关于加强我安置房建的设资金财务管理的研究

1、加强我市安置房建设资金财务管理研究2009年11月28日综合处一、我市安置房建设及资金运作的现行模式（一）安置房建设根据厦门市人民政府办公厅关于规范安置用房建设配售管理工作的通知（厦府办2004186号）对我市安置房计划、建设、配售、管理工作的规范，我市安置房包括拆迁安置房、落实华侨政策用房、危改安置房等。安置房的年度供应计划由市建设与管理局综合市政府年度固定资产投资安排、土地供应计划、城市规划及市场需求等因素提出，对已批未建或已建未售的安置房项目由建设与管理局统一收购作为政府储备房源。涉及农村城市化所需安置房的建设由各区政府负责组织实施，剩余的安置房源由市建设与管理局统一收购，各区政府不再自

2、批安置房建设项目。（二）安置房建设资金运作的模式关于安置房收购、销售过程中有关操作事项的通知（厦建房2005145号）明确了对安置房的收购方式和销售方式。1 .收购方式安置房收购存在以收购价格区分的两种方式：一是按基准价，即按安置房收购基准价方式实行收购的项目，可按基准价而专混1900元/平方米、框架2035元/平方米、小高层及高层2300元/平方米，由开发建设单位包干；二是按审核价，即按经市物价局、市财政局批准的收购价由开发建设单位包干。2 .建设资金拨付方式安置房建设资金来源于售房收入，资金按“收支两条线”组织实施，并全部进入财政专户。资金拨付存在两种模式，一是按工程建设节点支付（基础完工

3、支付10%结构封顶支付至60%外墙落架支付至75%工程竣工支付至98%;二是按建设进度按月拨付。3 .销售方式安置房的销售须经市物价局、市财政局批准，在批准之前，若因重点项目建设需要安置房房源的，市住宅办依收购方式不同进行销售。其一，对于按基准价格收购的房源，暂按安置房审核价收购的最高控制单价即石专混2150元/平方米、框架2350元/平方米、小高层及高层2700元/平方米销售。其二，对于按审核价收购的房源，暂按安置房审核价收购的最高控制单价加50元/平方米，即砖混2200元/平方米、框架2400元/平方米、小高层及高层2750元/平方米销售。4 .售房收入收取方式安置房售房收入也按工程建设节

4、点收取，但与建设资金节点拨付不同。安置房销售签订配售协议时,期房收取总房款的50%主体封顶时U至总房款的80%交房日t收清100%勺房款。售房收入存入银行专户，统筹安排支付安置房建设资金。二、安置房新建设模式及比较（一）安置房新建设模式按照厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市安置房建设与管理暂行规定的通知（厦府办2007266号）精神，安置房建设实行项目代建制，由项目业主即市住宅办或各区安置房管理部门通过邀请招标的方式确定本市国有或国有控股企业作为代建单位。代建费按市财政性投融资项目建设管理的有关规定计取。1,安置房按照总量控制、集中管理、按计划建设的原则，全市安置房实行统一规划、统一建设、统一

5、配售、统一管理。市住宅办负责全市安置房的建设与管理，市拆迁办负责安置房的指标分配管理，各区安置房管理部门负责本区安置房建设并协助市住宅办做好本区安置房管理工作。涉及农村城市化所需安置房的建设管理工作由各区政府负责，并由各区安置房管理部门组织实施。2,安置房建设资金来源包括项目业主授权代建单位融资、售房收入、财政拨款等。市住宅办与市财政局建立安置房共管账户，实行专户共同管理，资金专项用于安置房项目建设。3.财政部门负责安置房建设资金预决算审核，牵头协调安置房项目筹融资工作，并实施财政财务监管等。（二）新旧建设模式的比较比较安置房新旧建设模式可见二者的区别有二：一是原有模式下，安置房建设基本采用收

6、购的方式，新模式下安置房建设基本采用代建方式；二是原有模式下安置房建设资金基本来源于预收的售房款，新模式下安置房建设资金有包括财政投融资、售房收入等多种渠道。实际上，安置房建设模式的改进反映的是原有模式下安置房建设管理存在的弊端一一即安置房建设资金没有保障。这是因为原有模式的建设资金极度依赖于售房收入的取得，没有安置需求，就得不到售房收入，从而建设资金没有来源。一方面，若某项安置房项目配售比例不到100%勺情况下，市住宅办只能据配售总房款按节点收取部份房款，仍需据项目总规模按节点支付建设资金，这可能产生配售的那部分收入不足以支付整个安置房项目的建设资金需求。另一方面，安置房项目立项开建后，由于

7、各种原因,拆迁项目未启动，用房单位暂无安置需求，则不发生配售收入，项目建设资完全靠其它安置房项目配售收入统筹安排支付，从而影响全市所有安置房项目建设。三、安置房新财务管理模式的优点（一）加快我市重大项目拆迁安置进度目前安置房项目，如BRT湖边水库、五缘湾等均为我市新一轮跨越式发展的重大项目，特别是由于安置房作为重大项目拆迁安置的附属工程，需要等相关项目工程明确后，再进行安置房项目的选址，因此，安置房项目时间紧，任务重，并关系到整个重大项目的拆迁进展。而原安置房资金运作是以项目收支滚动自求平衡的，资金链条比较比较脆弱，为此，新安置房财务管理办法将安置房建设资金纳入到财政投融资项目大盘中统筹考虑，

