大厦交通动线管理

1、Property and Asset Management大厦交通动线管理大厦交通动线管理培训讲师：贾晶浩培训讲师：贾晶浩(Jason Jia)培训日期：培训日期：2014.04.012Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management互动环节、问题解答您是如何理解大厦交通管理工作的？您是如何理解大厦交通管理工作的？3Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management培培 训训 目目 录录 项目交通组织特点分析 项目平面交通布局交通组织及停车 项目垂直运输系统4Jon

2、es Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项项目交通目交通组织组织特点分析特点分析 项目交通设计概况 项目总体交通布局原则 建筑退让道路红线距离 项目交通动线设计的依据5Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management6Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项项目交通目交通设计设计概况概况定定义义一：一：交通组织就是在有限的道路空间上，科学合理地分时、分路、分车种、分流向地使用道路，使道路

3、交通始终处于有序、高效的运行状态。定定义义二：二：交通组织是指道路交通管理部门根据国家有关法律、法规，综合运用交通工程技术、行政管理等方法和措施，对道路上的交通流实施管理、疏导和控制等工作的总称。7Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项项目交通目交通设计设计概况概况交通交通组织设计组织设计工作工作： ：是科技与人文的有机结合。需综合运用交通工程学、系系统统工程工程学、工业设计原理等基础理论并结合交通工程师的创造性思维所进行的创造性工作。动线动线： ：是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为

4、动线。 8Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项项目整体交通布局原目整体交通布局原则则9Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项项目整体交通布局原目整体交通布局原则则（ （1） ）交通分离原交通分离原则则： ：不同流向、不同种类的交通流应在交通空间、时间上分离，避免发生交通冲突。（ （2） ）交通交通连续连续原原则则： ：保证大多数人在交通活动过程中，在时间、空间和交通方式上不产生间断。 10Jones Lang LaSalle | Acad

5、emyProperty and Asset Management项项目整体交通布局原目整体交通布局原则则（ （3） ）交通交通负负荷均分原荷均分原则则：通过对交通流进行科学的调节、疏导，达到路网各点交通压力逐步趋于大体一致，不至于由于某一点压力过于集中而造成交通拥堵。（ （4） ）交通交通总总量削减原量削减原则则： ：也叫交通总量控制。当一个路网总体交通负荷接近于饱和时，已没有交通压力转移的余地，可以采取总体禁限部分车种行驶，来削减该路网的总流量；也可以采取供需互动关系来调整路网总体负荷，如停车与行车以静制动的关系；或采取道路划分功能（即过境路、集散路等）、交通流划分性质（即公务流、过境流、生

6、成流、到达流等），分别分配道路流量。 11Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项项目交通目交通设计动线设计动线的依据的依据平面交通设计依据v GB50220城市道路交通规划设计规范v GB 50490城市轨道交通技术规范v GB50352民用建筑设计通则v 其它标准 如：建筑工程交通设计及停车库（场）设计标 准（上海） 北京地区建设工程规划设计通则 12Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项项目交通目交通设计动线设计动线的依据的依据垂直交通

7、（电梯）设计依据v GB7588 电梯制造与安装安全规范v GB10060电梯安装验收规范v 其它标准 如：JG/T5072电梯T型导轨 JG5010住宅电梯的配置和选择 13Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management建筑退建筑退让让道路道路红线红线距离距离 v 各地建筑设计规划要求有差异。（建筑规划部门管理）v 北京地区建设工程规划设计通则（试行稿，2003年3月）中第二章建筑设计要求；第三节建筑退让规划道路红线距离2.3.2条款；详细规定了不同建筑类别退让道路红线的距离。14Jones Lang LaSalle | A

8、cademyProperty and Asset Management项目平面交通布局项目平面交通布局交通组织及停车交通组织及停车 外来人流分析； 客车流交通动线设计原则与案例分析 货车流交通动线设计原则与案例分析 大型项目的地面停车管理（机动车与非机动车）15Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management外来人流分析外来人流分析人流动线规划的影响因素人流动线规划的影响因素v 物理因素物理因素符合商场建筑本身结构符合商场建筑本身结构v 租金因素租金因素提升有效人流平方到达率、拉动商铺租金提升有效人流平方到达率、拉动商铺租金v

9、顾客生理、心理因素顾客生理、心理因素缓解顾客疲乏感和不适感缓解顾客疲乏感和不适感16Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management外来人流分析外来人流分析人流动线规划原则人流动线规划原则v 注重内外沟通，注重内外沟通，脉络脉络清晰；清晰；v 注重注重立体人流立体人流的自然顺畅，平均分配关的自然顺畅，平均分配关系；系；v 避免避免盲区盲区和和死角死角问题；问题；v 合理设置宽度。合理设置宽度。17Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management18Jones La

