衡水市房地产市场分析

1、目录一、宏观市场分析二、房地产市场概况三、典型案例四、商业市场分析/ 衡水概况/区位衡水市位于河北省东南部，东部与沧州市沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市德州市毗邻，西部与石家庄市石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界；衡水市地处环渤海、环京津开放地带和京九经济增长带上，既是沿海开放区腹地，又是内陆对外开放的前沿。全市共全市共1个市辖区，个市辖区，2个县级市，个县级市，8个县。个县。共设57个镇，57个乡，个街道办事处，下辖4994个村委会，92个居委会。市辖区：

2、桃城区，县级市：冀州市、深州市，县：枣强县、武邑县、武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县。 全市户籍人口全市户籍人口442.4万人，其中市区万人，其中市区55.4 万人，主城区人口仅万人，主城区人口仅 46 万人左右，万人左右，是河北省是河北省11个设区市中最少的个设区市中最少的。/ 衡水概况/经济情况排名城市GDP（亿元）常住人口（万人）人均GDP（亿元）1唐山5861.6757.737.742石家庄45001276.373.533邯郸30231016.062.984沧州2811.97273.875保定2720.91119.442.436廊坊1793.84204.277邢台15327

3、18.862.138张家口1233.7434.552.849承德1181369.383.210秦皇岛1181298.763.9511衡水衡水1011.5442.42.29衡水市历年衡水市历年GDP及增长率走势及增长率走势亿元亿元 衡水的主要经济指标在河北省11个地级市中，排名均处末位排名均处末位 ，人均GDP排名倒数第二； 近三年城市经济发展较快，GDP增幅保持在10%以上，但增长率已现下滑趋势；/ 衡水概况/经济情况四大经济主导四大经济主导旅游、文化、土特产、工业企业旅游、文化、土特产、工业企业旅游旅游：衡水湖、深州蜜桃园、旧城宝云塔、景州舍利塔、故城宝塔、竹林寺。文化文化：号称衡水三绝的宫

4、廷金鱼、冀派内画鼻烟壶、侯店毛笔。土特产土特产：深州蜜桃、阜城鸭梨、饶阳杂面、故城贡面、漫河西瓜。工业企业工业企业：衡水老白干、冀衡化工、京华、银海、猛牛集团、欧亚胶管、鹤煌网页、东方集团、远大集团、华林板业等。现有产业带动城市发展动力有限现有产业带动城市发展动力有限第一第二产品比重较大，占70%以上，第三产业发展缓慢，比重较小，不足30%；第三产业的比重系数与对应城市的城市化率有关，第三产业比重越高，城市化率越高，反之则越低，目前衡水市第三产业与第二产业比重约1:2，说明衡水市城市化率相对偏低；城市化率越低，对城市人口扩容及增长影响则越深，主要是新增住房面积需求及持续性的客户隐性购房需求产生

5、影响；三大产业比重变化表明三大产业比重变化表明衡水城市化发展缓慢衡水城市化发展缓慢/ 衡水概况/开发投资房地产投资占比房地产投资占比7.96%11.86%16.52%21.49%15.39%衡水衡水08年提出年提出“三年大变样三年大变样”城市发展目标，房地产开发进入快速发展期城市发展目标，房地产开发进入快速发展期/ 衡水概况/人均可支配收入万元万元衡水城镇居民人均可支配收入不高，恩格尔系数显示处于相对富足阶段衡水城镇居民人均可支配收入不高，恩格尔系数显示处于相对富足阶段恩格尔系数大于恩格尔系数大于60%为贫穷；为贫穷；50%-60%为温饱；为温饱；40%-50%为小康；为小康；30%-40%属

6、于相对富裕；属于相对富裕；20%-30%为富足；为富足；20%以下为极其富裕。以下为极其富裕。城市发展目标城市发展目标“一体两翼一体两翼”“一体一体”为主城区，为主城区，“两翼两翼”为路北新区和旅游区滨为路北新区和旅游区滨湖组团。湖组团。城镇布局城镇布局 打造中国首座滨湖度假休闲城打造中国首座滨湖度假休闲城市，建造市，建造“宜居、宜业、宜游宜居、宜业、宜游”城市环境城市环境产业发展定位产业发展定位“3+33+3”产业格局产业格局交通发展定位交通发展定位构建构建“两环八射一联线两环八射一联线”交通体交通体系系/ 衡水概况/城市规划城市未来发展方向：以桃城为中心，主要向南，靠近衡水湖；城市未来发展

