加油站用地评价方法

1、加油站用地评估案例（加油站土地估价的探讨）加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据城镇土地估价规程，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可

2、分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安

3、全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等进行经营，但在西方国

4、家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比较趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见（国经贸贸易2002631号）：“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营

5、权的加油站称为被特许人。、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司（企业名单见附件）。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明显“人为性”，实际上特许经营权加盟交易也非常少，远非市场充分竞争的结果，也即现阶段看，特许经营权费并不等于垄断地租。因此我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值，对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。下面就加油站土地评估中一些操作上需要注意的技术

6、要点及一些特定评估目的的操作作一些探讨：一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择。据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权力状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城镇定级范围之外的农村偏远地区，也可选取成本逼近

7、法。基准地价系数修正法和成本逼近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差异，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。二、基准地价系数修正法在加油站土地评估中应用的探讨基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商

8、服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。因此必须在评估中必须充分了解加油站特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系。一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件主要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正

9、法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应根据加油站的特点制定加油站特数修正体系。具体看，加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下：影响因素修正指标接临道接临道路类型可分主干道、次干道、支路路状况接临道路方向可分三面临路、两面临路、一面临路、可按每平方公里加油站个数计，或计算相加油站密度邻两加油站间距离车流量可按日平均车流量数分档修正入口入口方便程度规模加油泵数量在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。三、加油站拆迁补偿评估（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估

10、应含特许经营权价值；（二）当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；2、考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据；这两种方式还是明显差异的，第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性，尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的，因此我们认为采用第二种评估方式更合理些。四、企业改制涉及的加油站宗地评估在我国现阶段企业改制土地评估结果实行备案制，且国土管理部门仅对土

11、地价格进行备案，因此企业改制中加油站土地评估价值不能包含特许经营权价值，评估方式仍只有采用目前的方式：用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式来进行垄断地租的修正，当然在加油站实行招拍挂，可比交易案例比较多的情况下，可以采用市场比较法进行评估。五、评估中收益年期问题由于特许经营权是有期限限制的，因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题：（一）当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。（二）当在估价基准

12、日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，评估公式为：宗地地价（含特许经营权价值）=宗地特许经营权剩余年限内的收益价值+特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。综上所述，在对加油站宗地评估时应根据不同评估目的或评估背景采用适当的评估方法；对于抵押、作价出资、拆迁补偿等土地评估中，我们认为不应剥离特许经营权价值。以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识，旨在抛砖引玉，不足之处，欢迎各位同行批评指正。特殊用地价格的评估赵松Zsnonisohuxoni中回生感*Mit触电毡力冲年一部分机述惹还iflilWiHfiM一.概念二.特

13、征三.分类5.意义WK中川料”教目明i?TJ磊一.特珠用地的概念L土地分类体系的“特殊用地”2.评估中“特殊用她/'：是指那些在土地估价中较之典型的两业,居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些肘许经管权的土地，即它们是除去典型的商业,居住.工业等用地类型后，余下的非典型的.不具有代表性的各种用地的统称二,港珠用地的特征数量有限性竞争不足性文易稗少性能用途受限性W11ftW»三.忖殊用地的分类用途的获准具有师鼓性的土地非线，皆型公益设施用地»亲教性建筑用地A大规攫屐游娱乐溟还用地A道路及交通设也用地A褥原型用地重鼻用地电话.滩涂用地«rW

14、ffH0、特殊用地评估的意义总网中川相II弟"萧ffrFii第二部分估价方决一.用速转换原理二.收益族的应用要点三.成本凄的应用要点四.比菽炫的应用要点五.及卓地侪隼般伶仃法的启用妾互二不中山对工轮工上nt«*R一.用途转换原理评估中的启示概念：基于评桔中的协调性原则和替代康网，以具有高度相关性的其他用途土地侨格经过类比修正测算将珠用地价格用途转换的可行性与合理性市场比较法是评估土地价格的首选方法;市场交易中，特殊用地的特嫁性得不到必然的延续A持殊用地用途弱化具有实践可循的规律性二,收益还原注的应用要点1 .应用免囹2 .应用要点A纥收益的编定土地电收窿二不动产年恩人年总能

15、用T金詈利同-皮扣空的履新收盘-建筑将华北收益下年线爸总收入;年经皆利泗史断利间A还原利率三、成本逼近柒的应用要点L适用疽留2.应用妻点A土地取得费A土地开发费A利阀A增值收益五.基准地价系效修正班的应用妾点1,迨用范围2.应用要点，明确基准地价内涵下合理进行用途归类才附加修正第三部分评估实务分析品*;申m»n&、>Rn血7，OTO一、加油站用地评估二.学校用地评估三.休月旅港开发项目用地评佶8.塞地价值评估五.温泉用地价值评估六.道路用地价值评估（喀J三能”赢地价值评4古（略）一,加油站用地评估（一）加油站用地的特点t然特征普遍性A单一性分散性受限性行业走断性A侨值量

