双远凤凰金街2014年第四季度工作计划1113

1、双远凤凰金街四季度工作计划凤凰郡营销部2014年11月12日PART1：铜梁商业市场概况PART2：前期工作总结PARR3：商业客户分析PART4：下阶段工作计划 今年1-10月，铜梁市场在售商业项目较少，总推量4.5万左右，去化仅2万左右；在售商业项目项目名称已推量（万方）去化量（万方）价格（万元/平米）说明数据来源兰亭别院30.95只有1楼，1.5万每平，抵款80%，抵款家1.5万每平，挂销售中心1万每平，卖不出去。朱军-销售主管（编外渠道）壹号公馆10.951F 2.62F 1.31楼17个门面100%面积赠送；有40%抵工程款朱军-销售主管（编外渠道）尚品国际20.41F2F一起2.6

2、（2F赠送40）实际成交价16000元/平米。去化不想理郭浩-置业顾问（编外渠道）拓新御府0.50.351F1.2-22F0.8开售至今一年时间，剩余30%。赵彦-置业顾问（编外渠道） 从今年11月起，铜梁商业项目推售将迎来一波集中爆发，多数项目定于年底进行推售，总推量超过8万（不含本案），远远超过今年1-10月推量； 建议本案商业产品抢在竞品之前推出，以避开激烈的市场竞争待推商业项目项目名称商业体量（万方）可售体量（万方）今年预推（万方）推售时间预计价格（万元/平米）蓄客情况数据来源壹号公馆2112014年11月1F2.6万2F1.3万积累客户50组朱军-销售主管（编外渠道）美丽泽京221待

3、定待定积累客户20组涂盛财-案场经理（编外渠道）铜梁印象52.52.5待定待定有效办卡65张李杨-销售主管（编外渠道）水岸国际5332014年12月均价1办卡不到10张冯驰-策划经理（编外渠道）宝莲国际103待定待定0.8-7万未办卡，客户约240组欧翔-案场经理（编外渠道）时代广场1230.22014年12月0.8-6万年返祖8%未办卡，客户约280组张世红-置业顾问（编外渠道）欧陆经典1.71.70.5待定待定积累商业客户约20组胡堂川-销售经理（编外渠道）重点竞品尚品国际项目体量项目体量（万方）（万方）21商业体量商业体量（万方）（万方）1.7外售体量外售体量（万方）（万方）1.7开间（

4、米）开间（米）3.9-4.2进深（米）进深（米）12-18面积（平方米）面积（平方米）48-1200开出体量开出体量（万方）（万方）1.7去化量（万方）去化量（万方）0.3价格价格（元（元/ /平米）平米）均价16000销售阶段：持续销售中，来访成交比例1:40左右，实际成交价16000元/，去化不理想相较本案优势：道路通达，周围小区多相较本案劣势：纯社区商业，商业分布呈斜坡式，离新城CBD稍远重点竞品尚品国际项目体量（万方）25商业体量（万方）2外售体量（万方）2开间（米）8进深（米）5-8面积（平方米）40-65开出体量（万方）1去化量（万方）0.95预计价格（元/平米）1F2.62F1.

5、3重点竞品壹号公馆销售阶段：全力解决钉子户，邀约老客户办卡（已办50张左右），预计11月加推，目前来访转办卡比例1:5左右相较本案优势：道路通达，周边小区多，产品开间大进深短，赠送面积大相较本案劣势：纯社区商业，离新城CBD远重点竞品壹号公馆项目体量（万方）17商业体量（万方）5外售体量（万方）2.5开间（米）4.2进深（米）12面积（平方米）18-88开出体量（万方）0去化量（万方）预计价格（元/平米）待定重点竞品铜梁印象销售阶段：办卡80张，迟迟未能开盘，现退至65张；正进行商业外包装相较本案优势：集中式商业欲引进大型超市，交通便利，周边小区多相较本案劣势：离新城CBD远重点竞品铜梁印象项

6、目体量（万方）45商业体量（万方）5外售体量（万方）3开间（米）3.8进深（米）15面积（平方米）44-1500开出体量（万方）2去化量（万方）0.4预计价格（元/平米）待定重点竞品水岸国际销售阶段：前期蓄客不理想，现重新推广、蓄客；商业工程进度完成50%，预计12月开盘，价格10000元/左右，以价格作为主要卖点相较本案优势：道路通达，预计价格低相较本案劣势：纯社区商业，离新城CBD远，产品开间小进深长重点竞品水岸国际市场总结本案竞争优势：目前铜梁市场商业产品，同质化较为严重，本案产品户型与竞品相比，无明显优劣势；本案主要的优势在于离规划中的CBD较近，区别于一般的社区商业，故现阶段客户主要

7、认可26#楼迎春路一侧产品；入市时机：竞品大多预计年底入市，将形成激烈的红海竞争。本案目前拥有区域内最大的蓄客量，建议前置开盘时间，提前锁定客户，避免年底及明年初更为残酷的竞争环境PART1：铜梁商业市场概况PART2：前期工作总结PARR3：商业客户分析PART4：下阶段工作计划版块主要工作内容媒体推广铜梁媒体筛选、商业亮相户外、商业价值深度解析户外、第二波推广户外（商家联盟超200家）销售现场示范区包装（灯笼等）、销售中心包装（吊旗、形象墙、展架、区位图等）、商业沙盘、商业外包装物料乡镇拓展物料、招商手册、商业联盟礼品、商业户型图、商业折页、商业大报、财富论、美食地图（舌尖上的铜梁）、足球