7、方向：以桃城为中心，主要向南，靠近衡水湖；p 城市规划区范围：规划总面积约为752平方公里，范围包括：（1）桃城区行政辖区；（2）衡水湖国家级自然保护区（桃城区行政区划以外的部分）；（3）深州市划入衡水市经济技术开发区北区的前王林、后王林、东大屯、李官庄四个行政村。（4）前进大街以西，铁路以南至外环区域为西部经济开发区。p 城市发展方向：城市未来主要发展方向确定为向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南主要发展文化教育、旅游服务和生活居住等职能；向西和向东适当控制发展。城市向南，发展集居住、旅游、文化为一体的高端生活版块；衡水湖区域定位为“新城市中心”；/ 衡水概况/城市规划p城市空间

8、布局：“一湖、一城、一州”城市核心区；“1+6”城镇群组团式发展格局。根据城市发展战略规划，概括为“一湖、一河、一州”。其中“一湖”，是以衡水湖为主体，创造一流水准的湖滨度假区；“一河”指衡水主城区滏阳河为中心，通过改造滏阳河市区段及其沿线，建设商业、文化、教育、商贸、居住五大中心，打造湖滨休闲渡假城市的城市客厅；“一州”，是以冀州历史文化古城为中心，打造文化旅游区。重点发展以冀州和滏阳河为两翼的城市发展格局，在产业体系上，大力发展休闲旅游，休闲会议，会展中心，教育培训等。p城区规划：据衡水市城市规划显示，根据衡水空间发展战略，衡水主城区将向南部衡水湖自然保护区靠拢，与衡水湖自然保护区形成城市

9、群的主核心，整体形成一个“城湖一体，水城相连”的布局，重点打造冀州、枣强、武邑等“卫星城”。市区重点围绕“五线”(榕花大街、红旗大街、人民路、前进街、滏阳河市区段沿线)、“五片”(行政中心片区、中华公园片区、人民公园片区、怡水园片区、文化中心片区)进行前期拆迁改造，同时拆除主要街道两侧的所有实体围墙，实施“拆墙透绿”工程。/ 衡水概况/城市规划p滨湖新区简介：衡水滨湖新区成立于2011年1月，辖衡水湖自然保护区和彭杜、魏屯两个乡镇，按管控区和指导区两种类型对环湖区域实施统一领导管理。辖区面积296平方公里、人口9.4万人，其中管控区166平方公里、人口5.4万人；p区域用地情况：规划区总用地面

10、积为4010.74公顷，其中建设用地588.16公顷，占总用地的17.51%，非建设用地2763.14公顷，占总用地的82.28%；p滨湖新区规划目标：衡水湖年限为2010-2020年。考虑到规划时间跨度长，规划项目种类繁多，投资规模巨大。因此按照项目的重要性和紧迫性，将本规划分为两期实施。第一期为2010-2015年，第二期为2016-2020年。区域启动区面积约为6万亩，以文化，居住、旅游及工业产业园为主；/ 衡水概况/城市规划滏阳河市区段改造工程。滏阳河市区段改造工程。衡水市与中铁集团签订了投资60亿元合作开发滏阳河12公里市区段工程，通过复式断面改造、水系景观建设、文化景观建设、商住区

11、开发，形成9.24平方公里的滨河新区。目前，英国伟信和台湾大元两家知名机构正在编制滏阳河市区段综合治理和沿河开发详规，预计近期将全面开工。滨湖新区开发工程。滨湖新区开发工程。依托衡水湖，开发建设集休闲度假、研发创意、商业会展等功能为一体的20平方公里滨湖新区，规划建设三个低密度组团。旧城改造和新区建设工程。旧城改造和新区建设工程。重点为三大区域：4平方公里的河东旧城区、39个城中村改造、以教育园区为依托的4.5平方公里南部新城区建设。三年内建设廉租住房340套、经济适用房1800套，市区廉租房制度累计保障4071户。年内启动12个城中村改造，已有4个村完成规划设计；教育园区规划设计方案已经完成

