2008西安赛格集团南二环项目产品建议提案

1、1“将户型将户型/ /价格进行到底价格进行到底”西安赛格集团南二环项目提案谨呈：西安赛格集团20080717深圳尊地地产2008-7-172目标沟通目标沟通项目操作建议项目操作建议项目户型建议项目户型建议区域地产市场解析区域地产市场解析项目价格建议项目价格建议市场商户访谈市场商户访谈项目地块位置项目地块位置3本次提案的目标是什么？4通过同赛格集团的沟通5目标是？6 解决住宅/公寓部分的户型面积区间及比例？价格？7目标沟通目标沟通项目操作建议项目操作建议项目户型建议项目户型建议区域地产市场解析区域地产市场解析项目价格建议项目价格建议市场商户访谈市场商户访谈项目地块位置项目地块位置8地块属性界定地

2、块属性界定南二环沿线高密度综合项目南二环沿线高密度综合项目居住区用地居住区用地16834 容积率容积率9.3总建筑面积总建筑面积19.52万住宅建筑面住宅建筑面积积4.51万公寓建筑面公寓建筑面积积5.8 万裙房商业面裙房商业面积积5.4万绿地率绿地率19%停车位停车位450辆初步技术经济指标初步技术经济指标地块呈长方形结构，东临省委办公区，南临为林地归属不明，西侧临金石大酒店、北临南二环；项目地块项目地块省委办公区省委办公区赛格电脑城赛格电脑城地块南北长79米，东西长213.09米，总占地面积为16834 9在了解了地块所属区位后我们将确定调研区域10南二环沿线及周边区域同类型项目11目标沟

3、通目标沟通项目操作建议项目操作建议项目户型建议项目户型建议区域地产市场解析区域地产市场解析项目价格建议项目价格建议市场商户访谈市场商户访谈项目地块项目地块位置位置1212位置：位置：城南区南二环与太白南路十字西北角 占地面积占地面积：3.73万平米 建筑面积：建筑面积： 20万平米物业类型：物业类型：公寓建筑综合体面积区间：面积区间： 42.8106平方米 均价：均价：7000元左右区域房地产市场解析区域房地产市场解析海星未来城海星未来城户型类型户型类型面积区间面积区间一室42.863.982.2485.7589.05二室10613131 1室室1 1厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 42.8

4、0: 42.80 1 1室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 82.24: 82.241 1室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 85.72: 85.72 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 106.00: 106.00 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 63.90: 63.90户户 型型户型范围：户型范围：一室、二室一室、二室面积区间：面积区间：42.8010642.801061 1室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 89.05: 89.05 1414位置：位置：西安市南二环与太白路什字西80米路北占地面积占地面积： 36000平方米建筑面积

5、：建筑面积： 220000平方米物业类型：物业类型：高层、多层，城市综合体面积区间：面积区间： 67.38151.78 均价：均价： 4800元/平方米起价：起价： 4300元/平方米户型类型户型类型面积区间面积区间一室67.38二室70-90100-140三室130-160四室151.78区域房地产市场解析区域房地产市场解析瑞鑫摩天城瑞鑫摩天城15151 1室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 67.38: 67.382 2室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 71.72: 71.72 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 89.44: 89.442 2室室2 2厅厅

6、2 2卫卫建筑面积建筑面积: 136.33: 136.33 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫建筑面积建筑面积: 156.47: 156.47 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫建筑面积建筑面积: 151.78: 151.78 户户 型型户型范围：户型范围：一室、二室、一室、二室、三室、四室三室、四室面积区间：面积区间：67.38151.767.38151.78 81616位置：位置：雁塔路北段8号占地面积占地面积： 48400平米建筑面积：建筑面积： 345700平米 物业类型：物业类型：公寓 商住楼 商铺面积区间：面积区间： 29.24124.57均价：均价： 5700元/平方米最高价：最高价：6

7、000元/平方米顶楼：5200元区域房地产市场解析区域房地产市场解析万达广场万达广场户型类型户型类型面积区间面积区间一室29.2440-5050-6060-70二三室70-8080-90100-11017171 1室室1 1厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 41.83: 41.83 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 29.24: 29.241 1室室1 1厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 45.78: 45.78 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 47.00: 47.002 2室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 75.79: 75.792 2室室2 2厅

