香泉项目可行性研究

1、香泉锦绣汤城（暂定名）项目可行性研究报告内 容 提 要香泉锦绣汤城（暂定名）项目，属于香泉城镇中心楼盘项目，文化底蕴深厚。本文通过对香泉锦绣汤城（暂定名）项目79.33亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据香泉锦绣汤城（暂定名）项目当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。关键字概况 项目投资测算 开发经营分析 目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、香泉城镇简

2、要分析二、香泉镇国民经济现状及预期三、国民生产总值增长表四、香泉房地产市场研究五、香泉现阶段商品房市场发展状况研究 六、香泉商品房市场饱和状态研究七、香泉房地产现有产品结构状况研究 第三章 项目定位一、项目开发经营优势点二、目标市场定位三、产品定位第四章 项目开发建设一、项目总体规划二、住宅建筑设计三、小区配套设施四、环境艺术设计第五章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目开发经营主要风险及对策分析第六章 结论与建议一、项目拥有较好的投资环境与机遇二、项目在经济上具有较强的可行性三、项目具有的突出优势四、项目开发经营风险较小五、项目实施的难点六、强化项目进程中

3、的投资、质量、进度控制第一章 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、前期项目规划设计方案；2、国家建设部及马鞍山市颁布的与房地产相关法律与政策；3、现场勘察和实地调研所得资料。4、和县政府网，和县房产局，香泉规划局。三、项目概况该地块位于昭

4、明大道镇政府旁中心地段，总用地面积约52893平方米。总建筑面积80365.44平方米。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。建筑形式采用以多层为主形式，并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积： 52893平方米；规划建筑面积：80365.44，商业43275，多层15265.38，小高层19200.06，公寓：2625。容积率：1.52 建筑密度：37.7%绿化率：38%（以上数据是依据项目规划设计方案得出，）第二章 项目开发经营环境分析一、香泉镇简要分析香泉镇古称平疴镇，是历史文化名镇。南北朝时期，梁昭明太子萧统二十岁时（公元521年）随父亲萧衍 来香泉以北如方山“

5、萧家藏经寺”读书拜佛。因昭明太子满身疥疮，久治不愈，痛苦不堪，后移居香泉。一日三把澡，不久，疥疮结痂脱落，皮肤白润如初，十分高兴，乘兴为香泉题写了“天下第一汤”五个大字，从此，香泉名扬天下。属和县，地处皖东，与南京浦口区接壤，属南京半小时都市圈，四周有合肥、芜湖、马鞍山、滁州等大中城市，省道滁芜路穿境而守，合宁、合巢高速公路，均有接线公路直达香泉，距南京国际机场不到40分钟路程，距黄金水道长江不足30华里，处在安徽省东向发展的前沿。国土国积126平方公里，人口4.26万。目前，镇内外的基础设施建设逐年加强，道路及交通十分便捷。街道建有西香路、昭明路、晓山路、龙塘路、智锦路、山庄路、建宇路、香泉

6、街等，有香西路直达和城及其它乡镇。省道滁芜路穿镇而过，合宁、合巢芜高速公路均有接线公路直达香泉。合肥骆岗机场、南京禄口国际机场，均有公路直达。黄金水道长江距香泉街道不足三十里，有省道直达乌江、石跋河、金河口诸码头。 二、香泉经济现状及预期 香泉人口约4.26万，常住人口约2.2万，远期2020年2.4万人，年接待游客约40万人。 2012年，香泉镇完成固定资产投资15.1亿元，完成财政收入1.6亿元，实现旅游业产值1.85亿元、工业产值3.97亿元、农业产值3.92亿元，农民人均纯收入8600元。三、香泉发展规划概况依托老城区，以向东北和西北发展为主，适当向南发展。4、规划区范围北至眉毛山，西

7、南至晓山村，西北包括香泉湖全部，东南龙塘村，东至郑周自然村。总面积18.59平方公里。镇区规划结构镇区远期规划形成“一心、一带、二轴、六区。即一个中心区、一条景观带、二条发展轴线、七个功能区”的规划结构。一个中心区：由主要公共服务设施构成；景观带：由沿河生态林地和公共园林绿地构成；发展轴线：沿主要道路形成的镇区用地拓展轴，即以温泉路为西北至东南向发展轴线，以晓山路为西南至东北向发展轴线；六个功能区：老城区、城南居住小区、城北居住小区、城西居住小区、旅游开发区、工业仓储区。 四、香泉房地产市场研究香泉房地产市场发展起步于2008年，从碧桂园如山湖城项目的开发开始，香泉城镇房地产正式进入发展时期，