16、普通较高（二）主委侨格影响因素A区位因素A交通便捷发因亲A可视性因素（三）评他方柒的选择A收益法成本法（B）主要收集的资料运管环境孩础设施;土地条件绘着情况»京负设备(A)装例及评析L概况加油站框架结构，主要包括加油棚、二层办公桂.一层平序等建筑构，配套设拓：加油机，储油罐等，逋防设备齐全口该加油站共有6台电脑加油机，日前控菅状况艮好。2 .房地产产权状况：(喉3 .评估EJ的：死抵押资政提供依据4评秸泉革Q:(*)5.评估方缕灰过程根据实地勒京的对临近地区的调查，及所拥有的材料，本林的评估宜泉用收益法(1)销售收入根据垓加油站的小计报表，XXXX年其营业收入为31800350,0*

17、(不含增戒税)，考虑到XXXX年为该加油站建成后聋止的第一年，诚加拈站正*善业后其收入会有所增长F故将其正索运膏的管业收入确定为32000000元(不含槽盛税网有：销售收入:32000000元(2)销售成本销售成本为加油站商品购入价款(不含增敏税)，较测算核销信成本占销售收入的75%,即销售成本=32000000*75%=24000000元(3)善业奔用卷业费用包括工作人员的工会责用.交通运输希.广告亮等，较测算桧其销售收入的5%计取，即：营业靠用=32,000,000*5%=1600000Jt(4)叠业税金双附加其城建税反教育费附加按应缴增殖税的4%计算，增琏税税率为17%,即：鲁业税金及附

18、加=增敏税*4%=32,000,00024000,0001*17%*4%=54400元(5)管理费及财务费用较测算，加油站管理专用及财务布用约占销售收入的6%,则：管理费及财务秀用=32.000,000*6%=!920,000元(6善业利河经测算，管业利网=32,000,00024,000.000-,600,000-54.400l，20.000=A元:匚;中川林为心皤村(7)确定由房地产产生的坨收爰上述计算所得年詈业利泗包杳了房地产产生的收盘，正节fit营的商业利河和新行业(成品油经营权提蔽利沟,扣陈育亚利泗应垄新杼业(成品油较善权)超额利闻后，所则系利向即房地产所产生的利河。根据对同类加油站

19、经普惜况的调查，解合考虑确定商业利酒为销冬成茶的10%,经基权垄新利闾为销售成本的4%,则由劣地产产生的年的收敢为：管业利泗A-笳售成本*00%+4%)=B元(8)收益华数n(9)还原利率r计算评秸收益总值V=B,rl-l/(l+r)n上述求取的是加油站总体侨传，包括土地和地上物，如果要求取土地价格，需要以上述价格的塞础上或去地上物价格&一个国外崇例 环估对象：加油站 评估电的：征地补帽 崇例采用了收益状和比较法两种 收益决：最佳用途分析；年总收益、年总、成本确定； 琮合流本化率的确定；调查分析房地产建本化率：9%左右商业经菅的齐木化率；15%-20%根据评估对象情况此行调整修正(线管

20、能力.历史业绩及信誉.市场需求及预期,改羡物质量.先争.交通去量及可及性等)确定最终琮合资本化率：11%一个国外案例比较法：“ItwasnecessarytoexpandthecomparablesearchchronologicallyasEirbackasApril1999andgeographicallyioareasoutsidetheOttawaarea.比较法：CtHnjfurabifStrhJMtwDnfffri/tSfntrfrPerth屈WIEhrl,.IhipruiKrtISV'ilhmfhtwtiternIruurnittr*mfthiILIV*riofp<

21、rlht'!Ul、niv'irCl44Ehefw?MIHehh/thclTiy'britoinchDutlcrinSuminPtnhandm自hi&traftlcartery.TheprupcnyudjoiiKaTmHorton'srestuurant.SaJJinSeptember1907tbrS2(X>.(XK>.LimnedUrmteqi$4的±240dtiyibeforejinratiu)g.1purchaserCtNHfiFitbir,o.5M945"HighwayI",lixiiU'dibuw

