百项目策划报告

1、前 言：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。地产项目的经营涉及到宏观经济、城市规划、建筑工程、市场营销、物业管理、金融保险、统计、会计、心理等各方面的综合知识。金沙百项目地块位于沙坪坝区核心商圈，地理位置十分优越。在前期对项目规划进行了有效的论证，但产品的功能定位却仍处于研究阶段，对于定位住宅或者商务仍有各自不同的看法。如果定位方向为纯住宅产品，则有价格瓶颈，运作中不利于充分发挥地块的口岸优势；如果定位方向为商务产品，则市场消化能力是评估的重点（这两者的具体论述详见市场分析部分的内容） 。因此，在本营销策划报告中，产品功能定位将是

2、首先需要论述及勘酌的核心问题。根据项目功能定位，报告对项目进行了全面、系统的市场定位，包括目标客户、形象档次以及价格体系等层面的内容，并就项目在产品设计方面做出了一定的调整，使之匹配于项目的整体定位构思。在本报告的最后部分，将对项目的营销推广做出策略性纲要。此环节内容也将随着工作的进一步深入开展，逐步落实到纷繁而具体的推广工作中，并最终推动项目的营销步入正常和预期的轨道；具体的营销阶段细分及销售执行方案计划在双方对项目定位及营销策略达成共识后另行整理提交。凡事预则立，不预则废，市场虽千变万化，善谋者终将胜之。通过双方的精诚合作，必将使各项工作得以统筹、高效的实施。我们有信心并期待着协助发展商实

3、现利润和形象的双赢局面。第一部分沙坪坝区房地产市场综述一、 沙坪坝区房地产市场状况综述1区域宏观背景简述沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市西郊，全区幅员396 平方公里，2001年年末各项统计年鉴数据如下：总人口 67.60 万，家庭总户数 21.27 万户；当年 GDP总值为 919510 万元，在主城区中排名渝中区和九龙坡区之后；人均产值 13718 元，排名渝中区、大渡口区和九龙坡区之后；国内生产总值指数中的第一、第二产业均比较靠后，而第三产业指数为114.3 ，位列市区经济圈之首，说明沙区商业服务繁华度较高；房屋建筑施工面积达232.27 万平方米，竣工面积为 97.60 万平方米，建筑

4、业总产值 166575 万元；金融机构存款余额为1412934 万元，位列渝中区和九龙坡区之后；城镇居民人均住宅使用面积为19.91 平方米，位列市区经济圈第四位。沙坪坝是重庆的科技文化区， 区内有大专院校9 所，中专、中小学 300 余所，学生 12 万余人；全市三分之一的科研机构集中于沙坪坝区，科技工作者达5 万余人，智力型劳动者占全区在业人数1/3 。另外，沙坪坝区旅游资源丰富， 自然景观和人文景观众多， 有数万亩森林资源和极具开发价值的大型溶洞和温泉等， 陪都时期遗址保存完整， 渣滓洞、白公馆远近知名，与沙坪坝区浓厚的文化氛围相得益彰。2区域房地产市场发展回顾沙坪坝区房地产市场经过近几

5、年高速的发展， 开发规模和水平已经达到了相当高度，部分楼盘个案在整个重庆房市都有较大的影响力。 尤其是近两年， 沙区房地产市场成为业内人士和消费者关注的热点， 除有效把握本区域的购买客户以外，凭借教育等特色资源， 吸引了相当的外区客户。 回顾整个沙坪坝房地产市场，主要有以下几个发展阶段：第一阶段、市场启动阶段（1999 年以前）这一阶段的开发项目主要集中于三角碑周边及小龙坎附近， 项目规模普遍较小，规划设计较为落伍，配套和管理也比较差，但是由于市场上供应量少，销售业绩普遍较好。附：代表项目鑫源大厦地理位置：沙坪坝沙南街 43 号开发商：重庆沙坪坝区房地产开发总公司总建面：约 45000 平方米

6、开盘时间：2000 年 4 月（但其推广早在 1999 年已经着手进行）楼盘定位：商住楼起价（建筑面积）：1500 元 / 平方米销售价格：均价（建筑面积）：1750 元 / 平方米最高价（建筑面积） ：1850 元 / 平方米第二阶段、市场发育阶段（1999-2001 年）在一片质疑声中， 芳草地在凤天路一枝独秀， 逆市飘红，打出了南部新城的大旗，猎猎旗风下， 短短两三年内数十项目相继登场亮相。 激烈的竞争提高了行业水平，促使开发企业开始注重产品品质和服务， 南部新城成为了重庆房市一片开发热土。在这一发育过程中， 区域房地产市场形成了多点开花的繁荣态势， 但与此相对应的是，市场和开发企业本身

