房地产价格体系

1、房地产价格体系 5.1 5.1 房地产价格构成与体系房地产价格构成与体系 5.1.1房地产价格的本质与特点 1）房地产价格的本质 2）房地产价格的特点 （1）房地产价格是一种权利价格。 （2）房地产价格的基础具有特殊性。 （3）房地产价格的形成机制具有特殊性。 （4）房地产价格具有显著的个别性。 （5）房地产价值不具有直接的可比性。 （6）房地产价格的表现形式具有多样性。 （7）房地产价格总水平具有上升趋势。第1页/共11页 5.1 5.1 房地产价格构成与体系房地产价格构成与体系 5.1.2房地产价格的基本类型 1）按权属形态划分 2）按物质实体形态划分 3）按形成方式划分 （1）根据价格形

2、成的方式不同，房地产价格可以划分为理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型。 （2）根据价格形成的角度不同，房地产价格可分为自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。 4）按计价单位划分第2页/共11页 5.1 5.1 房地产价格构成与体系房地产价格构成与体系 5.1.3影响房地产价格的因素 1）经济因素 2）社会因素 3）行政与政治因素 4）房地产的内在因素和周边环境因素第3页/共11页 5.2 5.2 房地产价格运动和评估房地产价格运动和评估 5.2.1房地产价格构成原理 1）房地产价格形成的基本原理 2）房地产价格的确定原则 （1）以价值为基础。 （2）符合市场供求状况。 （3）从实际出

3、发，多种价格并存。第4页/共11页 5.2 5.2 房地产价格运动和评估房地产价格运动和评估 3）房地产价格的构成因素 （1）土地取得成本。 （2）房地产开发成本。 （3）管理费用。 （4）财务费用。 （5）销售费用。 （6）销售税金。 （7）开发利润。 （8）房屋楼层、朝向和地段的差价。第5页/共11页 5.2 5.2 房地产价格运动和评估房地产价格运动和评估 5.2.2房地产价格评估 1）房地产价格评估的基本概念 房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对

4、特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断。第6页/共11页 5.2 5.2 房地产价格运动和评估房地产价格运动和评估 它与正规的房地产估价的区别主要有以下几方面。 （1）主体不同。 （2）方法不同。 （3）估价结果的表现方式不同。 （4）法律效力和责任不同。第7页/共11页 5.2 5.2 房地产价格运动和评估房地产价格运动和评估 2）房地产价格评估的意义和作用 （1）房地产价格评估的意义。 （2）房地产价格评估的作用。 3）房地产价格评估的基本思路和方法 （1）市场比较法。 （2）重置成本法。 （3）收益现值法。第8页/共11页第9页/共11页 5.1 5.1 房地产价格构成与体系房地产价格构成与体系 5.1.1房地产价格的本质与特点 1）房地产价格的本质 2）房地产价格的特点 （1）房地产价格是一种权利价格。 （2）房地产价格的基础具有特殊性。 （3）房地产价格的形成机制具有特殊性。 （4）房地产价格具有显著的个别