22、lkllunnhochIufthe<jlHotkhridundJitkiUbiiK'lmfromihcOlluudtiilun.Hii;liw;iyT'再tiTTidjurrasr-'wts:trjn.spi)ni)tittnnmbe31irpcin)1isimpriivrJwiihThepurchaser(rcrianrhasaravyearKnii-jtrouteuefer$101000AnnuiillyevpiringinDec曲bcr2003、The眄supplierMacewrn*vwne$undmMhitucrtsthepumps.Thesupply岭

23、unmn值busadonSO.O4peslid*TileidlingpricewiurctcntlvHtmIizoJbrLM'ccnfir；nndk*ndundtenant.(Mi/M例岫r、湎6W，用也“瘴Rw.jIhii|Hi>|yrry揖mr7nltheMjvthsideufHighway7.TbcmiprvvcmcTrtsconsistsTlirtrafficvolimncperdayvm&36.000dnd3355.000litresweresold»nnu«UyulihetimeotThehellingpricemiisrecentlyas

24、certainedbttwtcnlundkxnJandBeruuLFnrha&edwilhi515的bins'uiMa$5岫。闻in*匹络地？闻I之”“Rjjlivt非1一个国外案例比较出：收益决：$【250,000.00成本法：$1320.000.00（$1,300,000.00）甲国俄E光片飞ffTSf,同二，学校用地评估（一）年宴特征A自然特征A区伍特&A交通时征/利用特征A产权特征下公共服务特征A市场特征（二）主要价格影喻因素区莅因素A交通因素环境因素A人丈5史中田野UI5真"nHwm（三卜学校用地的行价方决选择A成本逼无法A基准地价宗教修订会A机委成

25、本柒收匿还原法外部效应量化去（三）学校用地各估价方决运用要A成本逼近凄：1, 土地取用会。拉也补逢抵淮“咆也同价原网"2, 土地开发利遇率.于同区域的住电用地茄工业用地之间3,限校修正基准地价索数修正法：1 .叁用美制2 .对修正体条的调4（三）学校用地各估价方法运用要W.也会成本法：1 .聚电宜用途的确定；2 .录盅宜用途下的价格评估3 .修正收益逅原法：1,容也收温的确定；（五）崇例及评折1 .机况某中学用地，缶于X市X区，喧邻X湖规划用逡：教青；真际用途：学校土地面犯：39825平方米；建筑面积：16265平方米权利状况：该土地为国有建谀用地，于1998年8月以无楼划拨方式取得

26、使用权,无他项权利2 .房地产产权状况：（咯3 .评估同的；划拨土地使用权市场价格4 .评估基准6：（曜）（玄）崇例及评析价格考飞因盘鼠价毓林盅分析匹枝东悴；评估对霰游在四成苑市中心的8公里“网应有XX氏够大*«XX大学，XXAf.健市,XX购物中心.XX用书城.因陆企晨中心寺.与许抬时蠹题毒K充.砥学校1000朱左启士谊屯诚的一个小交中转中心.园拈时盘热交筑路比秋多.<15寻多券小交爱路使1t.盘成内交谩使愎度较年，周近看XN花闻.杳代XX智筌蝶等已姓丈加跟正在主迫的镇电小区，奇比较埴发的生源,土地条件；基咄设遇迄到“4自/r即通路，供电.供出，辘长.通题J一手；评拈时艮礴胆

27、,长方形F评拈对裒丈就曲（电I倍你对象做件方式处则轼，柱区喊土地的眼畀塞用.开发去用.更争学寿瑁等用养全.JL估存对拿所走区蛾载书.因此，价格格算可以考虑使即羯哀遹4修正法e2位申双准他希律*健全，括精对象吐于最内电价体柒豆阳内算工率地补作,小可7K准电附体隼在敖有用地坪林曹的点用心宥朋确的描出aj.宴是察有拉电用地的臬率他令体余迪号评祜，国此.价将花翼可以考虎值时双立地价暮题修正矮3蛀过时闿德对妻所充城中直破和阊直物业以及加斛土地利用状况的考卓.右昂耳不用他学校用地.其最迨合的阴逸为拉专用电.即掰来畀发注也房地产，国出.学费用他的将略呼以有思时如成本法来评依，评估时程“5支H手松用池伟势位电

28、潮盘豺的补姆作药其上也补格底于上近市囱，是捧或本准更修正感.工收也待索成本逼近修正法估算土地价格1 土地取得去用将活土地位于XX市XX良.因势门亲的的所大巨场的限多女幅区是耗第W产区,国比谩及畀发前为菜地根据耕土也管理柒和XX市府关文钟版元的标准.才建得估亲检上他鼻嵬双口前实际疝他惜虎e«0«»4«4C4C»»f计算上地取褥翁会计A"手方米2 土地开发去用机端=*40=*=*"=00*红境外五款f通上也，通下虫.鬓她.通痔.通通J合普雇收帆布电就眄套您的庭收悖承为？元/华去米土也千曼号他挣砧亲地的开发姓良，界多息扣