8、为安置房建设提供了强有力的资金后盾，确保重大项目顺利拆迁安置（二）降低安置房建设资金成本新模式采用财政投融资的形式，可以根本性解决安置房项目建设资金断档问题。原有模式下，项目建设多半依赖于售房收入筹集资金，当售房收入不能满足资金需求时只能采取融资方式，而这部分融资成本必将加入安置房建设成本中，从而增加安置房成本价格，最终通过销售环节也将加码于财政上。项目若不能实现自我融资，工程建设必将中断，最终也会增加建设资金成本。在新模式下，安置房建设由财政投融资保障，则安置房建设资金不会产生以上无谓损失，提高财政资金使用效力，降低总体资金成O（三）合理拉近安置房价格与实际价值一方面，过去安置房的土地是以划

9、拨方式供给的，因此销售价格偏低。由于安置房也要缴纳土地开发成本，采用“市场定价”原则后，成本价格组成部分应相应发生变化。安置房价格将能较为真实反映项目拆迁成本，较准确地体现安置房的市场价值及区位地段的价值差异，并接近评估价，将能有效减少安置单位的不规范行为；另一方面，按市场评估价核算的安置房销售价格，将使安置用房单位购房成本增加，提高土地开发成本，合理抬高地价。（四）降低拆迁安置的财政成本新模式下安置房建设遵循“适量储备”的原则，这将可以降低拆迁安置项目的过渡性安置费，降低安置成本。由于市政项目拆迁安置时间紧迫，一方面，若没有适量储备安置房源，财政必须支付大笔过渡性安置费给安置对象，用于安置对

10、象的临时性住房支出；另一方面，当具备适量储备房源的情况下，安置对象可以直接取得现房安置，从而加快拆迁安置工作进程，进而加快项目建设，降低整个项目的财政成本。四、安置房新财务管理办法建议（一）安置房建设应遵循“按需建设、适量储备、市场定价、收支平衡”的原则安置房建设资金管理应遵循“按需建设、适量储备、市场定价、收支平衡”的原则。“按需建设”即安置房的建设应该考虑用房单位的需求，严格按配售需求建设安置房，不盲目扩大安置房建设规模，制止财政建设资金的使用效率。“适量储备”一一即安置房建设在严格“按需建设”的同时，适当储备一定数量的安置房源，以备重大项目拆迁安置急需。“市场定价”一一即安置房的成本以建

11、设成本按实计算为准，包括建安成本和项目开发费用，安置房销售价格以相应的拆迁公告上的市场评估价计算“收支平衡”一一即安置房建设资金实现运营收支平衡。（二）加强安置房建设资金管理的建议1 .市住宅办设立安置房建设资金专户（过渡户），专门用于汇缴、核算安置房售房收入和建设资金拨付。售房收入除在过渡户中留足必要费用（如用房单位的退房款等）外，全部上缴财政专户。一方面，安置房建设模式已发生变化，相应的安置房财务管理办法也应配套完善；另一方面，目前安置房大部分用于市重点工程或片区开发项目，由市土总或国有企业作为业主向市财政申请安置房的购房资金，安置房购房资金实际上是从市财政资金安排通过用房单位进入市住宅办

12、的安置房账户、脱离财政直接监管。因此，原安置房资金运作模式有待完善。为了强化财政监管，建议取消市住宅办拆迁安置房、市落实侨房政策房源和市危改解危安置房的相关账户，保留市住宅办的过渡户功能，将所有安置房相关资金统一管理。2 .市财政预算外开设安置房资金专户。该专户用于汇总、核算安置房销售收入资金、预算安排资金等。市级财政投融资安置房项目的建设资金来源应包括三部分：售房收入、项目融资和预算安排。财政应根据安置房“按需建设”、“适量储备”的原则，每月据安置房项目建设进度适量拨付建设资金予市住宅办，由其据财审情况按实拨付代建单位。3 .安置房资金拨付实行财政集中支付原则，由市财政专户直接拨付代建单位。

13、新建安置房由市住宅办按照现行征地拆迁及财政投融资基本建设项目等有关规定，根据工程合同和进度、购房合同及年度预算，提出资金拨付申请，经市财政局审核后，由市财政局将资金直接拨付给安置房代建单位。比如，市建设与管理局直接委托代建的拆迁安置房项目，代建单位应据实编制项目月工程进度情况和建设资金需求计划，并报送市财政审核中心审核。我局、市建设与管理局根据市财政审核中心审核结论按月拨付工程进度款。另外，对于区政府组织开发，市住宅办统一收购的区安置房项目，购房款按项目建设节点支付，存入区政府安置房项目专户，我局、市建设与管理局、区政府负责适时跟踪、调整、监督。代建单位应据实编制项目月进度情况和建设资金需求计划，并报送市财政审核中心审核。区政府根据市财政审核中心审核结论按月拨付工程进度款。4,安置房建设销售应遵循“市场定价、收支平衡”的原则。安置房建设成本价格按实计算，包括建安成本和项目开发费用；安置房销售价格按评估价计算，安置房销售以相应的折迁公告上的市场评估价均价作为销售价格的依据。销售收入按照原有的节点收取模式，缴入市住宅办安置房资金专户（过渡户），后汇入财政专户。由区政府回购用于解决失地农民出路的预留发展用房（店面、商场等）的价格，按安置房的销售价格组成确定。并按项目建设接点