7、都还不太成熟， 而且某些企业对市场评估过于乐观，导致了部分项目陷入被动。附：代表项目芳草地地理位置：沙坪坝凤天路开 发 商：重庆武城房地产开发公司总 建 面：56612 平方米开盘时间：约1999年 6月楼盘定位：高档小区房起价（建筑面积）：1800 元 / 平方米销售价格：均价（建筑面积）：2100 元 / 平方米最高价（建筑面积） ：2400 元 / 平方米第三阶段、市场成熟阶段（2001 年至今）在相对成熟的市场中， 开发企业相应不同的区域板块会逐渐形成不同的个性特色，需要结合市场环境和特定地块优劣势进行市场细分及定位。华宇、同创等一线企业脱颖而出，区域市场无论是在决策或运作水平上，都开

8、始走向成熟。附：个体项目华宇广场地理位置：沙坪坝名人雕塑广场开发商：重庆华宇物业（集团）有限公司总建面：381507 平方米一期 2000 年 9 月 30 日开盘，二期2001年 9月 15日开开盘时间：盘楼盘定位：中央商务·生活大社区起价（建筑面积）：2910 元 / 平方米销售价格：均价（建筑面积）：3000 元 / 平方米最高价（建筑面积） ：4300 元 / 平方米3沙区房地产市场相关统计数据及与其它主城区对比（ 1） 2000 年、 2001 年沙坪坝区房地产市场与其他区域房地产市场情况统计表投资额数据（万元）区域2000 年2001 年2002 上半年渝中区286428

9、272182109263江北区13229318726373423渝北区13406123400994330沙坪坝区13709920473792261北碚区361624474715186九龙坡区15218624438481023大渡口区191194166426038南岸区14028720635196365巴南区378034874721923永川市304646011821739施工面积（平方米）合计住宅区域2000200120002001渝中区4918377570416324108302687740江北区1994181299290811148442022401渝北区23046734101610169

10、38052873729沙坪坝区2581633320222218056502295946北碚区12594388610521025756678497九龙坡区2642004359759517460502493453大渡口区568816557834479875485244南岸区2556687365764117441432757136巴南区720453747984573048580529永川市8543901028145651570726626竣工面积（平方米）合计住宅区域2000200120002001渝中区833344571462479901262265江北区392705571546317289405

11、992渝北区653090986003544040740878沙坪坝区590102640698402099487769北碚区619775556020480393439733九龙坡区7937831117259471343773436大渡口区363853117693309966101960南岸区713436825302522422541248巴南区147270357302115894283037永川市332120505280265502347225销售面积（平方米）合计住宅区域2000200120002001渝中区360659400646301751287504江北区3599853603213122

12、41323935渝北区507210760725462065709994沙坪坝区396972502728324329438717北碚区352728365990301094317416九龙坡区420005771129318413639989大渡口区217512125039207867115580南岸区520148630925462507536565巴南区143058235811123395206392永川市276520349184240204276529空置房（平方米）空置面积其中：空置一年以上区域合计住宅合计住宅20002001200020012000200120002001渝中区1155149

13、629755301403036623797081625775275940745967江北区3015794276520675240421156081468698915695996159渝北区3036774108520023182719105041674963904598342056沙坪坝31301827460148028412013033105965059017043区2164北碚区145885206097335991422421899992312752334616九龙坡341719426441237115367517463249736374269811区7032大渡口6878961993455

14、66490882088017899110345824区南岸区3172873539017186207294126371285662600673667671巴南区132981200843524690137886388633822347253738永川市1246211514873824623331359742080321123835上述表格数据能够在一定程度上反映区域市场的供给状况。数据表明，沙坪坝区房地产市场的供需较为平衡，空置量一直得到比较有效的控制，现有的市场运作较为良性。（ 2）区域地产个案数据统计项目个数：目前沙区在售和规划项目42 个，其中单位住宅19 个，小区 23 个物业类别：241