29、编II庖妁不拘出不收?/牛才来,用土地歼或合含甘务B电/乎方也”3寿具优牵稼痣XX者有关舱薨用储含植松洋泉的喜除褶决HX灰士地取得柄/包44坤地上用梃.士地管理6、部氏地升鼠发金.不可骑角令¥。各所靴者餐下;合计再；.。平方本口4,附息l3ON2尤y手方长5.杷刈；设过现在近年xx审的传济友是野就洋户投琳的舟他卢中府旦唐地产青发幡沆,男之单块用地开发飙堂干曲利网奉1。铀.0却千方东6、靖催机员：20%.7通住礴正餐的竹栋：小星小地价除*百垢款余地所在包蛾牙工工二微工隼辕为892知季才米，木蝮地借为557牝/争才泵.叫其区也修堇余融另L6OL8级携以上周围.信后隔走位学校用地的侨儡注学

30、被用地的单价为：864,07x1.601=1383.38jL/平方求囿盘争校用题先划就阴地，根揖市人氏痛与关于公布市道土地反让金租金林耀的通知XX政(2004139-J,讦算黑出让安分：458x0.06=393.88元/手方表，因此谑学校阳饱的均属单价为：138工用一39M.88=989.5兀/年力索岛中田料土羲育H基准地价系数修正法梅法余地位于XX市XX位市&城地称技术版告中捐出.教育用地可参照屈匹岷的善说住宅税利和对*的偿正体东俄行修正.同此也矶泰考杼徒亲他斗照住宅用地痴立玻利呆准他检疫X-假正侏束武行详唐堆据gxx市审区土池尤以乱象瘴地价评秸技术根号.谨金地属拉心土地等蛆W场.基

31、成也价卦1715元/平方收，基准地价系数修正法亲世修正祭戚嘉9零枳串修正：xx市&城地价俵正侬条中.有明崎的住金用也条加率号正斑。.略¥借他期骷假工条数1根推电用地地价能耻4便用年期怪工察统朴情宝地对更孙学校用地，土地使用叹归殖苏刈技,本次评桔先谀定符林余地再出让.依掘窜中华人民持和四城棋囚寄土地使用取土让加别让香杼拆*0帆定.兼育用毡最芯出让寿嗔才50年本次评怙迪灵椅稽余地低阳早期若5。半，甩总准地幡裁定的拉塞用地使用年限为70#.常碾年期修正,Xx市家事地价处正张杀中，有阴礴的程电则检像用年剧卷正至史*机会成本法根雄首而分新.可以杼代亲他的用途丸班设为&岩网盘通行

32、环徒，瘠谛估封果作为学校刚地妁价格'1科母亲地赧文为住宅周建2由于握电用出的/&素同注3,所求用审姆比载集束速行评他.m位自用囊上出比就务明生择r*;叱武兴测稼it世工站j比泡价小：扣除出让金后士1104一54元/寺方表三.休闲速游开发项目用地（一）土地利用特征A土地利用的综合性A个性化明显,垄断性较强A假林的空阿布局特征（二）评估方在（三）评估方法应用要点A收益还原浜两个思路装吸水平的礴定定理好季节性收盎A成本施造总建筑物折倒（四）事例及分析估侨对象简介土地使用权性质为有磋出让，剩余土地使用权年限为38年。（是筑及其他情况喙）估侨方凄用收益法评佶出整个房地产价值，然后减去桧蚂

33、成本法计算得出的序房价鱼，得到土地价值。L采用成本法求取房屋价值（1）基本数据分析与讨算i重置价格标准（哆）ii房屋地段修正垓房地产地处I芯*市*镇，交通方便，坏琥优美，无工业污染，地理伍苣独忖，是修建募会议.休闲.度做为一体的迎著上庄的理想场所，故应作地段修正，修正未教为+2%其他修正（喉）v房屋价依根据公式：间有京筑物价格=建筑物重置价定我物折旧V=C*l.（l-R）*t/N测算根据土速.装修.设备占总价位的比例即可知信产总价值为：X元根据市场调查，考虑同类避暑小左投济收益率，卡拉0K包房的访泰标准以及成本支出等，并参考避暑，左的经替现状，对房地产的价值进行测算.总巷也收入；包括客房,娱乐

