2020常营项目临时售楼处选址建议-终稿36pppt课件

1、在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 常营工程常营工程暂时售楼处选址建议暂时售楼处选址建议思源经纪常营工程组思源经纪常营工程组2021.22021.2暂时售楼处选址前提暂时售楼处选址前提工程本身不具备搭建售楼处的条件，需另外设置售楼处工程本身不具备搭建售楼处的条件，需另外设置售楼处工程进展：工程进展：目前处于挖槽阶段目前处于挖槽阶段: :估计估计0909年年5 5月出地面月出地面0909年年1212月构造封顶。月构造封顶。选址要求选址要求具备条件具备条件面积要求面积要求本钱投入本钱投入间隔工程现场较近，交通便利，人流量大，展现性好，间隔工程现场较近，交通便利，人流量大，展现性好，可以有效拦截竞

2、品客户。可以有效拦截竞品客户。面积适中、格局合理，满足根本的接待和办公需求面积适中、格局合理，满足根本的接待和办公需求约约200平米左右。平米左右。09年营销费用有限，不宜前期投入过大。年营销费用有限，不宜前期投入过大。针对售楼处选址的根本要求，初步确定两套方案针对售楼处选址的根本要求，初步确定两套方案 方案一：租赁周边社区底商方案一：租赁周边社区底商 方案二：运用工程现场邮局用房方案二：运用工程现场邮局用房方案一：租赁底商方案一：租赁底商万象新天底商：临朝阳北路万象新天底商：临朝阳北路柏林爱乐底商：柏林爱乐底商：临东苇路临东苇路东卫城底东卫城底商：临朝商：临朝阳路阳路工程现场工程现场朝朝阳阳

3、北北路路朝朝阳阳路路杨闸杨闸环岛环岛底商分布情况：周边成熟社区底商较少，且质量差别较大，初步选取周边底商中交底商分布情况：周边成熟社区底商较少，且质量差别较大，初步选取周边底商中交通便利、质量较好的通便利、质量较好的3个底商柏林爱乐、东卫城、万象新天进展深化调研。个底商柏林爱乐、东卫城、万象新天进展深化调研。朝朝阳阳路路杨闸杨闸环岛环岛柏林爱乐底商柏林爱乐底商客户到访售楼处动线客户到访售楼处动线工程现场工程现场朝朝阳阳北北路路朝朝阳阳路路杨闸杨闸环岛环岛柏林爱乐底商柏林爱乐底商柏林爱乐底商柏林爱乐底商p 位置：东苇路柏林爱乐底商位置：东苇路柏林爱乐底商p 交通便利：朝阳路、朝阳北路之间，自驾车

4、、公交车较为方便，距工程现场间隔交通便利：朝阳路、朝阳北路之间，自驾车、公交车较为方便，距工程现场间隔1.6公里。公里。p 人流量密集：周边中低档商业配套完善，人流、车流非常密集人流量密集：周边中低档商业配套完善，人流、车流非常密集p 展现性良好：为二层底商，面向东苇路，但门头规范严厉，展现性略受影响展现性良好：为二层底商，面向东苇路，但门头规范严厉，展现性略受影响p 突出的拦截竞品客户效果：该底商向南突出的拦截竞品客户效果：该底商向南200m为柏林爱乐售楼处，向北为柏林爱乐售楼处，向北1000m为万象新天为万象新天p 售楼处，两工程后期均有同类竞品入市，拦截效果将比较明显。售楼处，两工程后期

5、均有同类竞品入市，拦截效果将比较明显。区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱备选底商位置底商正面东苇路距工程现场较近，看房便利，拦截竞品客户位置较佳。距工程现场较近，看房便利，拦截竞品客户位置较佳。柏林爱乐底商柏林爱乐底商一层层高一层层高4m左右，左右，二层层高二层层高3.5m左右左右开间开间5m左右左右进深进深13m13m左右左右p 底商面积200平米左右，上下二层，单层面积100平米；p 格局不够方正，卫生间将单层面积分割为两部分，使得实践敞开可做展现、接待区的面积相对较小，在40平米左右。区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱卫生间卫生间底商面积适中。底商面积适中。柏

6、林爱乐底商柏林爱乐底商p 租金：3-3.5元/平米*天p 水电：按商业水电费收取p 物业费：免收p 取暖：免收区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱租赁本钱较低，且免物业及取暖费！租赁本钱较低，且免物业及取暖费！柏林爱乐底商小结柏林爱乐底商小结优势：优势：区位条件相对突出，与工程现场通达性较好，区位条件相对突出，与工程现场通达性较好，且对竞品工程客户有很好的拦截作用。面积且对竞品工程客户有很好的拦截作用。面积适中，格局可以满足本工程需求；租赁费用适中，格局可以满足本工程需求；租赁费用相对较低，可节约投入本钱。相对较低，可节约投入本钱。优势：展现性略受影响，格局不够方正。优势：展现性略