8、厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 86.85: 86.85 3 3室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 107.00: 107.00户户 型型户型范围：户型范围：一室、二室、一室、二室、三室三室面积区间：面积区间： 29.24124.529.24124.57 71818位置：位置：南二环太乙路立交东南朝向占地面积占地面积： 2668平米建筑面积：建筑面积： 34000平米 物业类型：物业类型：普通住宅+底商面积区间：面积区间： 34.37126.6234.37126.62均价：均价： 4500元/平方米区域房地产市场解析区域房地产市场解析领地领地户型类型户型类型面积区间面积区间一室34.3

9、748.8277.68二室69.3077.3677.68三室101.2126.62191 1室室2 2厅厅2 2卫卫建筑面积建筑面积: 77.68: 77.68 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 48.82: 48.821 1室室2 2厅厅2 2卫卫建筑面积建筑面积: 34.37: 34.37 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 69.30: 69.302 2室室1 1厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 77.36: 77.36 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫建筑面积建筑面积: 126.62: 126.62 户户 型型户型范围：户型范围：一室、二室一室、二室面积区间

10、：面积区间：34.37126.6234.37126.622020位置：位置：草场坡新文巷10号（原3538厂）占地面积占地面积： 44500平米建筑面积：建筑面积： 18万平米 物业类型：物业类型：普通住宅面积区间：面积区间： 88.55139.55均价：均价： 4900-7300元/平方米区域房地产市场解析区域房地产市场解析荣城荣城户型类型户型类型面积区间面积区间二室80-90 90-100三室90-100100-130四室130-14021212 2室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 88.55: 88.55 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 92.68: 92.6

11、8 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 94.48: 94.48 3 3室室2 2厅厅1 1卫卫建筑面积建筑面积: 96.98: 96.98 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫建筑面积建筑面积: 121.14: 121.144 4室室2 2厅厅2 2卫卫建筑面积建筑面积: 139.55: 139.55 户户 型型户型范围：户型范围：二室、三室、二室、三室、四室四室面积区间：面积区间：88.55139.588.55139.55 52222位置：位置：西安市长安路草场坡甲字50号占地面积占地面积： 13350平米建筑面积：建筑面积： 12万平米 物业类型：物业类型：普通住宅面积区间：面积

12、区间： 均价：均价： 5500元/平方米正在认购区域房地产市场解析区域房地产市场解析翡翠明珠翡翠明珠户型户型面积区间面积区间一室40-5050-80二室8794.01三室120-130130-15023231 1室室1 1厅厅1 1卫卫 建筑面积建筑面积: 49.00: 49.00 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫 建筑面积建筑面积: 56.00: 56.00 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫 建筑面积建筑面积: 72.00: 72.00 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫 建筑面积建筑面积: 87.00: 87.00 3 3室室2 2厅厅1 1卫卫 建筑面积建筑面积:123.04:123.04米米2

13、 2 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫建筑面积建筑面积: 142.30: 142.30户户 型型户型范围：户型范围：一室、二室、一室、二室、三室三室面积区间：面积区间：49142.3049142.302424位置：位置：西安市长安路草场坡甲字50号占地面积占地面积： 19210平方米建筑面积：建筑面积： 188600平方米物业类型：物业类型：公寓、写字间面积区间：面积区间：48-180 均价：均价：63006300元元区域房地产市场解析区域房地产市场解析财富中心二期财富中心二期户型类型户型类型面积区间面积区间一室48.146372.0278.8979三室179.525251 1室室1 1厅厅1

14、1卫卫面面 积：积：72.02 M72.02 M1 1室室1 1厅厅1 1卫卫面面 积：积：48.14 M48.14 M1 1室室1 1厅厅1 1卫卫面面 积：积：63 M63 M1 1室室1 1厅厅1 1卫卫面面 积：积：78.89 M78.89 M1 1室室1 1厅厅1 1卫卫面面 积：积：79 M79 M3 3室室2 2厅厅2 2卫卫面面 积：积：179.5 M179.5 M户户 型型户型范围：户型范围：一室、三室一室、三室面积区间：面积区间：48.14179.548.14179.526该区域户型主要以一室为主，二室为辅，少量楼盘带有三室和四室该区域户型主要以一室为主，二室为辅，少量楼盘