12、；廉租房和经济适用房建设已经完成规划，近期开工建设，预计全年完成投资2.5亿元。市区四个出入口提升工程。市区四个出入口提升工程。对市区四个出入口进行全面改造，提升道路级别，提升通行能力，提升城市品位。先期启动南出口，对8.7公里道路桥梁全面改造升级，开工建设南出口外环路立交桥。市场建设工程。市场建设工程。全力打造“一主（市级商业中心）六副（商业副中心）”网点格局，彻底取消市区马路市场。重点抓好“一区一点四街”市场建设。城市基础设施建设工程。城市基础设施建设工程。未来三年，着力完善“六横八纵”市区路网框架，全部打通市区内丁字路、“断头路”。今年投资7.13亿元，重点实施3条主街道贯通工程。目前，

13、前进街工程已完成项目立项、审查以及招投标等前期工作；中华街和永兴路道路工程进入审查阶段。衡水市“三年大变样”重点工程，改造老城、拓展新城、打造湖区、扮靓景区/ 衡水概况/城市规划目录一、宏观市场分析二、房地产市场概况三、典型案例四、商业市场分析衡水市区划分为开发区、河西区、河东区、路北区和滨湖新区五个主要区域衡水市区划分为开发区、河西区、河东区、路北区和滨湖新区五个主要区域河东区：河东区：滏阳河以东、南环路以北、京衡南大街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为衡水市老城区，老旧房屋建筑较多，发展较为落后。目目前多为老旧住宅改造，在售项目主要以多层为主。前多为老旧住宅改造，在售项目主要以多层为主。

14、目前该区域楼盘的现房价约为目前该区域楼盘的现房价约为3500-4000元元/。路北区：路北区：主要指石德铁路以北的城区部分。该区域内污染型企业较多，配套资源较为缺乏，环境相对较差，区域内目前以刚需区域内目前以刚需项目开发为主，多层、高层产品为主，项目开发为主，多层、高层产品为主，价格较低，价格较低，3800-4100元元/。开发区：开发区：西环路以东、永兴路以北、前进街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为省级经济技术开发区，是城市新兴区域，城市新兴区域，路况良好，但区域配套略显不足。区域路况良好，但区域配套略显不足。区域内物业形式多样，多层、高层、小高层内物业形式多样，多层、高层、小高层并存，

15、价格由东向西逐渐递减，毛坯价并存，价格由东向西逐渐递减，毛坯价4200-5000元元/，（其中恒大城为精装修产品，售价5500元/，精装标准1500元/）。河西区：河西区：是衡水传统且公认的衡水市中心，商业繁华，配套齐全，交通便利，积聚了衡水主要商业，如百货大楼、商贸中心、国美电器、体育休闲广场等。该区域市场认可度高，区域内房地产项目多，是衡水各区域房地产项目最多的区域，是衡水各区域房地产项目最多的区域，该区域内楼盘品质参差不齐，整体销售均价该区域内楼盘品质参差不齐，整体销售均价4800-5500元元/。沿滏阳河一带更是依托沿滏阳河一带更是依托居住环境和景观资源，楼楼盘品质普遍较高，产品相对丰

16、富，高层、洋房、盘品质普遍较高，产品相对丰富，高层、洋房、别墅（少量）均有，高层别墅（少量）均有，高层5000-5500元元/，洋房，洋房7500元元/，别墅，别墅10000元元/。滨湖新区：滨湖新区：主要指衡水湖周边地区。该区域依托衡水湖，以生态休闲文化、现代新兴滨湖产业为支撑，目前处于基础设施建设期。区域内现以别墅类高端产品为主，客群辐射范围较广，滨湖新城别墅产品2010年价格4500元/左右，销售情况较为火爆，目前价格上涨至10000元/左右，销售量下滑明显。/ 房地产市场/板块划分08年之后衡水市房地产进入疯狂期，市区商品房总体量庞大，后期开发存在风年之后衡水市房地产进入疯狂期，市区商