15、7 个纯住宅项目 25 个，商住两用项目2118建筑形态：1525单位住宅12多层住宅 9 个、小高层 10 个、高层住宅小区住宅 23 个9206建筑规模：153住宅项目250商万住平两方用米 13 个， 10 万平方米以上9 个。5 万平方米以下项目 20 个， 5-1010在售规划项目2054沙坪坝区15房地产市场特征概述多层020小高层10在售规划项目沙区房地产市场相对较为封闭高层155偏安西由于交通的原因， 沙坪坝区和重庆市其它主城区分隔现象较为突出，0105万平方米以下在售规划项目5-10万平方米北一隅；其地域特性反映在房地产市场上，一是沙坪坝区居民的住房消费被外区10万平方米以上

16、5分流的现象比较少， 同时沙坪坝区房地产市场的外向辐射力也不强，二是由于外0在售规划项目面联络的不便， 一定程度上影响了商务单位的业务绩效，沙坪坝区的写字楼市场较为低迷。沙坪坝区住房消化能力较强沙坪坝区居民中智力型劳动者占据了1/3 的比例，这部分消费群和公务员、行政事业机关职工、个体私营业主一起，构成了沙坪坝区面广量大的中收入阶层，从而成为住宅市场稳定而旺盛的消费力。政府的支持力度较大在政策规划和税收上，沙坪坝区政府都给予了房地产市场有力的实质性支持，最明显的是以政府的南迁带动南部新城的开发， 在户口迁移、 子女入学等问题上也大开绿灯。文化区的招牌有较强吸引力文化牌的吸引力大致来源于两个层面

17、： 一是由于文化氛围， 一定程度上改善了沙坪坝区的居住环境；二是对居民子女的教育提供了更好的条件。沙坪坝区的板块特征比较突出由于周边环境不同、居住人群各异，沙坪坝区各局部板块的差异也相当突出。科技园区位于北部城区， 工业企业集中于东部城区， 相应其住宅的价位、 档次及产品特征都有较大的差异。二、沙坪坝区热点区域开发特征分析1北部城区地域范围处于规划中的重庆大学科技园区沿线， 包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆大学（含原重庆建筑大学）等名校都集中分布于该板块。开发背景北部城区处于重大科技园区沿线， 区域内学校林立， 文化氛围浓厚， 消费力支撑旺盛。北部板块本来由于可用作房地产开发的土地不多且

18、发展的重点是教育和科技，故长期以来房地产开发项目并不多。 但随着欣阳广场、学林雅园的开发，尤其是学林雅园“文化牌”的一炮走红，北部板块引起了更多购房者的关注。供应特征区域内的户型产品以一室一厅和舒适型三室、 四室为主，分别针对沙坪坝区年轻一族、陪读一族、投资客户和周边居民、高校教师。以文化为主题进行产品规划及营销推广是该区域的明显特性。价位水平区域内市场目前价位水平较高， 且表现稳定， 以学林雅园、 欣阳广场为代表的中高档楼盘均价在 2500 元 / 平方米以上，总体均价约为 2300-2700 元/ 平方米（建筑面积价格）。局限性区域内居民密度大，拆迁成本高，成规模的地块较少。代表项目学林雅

19、园（E 墅）地理位置：沙坪坝学府路1 号开 发 商：重庆同创置业发展有限公司总 建 面：整个学林雅园为209799 平方米总 套数：330套楼盘定位：精装修小户型公寓项目构成：学林雅园小区内的一栋独立单体楼，住宅总高27 层，分小户型平层和夹层两种户型产品形态付款方式：8 成 30年按揭起价（套内面积）：3050 元 / 平方米均价（套内面积）：3400 元 / 平方米最高价（套内面积） ：3860 元 / 平方米销售价格：备注：夹层户型现已销售完毕；套内精装修的价格自称为 400 元 / 平方米标准，如果以清水房交房则每平方米少 200 元。一室一厅单卫（平层，3M层高）（套内面积）：27.