10、ng LaSalle | AcademyProperty and Asset Management客车流交通动线设计原则与案例分析客车流交通动线设计原则与案例分析客车停车场交通动线设计原则v 出入口应设于交通流量较少的非主道路上。若一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入口处退缩若干距离以便车辆进出。v 应配合道路的出行方向以单进单出，避免进出在一个口。19Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management客车流交通动线设计原则与案例分析客车流交通动线设计原则与案例分析客车停车场交通动线设计原则v 采用效率较高的收费系统以节省车

11、辆进出时间，收费点尽量不要设置在地面上，以免司机进出麻烦，斜坡起步。v 以下地点不应设置停车场进出口：学校、医院、消防队等出入口20米以内；车道的十字口、穿越斑马线、跨越天桥地下道上下口起8米以内；公共汽车站、铁路平交道起10米以内；其他经主管建筑机关或公安交通主管机关认为有碍交通所制定的道路或场所。20Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management客车流交通动线设计原则与案例分析客车流交通动线设计原则与案例分析客车停车场交通动线设计原则v 与建筑物规模定位结合，停车位数适当；v 停车购物的方便性，安全性；v 人车分流。v 引

12、导人流。21Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management客车流交通动线设计原则与案例分析客车流交通动线设计原则与案例分析客车停车场行人动线设计原则v 客车停车后如距离到达如距离要到达目的区域较远最好避免穿行交通量大的道路；如无法避免穿越这些道路时，应以立交方式避免其直接冲突和互相干扰。同时应设置客车临时上下客处以提供方便的接站系统。v 若设有公共汽车站、观览专车或接站专车，则应考虑尽量减少行人的行走距离，从而减少对其他运输工具的干扰。22Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Ass

13、et Management23Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management24Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management货车流交通动线设计原则与案例分析货车流交通动线设计原则与案例分析v货车行驶的路线应尽量与一般客车及行人动线分开。v设置足够的离街场地供货车卸货使用。v注意利用建筑物较偏僻的地方或行人较少到达的地方，尽量减少对顾客的干扰。25Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management

14、货车流交通动线设计原则与案例分析货车流交通动线设计原则与案例分析v大宗物流的运输要注意利用非营业时间进行，能在动线上进行时间上的分割。v需考虑技术问题：地面的承重力、货场货梯的配套。26Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management27Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management28Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management大型项目的地面停车场管理大型项目的地面停车场管理机动车场管理机动

15、车场管理v 管理目标v 停车场成本核算及收费标准 停车场岗位设置 成本核算 停车场管理架构29Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management大型项目的地面停车场管理大型项目的地面停车场管理机动车场管理机动车场管理v 岗位职责、纪律和职业道德 岗位职责 岗位纪律 职业道德v 管理工作规程 停车场管理流程30Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management大型项目的地面停车场管理大型项目的地面停车场管理机动车场管理机动车场管理v 管理工作规程 停车场管理规定 停车场

16、设备实施维修 停车场保洁管理v 停车场特殊情况处理程序31Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management大型项目的地面停车场管理大型项目的地面停车场管理机动车场管理机动车场管理v 停车场使用守则v 停车场车位租赁协议v 停车场使用的文件记录 停车证、停车票 车辆登记表 违章停车通知 32Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management大型项目的地面停车场管理大型项目的地面停车场管理非机动车场管理非机动车场管理v 车场管理目标v 车场概况及开放时间v 车场收费标准

17、v 车场停车管理规程（摩托车停放区、电瓶车停放区域、自行车停放区域、电瓶车充电区域）v 管理职责及纪律33Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management大型项目的地面停车场管理大型项目的地面停车场管理非机动车场管理非机动车场管理v 车场安全、保洁、设备设施管理v 车场突发事件管理v 停车场使用的文件记录 停车登记表 停车证 34Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management互动环节、问题解答请简述您所在项目的电梯品牌、类型及配置请简述您所在项目的电梯品牌、类型

18、及配置情况？情况？35Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统 甲级写字楼电梯系统配置标准（电梯品牌、速度、承载量及电梯数量和等候时间） 甲级写字楼电梯系统运行效率（低区、中区、高区电梯运行效率） 大厦运行高峰期电梯系统运行管理 项目高效率电梯系统运行案例分析36Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统甲级写字楼电梯系统配置标准电梯品牌国内主要电梯厂家对比.docx37Jones La