8、联赛宣传物料（秩序册、桁架等）网推商业联盟炒作、凤凰家庭生活系统持续报道、商业节（舌尖上的铜梁）、双远商业运营经验报道、街区商业解读、猜logo赢大奖活动中秋业主答谢及暖场活动、国庆“家”年华活动、周末暖场活动、铜梁区凤凰郡杯足球联赛活动8-10月策划板块工作回顾8-10月销售板块工作回顾版块主要工作内容培训组织置业顾问参观学习重庆3个高端商业项目，树立本项目价值、优化销售说辞，组织置业顾问针对商业专项培训CALL客电话通知所有购买住宅业主，释放商业办理VIP团购优惠卡信息商家联盟到各大商家门店签订“商家联盟”并同时宣讲凤凰金街正在办理VIP团购优惠卡；截止商家联盟活动结束共签订182家持续跟

9、踪约访签订了“商家联盟”的客户派单每周一到周五下午由一名置业顾问带领渠道人员针对每一条商业街集中派发商业资料及赠品，此工作持续一个月陌拜陌拜了各大银行、政府职能部门、医院、学校并持续跟踪；8-10月渠道板块工作回顾版块主要工作内容竞品拦截项目主要竞品项目客户拦截商家联盟协助置业顾问完成签订“商家联盟”协助置业顾问约访签订了“商家联盟”的客户资料发放每周一到周五下午由一名配合置业顾问针对每一条商 业街集中派发商业资料及赠品，此工作持续一个月前期工作成果通过上述一系列的营销手段凤凰金街自8月开始蓄客以来共计吸引客户到访339组完成VIP卡办理88张（交20000订金）来访及办卡数量均位居铜梁商业项

10、目第一位PART1：铜梁商业市场概况PART2：前期工作总结PARR3：商业客户分析PART4：下阶段工作计划商业办卡客户获知途径分析老带新 自来渠道带客 编外call客 朋友介绍来电合计 3192535121196区域分区域分析析县城县城城郊城郊乡镇乡镇重庆主重庆主城城其他县其他县城城其他省其他省市市合计合计737316163 32 2119696办卡客户认知渠道 认知渠道：目前项目办卡客户主要通过渠道带客而来，下阶段项目将继续深化渠道，同时加强老客户维系，纵深化拓展客户； 客户区域：重点拓展区域依然是铜梁县城内中高端客户办卡客户主要认可因素地理位置优越，有较大增值空间；区域现处在价值洼地，

11、对前景看好；未来道路方便，区域内居住人群较多；定位街区门面，投资风险小及投入资金小；未办卡客户主要抗性因素区域内商业推售体量过大，担心成“空城”，无法形成商业氛围，风险太大；区域内可选择的商业很多，持币观望想买步行街里面的商业；商业门面开间、进深设计不合理，部分不方正；观望价格PART1：铜梁商业市场概况PART2：前期工作总结PARR3：商业客户分析PART4：下阶段工作计划商业可售货值梳理物业形态推售情况楼栋体量（）建面均价（元/）总货值（元）商业将推26#102431400014340200027#1324513400177485278合计23488320887278商业26#、27#楼

12、总建面约2.35万，总货值约3.2亿，货值梳理项目年度销售任务为3.5亿元其中，住宅部分已完成1.5亿元，待完成5000万元因此，项目商业部分销售任务为1.5亿元，分解如下1111月1 1月持续销售26#销售金额：3000万元加推26#销售金额：5000万元持续销售26#、27#销售金额：2000万元2 2月1212月加推27#销售金额：5000万元任务分解月份11月12月1月2月合计销售目标（万元）500030005000200015000销售套数2917291186 要完成项目商业1.5亿的销售目标，按照每套商铺平均175万计算，需要销售约86个商铺 项目目前已有商业办卡客户88组，按照1

13、:4的成交率计算，约为22套，还需要新增成交64套才能完成全年商业销售任务 按照1:20的来访成交比例计算，项目仍需新增商业客户约1280组客户数量预估渠道线： 实施精细化的渠道人员组织，加大渠道监管力度，提高各渠道带客效率； 增加渠道手段，通过学校、医院拓展，重点社区巡展等方式精准寻找目标客户；活动线： 加大项目现场活动力度，通过“金街之夜”等大中型现场活动引爆市场，加强项目的市场知名度，增强客户信心； 持续进行暖场活动，提升现场销售氛围；销售线： 通过培训等方式，提高置业顾问的商业产品专业销售能力，以及对于客户的把握能力； 增加项目营销团队奖励，通过各种激励政策激发团队的战斗力。重点工作排

14、布月份11月12月1月2月合计销售目标（万元）500030005000200015000需求客户（组）3003504002301280渠道手段渠道带客竞品拦截、重要交通节点拦截等来访预估来访预估160250300180700大客户拓展巴川中学、铜梁中学、医院、以及其他重点企事业单位拓展来访预估20304020110社区巡展重点社区摆展拓客来访预估来访预估20304020110活动手段活动类型活动类型足球联赛、开街仪式等大型活动，以及持续进行的小型暖场活动来访预估来访预估40404020140其他渠道朋友介绍朋友介绍/老带新老带新30303020110户外吸引户外吸引30303020110客户来源分解置业顾问11月12月1月2月合计刘秋兰4002602501501060吴宗凤6203806502501900林光跃6203806502501900胡小兰6203806502501900刘刚6203806502501900雷会琴6203806502501900唐兴梅5002805002001480杰远建5002805002001480刘锡媛5002805002001480合计（万元）500030005000220015000销售任务已分解至每个置业顾问，每月进行考核置业顾问任务分解广龙路现状迎春路现状由于道路、展示等原因：现阶段本案商业客户大多集中在26#楼迎春路一侧，少量客户选择内街；