深圳市德思勤置业--关于旧城改造的思考和实践

1、 关于旧城改造的思考和实践关于旧城改造的思考和实践 德思勤置业 一、旧城改造是城市升级的必要过程一、旧城改造是城市升级的必要过程二、旧城改造催生都市综合体二、旧城改造催生都市综合体三、德思勤：旧城改造的实践三、德思勤：旧城改造的实践四、旧城改造项目的资产运营建议四、旧城改造项目的资产运营建议目目 录录一、旧城改造是城市升级的必要过程一、旧城改造是城市升级的必要过程 在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72，英国87，联邦德国79，荷兰86，加拿大77，澳大利亚83。 197

2、8年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。 深圳经过26年的飞速发展,其经济水准无论从质还是从量上,都已经位居国内城市发展水平的前列。 随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市发展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。青岛、深圳、大连、苏州和宁波等城市的综合经济实力已经超过直辖市标准，据闻该五城市正在向中央政府申请升级为直辖市。 深圳目前已经成为1700万人口的特大型

3、城市，城市发展要求对旧城或城中村提出城区更新的要求。 随着城市经济的发展，为适应已批准的城随着城市经济的发展，为适应已批准的城 市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相 符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、 企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共 文教娱乐场所的改扩增建设等。文教娱乐场所的改扩增建设等。 旧城改造定义旧城改造定义旧城改造分类旧城改造分类中心区改造中心区改造旧城居住区改造旧城居住区改造历史文化保护区改造历史文化保护区改造旧城商业区重建与改造旧城商业区重建与

4、改造城中村改造城中村改造旅游度假区改造旅游度假区改造旧工业区改造旧工业区改造港口、码头改造港口、码头改造旧城改造旧城改造旧城改造研究思路旧城改造研究思路旧城改造要解决的问题旧城改造要解决的问题旧城改造研究体系旧城改造研究体系为什么要改造改造原因为什么能改造改造条件改造成什么改造目标谁来改造改造主体如何改造改造模式如何判断改造是否成功改造评价改造会造成什么影响改造影响改改 造造 原原 因因土地资源短缺土地资源短缺优化土地存量优化土地存量土地资源浪费土地资源浪费旧城改造旧城改造城市更新城市更新旧城改造实质：如何合理利用已开发土地旧城改造实质：如何合理利用已开发土地城中村存在的主要特征城中村存在的主

5、要特征景观特征景观特征流动人口集中，人口职业构成复杂；居民文化程度不高，缺乏现代意识；治安混乱，社会问题严重。经济特征经济特征社会特征社会特征许多学者认为城中村的景观特征就是”脏、乱、差“。具体来说就是建筑密度高、层数低，建筑结构以砖混结构为主，基础设施不完善。归纳起来有以下几点：（1）集体经济实力强大；（2）第三产业发达，以房屋租凭为主要经济模式。旧旧 城城 改改 造造 目目 标标旧城改造目标旧城改造目标改造改造目标目标 集约利用城市土地集约利用城市土地，提高土地利用效益提高土地利用效益 城市结构合理，产业布局得当城市结构合理，产业布局得当 完善城市功能，成熟城市配套完善城市功能，成熟城市配

6、套 提升城市形象，完成城市升级提升城市形象，完成城市升级城中村城中村改造目标改造目标完善城中村的法治和管理体系，使城中村人口管理、经济活动及全面的社会管理纳入城市规范化体系。基于市场的原则，积极稳妥地推进城中村产业升级，引导城中村经济可持续发展并与城市经济活动全面、有效对接 。坚持包容和求实的态度，妥善发掘与保护城 中村有价值的历史与本土文化，使其成为城市文化经营和旅游产业的组成部分 。综合发展综合发展社会目标社会目标产业目标产业目标文化目标文化目标城中村改造目标城中村改造目标改善城中村的发展环境，使城中村成为与整个城市协调、互动发展的城市地区。旧旧 城城 改改 造造 主主 体体旧城改造主体旧