8、随后开发的香泉人家、香泉度假村、碧桂园等项目掀起了香泉房地产市场的开发热潮，从项目的销售状况看，香泉住宅市场一直处于上升的态势，而以碧桂园为代表的大型地产项目为代表。城镇商业项目已温泉度假村金街为代表的旅游商业商业项目(该项目目前处于整合期)，因此香泉目前的大商业地产的及旅游消费习惯尚未形成，在商业地产的建筑形态及商业定位中，需要有待于城镇的发展再行规范。香泉镇目前房地产发展并无明显特征，由于城镇人口限制,镇区房地产开发还处于起步阶段,香泉湖以及碧桂园主要是吸引外来客户的规模化高端产品，对本镇客户群体没有什么吸引力；老镇区目前两个项目，香泉人家住在加底商的产品，目前该项目已交房，剩余的房源主要

9、是一层和六层，属于尾盘，对本项目不构成威胁，温泉度假村金街项目现已停滞，对本项目不构成威胁。香泉随着旅游的发展和历史文化不断挖掘，城市镇础建设的不断完善和居住环境的不断提升，有利于城市房地产市场的发展。五、周边乡镇房地产市场情况 西埠镇： 西埠镇目前只有一个项目在开发，项目为东桥河畔，项目位于西埠镇农商行对面，距和县10分钟车程，规划建筑面积约4万方， 4栋小高层，9栋多层，现正在建设是5栋多层，于2014年元月12日开盘，推出5栋100套房源，销售价格在3038-3588元/平方米户型面积90-120平方米，目前销售在50套左右。主要客户群体是左边乡村的80、90后，主要父母出资为子女购置。

10、还有部分是和县西区的区域，该部分客户主要是项目距和县距离近，生活成本不高。乌江镇：乌江镇人口在10万人左右，市场楼盘主要有三个，滨江名都、七星嘉园、江北的江岸景城（属江浦区），这三个楼盘各具特色，差异化较大。销售除七星嘉园比较缓慢，其他两个楼盘比较平稳。滨江名都，项目位于乌江镇新巢宁路与滁芜路交汇处（西大街交口），规划建筑面积2万方，8栋小高层，现建设的为最后一栋楼8#楼，其他基本呈现，今年6月份交房，物业费0.55元，户型面积在94.17、104.96两房到109.96、120.27三房；销售价格在3980-4480元/平方，小区总共408套房源，现已销售70%左右，目标客户主要是乌江周边乡

11、镇和本镇上人群。年龄层次在80、90 后为要。七星嘉园：该楼盘开发周期较长，2010年就开始开发建设，到目前为止销售业就在70%左右，目前的销售价格在3800-4380元/平方，项目已基本建成，尾盘现房销售。江岸景城：江岸景城是属江浦，但主要的客群是乌江及和县这边，平均价格6000元/平方米。最大的卖点是可以迁户口，享受那边的教育养老等资源。目前销售较好。六、香泉商品房市场饱和状态研究 2008年以来住宅地产主要碧桂园项目和香泉湖项目为主；2010年香泉人家项目开发一直到现在，就集镇需求的产品而言还不是很多，碧桂园别墅项目面临的客户群主要是南京和马鞍山成功阶层。香泉人家开发量较少才1万多方，共

12、100套。且小区规模小档次较差，纯刚需产品，所成交的客户大多是周边村庄人群。之前的自建房在占比较多，一套一托二的自建房在20万左右一套，随着自建房不给建设的政策影响下，商品房在集镇有发展空间；在产品结构上来讲，有很大需求空间，从城镇化发展来讲，随着城镇不断扩张，人口的增加，也有一定空间，综上所叙香泉房地产是需求的将不断增长，房产饱和远远没有达到。七、城镇房地产现有产品结构状况研究 通过调研得知，香泉及香泉周边的市场70比例90平米以下户型的规划硬性要求尚未影响在售在建项目，因此从目前的调研信息分析； 从市场调研中得知，在所有产品结构中，100120平米的三房二厅户型结构为主力产品类型，在香泉及

13、周边城镇的目前的开发态势下，主流产品结构为100120平米房型为主导产品； 100平米以下户型的产品结构将随着房价的不断提升，比例也所提升。第三章 项目定位一、项目开发经营优势点 本报告一、二、部分对该项目作开发经营环境分析时作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于香泉住宅市场的优势点集中如下。 1 项目环境：人文环境底蕴浓郁，与在建中得实验小学仅一路之隔，幼儿园都在近邻项目。自然环境小溪从中而过，环境幽雅，闹中取静。项目的天然水系和景观绿化混为一体，形成了以水为景、景观小品、绿化、房屋自然柔和的美丽生活环境，因此我们建的不单单只是房子。2 理想地段：绝对的中心位置，位于香泉中心转盘南侧的镇政府