19、ng LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统甲级写字楼电梯系统配置标准速度、承载量及电梯数量和等候时间参照标准引入：国际标准CIBSEInterval（INT）：平均间隔时间5-Minute Handling Capacity（5-MHC）：5分钟内电梯载客流量38Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统甲级写字楼电梯系统配置标准速度、承载量及电梯数量和等候时间参照标准引入：Capacity Factor

20、y Mass（CFM%）：平均轿厢所承载质量） Capacity Factory Area（CFA%）：平均轿厢内占用面积39Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统甲级写字楼电梯系统配置标准速度、承载量及电梯数量和等候时间甲级写字楼(15平方米/人，80%出勤率）INT：25-30秒5-MHC：12%CFM%（轿厢质量承载率）：80%40Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management41Jones Lang LaSall

21、e | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统甲级写字楼电梯系统配置标准速度、承载量及电梯数量和等候时间仲量联行甲级写字楼建议配置标准指标指标标准标准电梯系统（客梯） 分区设置；平均等候时间不超过30秒；载重量：不低于1350公斤/部；梯速：3.5米/秒5.0米/秒；配置比例：不低于4500平米/部；设置有电梯空调系统。电梯系统（货梯兼消防）载重量：不低于1600公斤/部；梯速：3.5米/秒（适高度而定）。电梯系统（车库至首层）载重量：不低于1350公斤/部；梯速：1.75米/秒。42Jones Lang LaSalle | A

22、cademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统甲级写字楼电梯系统配置标准速度、承载量及电梯数量和等候时间案例分析43Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统44Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统45Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系

23、统项目垂直运输系统46Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统47Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management互动环节、问题解答请简述您所在项目上下班高峰期的电梯运行状况请简述您所在项目上下班高峰期的电梯运行状况及采取的措施？及采取的措施？48Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统大厦运行高峰期电梯系统运行管理大厦

24、运行高峰期电梯系统运行管理大厦电梯运行高峰期存在问题及原因分析：大厦电梯运行高峰期存在问题及原因分析：v 群控电梯都具有群控电梯都具有分散待梯功能分散待梯功能，即当有一台电，即当有一台电梯停在一楼时，其它电梯在响应完召唤后，都梯停在一楼时，其它电梯在响应完召唤后，都停在其它楼层等待召唤而不返回一楼，这种控停在其它楼层等待召唤而不返回一楼，这种控制方式的弊端在分区运行或分层运行时表现得制方式的弊端在分区运行或分层运行时表现得更为明显。这样，在上班高峰期或举行大型会更为明显。这样，在上班高峰期或举行大型会议时，由于只有一台电梯接送一楼乘客，乘客议时，由于只有一台电梯接送一楼乘客，乘客无法及时到达目

25、的地，从而导致电梯运行效率无法及时到达目的地，从而导致电梯运行效率大大降低，很多大厦因此造成拥堵。大大降低，很多大厦因此造成拥堵。 49Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Managementv 由于上下班高峰时，客流量较大，而很多大厦客流分布比较平均，这样就会导致电梯频繁在相邻层站停梯，电梯始终维持在低速运行，无法达到额定速度，造成运行效率的巨大浪费。v 由于乘客下班时间较为集中，当电梯从较高楼由于乘客下班时间较为集中，当电梯从较高楼层向较低楼层运行时，由于在较高楼层已经满层向较低楼层运行时，由于在较高楼层已经满载，较低楼层的乘客长时

26、间无法乘到电梯而部载，较低楼层的乘客长时间无法乘到电梯而部分较低楼层乘客为了改变这种情况，当电梯向分较低楼层乘客为了改变这种情况，当电梯向上运行时就进入电梯，然后再跟随电梯向下运上运行时就进入电梯，然后再跟随电梯向下运行，这样不仅使较高楼层乘客无法乘到电梯，行，这样不仅使较高楼层乘客无法乘到电梯，还导致电梯停梯次数的增加，大大降低了电梯还导致电梯停梯次数的增加，大大降低了电梯的运行效率。的运行效率。v 高峰期首层乘客在待梯时通常会一涌而入造成高峰期首层乘客在待梯时通常会一涌而入造成拥挤，致使乘客财产损失。拥挤，致使乘客财产损失。50Jones Lang LaSalle | AcademyPro

