房地产法试题

1、一、名词(3*5)1、房地产法2、物业3、异产毗连房屋4、房屋拆迁5、土地使用权二、选择(1*10)1、房地产抵押权，不是一种()A 从属权利B 对房地产的支配权C 优先受偿权D 担保物权2、当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由A 房屋拆迁主管部门裁决B 人民政府裁决C 人民法院裁决D 仲裁机构裁决3、物业管理公司的权利不包括()A 依照物业委托合同和有关规定收取管理费B 要求业主委员会协助管理C 选聘专业公司承担专项管理业务D 制定实施年度物业管理工作计划4、在下列国有企业改革方式中，对划拨土地使用鼾，可以保留划拨方式的

2、是()A 国有企业租赁经营的B 非国有企业兼并国有独资公司的C 国有企业改组为国有独资公司的D 国有企业改组为有限责任公司的5、国有企业改革中对划拨土地使用权的处理无论采取何种方式，都必须进行A转让登记B地价评估C规划审批D用途管制6、物业管理委托合同的生效须经（）A业主大会批准B业主委员会批准C开发商批准D业主批准7、设立房地产开发企业，工商行政管理部门在进行登记审查时，应听取有关主管部门的意见，该主管部门是（）A 土地主管部门B规划主管部门C计划主管部门D房地产开发主管部门8、对于因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失，拆迁人应给予（）A全部赔偿B赔偿损失的三分之一C补偿损失的二

3、分之一D适当补偿9、在我国现行房地产管理体制下，主管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用的机构是（）A 土地管理局B国家海洋局C建设部D国土资源部10超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，最高可以征收的土地闲置费为土地使用权出让金的比例为A10%B15%C20%D25%三、填空（1*20）1、房地产法律关系的三要素包括： 、和2、房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有 、和 03、征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的 至一倍，每一 个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的一至 倍。4、土地使用权出让方式有

4、 、和。5、拆迁补偿的方式有 、和 o6、抵押担保的范围包括 、损害赔偿金和实现抵 押权的费用。7、经济适用房开发贷款最长不超过 年。8、以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资 以 上。四、简答（4*7）1、房地产交易的特征是什么？2、房屋租赁当事人的权利是什么?3、房屋预售的条件是什么?4、住房公积金的用途是什么?五、案例分析(15+12)1、甲公司于1998 年 3 月 16 日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为 98792 平方米，每平方米地价为315 元。合同还规定，1998年 3 月底甲公司支付50%的土地出让金，

5、4 月底付清全部土地出让金。1998年 4 月 28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同，约定：将该立交桥东南侧130000 平方米土地转让给乙公司，每平方米390 元；甲公司于1998 年 7 月 30 日前完成居民拆迁和“三通一平”工作，延误交付土地，按月利率15%。承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日内预付80%，余款于7 月 31 日付清，延误付款，一天罚款5000 元。合同签订后，至1998 年 5 月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。但甲公司到1998 年 7月 30 日，并未完成居民拆迁和“三通一平”工作，无法交付土地。 1998 年 9 月甲公司因未交足土地出让金，所

6、受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于11 月 8 日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的98792 平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。问题：(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效？为什么？(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任？(3)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么？2、 某航运公司在1987 年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿舍。1998 年 11 月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航运公司公开向出

7、售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。请回答下列问题：(1)土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确？(2)购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立？为什么？参考答案一、名词解释1、房地产是调整房地产关系的法律规范的总称。2、物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。3、异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物

8、而为不同所有人共有的房屋。4、房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。5、土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对按惯例土地享有占有、使用和收益的权利。二、选择15BADCB 610ADDDC三、填空1、 主体、客体、内容2、 占有 使用 收益 处分3、 6 104 64、 协议出让、招标、拍卖5、 产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合6、 主债权、利息、违约金7、 38、 30%四、简答1、 房地产交易的特征是什么？答： (1)房地产交易对象的特殊性(2)房地产交易形式的确定性(3)房地产交易是数种