14、龙脉宝地，3、文化、旅游：以温泉文化为载体，以打造旅游胜地为基本面，将本项目打造成香泉中心商业文化街区、旅游观光购物、温泉休闲娱乐中心旅游商业综合体。 4 星级物管：人性化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。二十四小时保安、红外线报警系统、全方位的电子监控系统、单元对讲系统，全封闭式管理。安全是香泉人民关心的大要素，更是目标消费者着重考虑的主题。总之没有安全何来品位和高档。5 小区建筑品质：小区的设计以天然为主题，以香泉文化为导向，倾力打造的现代建筑气息和浓厚的香泉温泉旅游文化相结合，商业、住宅各自功能相互映衬；温泉文化、休闲生活与自然融为一体、相得益彰。6、经典户型：香泉锦绣汤

15、城（暂定名）户型面积从90平方米到120平方米，满足你最大选择空间，户型根据现代的人体工程学的理念精心设计的。最大利用空间，南北通透，干湿分区；户户见景，家家有绿。7、商业配套设施齐全：本项目将商业业态充分合理化划分，不仅满足旅游文化的需求，跟注重生活配套的要求，如银行、超市、酒店、娱乐中心等划分，实现了居家生活休闲真正的一站式服务圈。 8、回馈社会：诚发集团在一贯以公益善行为企业发展重要的理念，所到之处深得当地老百姓的信赖。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。二、目标市场定位l香泉锦绣汤城（暂定名）位于城镇中心地段，这决定了主体目标对象为香泉锦绣汤城（暂定名）周边地区的

16、中高层消费群。l 消费群界定 1. 周边乡村返乡人员 2. 民营或私营企业家或个体老板 3. 附近居民区部分居民购房和二次换房的需要l 年龄判断在3045岁 购买目的比例依次判断为：住宅为纯自住、为子女置业、其它。商业为自营型和投资型。三、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中上等档次，多层于小高层相结合，这是基于市场状况以及项目所处的环境，前提而作出的明智决策,主要原因是: 1.城镇项目产品建设中上等标准配置要求已是很高，符合中心区域项目形象。 2.商业布局以旅游休闲为导向。 3.区域内没有形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设相对较差。 第四章 项目开发建设一

17、、项目总体规划 由于项目有一定的开发周期，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团根据开发时的市场情况进行单独设计。 商业与住宅开发节奏的合理安排也是非常关键的。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出居住于商业、生活与休闲旅游的有效集合。 总体上来说，香泉锦绣汤城（暂定名）的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立

18、体效果。 虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 在设计规划上，建立“商业社区 ”，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 二、住宅建筑设计 1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成

19、为销售中的一个强力卖点。 2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计(左图为一参考方案,附录还有主要备选方案)。 3、住宅外观设计采用目前流行的现代风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，根据“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，

20、外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。 5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化，户型面积主要一100-110三房为主体，物业档次的多样化（区分商业、小高层、多层的划分）。 三、小区配套设施 1、商业主要是以休闲温泉旅游为主题来打造商业概念。2、会所是未来社区档次的标志之一，建设一个大型会所，内设温泉洗浴、儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并

21、全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 5、小区内应设有超市、温泉洗浴、酒店、银行、旅游文化街、旅游购物街等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出香泉休闲生活的现代化四、环境艺术设计围绕温泉及温泉文化为主导思路，建立在旅游商业、住宅等，除了提高香泉人们生活水平的提高外，更主要是体现香泉文化特色来带动旅游发展，因此环境设计上更注重的是特色。景观优势也成为众多项目的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察

22、室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意到了小区内的环境艺术设计，公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 上述优化仅是一个项目的运作思路，公司在把握总体原则的前提下，还有更多更深的突破。 第五章 项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前面的论述与分析，本章着重讨论和顺花苑项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投

23、资计划。 一、项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。 1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地80亩，因此必须对地块进行整体规划。 2、分期实施。该项目开发总建筑面积达87550M2，预计总投资约 亿元人民币左右，如此规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，规避风险。 根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以北部分为突破口。其依据有：地块相对比较规整（如果能拆掉21户的话），南面学校、幼儿

24、园，条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有中心位置，中心位置必须考虑商业最大化。 3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。 房地产属资金密集性行业，公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。 公司购置该地块所需成本相对较高。 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在香泉县业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。 4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定，可迅速提升开发公司在香泉当地老百姓中树立知名度和美誉度。 5、先住宅、后商业；先环境、

25、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二、项目投资估算（见附表）三、项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。 1、市场风险 项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而

26、是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，住宅方面，与本项目同一区位、同一档次的物业供给量较少，竞争对手就相对较少。商业方面，由于在城镇中心做商业，地段很好，但有他的局限性不管从消费水平还是消费人群来讲，不足以支撑大体量商业业态。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着西区的发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。 2、项目的资本风险 项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设是同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。 3、企业风险 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下