7、城改造主体确定改造主体如何参与确定改造主体的责权利确定改造主体政政 府府开发商开发商责任责任 股股 份公司份公司利益利益 权利权利 旧旧 城城 改改 造造 模模 式式旧城改造模式旧城改造模式改造主体改造主体改造方式改造方式 补偿方式补偿方式 安置方式安置方式股份公司政府开发商综合整治整体拆建异地重建局部拆建 保护货币补偿产权调换就地安置异地安置旧城改造模式具体内容旧城改造模式具体内容改造模式改造模式说明说明改造主体确定改造主体的职责、权利、义务改造方式确定改造的方式及改造周期补偿方式确定拆赔比安置方式解决原住民的安置问题旧城改造模式分类旧城改造模式分类自发式改造自发式改造 以原住民或股份公司为

8、改造主体的改造模式，原住 民自筹资金，按自身意愿进行改造，政府给予一定 的支持，原住民或股份公司可以结合自身状况来决 定是否引入开发商。如：深圳渔民村模式。政府式改造政府式改造 以政府为改造主体的改造模式，政府统一规划，市 场化运作，根据项目自身状况来决定是否引入开发 商。如：深圳中心区模式。市场式改造市场式改造 以开发商为改造主体的改造模式，开发商自筹资金， 按有关规定先对所有被拆迁业主进行补偿安置，所 开发的商品房进入市场竞争经营。如：深圳渔农村模式。地理位置上海市中心卢湾区，毗邻淮海中路、地铁站开发商香港瑞安集团开发时间上海新天地：1999年初2001年中总占地面积52万平方米总建筑面积

9、160万平方米上海新天地占地面积3万平方米上海新天地建筑面积6万平方米项目本身价值售卖值：2500美元/平方米；目前值：4000-5000美元/平方米周边物业价值开发前：8000-10000元/平方米；开发后：20000元/平方米；翠湖天地售价高达17000-25000元/平方米功能分区：北区上海新天地以中西合璧、新旧结合为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄和充满现代感的新建筑群融为一体，创建集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅和办公等多功能的小区。南区以反映时代的新建筑为主，建造一个综合性商业娱乐中心。3点借鉴：品牌商家进驻，招租对象锁定世界品牌；开发模式管理者与经营者分离；盈利模式以

10、房地产带动（只租不卖，商铺价格由2500美金上升到4000-5000美金/月）（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容 例如,德国在城市(乡镇) 规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20 % -30 % ,高的达到40 % - 50 % ,人均占有量达100 平方米左右。（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古对重要文物、古迹及古建筑物重点保护迹及古建筑物重点保护 例如在旧城改造的过程中,法

11、国共有12600 处古迹和21300 座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962 年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。（三）发挥各级政府及私人的积极性（三）发挥各级政府及私人的积极性,多方筹集旧城改造资金多方筹集旧城改造资金 开始于1954 年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政府的补贴来筹集改造资金的。二、旧城改造催生都市综合体二、旧城改造催生都市综合体特征特征1 1地价与租金提升地价与租金提升经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大

12、化 。特征特征2 2最高的交通可达性最高的交通可达性特征特征3 3城市功能聚集中心城市功能聚集中心旧城改造与都市综合体的共性特征：旧城改造与都市综合体的共性特征： 地价、租金提升地价、租金提升/ /交通高度发达交通高度发达/ /城市功能聚集城市功能聚集/ /城市更新城市更新 交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能 。根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题 进行调整，使得规划更合理。特征特征4 4

13、城市更新城市更新 都市综合体多应旧城改造而产生都市综合体多应旧城改造而产生城市快速发展城市规模扩大和城市化程度提高相邻建筑综合体集群形态出现城市建筑群功能集约化更高，规模更大交通网络提升，联系更紧密国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65% 65% 的建筑综合体具有酒的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。店、办公、公寓、商业四大基本功能。都市综合体产生都市综合体产生背景背景 都市综合体特性都市综合体特性 都市综合体特征都市综合体特征 高密度性高密度性集约性集约性高可达性高可达性区域环境区域环境交通网络发达，城市功能相对集中。建筑密