34、设施.会议望.将钱，特色浴室共I元总聋如攵出及相关费用：包括裂房成本.绘合管理费.能源等.维修保养春.资产折等共c元。2,用收羞决求取房地产总价值(1)还原利率的确定我们采用安会利率加风险调整信的办法确定还原利率，则还原利率为R(2)收益年限的确定期38年(3)收益测算年净收益二号业收入一基业支出=V元流动奔产带来的收爰：根据委托方提供的生料，位避暑小庄流动琳产总额为：M元，以"市酒店业平均投掰收益率20%骨算,得流动费产收爰M*20%元由房地产带束的总收益为(V-20%M)元(6)房地产价值将房地产总收益(V-20%M),还原利率R.年期38等代入公式V=A/R1-1/(1+R)n

35、计算3 .土地价值土地总价值=房地产价值房屋价值四.塞地评估（一）应主要收集的咨料（二）主要评估方法:成本逼近法,索准地价修正法.收益法口（三）方法应用要点.A基准地价系数修正柒A成本逼近法A比较法（回）案例分析评桔林的概况概述评花对象是位于*市*公墓的一亲土地。为”市民政局以知技方式取得的土地使用权，土地登记用途为，录化（公墓），土地开发程度为“五通一平”口2 .估价目的*本土地制备中心拟将让余土地纳入土地储备3 .估价时点(啧)估价方法本沃土地使用权价格评牯选择敷举地侪条教修正柒和成本逼近法进行地价测算°由于公意用地为特殊用地，在栗用基准地价系效修正柒测算地价时，参照工业用地进行

36、评估©1 .及准地价条效修正法基准地价的息本构成包括征地赛.拆迁，安置补棒卷及级差地价等部分(1)条本公式嶷准地价系敬修正法的基本公尤为：P二P1X(1+Kj)XK2XK32 .估价日的*市士地储备中心刎将该宗土地纳入土地待备3 .估价时点(哈)估价方法本次土地使用权价格评估选择基准也价系数修正法和成本遹亚法进行地价测算。由于公堂用地为特殊用地，在采用基侬地价臬教修正法测算地价时，参照工业用地在行评估.(2)计算过程a.区域基准地价将估对象处于工业用地二级地也囹内，基准地价取XI元/平方米b.综合因素修正3：数的确定根据评估宗地的实际状况.捺照本区“工业用地宗地地价修正察致表”，确定

37、委估地块各因素修正系效和粽合因素修正未教，详见表霆1工业用地余地地价修正米教说明表直住呻乐闻量近明匈优冬仕正4机H办支出案件方健工一统一税0讨而友同条件方健度一般一桩0环螳燃1为第代一瓶0,*盘程想对支疆情况，住最3惠蝶财哀歌宿团一般-A0市也由#牌名出班归此地，也腐热傅一帆"柢0水电与第盅作适度小电是本曼善山一柢0会讨0C,年期修正条效的确定：土地使用权使用年限为50年，年期修正条数为I。出定制率修正条数的确定：由于待估亲地为工业用途,故修正系敦为1。匕基准地价系教修正注的讲算转黑:土地单价=VI/平方米2.成本通囱乐（公式唱）（1）土地取褥唬及相关税希a.征地密（分析咯A无，评方

38、来安置补助如分折略）B元/平方米青苗补硅费（分析唯）C元/平方米小计：土地取得密气A+B+C）元,不方米民相关税会（分折喀）土地管理会.耕地占用税.耕地开娶费.公路建设附加卷2 .土地开发布及土地平整典（分析喳）3 .投资利息4 .投资利泗按照有关统计带科，综合考虑我国经济增长因素和工业的实际情况，本次评估取土地开发的年投褥利泗率为15%,阳投济利海为:投济利润=（征地费+相关税希+土地开发费及土地平整费）X开发周期X15%5 .土地所有权收益土地成本费用=征地更+相关税务+土地开发会+利息+利阙根据市场调查，土地所有权收爰率为25%,故土也所有权收益：土地成本胆用X土地所有权收盔率耒用成本逼近法评行亲地的过程及评佶结果见表2表2成本通匝法评估过程一览表（哈）土地牯价结果的确定对两种方法估价结果取算术平均值得五.温泉用地评估（一）温泉用地的概念至果从地中诵出温?K.尹泉水双小墓先或其也瓦斯f主要龙分为碳化丸的天蚣瓦酒除外J畀且温度在摄角25度以上.观月定种某物质杳量达到一定标灌，我仃通米可鞅之为温泉.林英唐不动产秸侨工温泉用