27、perty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统大厦运行高峰期电梯系统运行管理大厦运行高峰期电梯系统运行管理解决建议：解决建议：v 大厦电梯管理部门应根据大厦使用性质等具体大厦电梯管理部门应根据大厦使用性质等具体情况来制订情况来制订电梯高峰期运行管理办法电梯高峰期运行管理办法，建议可，建议可包含以下几点：包含以下几点：1.1.应禁止在高峰期间的不必要用梯，例如办公室应禁止在高峰期间的不必要用梯，例如办公室搬迁及大型设备的搬运既占空间又浪费时间；搬迁及大型设备的搬运既占空间又浪费时间； 2.2.高峰期之前大厦电梯管理人员应进行高峰期之前大厦电梯管理人员应进行例

28、行检查例行检查，确定电梯运行情况良好。如有故障发生应在最确定电梯运行情况良好。如有故障发生应在最短的时间内通知电梯维修保养人员到位，确保短的时间内通知电梯维修保养人员到位，确保电梯恢复正常运行；电梯恢复正常运行； 51Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统大厦运行高峰期电梯系统运行管理大厦运行高峰期电梯系统运行管理解决建议：解决建议：3.3.上班高峰期间，首层电梯待客区域应有专人值上班高峰期间，首层电梯待客区域应有专人值班，以保证乘客有序进出电梯，提高使用效率；班，以保证乘客有序进出电梯

29、，提高使用效率； 4.4.高峰期时可采用电梯有司机操作，以减少高峰高峰期时可采用电梯有司机操作，以减少高峰期间大厦中间楼层的不必要用梯，优先保证将首期间大厦中间楼层的不必要用梯，优先保证将首层的上班人员输送到位。层的上班人员输送到位。52Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统大厦运行高峰期电梯系统运行管理大厦运行高峰期电梯系统运行管理解决建议：解决建议：v 电梯运行控制方式的几点建议电梯运行控制方式的几点建议 1. 1.电梯自动返基站电梯自动返基站 电梯进入上班高峰运行模式电梯进入上班高

30、峰运行模式后，任何一台电梯响应完召唤后，都立即返回后，任何一台电梯响应完召唤后，都立即返回基站开门侯客。这样，基站的乘客就可以迅速基站开门侯客。这样，基站的乘客就可以迅速进入电梯到达目的地，从而避免了分散待梯导进入电梯到达目的地，从而避免了分散待梯导致的大量乘客滞留的情况。致的大量乘客滞留的情况。上班高峰时间过后，电梯又恢复为非高峰运行模上班高峰时间过后，电梯又恢复为非高峰运行模式（即分散待梯）。两种状态的切换是根据客式（即分散待梯）。两种状态的切换是根据客户要求的时间段自动切换（也可手动强制切户要求的时间段自动切换（也可手动强制切换），并且在两种运行状态下，都不会影响电换），并且在两种运行状

31、态下，都不会影响电梯原先设定的响应功能。梯原先设定的响应功能。 53Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统大厦运行高峰期电梯系统运行管理大厦运行高峰期电梯系统运行管理解决建议：解决建议：v 电梯运行控制方式的几点建议电梯运行控制方式的几点建议 2. 2.群控电梯一楼外召独立功能如果将群控电梯群控电梯一楼外召独立功能如果将群控电梯在保留群控方式的基础上，将一楼外召唤分为在保留群控方式的基础上，将一楼外召唤分为两组独立的外召唤，这样就可以在一定程度上两组独立的外召唤，这样就可以在一定程度上缓

32、解上班高峰期一楼乘客过多的问题。缓解上班高峰期一楼乘客过多的问题。 实际上，这种方法既保留了群控运行的优点，又实际上，这种方法既保留了群控运行的优点，又解决了一楼乘客乘梯问题，是一种比较好的解解决了一楼乘客乘梯问题，是一种比较好的解决办法，使电梯的运行效率大大提高。决办法，使电梯的运行效率大大提高。 54Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and Asset Management项目垂直运输系统项目垂直运输系统大厦运行高峰期电梯系统运行管理大厦运行高峰期电梯系统运行管理解决建议：解决建议：v 电梯运行控制方式的几点建议电梯运行控制方式的几点建议3.3.高峰期分层或分区运行这种运行方式对乘客分高峰期分层或分区运行这种运行方式对乘客分布较均匀的大厦效果比较明显可以减少电梯在相布较均匀的大厦效果比较明显可以减少电梯在相临层站之间的停站次数临层站之间的停站次数, ,使电梯可以以额定速度运使电梯可以以额定速度运行，从而提高了电梯高峰期的运行效率。行，从而提高了电梯高峰期的运行效率。 55Jones Lang LaSalle | AcademyProperty and