7、受影响，格局不够方正。东卫城东卫城底商底商工程现场工程现场朝朝阳阳北北路路朝朝阳阳路路杨闸杨闸环岛环岛东卫城底商东卫城底商客户到访售楼处动线客户到访售楼处动线东卫城底商东卫城底商p 位置：朝阳路杨闸环岛西北角位置：朝阳路杨闸环岛西北角p 交通便利：城铁八通线、朝阳路快速公交、多条交通便利：城铁八通线、朝阳路快速公交、多条公交线路，但交通比较拥堵，公交线路需换乘。距公交线路，但交通比较拥堵，公交线路需换乘。距工程现场间隔工程现场间隔2.46公里左右。公里左右。p 人流量较大：为集中商业底商，人流量大，周边人流量较大：为集中商业底商，人流量大，周边有华润超市、管庄建材城等。有华润超市、管庄建材城等

8、。p 展现性优越：该底商为一层西南角位置，面向杨展现性优越：该底商为一层西南角位置，面向杨闸环岛。闸环岛。p 有一定拦截竞品客户效果：该底商正对朗廷售楼有一定拦截竞品客户效果：该底商正对朗廷售楼处，向东处，向东1000m为北京新天地工程，对这两工程的为北京新天地工程，对这两工程的客户拦截效果将较为明显，思索到朗廷工程体量有客户拦截效果将较为明显，思索到朗廷工程体量有限，后期客户流量下降，拦截客户效果将减弱。限，后期客户流量下降，拦截客户效果将减弱。备选底商位置区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱间隔工程现场较远，看房便利性较差。间隔工程现场较远，看房便利性较差。东卫城底商东卫城底商

9、吊顶后层高吊顶后层高3.5m左右左右开间柱间距开间柱间距66.5m左右左右进深柱间距进深柱间距7m7m左右，左右，最大进深最大进深20m20mp 底商面积可出租自行分割， p 格局方正。p开间12m，进深20m分割。区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱面积可根据需求，自行分割。面积可根据需求，自行分割。东卫城底商东卫城底商p 租金：10元/平米*天p 水电：按商业水电费收取p 物业费：免收p 取暖：中央空调，50元/平米*年p 付款方式：一次性区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱租赁本钱较高，付款方式较严。租赁本钱较高，付款方式较严。东卫城底商结论：东卫城底商结论：优势

10、：优势：本身区位条件比较优越，做售楼处展现性较好，本身区位条件比较优越，做售楼处展现性较好，面积、户型格局符合售楼处需求。面积、户型格局符合售楼处需求。优势：优势：但与工程现场的通达性很差，租赁本钱昂贵，且但与工程现场的通达性很差，租赁本钱昂贵，且需一次性支付。需一次性支付。朝朝阳阳路路杨闸杨闸环岛环岛万象新天底商万象新天底商客户到访售楼处动线客户到访售楼处动线工程现场工程现场朝朝阳阳北北路路朝朝阳阳路路杨闸杨闸环岛环岛万象新天底商：临朝阳北路万象新天底商：临朝阳北路万象新天底商万象新天底商p 位置：临朝阳北路万象新天底商位置：临朝阳北路万象新天底商p 交通比较方便：紧邻朝阳北路，自驾车较方便

11、、公交车相对少于柏林爱乐，距工程现场间交通比较方便：紧邻朝阳北路，自驾车较方便、公交车相对少于柏林爱乐，距工程现场间隔隔1.5公里左右。公里左右。p 人流量少：商业配套集中在东苇路，朝阳北路相对比较荒凉，人流较少。人流量少：商业配套集中在东苇路，朝阳北路相对比较荒凉，人流较少。p 展现性效果普通：开间较大，但由于人流较少、周边底商空置比较严重，展现性普通。展现性效果普通：开间较大，但由于人流较少、周边底商空置比较严重，展现性普通。p 拦截竞品客户效果理想：该底商向北拦截竞品客户效果理想：该底商向北800m为万象新天售楼处，向南为柏林爱乐底商，两为万象新天售楼处，向南为柏林爱乐底商，两工程后期均