20、38平方米二室二厅单卫（平层，3M层高）（套内面积）：48.01平方米部分户型：一室一厅单卫（夹层，4.5M 层高）（套内面积）： 27.38平方米二室二厅单卫（夹层，4.5M 层高）（套内面积）： 48.01平方米2. 东部城区地域范围地处沙坪坝区老工业区， 包括重棉二厂、 红岩汽车弹簧厂、 重庆微电机厂等众多国有企业均集中于此。开发背景长期以来是沙坪坝区老工业基地较为集中的区块，房地产开发起步较晚， 受购买力和整体陈旧形象的局限，房价亦较低。 东部板块最大的优势是相对与渝中区的距离较近， 且是沙坪坝区唯一沿江的区块。随着滨江路开发建设的推进，东部板块的房地产市场现状有望得到重大改观。供应特

21、征目前以经济型两室、 三室为主，主要购买力来源为周边居民和沙坪坝其它区域经济承受能力有限的供房者，各项目都注重产品的经济适用性。价位水平目前价格水平为沙坪坝各区域中最低的板块，总体均价约为1500-1700 元/平方米（建筑面积价格） 。代表项目千竹景苑地理位置：沙坪坝上土湾开发商：重庆顺鸿物业发展有限公司总建面：70000 平方米总套数：400 多套楼盘定位：自然花园小区付款方式：7 成 20年按揭起价（建筑面积）：1500 元 / 平方米销售价格：均价（建筑面积）：1650 元 / 平方米最高价（建筑面积） ：1900 元 / 平方米二室二厅单卫（建筑面积） ： 111.80平方米部分户型

22、：三室二厅双卫（建筑面积） ： 154.57平方米二室二厅单卫（建筑面积） ： 96.93 平方米3. 南部城区地域范围沙坪坝区政府所在地， 是未来沙坪坝区的政治、 文化中心， 以凤天路为代表的南部板块逐渐成为沙坪坝区房地产开发最热的板块之一。是目前沙坪坝区开发量最大最集中的房地产板块， 中高档物业为各板块最多， 且各档次物业的分布相对比较均匀。开发背景随着沙坪坝区政府南迁凤天路， 本区域知名小区纷纷出现， 芳草地是该区块启动前期的个案代表， 该物业带动了整个南部板块的启动和发展， 而天骄年华是该区块中高档物业的代表。供应特征本区域以三室、四室户型为主，主要以小区环境为卖点吸引购房者。价位水平

23、本区域楼盘价格呈现缓慢、稳步上升的趋势，总体均价 1800-2200 元 / 平方米（建筑面积价格）。代表项目天骄年华地理位置：沙坪坝凤天大道开发商：重庆协信控股（集团）有限公司总建面：270000 余平方米楼盘定位：都市中的依山美宅，文化社区付款方式：8 成 30年按揭起价（套内面积）：2600 元 / 平方米销售价格：均价（套内面积）：2850 元 / 平方米最高价（套内面积） ：3150 元 / 平方米三室二厅二卫（建筑面积） （错层）： 120.31平方米四室三厅二卫（建筑面积） （错层）： 163.48平方米部分户型：二室二厅单卫（建筑面积） （平层）： 90.27平方米四室三厅双卫

24、（建筑面积） （错层）： 157.89平方米三室二厅双卫（建筑面积） （平层）： 126.18平方米4. 西部城区由于连接成渝、 渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利 （区块内有梨树湾货运站），成为沙坪坝区的物流组织中心。目前梨树湾工业区内已形成以木材、钢材和机电产品为主的集散地。 西部板块的房地产市场起步较晚， 但榕湖国际花园和华宇 ·福源山庄的出现，使西部板块的房地产市场现状有所改观。板块市场特征：该区块的代表物业是华宇 ·福源山庄，该盘体量较大，依山势规划，楼盘开发比较注重生态保护，且以较低价格入市，销售走势十分好；该区块的另一重点物业是榕湖国际花园， 其产品类型目前

25、在沙坪坝区比较少 （公园洋房，类似 TOWNHOUSE），且其位处沙坪公园，走势值得关注。目前该区块物业较少，价格带尚未形成。除榕湖国际花园的小洋房之外，普通住宅普遍均价在 1800 元 / 平方米左右。5. 中部城区中部城区为本项目所在区域，将在项目功能定位部分进行重点论述。第二部分项目功能定位一、项目功能定位决策依据及目标1. 项目功能定位决策依据项目功能定位决策依据大致来源于以下几个层面：项目的区位环境项目的区位环境一定程度上决定了地价水平， 同时不同的区位， 面临的消费力水平也不同，因此区位环境是项目功能定位的前提和基础。项目的地块条件项目在特定区位内的口岸条件对项目的功能定位也有较大