9、典型合同的称谓(4)房地产交易为要式法律行为2、房屋租赁当事人的权利是什么？答：出租人权利(1)出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租(2)出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督(3)租赁期限届满，承租人有权收回房屋承租人权利(1) 承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利(2) 承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权(3) 承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费用。3、房屋预售的条件是什么？答： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(2)搬起石头砸自己的脚建设工程规划许可证(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到

10、工程建设总投资额的25%以上，并已经确定讯息工期进度和竣工交付日期(4)房屋预售实行许可证制度4、住房公积金的用途是什么？答： (1)职工购买、建造、翻建和大修自住住房(2)偿还职工购房贷款的本息(3)支付超出职工家庭工交收入规定比例的房租(4)职工住房公积金贷款(5)经住房委员会批准用于购买国债五、案例分析1、答：(1)本案中的土地使用权转让合同无效因为它违反了城市房地产管理法第 37 条的强制性规定，不符合转让条件，具体表现在：没有支付全部土地使用权出让金没有取得该地块的土地使用权证书没有按照约定用途进行房屋建设，完成开发投资总额的25%以上。此外，土地使用权转让合同中甲公司将自己并未受其

11、他土地也进行转让，侵犯了第三人的土地使用权，也应认为无效。(2)甲公司应该承担两个方面的责任：合同法上的责任，合同无效，甲公司应该返还乙公司预付款载赔偿乙公司因合同无效所遭受的损失城市房地产管理法上的责任。甲公司违法转让土地使用权，市土地管理局有权没收其违法所得并可以并处罚款(3)收回土地使用权的法律依据是城市房地产管理法第15条，未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的， 土地管理部门有权解除合同。 解除合同后，当然就要把土地使用权收 回。2、答：(1) 土地局对航运公司行为的认定是正确的。因为，航运公司是以划拨方式取得的运动队，其建造的房屋属于在划拨土地上的建筑物。房地不可分离，房屋转让必

12、然涉及到土地使用转移。航运公司未经有关部门批准及补办土地使用权出让手续，就公开向社会出售楼房，属于以买卖房屋的方式转让划拨土地使用权，依法没收非法所得并处以罚款。但考虑到社会稳定问题，建筑物及土地使用权不予没收。依照城市房地产管理法的规定应由受让方补办出让手续、补交出让金，购房人拒绝补办出让手续无法律依据。(2)购房人拒缴土地使用权出让金的理由不能成立。因为，按照城市房地产管理法的规定，划拨土地上建设的房屋转让时，应由受让方缴纳土地使用权出让金。购房人拒绝缴付土地使用权出让金是没有法律依据的。19、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。20、凡世的喧嚣和

13、明亮，世俗的快乐和幸福，如同清亮的溪涧，在风里，在我眼前，汨汨而过，温暖如同泉水一样涌出来，我没有奢望，我只要你快乐，不要哀伤。21、在绝望的时刻，与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望，并竭力让对方相信终有实现的一天，这种痛楚的喜乐，唯在爱情中才会发生。22、你永远也看不到我最寂寞时候的样子，因为只有你不在我身边的时候，我才最寂寞。23、因为记忆中的曾经太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘记。不是爱情不肯放过你，不是回忆不肯放过你，不是宿命不肯放过你，而是你自己不肯放过你自 己。24、承诺本来就是男人与女人的一场角力，有时皆大欢喜，大部分的情况却两败俱伤。25、爱上一个人容易，等平淡了后，

14、还坚守那份诺言，就不容易了。36、爱情不是花荫下的甜言，不是桃花源中的密语，不是轻绵的眼泪，更不是死硬的强迫，爱情是建立在共同的基础上的。37、成熟的爱情，敬意、忠心并不轻易表现出来，它的声音是低的，它是谦逊的、退让的、潜伏的，等待了又等待。38、男人应该找个他爱的人做妻子，女人应该找一个爱她的人做老公。39、如若有开始，没有结果，我还是希望会遇见，即使到最后才明白你盛开在我触不可及的彼岸。个中滋味，都不及你出现在我生命中。40、为什么要那么痛苦地忘记一个人，时间自然会使你忘记。如果时间不可以让你忘记不应该记住的人，我们失去的岁月又有什么意义?41、有人说恋爱要找自己喜欢的人，结婚要找喜欢自己