17、品房总体量庞大，后期开发存在风险险08年衡水市提出“三年大变样”重点工程，受此影响，城市进入大刀阔斧开发期，大量的城中村改造及土地出让带活了房地产开发，但无节制的城中村改造及土地供应也为后期房地产开发埋下隐患；08年之后衡水市每年新入市房源超过150万，而年销售量不足100万，属于严重属于严重“供过于供过于求求”，近两年刚需井喷，市场表现较有活力，近两年刚需井喷，市场表现较有活力，但后期刚需减弱后，大体量的供应将成为压力。但后期刚需减弱后，大体量的供应将成为压力。目前仅衡水市区（桃城区）在（待）售项目就超过65个，全市土地市场供应量将近2000万平米，还不算后期新入世的项目。而衡水仅442万人

18、口，且衡水属于劳动力输出型城市，城市人口增长速度也较为缓慢，衡水已经达到一个饱和转台。/ 房地产市场/供应量/ 房地产市场/价格2013年衡水市场均价一路看涨年衡水市场均价一路看涨 年度涨年度涨25.24%目前价格已处高位，后期涨幅空间有限目前价格已处高位，后期涨幅空间有限/ 房地产市场/价格高价区与低价区分层鲜明，高价区与低价区分层鲜明，河西区、开发区为目前房地产较为成熟及快速发展区河西区、开发区为目前房地产较为成熟及快速发展区域域路北区、河东区仍为刚需主导市场、滨湖新区为新起板块，别墅拉高均价路北区、河东区仍为刚需主导市场、滨湖新区为新起板块，别墅拉高均价/ 房地产市场/客户衡水市购房客户

19、主要来自于下辖的二市八县衡水市购房客户主要来自于下辖的二市八县购房客户：购房客户：75%以上衡水市区居民及下辖二市八县，10%省内外市客群，看中河北省衡中教育资源（每年河北省约80%清华、北大录取生出在衡中），15%外来务工人员、新市民；购房目的：购房目的：刚需及自住（含首改）70%以上，再改及以上20%，教育投资10%；购房习惯：购房习惯：二市八县客户主要为刚需及自住，主要关注价格，部分中高收入群体开始改善型换房，开始关注地段、环境、配套、小区档次、物业服务等；区域概念：区域概念：城区客户地域性较强，二市八县客户在市区购房在价格能接受情况下也存在选择靠近自己家乡的方位；市场需求：市场需求：虽

20、然下辖二市八县目前也开发了很多楼盘，但客户都为在市区拥有一套房子努力（面子、更好的配套服务）；市场机会：市场机会：近两年刚需楼盘大规模开发，刚性需求也得到大量释放，刚需大卖市场预计最多再有两三年光景，后期需求可能会逐步转向改善型需求。/ 房地产市场/产品变革2013年年后开发项目开始关注档次、品质、景观样板等后开发项目开始关注档次、品质、景观样板等2013年年前刚需盘，价格为王，项目档次整体偏低前刚需盘，价格为王，项目档次整体偏低总结市场小结随着08年“三年大变样”重点工程的落地，衡水市进入大刀阔斧的拆迁改造期，土地大量供应，带动了房地产市场快速发展，目前市区已形成五个房地产开发区域；近几年房

21、地产项目爆发性增长，但项目档次、配套、服务水平等较低，主要针对刚需市场；近几年市场大量供应及低价刺激销售，刚需井喷，衡水市房地产市场逆势“量价齐升”；相对衡水市442.4万人，市区52.4万人的人口量，目前市场供应量庞大，加之近几年刚需被大量消耗，后期开发难度及风险增加；目前价格已上涨至高位，后期涨幅空间有限；2013年之前主要开发低品质刚需项目，高层、多层为主，2013年部分项目开始走差异化路线，提高楼盘档次，产品线逐渐丰富，注重项目品质、景观、物业、示范区等。市场预判市场供求失衡，房地产非理性发展，价格短时间猛增，后期开发不稳定因素增多，风险系数增大；刚需大卖的市场环境预计最多再有两三年光

22、景，市场面临转型；目前已有部分项目开始转向中高端开发，后期预计会有更多项目进行转型，未来中高端市场竞争也将趋于激烈。目录一、宏观市场分析二、房地产市场概况三、典型案例四、商业市场分析/ 典型案例/恒大城恒大城（河西开发区，地理位置较偏）改善盘位置开发区顺兴街与隆兴路交叉口规模18万平米容积率3.24体量64万平米产品19栋高层+5万商业面积89-136平米配套内部规划幼儿园和沿街商业价格高层5400元/（精装标准1500元/）p项目2013年9月拿地，11月份开盘，开盘销售4个亿，销售房源600多套；p热销原因：品牌房企、精装平价（开盘前释放价格6500元/以上，开盘价5300-5500元/）