26、的影响， 如地块四至、交通组织、以及消费者对地段口岸的认可度等环节。项目的产品特征包括项目的户型，软、硬件配置，以及外立面色彩和建筑形象等。开发企业的具体情况不同的物业类型对开发企业也有不同的要求。同一地块，开发酒店投资大、形象好、回报稳定，但资金回笼周期较长；而开发普通公寓则利润空间有限，形象附加值不高， 但资金回笼速度快等。 开发企业应根据自身特性选择物业功能类型。2项目功能定位的目标根据项目实际状况和贵司的需要， 我方认为项目功能定位应该有三点原则性目标，其中第一、第二点是前提基础，第三点是项目运作的方向。有效规避风险快速回笼资金尽可能挖掘项目潜力和利润空间二、项目区位环境概述以沙南步行

27、街为中心， 步行距离辐射范围构成了沙坪坝的中心区。 区域内大型的喷泉组群、 特色鲜明的雕塑、 众多的景观小品共同打造出令沙坪坝区人骄傲的城市形象和舒适的休闲广场。区域内的步行街是重庆市最具景观价值和文化气息的商业街区， 商业相当繁华，商业环境仅次于解放碑商圈， 沙重百、金诚广场、明日百货、赛博数码广场、新世纪·凯瑞商都、华宇商业街、三峡广场等商业物业林立其间。在沙坪坝区内，中心区是交通银行、酒店、餐饮娱乐、证券、学校医院等城市繁华元素最集中的区位，因此也是沙区商务活动最集中的口岸，尤其以广告、装饰、文化、各类事务所、中介代理机构等服务性企业居多。对中心区房地产项目的开发来说，具备多种

28、可选择功能方向：住宅、商务公寓、写字楼、商场，乃至酒店，具体的功能选择应根据地块的特定条件和开发企业运作目标进行决策。三、沙坪坝中心区住宅市场分析1. 特征描述地处沙坪坝中心地段，地价成本高、房价也相对略高；地块规模普遍较小，难以形成大型的环境景观；住宅项目营销推广的支撑点普遍来自于三个层面：地段的便利性、功能的复合性（宜住宜商）及较高的产品品质三个层面；地产行业整体业绩较为稳定，但市场反响火爆的项目较少。2. 主要的竞争对手沙坪坝房地产市场上， 有两个层面的供给对中心区的住宅项目形成了较强的竞争冲击。一是新建的小区住宅项目，凭借小区优美的环境作为核心竞争力，这类项目以南部新城为代表，随着新区

29、配套的逐步完善，其竞争力还将进一步加强；二是在地段条件上和中心区有替代效应的区位， 这一区域以北部城区为代表，相对中心区距沙坪坝步行街并不远，虽口岸略次，在地段功能上有一定的替代性，开发成本相对较低，以价格作为对抗中心区物业的核心竞争力。3. 小结从居家功能的层面看，收入较高的购房者对小区环境有较高的要求，而收入较低的购房者对房价极为敏感，从而沙坪坝中心区的住宅项目普遍面临高不成、低不就的尴尬局面，操作存在一定的难度。具体的说，如果定位于普通住宅，价位局限性较强，中心区区位优势并不能得以真正发挥， 如果在功能定位上作一定的突破，开发成本往往较高， 且市场是否接受也有一定的不确性。四、沙坪坝中心

30、区写字楼市场分析1. 概述从相关政府部门的统计数据和我司市场研究中心的资料可以显示，沙坪坝中心区的写字楼市场表现出以下两个方面的特点：租金水平不高商务楼租金在 20 元 / 平方米上下浮动，纯写字楼租金也少有突破40 元/ 平方米。出租率不高区域内现有写字楼的出租情况都不太理想，商务物业出租率普遍不超过60%。附表：沙坪坝区商务物业调研表项目租金面积备注36 元/ 平方米（含本35-200平方米1、大堂为酒店使用；庆泰大厦2、不带厨卫，标准写字间。层公摊）1、大堂较小，无休憩区；1、约 20-25 元/ 平方2、有触摸屏查询系统，4 部电梯；米28-60 平方米3、纳米集团已购两层；时代星空2