15、的人，都是片面的。恋人不喜欢自己有什么可恋的？老婆自己不喜欢怎么过一辈子?42、女人家十有八九都是心里有一分爱，表面上就流露两分。43、流星划破长空那一刹那好美！也好短暂，可是美中的痛苦只有长空自己知道，因为它没有能力留住那美丽而短暂的流星！流星永远是长空短暂的拥有，只有不变的恒星才是长空中永远的最美！44、爱一个人，对方也爱你，甜的居多；爱一个人，对方不知道，酸的居多；爱一个人，对方不爱你，苦的居多。45、因为爱情，就是抛却世事烦琐，倾听花开的声音，没有任何声音比它美比它动人只一瞬，便是永恒。是生生不息的诱惑，世间无人可抵挡而过。51、恋爱中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一个半神的人，又要

16、求自己不全属于他，所以只有完全占有了他，她才会快乐。52、爱，永远是没有永恒的定义因为每个人的体会和感悟不同，爱很美，却也有褪去的时候，就如一场烟火，只留下短暂的美丽。53、两个相爱的人在一起是一种快乐，幸福。因为不易所以才应该更加去珍惜，不要到失去的时候才懂得。同样，爱需要包容，彼此相爱的人，他们的心是彼此最温暖的。54、人总是仰望和羡慕着别人的幸福，一回头，却发现自己正被仰望和羡慕着。要珍惜和感知自己真正拥有的幸福。不要让你的幸福，只是在别人眼里。55、所有爱的苦都要自己承担，那是你自己种下的因种下的果，和别人没有关系，别人来关心来问，也只是隔靴搔痒。56、如果你想被别人爱，你首先必须使自

17、己值得爱，不是一天，一个星期，而是永远。57- 一个女人必须了解和牢记，男人一一只要他是是男人，无论老幼，他都爱漂亮的女人。58、每一次恋爱的时候，都要全心投入，即使受过伤害，也别有所保留；只是你要变得聪明，但不是功利，这样，在结束的时候，你才不会有遗憾。65、缘起缘灭，缘浓缘淡，不是我们能控制的，我们能做到的，是在因缘际会的时候好好的珍惜那短暂的时光。66、爱情需要合理的内容，正像熊熊烈火要油来维持一样；爱情是两个相似的天性在无限感觉中的和谐的交融。67、太阳的位置在天，松树的位置在山。爱情是一种位置，适合你的位置，才会使你感到牢固和香甜。68、只有爱情没有婚姻会像泡沫一样容易破灭；只有婚姻

18、没有爱情也会像白开水一样容易让人厌倦。69、人生是一幅风景，爱情是一束鲜花。没有鲜花，风景就不会绚丽，没有爱情，人生就容易成为荒凉的土地。70、爱一个人就是拨通电话时忽然不知道要说什么，才知道原来只是想听听她那熟悉的声音，原来真正想拨通的，只是自己心底的一根弦。71、爱情是最美好的梦，壮丽着每个人的人生。无论你是青年还是老年，无论你是离异还是独身都不要打破自己的爱情梦。让心中的太阳温暖生命，你就会永远年轻。78、心中有什么，你就会看见什么，爱情和婚姻不是没有缺憾，但爱情与婚姻肯定需要信仰，就好像我们相信阳光一样，首先要笃信阳光，其次再接受太阳有黑子！79、爱一个人最重要的也许不是山盟海誓和甜言蜜语，生活中的一些琐事，更能体现他对你的用情，那才是爱的密码。87、有的女人恋爱时让男友宠着自己，结婚后仍然要老公百般宠着自己，却忘记做为一个女人应该做的份内之事。这样的女人是不懂得爱情的。93、做女人一定要经得起慌言，受得起敷衍，忍得住欺骗，忘得了诺言，放得下一切，最后用笑去伪装掉下来的眼泪。94、永远不要栽培