23、、9000震撼湖景展示区p城市型产品结构：以33层高层为主，自带5万商业，内含恒大影城；p户型比例以116-136平米三房为主，约占70%；p项目客群以市区及周边城镇改善为主；天鸿尚都（路北区）刚需盘位置铁道北榕花街与大庆路交叉口规模20.4万平米容积率2.55体量50万平米产品9栋6+1多层，21栋1721层高层及沿街大型综合商业面积93-146平米配套路北医院、九中、利民路小学价格4100元/平米p销售量：月去化率约15-20套，去化率一般；p城市型产品结构：以小高层及高层为主，6+1为辅助；p户型结构：以86-116平米两室为主，约占50%，105-125平米三室为辅，约占35%；140

24、平米户型约占10%，50-70平米两室约占5%；/ 典型案例/天鸿尚都翡翠华府（河西中心区）改善盘位置和平路与育才街交叉口北行200米路西规模2.5万平米容积率2.1体量10万平米产品1栋17层小高层、1栋8+1带电梯洋房，2栋6+1及5栋5+1花园洋房面积74-136平米配套内部规划幼儿园和沿街商业价格5000元/p项目月去化率约50-60套，客户对区域认可度高；p舒适型产品结构：以相对低密度产品为主p户型比例：以120-136平米三室为主，约占75%；74-91平米两室为辅，约占25%；p项目客群：以市区改善型客户为主；/ 典型案例/翡翠华府p项目月去化率约30套，去化速度相对一般；p城市

25、型产品结构：以33层高层为主，配建一栋公寓；p户型比例以89-91平米两室为主，约占60%；108-138平米三室为辅，约占40%；p项目客群以地缘性及周边城镇刚需及初改为主；/ 典型案例/公园壹号公园壹号（河西中心区）刚需盘位置人民东路与榕花街交叉口路南侧规模约518亩容积率2.9体量100万平米产品33层高层1栋30-50平米小户型公园SOHO面积89-138平米配套衡百大楼、哈励逊医院，人民公园、衡水三中价格5200元/平米金域蓝湾（河西中心区）改善盘位置河西红旗大街与永兴路交汇处（青年公园东侧）规模40万平米容积率2.44体量7栋20-27层高层、叠拼别墅、洋房产品82-157平米面积

26、青年公园，德隆超市，衡甘达家具城价格高层5500元/洋房7500元/别墅10000元/p项目月去化率约50-60套，客户对区域认可度高；p产品结构：产品结构多元，前期以别墅洋房为主，区域成熟后以高层为主；p户型结构：87-107平米二室约占30%，114-157平米三室约占60%；193-197平米大户型约占10%p项目客群：以市区改善型客户为主；/ 典型案例/金域蓝湾项目名称一室户型比例二室户型比例三室户型比例三室以上户型比例恒大城89-9530%116-13670%天鸿国际50-705%8611650%10512535%14010%翡翠华府749125%12013675%公园壹号89916

27、0%10113840%金域蓝湾8210730%11415760%19319710%p 结论1：一室户型比例约占5%；二室户型比例约占15%-60%；三室户型比例约占35%-75%；四室户型约占6%-10%；该组比例说明市区项目仍以刚需及初级改善为主，三室产品需求大于两室产品需求，城市家庭结构仍以三代居为主，婚房为辅；p 结论2：高端类产品在市区板块中比例较低，非主流产品，契合衡水市仍以数量型产品为主，奢华类产品为辅；市区大户型的供应空白，有利于本案发展奢华型产品，与市区无竞争关系；而市区小户型产品处在初级发展阶段，在市区需求量较少。/ 典型案例/市场特征项目名称容积率总建面积月去化量户型区间产

28、品规划价格（元/）购买客群恒大城3.2464万开盘热销600多套89-13619栋高层+5万商业5400精装标准1500项目客群以市区及周边城镇改善为主天鸿尚都2.5510万15-20套50-140平米2栋32层高层、3栋30层高层及4栋11层小高层4100购买客群以周边县城刚需客户为主，主要为购买婚房或者孩子上学翡翠华府2.110万50-60套74-136平米1栋17层小高层、1栋8+1带电梯洋房，2栋6+1及5栋5+1花园洋房5000以市区改善型客户为主，周边县城以刚需为辅。公园壹号2.9100万30套左右89-138平米33层高层加1栋30-50平米小户型公园SOHO5200以周边县城刚