15、带有三室和四室区域房地产市场解析区域房地产市场解析总结总结户型户型面积面积该区域面积一室主要集中在该区域面积一室主要集中在40-60 40-60 ，二室集中在，二室集中在70-100 70-100 ，三室和四室，三室和四室主要集中在主要集中在120-140 120-140 。价格价格 价格相差较大，从价格相差较大，从44004400元到元到70007000元，区域主力价格为元，区域主力价格为5000-54005000-5400元元 装修装修海星未来城与财富中心二期为精装修，海星未来城价格约海星未来城与财富中心二期为精装修，海星未来城价格约70007000元，财富中新元，财富中新二期价格未定，预

16、计价格在二期价格未定，预计价格在63006300元元 27目标沟通目标沟通项目操作建议项目操作建议项目户型建议项目户型建议区域地产市场解析区域地产市场解析项目价格建议项目价格建议市场商户访谈市场商户访谈项目地块项目地块位置位置28市场商户访谈市场商户访谈了解商户对产品的需求了解商户对产品的需求电子市场数码产品电脑办公设备其他赛格电脑城9936赛博电脑城633/百脑汇电脑城333/总计181596针对我司操作此类项目经验，市场商户会成为项目消化的重点群体故我司对赛格周边市场商户进行了调研，共采集样本48户考虑到经营电脑产品、数码产品的商家综合实力较强，购买本项目公寓和住宅的可能性较大，但同时考虑

17、到项目受众群的最大化，故也访谈了一部分做办公设备、外设的经营商家。29市场商户访谈市场商户访谈访谈结论访谈结论电脑相关商家电脑相关商家品牌台式机品牌台式机/ /笔记本笔记本/ /综合实力较强综合实力较强/ /店面较大店面较大功能需求功能需求部分要求租赁部分要求租赁/ /大部分购买需求商务办公大部分购买需求商务办公/ /售后服务售后服务/ /仓库仓库面积需求面积需求3030的一室的一室/60 /60 -80 -80 的二室的二室数码产品商家数码产品商家品牌摄像机品牌摄像机/ /品牌照相机品牌照相机/ / 店面大店面大/ /装修好装修好功能需求功能需求部分要求租赁部分要求租赁/ /大部分购买需求商

18、务办公大部分购买需求商务办公/ /售后服务售后服务/ /仓库仓库面积需求面积需求3030的一室的一室/60 /60 左右的二室左右的二室电脑及数码产品商家具有较强的购买力和购买欲望，以满足经营产品的商务办公需求为主，对面积的需求在30-80之间30市场商户访谈市场商户访谈访谈结论访谈结论办公设备商家办公设备商家打印机打印机/ /传真机传真机/ /硒鼓硒鼓/ /店面较小店面较小/ /楼层较高楼层较高功能需求功能需求部分有租赁部分有租赁/ /商务办公商务办公/ /售后服务售后服务/ /仓库仓库面积需求面积需求3030-40-40其他商家其他商家网络设备网络设备/ /电池电池/ /内存内存/ /。功

19、能需求功能需求大部分为租赁需求大部分为租赁需求/ /小部分有购买需求小部分有购买需求面积需求面积需求3030/60 /60 这两类商家大都位于高楼层，店面较小，多为个体经营户，购买需求不强，对面积的需求在30-60之间31市场商户访谈市场商户访谈最终结论最终结论购买意向购买意向实力商家购买的可能性较大实力商家购买的可能性较大/ /小规模商家租赁可能性大小规模商家租赁可能性大购买需求购买需求商务办公商务办公/ /售后服务售后服务/ /仓库仓库/ /居住居住面积需求面积需求3030 -40-40一室一室/60/60 -80-80二室二室大部分商家都以满足商务办公为主，面积需求在30-80之间32目