12、有同类竞品入市，具备一定拦截效果。工程后期均有同类竞品入市，具备一定拦截效果。区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱备选底商位置间隔工程现场较近，看房便利，对竞品工程客源有一定拦截性。间隔工程现场较近，看房便利，对竞品工程客源有一定拦截性。万象新天底商万象新天底商吊顶吊顶后层后层高高3.5m左右左右西侧开间西侧开间5m左右，东侧开间左右，东侧开间8m左右，开间共左右，开间共13米。米。p 底商面积偏小，120平米左右。此户型呈刀把型，进深10米，偏东面积40平米左右，偏西侧70平米左右。p 格局较差，多处隔断，不便于分割，运用率低。东侧较为方正，可用于接待、展现区；西侧格局较差，死角

13、多，不便分割，浪费面积多。区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱底商户型不规那么，格局较差，不利于售楼处规划。底商户型不规那么，格局较差，不利于售楼处规划。万象新天底商万象新天底商p 租金：3-3.5元/平米*天p 水电：按商业水电费收取p 物业费： 4元/平米*年，可协商能否收取p 取暖：35元/平米*年，可协商能否收取区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱租赁本钱较低，物业费及取暖费租赁本钱较低，物业费及取暖费“收取视情况而定。收取视情况而定。万象新天底商方案小结万象新天底商方案小结优势：优势：区位条件适中，与工程现场通达性较好，做售楼区位条件适中，与工程现场通达性较好

14、，做售楼处展现性普通。处展现性普通。优势：优势：户型面积过小，格局较差。户型面积过小，格局较差。方案一各底商综合评选方案一各底商综合评选各底商各底商综合比较综合比较方案一方案一东卫城底商东卫城底商柏林爱乐底商柏林爱乐底商万象新天底商万象新天底商优势优势自身区位条件比较优越区位条件相对突出，与项目现场通达性较好；面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁成本适中与项目现场通达性较好区位适中劣势劣势与项目现场的通达性很差；租赁成本昂贵格局不够方正；展示性略受影响户型面积过小，格局较差p 只需柏林爱乐底商可以根本满足三项选址要求，其他各方案均不能同时满足；只需柏林爱乐底商可以根本满足三项选址要求，其他各

15、方案均不能同时满足；p 各方案中柏林爱乐底商的优势均可经过其他方式处理或躲避，但东卫城、万象新天底商的各方案中柏林爱乐底商的优势均可经过其他方式处理或躲避，但东卫城、万象新天底商的租赁本钱、面积格局难题无法处理。租赁本钱、面积格局难题无法处理。建议建议 “柏林爱乐底商做暂时暂时售楼处柏林爱乐底商做暂时暂时售楼处假设以底商做暂时售楼处：假设以底商做暂时售楼处： 方案一：租赁周边社区底商方案一：租赁周边社区底商 方案二：运用工程现场邮局用房方案二：运用工程现场邮局用房邮局用房工程进度邮局用房工程进度p 邮局尚未开场建立，目前工程整体仍处邮局尚未开场建立，目前工程整体仍处在挖槽阶段，估计在挖槽阶段，

16、估计5月工程月工程0后方能开工后方能开工建立；建立；p 估计邮局用房建立工期估计邮局用房建立工期6个月左右，那个月左右，那么邮局最快投入运用时间为么邮局最快投入运用时间为09年年11月，不月，不满足目前满足目前10月开盘筹备的条件；月开盘筹备的条件；工程进度紧张，很难满足工程进度紧张，很难满足营销进度要求营销进度要求2021年1月施工现场邮局位置邮局位置朝朝阳阳北北路路公交车站公交车站公交车站公交车站邮局用房根本条件邮局用房根本条件p 工程现场西北角，不临朝阳北路，邮局西侧规划道路尚未开场建筑；p 目前只能经过现场独一出入口绕过工地抵达邮局；p公交线路：991、675、639、306工程现场独

17、一出入口客户看房动线客户看房动线工程位置工程位置邮局用房邮局用房p 交通途径单一：朝阳北路公交线路较少，多数客户需在朝阳路、杨闸环岛等地换乘。交通途径单一：朝阳北路公交线路较少，多数客户需在朝阳路、杨闸环岛等地换乘。p 人流量稀少：目前工程现场均为在建工程，无入住居民、无商业，人流量非常有限。人流量稀少：目前工程现场均为在建工程，无入住居民、无商业，人流量非常有限。p 展现性较差：不临朝阳北路，推行无法构成良好的展现效果。展现性较差：不临朝阳北路，推行无法构成良好的展现效果。p 拦截竞品客户效果差：工程虽然离万象新天较近，但该工程客户不经过本案现场位置，根拦截竞品客户效果差：工程虽然离万象新天