29、需客户居多，市区客户以改善居住为主金域蓝湾2.4440万80-197平米4栋27层高层，12栋20层高层，4栋6层洋房，4栋叠拼别墅高层5500洋房7500别墅10000以市区改善型客户为主，周边县刚需为主p 结论：市区以高密度产品为主（小高层、高层），配合部分舒适型花园洋房产品为辅，市区项目以刚需及初改为主，多次改善在社区选择性较小；/ 典型案例/市场特征目录一、宏观市场分析二、房地产市场概况三、典型案例四、商业市场分析马村地块目前衡水主要商业基本集中在衡百、爱特商圈；2013年9月，衡百国际开业，提升城市整体商业档次商圈分析成长型商圈：爱特商圈爱特百货的开业催生新商圈的形成，一定程度上打破

30、了“衡百“的垄断地位；主要商业物业为爱特百货及周边临街商业等。成熟型商圈：衡百商圈衡百商圈在百货大楼的支撑下一直是衡水商圈的首位，涵盖了百货、商街等多种业态；有百货大楼、浙江村、信发大厦等商业物业；老商圈，商业设施较为落后，停车位严重不足；该商圈北临衡水主干道人民路，交通便利。新兴商圈：衡百国际商圈衡百国际是衡水首个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业综合体，2013年9月开业，目前尚未成为城市主力消费商圈。爱特购物中心衡百国际百货大楼信发大厦浙江村商贸中心新大陆商业街百货大楼信发商厦浙江村爱特购物中心新大陆商业街商贸中心衡百国际现状整体档次低，商业设施落后项目名称类型营业时间建筑面积（）市场

31、定位功能定位百货大楼百货1989.57.2万中端百货购物、快餐爱特购物中心百货1994.112万中低端百货购物、快餐信发商厦百货2008.122.7万低端百货购物衡百国际综合体2013.910万中高端购物、餐饮、娱乐百货业态分析体量、市场定位、功能定位分析2013年之前，商业供应体量20年未见突破； 中端、中低端百货领导市场主流，高端时尚购物消费起步晚，被分流；各项目功能清晰，消费群体定位明确。百货业态发展较缓慢，中高端起步晚百货业态分析项目名称客群经营模式年营业额（亿元）辐射范围人流量百货大楼中高收入人群联营扣率加保底，最低25000元/年3立足衡水市辐射整个衡水地区日均人流量8000人左右

32、爱特购物中心中高收入人群联营扣率，平均23%2立足衡水市辐射整个衡水地区日均人流量4000人左右信发商厦中低收入人群自营1.5以市区人为主 借力衡百辐射整个衡水地区日均人流量3000人左右衡百国际高收入人群联营扣率未满1年立足衡水市辐射整个衡水地区人均人流量1500人左右客群、经营模式、辐射范围、人流量分析衡百一家独大收入差异引发客群差异较大，品牌号召力影响辐射区及客流区域百货业态以联营扣率为主，保证项目品质稳定，加强消费群体归属感。百货业态综述特征说明大型商业集中分布于城市主干线百货业态基本位于市中心最繁华地段，使购物与出行的易达性得到充分体现。为商业环境的可持续发展奠定良好基础通过品牌差异

33、定性商业档次各百货商场之间同质化现象严重，目前通过品牌档次差异来分化消费群体，也有同质产品竞争保持传统经营模式、经营状况稳定目前消费人群各有归属，各商场在传统的经营模式下保持着稳定收入，但新的大型综合商业的出现或连锁商业的发端都将使收入情况随之变局功能定位单一，平面布局混乱以零售为主，缺少相关辅助业态。并且平面布局不合理，人流动线不清晰，降低客群购买欲望客群以满足虚荣心为购物前提商场购物人群特征明显，以在职公务员及社会地位相对较高者居多，因而“面子消费“成为百货业主要收入支柱零售市场分析体量、市场定位、功能定位分析经济发展带动市场型商业体量增大；市场定位以低端零售为主。零售业态低端定位项目名称