31、、销售均价 3000元/4、10 月份交房，目前有 100 约家客户进平方米驻，其中居家客户占了相当比例。8500 元/ 月（含双人丽苑大酒店标间，长包房早餐）500元/ 月12平方米1、装修较差，形象档次较差；南海酒店2、四、五层出租，出租率约 60%。住 宅 部 分 租 金 约 住宅部分 80-160平1、写字楼部分大理石地面，装修标准较高；欣阳广场20-25 元/ 平方米，写 方米，写字楼从 402、有一个多功能会所（运动休闲、与住户字楼售价 3800元/ 平 余平方米起方米共用）；3、写字楼两部专用电梯。1、按普通住宅标准装修；2、无商务配套；融信大厦 约 20元/ 平方米110-16

32、0平方米3、交房半年，出租单位出租率约60%；4、售价 2500-2800元/ 平方米。嘉多利广场50-200 平方米，共约 25元/ 平方米共三层纯写字楼，现已租完（写字楼）三层2. 成因分析沙坪坝区本身缺少独具特色的龙头产业商务区往往依赖于特色产业的拉动，如高科技产业之于高新区，金融之于上清寺，而这是沙坪坝区所不具备的。企业数量不多，对商务物业需求量有限，这是制约沙坪坝区商务项目的根本瓶颈。沙坪坝区位置相对较偏重庆一些服务性行业基本上都以全市作为业务辐射目标（如商贸、装饰、广告、各类事务所， 各类中介公司等），沙坪坝区的地理位置相对于全市范围来讲，位置较偏，难以满足其需求，而这类行业正是写

33、字楼的主力客户群。写字楼及商务公寓产品品质不高沙坪坝区的商务公寓普遍没有专属的商务大堂，电梯数量不足，无中央空调系统，建筑形象较差，专业写字楼也缺乏商务配套支撑，在产品环节较为落伍，各项目自身都存在一些先天不足。附表：沙坪坝区商务公寓、写字楼配套设施表项目功能属性配套4 部电梯，大堂（面积仅80 平方米左右，无休息区） ；华宇时代星空商务公寓物业信息查询系统，无商务中心；会所功能模糊，物管形象较好2 部电梯，无大堂；无商务配套，公共部分贴普通地砖，融信大厦商住楼墙面刷白，装修档次较低4 部电梯，带中央空调系统；过道地面大理石，墙面乳专业写字庆泰大厦胶漆，装修档次较高；无大堂，无商务配套，过道内

34、光楼线较差且照明不足专业写字2 部电梯，带中央空调；过道地面大理石，墙面乳胶漆，欣阳广场写字楼楼会所以餐饮娱乐为主，商务性不强，电梯数量不足3沙坪坝区商务物业市场与其它主城区类比分析在商务物业市场上，除渝中区外，沙坪坝还落后于南岸和江北区，导致这种现象的主要原因是地域因素。具体的说，一些无力进驻渝中区的中小企业，在办公场地选址时往往落户于南岸和江北。因为首先相对于沙坪坝而言， 地段的商务便捷性更强， 其次距机场、车站距离也更近。因此我们看到在商务楼市场上，南岸的科尔国际、浪高凯悦风光无限，而沙坪坝先于他们启动的立海大厦都是折戟沙场； 当北岸星座还是一个坑的时候， 一天就销售告罄， 而沙坪坝区的

35、时代星空都经过了 2 年漫长的销售， 到交房时还剩余约 20%。现就重庆现有市场上的几个典型商务项目做个案分析如下：龙湖·北岸星座地理位江北区建新北路60 号置：开 发重庆佳辰经济发展有限公司商：总 建约 40000 平方米面：楼盘定酒店式商务公寓位：付款方8成 30年按揭式：酒店式大堂运动健身中心配套设保健调理室施：宽带入户， IDD 入户清洁、钟点工、自助洗衣商务配配备商务会议中心，多功能厅，商务餐厅，茶座套：起价（建筑面积）：约 3000 元/ 平方米销售价均价（建筑面积）：约 3200 元/ 平方米格：最高价（建筑面积） ：约 3400 元/ 平方米A 户型（套内面积） ：约

36、 37 平方米部分户B 户型（套内面积） ：约 33 平方米型：C 户型（套内面积） ：约 32 平方米D 户型（套内面积） ：约 34 平方米科尔国际地理位南岸区双石街置：开 发重庆科尔房地产开发有限公司商：总 建36000 余平方米面：楼盘定纯专业、新生代商务平台位：付款方7成20年按揭式：外墙：面砖结合铝塑板入户：玻璃门，木质门套窗户：塑钢窗通讯： IDD（2）路入户，宽带入户配套设闭路电视： CNT入户施：电梯： 3 部高速电梯大堂：花岗石地面，花岗石配铝塑板墙面，顶部吊顶公共过道：地面玻化地砖，乳胶漆墙面，轻钢龙骨石膏板吊顶商务配300 平方米员工餐厅，大、小多功能会议室，2400