20、标沟通目标沟通项目操作建议项目操作建议项目户型建议项目户型建议区域地产市场解析区域地产市场解析项目价格建议项目价格建议市场商户访谈市场商户访谈项目地块项目地块位置位置33操作建议操作建议1项目定位项目定位形象定位形象定位同赛格集团同赛格集团/ /赛格电脑城靠拢赛格电脑城靠拢产品定位产品定位轻住宅重公寓轻住宅重公寓功能定位功能定位轻居住重商务办公轻居住重商务办公在项目定位上，强调赛格集团和赛格电脑城品牌，充分考虑引入商务办公功能，充分利用极具购买潜力的电脑城商户34操作建议操作建议2客户群定位客户群定位在客户群定位上，一方面重视电脑商户，另一方面重视看重赛格品牌的潜在投资客户本项目住宅本项目住宅

21、/ /公寓部分目标客户群定位公寓部分目标客户群定位目标客户一目标客户一电脑城经营商户（实力较大商户）电脑城经营商户（实力较大商户）目标客户二目标客户二投资客户（看重赛格投资客户（看重赛格/ /商户商户/ /租金上涨）租金上涨）目标客户三目标客户三电脑城经营商户（个体经营商户）电脑城经营商户（个体经营商户）35操作建议操作建议3户型区间及户型组合策略户型区间及户型组合策略在户型区间上要求范围要广，在户型组合上以1室和2室为主，辅以少量的3、4室，同时在户型设计上充分考虑到“1+1”组合的运用面积区间面积区间3030-150 -150 之间之间户型组合户型组合1 1室室2 2室为主，室为主，3 3

22、、4 4为辅为辅户型搭配策略户型搭配策略1 1室和室和(1(1室或室或2 2室室) )设置在一起设置在一起36操作经验操作经验据我司操作合肥金水黄金广场时发现的规律：由于赛博的据我司操作合肥金水黄金广场时发现的规律：由于赛博的引进，低楼层公寓去化速度很快，高楼层去化速度相对较引进，低楼层公寓去化速度很快，高楼层去化速度相对较慢，为了实现项目的均匀去化，我司建议采用此策略慢，为了实现项目的均匀去化，我司建议采用此策略5.125.12汶川地震的影响，使得西安市目前高楼层房子销售难汶川地震的影响，使得西安市目前高楼层房子销售难度很大，在充分考虑到该因素后，我司建议采取随着楼层度很大，在充分考虑到该因

23、素后，我司建议采取随着楼层增高价格逐步降低的策略增高价格逐步降低的策略地震影响地震影响操作建议四操作建议四低楼层和高楼层的关系发掘低楼层和高楼层的关系发掘考虑公寓办公同底层商业经营的关系，我司建议提高低楼层产品的价格，而尽可能的降低高楼层价格，加速产品去化本策略原因阐述本策略原因阐述37目标沟通目标沟通项目操作建议项目操作建议项目户型建议项目户型建议区域地产市场解析区域地产市场解析项目价格建议项目价格建议市场商户访谈市场商户访谈项目地块项目地块位置位置38项目户型建议项目户型建议面积区间及户型配比建议面积区间及户型配比建议户型类型户型类型面积区间面积区间总体比例总体比例一室306035%二室6

24、09045%三室9012015%四室1201505%总计/100%综合考虑区域楼盘户型配比、电脑经营商户调研、我司操作此类项目的经验，我司对本项目的户型面积区间及配比建议如下：39目标沟通目标沟通项目操作建议项目操作建议项目户型建议项目户型建议区域地产市场解析区域地产市场解析项目价格建议项目价格建议市场商户访谈市场商户访谈项目地块项目地块位置位置40市场价格市场价格项目名称项目名称施工进度施工进度均价均价/ /元元/ /权重权重权重均价权重均价/ /元元/ /海星未来城准现房700010%700万达广场现房570015%1200领地期房450028%1980荣城期房580020%855翡翠明珠期房550020%305财富中心二期现房63007%315合计55165516优惠类别优惠类别平均优惠平均优惠约合费用约合费用付款方式付款方式2个点110元促销优惠促销优惠3个点165元合计合计5个点275元元56155615元中包含的优惠空间元中包含的优惠空间实收价格为：实收价格为：5516-275=5516-275=52415241