34、类型建筑面积（）市场定位功能定位新大陆商街商业街4万社区配套购物、餐饮浙江村平价市场专业市场1.5万低端零售日常生活市场商贸中心服装街商业街近2万低端零售日常生活市场项目名称铺位面积划分（）租金（元/天）新大陆商业街40-60（少量）120-190（主力）200以上（少量）0.5-1浙江村商铺10-20（主力）20-3030-40（少量）0.8-2浙江村底商40-50（主力）100-150200-300（少量）0.8-1.8商贸中心商业街20-4040-80（主力）120-150（少量）1-3零售市场铺位面积、租金分析老旧商街铺位划分以小面积为主，租金较高，新商街以大铺为主，租金较低通过对上述

35、区域商街调研，目前浙江村与商贸街多以小铺位面积为主，多在10-50之间，这与当时衡水的经济发展缓慢，投资与自用的能力不够有关；新大陆商街的出现适应现有经济发展，承受较大铺位及购买能力的投资人、自用户日渐增多，由此可以看出衡水存在一定的大型铺位的需求。零售市场分析客群、经营模式、辐射范围、人流量区域市场类商业以零售业为主，餐饮娱乐业态匮乏；区域商业街多以日常生活用品为主且布局混乱；区域商街多数硬件设备陈旧，没有明确主体，没有鲜明特色。零售市场分析项目名称客群经营模式辐射范围人流量新大陆商街中低收入人群个体经营市区人群日均人流600人左右浙江村平价市场低收入人群个体经营市区人群日均人流1500人左

36、右商贸中心服装街低收入人群个体经营市区人群日均人流1000人左右客群均以中低收入人群为主，个体经营，管理落后名称 商业特征 区位描述经营模式店面面积（）经营情况 租金价格（元/天）KAPPA服装人民路中段，衡水百货大楼附近个体经营60一般2.0 图书超市娱乐个体经营20一般1.5 远大眼镜百货个体经营30一般1.3 瑞士名表百货个体经营100良好1.3 桃源饺子城餐饮个体经营100良好1.3 大陆裕丰商业街商业街人民路西段衡水百货大楼1km范围内个体经营110较差1.3 柒牌西装服装中心街南段衡水百货大楼附近个体经营100一般1.4 雨荷音乐酒楼餐饮个体经营80一般1.3 天府足浴休闲个体经营

37、80一般1.2 橡果国际直销中心街北段衡水百货大楼1km范围内个体经营30较差1.4 零售市场分析市中心临街门店整体租金不高，整体经营状况一般零售市场分析社区配套型商业，住宅底层商铺，租金1.5-2元/天马村地块零售市场分析服装为主，电子配件、日用百货为辅，其他业态严重缺乏零售市场铺位供应面积分析特征说明中高档品牌单体商铺销售额不乐观受面子消费的影响，品牌消费者更趋向于在商场购买相应产品。多数商业还是停留在以日常生活为主的零售市场，产品档次低下没有合理的规划与管理，呈现比较混乱局面旧市场管理松散，打牌、聊天、睡觉者比比皆是，商业动线混乱，甚至存在严重的消防隐患，无法谈及购物环境的享受商业设施陈

38、旧，功能单一，同质化现象严重在以上重点市场项目中，除新大陆商街为较新产品外，其他市场均老旧不堪。购物环境较差。但新大陆缺乏管理，业态混乱零售市场综述个案衡百商圈衡水百货大楼：衡水商业龙头，地处老市中心，人流量密集，衡水市民日常消费首选场所，中端定位，建筑较老，购物环境较为狭窄项目名称 衡水百货大楼项目位置 人民路和报社街交叉口建筑面积 7.2万（西楼6层、东楼4层）商业形态 百货项目周边状况 中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围浓厚经营状况较好档次中档业态分布超市、餐饮、化妆品 、饰品、 鞋、箱包 、数码、男装、女装、休闲装、运动装、内衣、家居用品 信发商厦：借助百货大楼辐射力，人气旺，低端定位，经营业态混乱，动线不合理，购物环境差项目名称 信发商厦项目位置 人民路和报社街交叉口衡百南侧建筑面积 2.7万（5层）商业形态 百货项目周边状况 中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围浓厚经营