37、平套：方米景观茶坊销售价起价（套内面积）：2750 元 / 平方米格：均价（套内面积）：2900 元 / 平方米最高价（套内面积） ：3200 元 / 平方米A 户型（套内面积）： 130.43 平方米B 户型（套内面积）： 100.53 平方米部分户C 户型（套内面积）： 86.63 平方米型：D 户型（套内面积）： 43.32 平方米E 户型（套内面积）： 116.86 平方米F 户型（套内面积）： 73.54 平方米时代星空地理位沙坪坝名人雕塑广场置：开 发重庆华宇物业（集团）有限公司商：总 建34000 余平方米面：楼盘定中央商务大社区位：付款方8 成 30年按揭式：起价（建筑面积）：

38、约 2750 元 / 平方米销售价均价（建筑面积）：约 3000 元 / 平方米格：最高价（建筑面积） ：约 3150 元 / 平方米部分户套内面积从 28.61 54.61 平方米型：4沙区商务物业市场的机会点沙区商务氛围不浓， 商物物业的市场推广普遍比较疲软， 沙区商务地产市场是一块不大的蛋糕，这是一个客观的事实。但是从另一个角度看，沙区商务物业的机会点也比较明显。在调研过程中我司走访了约 10 家中小企业业主，其行业领域跨度较大，普遍反映他们在沙区楼市上找不到理想的商务楼。 具体的说就是口岸较好， 面积在 100 平方米左右，每平方月租不超过 30 元或是售价不超过 3000 元，略高于

39、住宅；有一定形象档次， 配置和服务较好的商务楼。 他们的需求在很大程度上代表了沙区中小企业的物业需求特性。而回顾沙区的商务楼， 的确很少有项目能够满足他们的需求， 如果一个项目能够在定位上抓住这一市场契机， 在沙区一块不大的商务市场蛋糕内获得较大的市场份额应该不难。五、沙坪坝区 小户型市场专项分析由于本项目在户型功能划分和设计方面均为小户型公寓， 因此有必要对沙坪坝区的小户型市场做专项分析。注：本部分内容所指的小户型特指一室一厅或单间配套户型产品。1. 市场综述沙坪坝区的小户型普遍分布于步行街周边至重庆大学沿线，典型楼盘如星瀚大厦、学林 E 墅、阳光驿站等，都取得了不俗的业绩，这主要得益于沙坪

40、坝区市场旺盛的购买力支持和区域内年轻购买群体的置业需求。2. 客户细分毕业后留居沙坪坝区的大专院校学生沙坪坝区是文化区，每年大专院校毕业学生上万人。对于毕业后留渝学生来说，沙坪坝是他们的母城， 出于一种生活惯性， 相当部分选择或租或购留居沙坪坝，小户型是他们现时所倾向的主要物业类型。沙区收入较高的年轻一族以年轻公务员、教师、金融机构职员、文卫单位职工、私企白领为代表，收入较高，购买一套小户型作为过渡性居住，兼具投资性质的置业现象比较普遍。陪读一族这是沙坪坝区小户型又一个独具特色的消费群，子女在沙坪坝区读书，父母在就近租一套小户型照顾其饮食起居。这一类型的客户群不在少数。老年客户一些家庭结构较大

41、，住房条件较紧张的家庭，在子女长大成人后，往往选择购一套小户型安置父母，解决数代同堂带来的生活干扰。投资性客户资本的本质就是流向利润最高的地方，投资性客户分布在全市范围而不仅局限在某个区域， 在沙坪坝整个市场处于上升空间的时候，投资性客户也成为市场重要的客户群体。3. 个案分析学林 E墅（具体内容详见前述第9 页之代表项目分析）星瀚大厦地理位沙坪坝沙杨路 4 号置：开 发重庆星瀚物业发展有限公司商：总 建24300 余平方米面：楼盘定兼具投资价值的小户型公寓位：付款方7成 20年按揭式：起价（建筑面积）： 2100 元 / 平方米销售价均价（建筑面积）： 2350 元 / 平方米格：最高价（建