14、度和高度均高，人流密集功能全面集中。1 1功能复合性功能复合性功能组合功能组合拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性。3 3整体统一性整体统一性各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围整体环境统一、协调。立面风格立面风格2 2均衡性均衡性空间连续性空间连续性内部和外部内部和外部联系完整性联系完整性巨大巨大社会效应社会效应不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用。平面和立面的连续性，保持协调和统一各功能均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。城市位置和庞大规模

15、，加上从开发到运营模式将会成为地区标志性项目。内部功能有机结合，外界交通立体衔接。4 45 56 6三、德思勤：旧城改造的实践三、德思勤：旧城改造的实践德思勤旧城改造案例分析德思勤旧城改造案例分析建筑指标：建筑指标：占地面积11万，目前建筑面积31万，将拆除11万建筑物，新建和改建总建筑面积达69万。操作手段：操作手段： 提升深圳中心公园价值，为社会创造价值，为市民提供娱乐、休闲的场所；调整中航城内部和周边规划指标，让硬性指标跟上城市发展的脚步。开发模式：开发模式：联合开发模式政企互动以项目价值为中心楼高58层281米，占地1.71万平方米，总建筑面积17.96万平方米，包括写字楼、精品住宅、

16、大型主题式商场等。（商场的建筑面积就达5.9万平方米，地下则设通道与地铁华强路站相连） 。首期项目包括现已基本完工的集零售商业、商务公寓于一体的鼎诚国际，以及即将开工的中航广场；二期项目包括大型购物中心、甲级写字楼及大型购物娱乐互动式休闲广场；三期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及临街步行商业街。 规划解读：规划解读：交通解读：交通解读：l 车流组织： 公交车在地面行驶，小汽车从华富路西及中航路直接进入地下停车场和地下车道，减少地面车流的拥挤和与步行系统分开，提供人性化场所；l 步行系统：步行人流来自地面公交车、地铁等公共交通系统；l 地下：通过连廊连接地下各部分商场，带动人气；l 一

17、层（1F）部分相对高楼层（3层）通过连廊，将各部分商业、商务联系成一个整体，等于又多加了 “商业地面层”；地下部分利用下沉广场、地下景观或采光井的建筑手法，将自然光和通风直接带到地下，使地下部分商业有地面的真实感觉。位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，华润项目由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。 用地面积8200m27800m36000m总建筑面积76000m154000m230000m计容积率面积54000m118000m172000m其中商业12000

18、m98000m110000m办公42000m停车楼：19000m容积率6.64.14.8停车位地下：248个地下：352个地上：434个1034个华润中心一期建设数据华润中心一期建设数据华润大厦国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城华润万家超市、“冰纷万象”真冰场l交通衔接：北区与中区连接，通过地下一层及二层、三层之间的廊桥， 在地下一层，以购物商铺沟通了书城路两侧北区、中区的联系，而二三层则通过跨越书城路上空的廊桥， 沟通两区，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。l购物中心内部采用纵向层面

19、平面衔接，交通衔接点采用庭院和廊桥形式沟通和分流人群走向。l全新业态组合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已国外经营成功，但尚未进入国内品牌为主。华润中心三大操作理念：华润中心三大操作理念：项目占地面积13万，未来规划总建筑面积196万，其中新规划面积140万，本项目的建设将促使中心区重心南移。涵括零售商业、写字楼、商务公寓、餐饮娱乐及酒店公寓面积共约50 ，居住面积85万 。是中心区超级综合体项目。皇岗村改造模式皇岗村改造模式改造主体改造主体改造方式改造方式补偿方式补偿方式安置方式安置方式股份公司政府开发商综合整治整体拆建异地重建局部拆建保护货币补偿产权调换就地安置异地安置保留原有的独特景观保留原有的独特景观古村落建筑古村落建筑都市核心区中仅存的珍贵古民居，有重要的工艺价值、文化价值，都市核心区中仅存的珍贵古民居，有重要的工艺价值、文化价值，在改造中在改造中应应保护、延续。保护、延续。