18、较近，但该工程客户不经过本案现场位置，根本无法拦截竞品客户。本无法拦截竞品客户。区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱工程现场朝阳北路现状工程现场朝阳北路现状交通不便利，人流量少，推行展现性较弱。交通不便利，人流量少，推行展现性较弱。邮局用房邮局用房p 面积：约面积：约15001500p 本钱：无租赁本钱，仅需支付水、电、取暖费用本钱：无租赁本钱，仅需支付水、电、取暖费用区位条件区位条件面积格局面积格局租赁本钱租赁本钱面积较大，适用售楼处气势打造！无租赁费，节约本钱！面积较大，适用售楼处气势打造！无租赁费，节约本钱！邮局用房方案小结邮局用房方案小结优势：优势：可以满足售楼处面积、格局

19、要求，节约本钱。可以满足售楼处面积、格局要求，节约本钱。优势：优势：工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便；邮局不临市政道路，展现效果较差。房不便；邮局不临市政道路，展现效果较差。各方案综合评选各方案综合评选柏林爱乐底商柏林爱乐底商项目现场邮局项目现场邮局优势优势区位条件相对突出，与项目现场通达性较好；面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁成本适中面积、格局满足售楼处要求节约成本劣势劣势格局不够方正；展示性略受影响工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便；展示效果较差p 柏林爱乐底商优势明显；柏林爱乐底商优势明显；p 柏林爱乐底商、工

20、程现场邮局的优势均可经过其他方式处理或躲避，但邮局的工程进度存柏林爱乐底商、工程现场邮局的优势均可经过其他方式处理或躲避，但邮局的工程进度存在较大风险。在较大风险。暂时售楼处选址建议暂时售楼处选址建议1、柏林爱乐底商做为暂时售楼处首选方案，其优、柏林爱乐底商做为暂时售楼处首选方案，其优势可经过其他方法尽量躲避；势可经过其他方法尽量躲避；2、如首选方案无法实施，建议选择工程现场邮局、如首选方案无法实施，建议选择工程现场邮局作为备选方案。作为备选方案。次选方案预备任务次选方案预备任务p 尽快启动邮局建立工程，以期尽早投入运用；p 开辟朝阳北路至邮局的单独出入通道，与工程现场施工进出口相隔离；p 在

21、朝阳北路投放户外围挡、树立指示牌，弥补售楼处展现性缺陷，同时尽量拦截周边竞品客户。售楼处功能区划分及面积需求售楼处功能区划分及面积需求p 目前方案现场办公人员：销售7人、谋划2人、销管客服及财务人员3-4人。功能区功能区数量数量所占面积（）所占面积（）备注备注接待展示区展示区120项目、区域看板，户型模型，其他宣传物料前台15LOGO墙、资料公示架、展架等洽谈区1505组四人组桌业务员室1154组办公桌椅销售经理办公室151组办公桌椅，1组文件柜办公区总监办公室1101组办公桌椅，1组文件柜开发商办公室00甲方反馈不需要在售楼处办公策划办公区1153组办公桌椅，1组文件柜销管客服办公区1203

22、组办公桌椅，文件柜若干财务室1101组办公桌椅，1组文件柜签约室1101组办公桌椅，1组沙发会议室115其他库房115更衣室15卫生间15合计合计200考虑到走廊等其他过渡空间，售楼处实际需求面积在200200左右售楼处装建筑议售楼处装建筑议p 由于暂时售楼处运用时间较短，不建议进展整体装修；由于暂时售楼处运用时间较短，不建议进展整体装修；p 可参考首开畅心园售楼处，仅在底商现有条件下进展简单分割、吊顶，辅以销售道具和简可参考首开畅心园售楼处，仅在底商现有条件下进展简单分割、吊顶，辅以销售道具和简单配饰。单配饰。首开畅心园售楼处内景首开畅心园售楼处内景售楼处装修费用预算售楼处装修费用预算目前市

23、场装修单项报价参考：目前市场装修单项报价参考： 多乐士五合一第二代涂料：多乐士五合一第二代涂料：20元平米包工料；元平米包工料； 铺地砖：铺地砖：25元平米包辅料；元平米包辅料； 贴磁砖：贴磁砖：25元平米包辅料；元平米包辅料； 吸音板吊顶：吸音板吊顶：70元元/平米包工料平米包工料 ； 石膏板隔断：石膏板隔断：80元元/平米包工料。平米包工料。由于售楼处选址未最后确定，详细装修面积无法确定，故无法提供整体由于售楼处选址未最后确定，详细装修面积无法确定，故无法提供整体装修预算，仅就目前市场价钱进展参考。装修预算，仅就目前市场价钱进展参考。p 针对柏林爱乐底商不利要素,可利用其他方法进展躲避：现场展现性低:利用路牌、道旗、海报等方式提高标识性