42、筑面积） ： 2600 元 / 平方米一室一厅单卫（建筑面积） ： 43.94平方米部分户二室二厅单卫（建筑面积） ： 92.28平方米型：三室二厅双卫（建筑面积） ： 117.56 平方米备一房小户型现在已经销售完毕，其中有相当客户为投注：资型客户4、沙坪坝区各类小户型特征分析单体住宅单体住宅的规模都比较小，主要分布于沙坪坝区中心周边，产品硬件质素一般，销售周期均在半年左右，单价在2300 元 / 平方米（建筑面积）左右，每套总价普遍略高于 10 万元，主要以低总价为卖点，市场反映相当好，以阳光驿站、星瀚大厦等项目为典型代表。小区住宅内的小户型单位以学林 E 墅为代表，项目本身位于档次较高的

43、住宅小区内，有完善的小区配套作为其品质支撑。 在户型结构上追求一定的创新， 为目标客户尤其是年轻一族营造一种充满个性特色的居住空间。 在运作中注重项目附加值的提升、 卖场包装和营销推广，售价在 2500 元 / 平方米（建筑面积）左右。商务公寓以华宇·时代星空为代表，地块本身有着突出的口岸优势，有较高的目标价位，为了避开普通小户型住宅的价格竞争冲击而定位为商务公寓， 销售均价约为 4700 元/ 平方米（套内面积） 。但是其销售速度较为缓慢，说明项目本身并没有完全得到市场的认可。经过近两年的销售，目前还剩余20%左右。附表：华宇·时代星空2000 年 10 月-2001 年

44、 6 月销售进度表2000 年2001 年月份10 月11 月12 月1 月2 月3 月4 月5 月1628843189724235517244195319899590853331466销售额96319569910成交套数11221613145520551.51981.0814.95604.6635.7318.6284.51044.8成交面积074755均价（元 / 平方2953.53251.2974.02851.3072.3106.3192.3172.5米）0500905050900六、项目地块条件及定位方案评价1项目地块条件分析重庆现在已经规划出包括沙坪坝在内的五大商业圈， 随着三峡广场和

45、华宇广场的逐渐成形，沙坪坝区的商业中心已经开始向华宇广场方向转移（交通线路也已经有所偏离）。但由于本项目是在老沙百司的旧址上建立的，雄踞步行街口，是传统的商业旺地， 沙坪坝区居民对该地块仍然有非常高的认可度，口岸优势较为突出。从地块客观位置上讲，本项目周边 200 米范围形成了沙坪坝区的中心商业圈，沙重百、金诚广场、明日百货、赛博数码等云集此地，大型餐厅、酒店、银行、学校、影院、医院等配套非常完善， 为项目提供了较多的功能定位可能。项目周边建筑物不高，项目的立面形象能够得到比较充分的展示。项目地块面对步行街一面的展示面宽较窄，进深较长，且出口处为人行道，对于车辆出行有一定的不便，这是本项目地块

46、的劣势所在。2项目建筑规划方案分析从我司市场研究部的市场调查可知，目前沙坪坝区小户型产品走势比较好，项目户型定位为单间带厨卫配套，较为切合现行市场对户型产品的需求。项目整幢建筑规划均为小户型，户型形式比较单一，客户的选择性不强。但另一方面也使得物业的配套设施能够有针对性的进行设置， 从而形成独特的产品特点和营销卖点。项目每户均有独立和足够的采光面设计，采光效果比较好。经过设计修改以后，塔楼有 5 部电梯直达，基本能够满足竖向交通的需要，相对于当前市场水平较为超前。每户的套内面积比较小，这对于高单价的物业来说能够降低其购置总价，从而吸引更多的客户，特别是投资型客户的购买。本项目公摊面积较大、公摊率较高也是一个劣势，这需要进行一定的设计修正，并且在未来的推广过程中进行合理规避。七、项目功能定位分析项目地处沙坪坝商业黄金地段， 口岸优势十分突出， 而全小户型的建筑设计形式形成了项目独特的产品特点，这些是我们进行功能定位的基础和前提条件。项目定位的目的在于， 依托现有市场的供需关系， 最大程度的发挥项目的资源优势，最大程度的规避推广风险，以期获得最大的经济效益和社会效益。常规的功能定位方向主要有商务和住宅两种。 哪种更适合本项目的特点？更有利于本项目的推广？我们做功能定位的优劣势分析如下：1商务功能可行性分析本项目地处沙坪坝区中