产业园区运营模式0001

1、作者：日期：五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。202002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。2、运营模式和盈利模式? ?运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”

2、作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与 20152015 年提出的 PPPPPP 模式不谋而合。企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。/土地整理J（基础设施建设/招商引资,而:综合服务、F? ?运营特点1 1）选址:华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于

3、与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2 2）良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。3 3）行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。4 4）廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。5 5）融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中

4、国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。园区园区+ +地产模式地产模式区域整体开发房地产开发现勺林付一瑁金流支持 T6 6）定制服务针对大中型企业，采取“量身定制+贴身服务”。通过给予更多政策优惠和平台资源,建成以龙头企业为核心的产业联盟，如 20132013 年与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战略合作协议。针对中小型企业或项目，通过嫁接金融平台，降低入园企业融资成本，或直接参股,借助资本帮助企业或项目孵化。例如华夏幸福自有资本打造孵化器，

5、帮助新兴产业成长,1LW4华夏幸福产业投密建立:金融工具节点昔迪括川一体施卢门战咕宛群拉保ti条OOO.对按外来假金烬迫扣：。一狗/扣龟工希建丁的，利舒里口批费叁山产业幽:心一归呼心升*餐或耨也性讲机，口产*公司篇MIPd明买克划峥网外：-iij资本生态tms担保膨成自循马之赍金枝条；!保ra：木西场U皆柜皆柜货货u煌二”出外 E,纯行兽用.产廿比司提里体革口集上长隹管觇体嘉t产业玷套管理的量怒，u强势产业的支界硬生冷弓利附国外目前在美国硅谷有建设，国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港，吸引了2020 余家相关企业的聚集；或携手专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构一一太库，双

6、方合作才 T T 造创新孵化体系，年内委托给太库的经营孵化项目共计 1010 个,位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地，具体产业落地数目在未来三年内分别不低于 3 3 个、6 6 个、1010 个。另外，吸引清华大学等高校院所入园，搭建科技成果孵化转化平台。20152015 年内合作企业1毕与优势rtadvtbS）中丹金屯坊福行在于薮网叁制产虱物开发、互寐网全”产业建设.互剧网醺行、产业转电出、浜双锤品沟、产业禽区企业相关生配电工总号眠秀*嫌台桂1U及立院、人才培舞.国立行华大学华夏普庭X1N产业橙水歌合所交 0 心,产业联3业为弱心）太座科展共通广业创新黄陶献式、 髀化器

7、这*.B26甥所顺号够力斌运以1及具憾产业化项目落烟等赤面展讦合作京东打造专业 0瑁商等品产皿园.馋东政店、中售空间技术研究院中国交E可接术研忠拟在河北宣怀东新兴产业示迈区磔00亿元正行怀东航天产业里地项目的逵设中国卫通集网一开屣卫星喃站建女卫星通信服务.卫星通信应用眼第等第右面的合作北空中密学院在大厂海白初展济开震区委同门遣.北赛蒙SS彩触共业籍爵fl丘市里后华北七油苜援局打造华油后言新显坨京北新生累驾囱合柞北方车疆巧车=9 西，总（5期而产1000田? ?运营服务体系? ?盈利模式1)1)园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域

8、开发建设各项工作的投入，分期返还。留成部分收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等。公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的 15%15%计取土地整理的利润按整理成本的 12-15%12-15%计取规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%10%计取2)2)招商引资收入= =项目新增落地投资额*45%*45%政府给予 1 1.1-1.5.1-1.5 倍基础设施投资偿还3 3）房地产开发销售实际运作过程中，政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，分享园区收益，其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提是华夏幸福盈利的关键部分。

9、4 4）后期产业服务和园区管理（固安项目）在园区服务方面，园区投资服务部下设 2424 小时服务指挥中心，全天候提供管理服务对园区企业实行封闭式管理，协调园区企业与政府各部门的有关事宜，为投资者搭建投资平台。服务内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等，加快企业各项事宜办理进度。投资做信（工环保审批心题目备案投资做信（工环保审批心题目备案GX主册登记主册登记9设手装设手装硼手黑硼手黑房屋晡松手凄房屋晡松手凄企业霰得企业霰得U漕业执脚串检覆蜗发露田股（三个月内）漕业执脚串检覆蜗发露田股（三个月内）（3逢厂及生产期间水电及其它事

10、宜的物调口为理车辆月祟逢厂及生产期间水电及其它事宜的物调口为理车辆月祟生活廖寿。涮工子女入学生活廖寿。涮工子女入学Q施建户口迁移施建户口迁移白海偌房越等相关配套甄躬白海偌房越等相关配套甄躬I2013年主营业弱收入状况，单位：元)2。13年主蕾业资收入分布fA营带电改蜕率曾业收Alt卜.小-rf一通.fMfiltiSSk4?SL2乂川*陇时事KM*I-十人审lit颜， 妙。|浦印.法C,f4ILJ0十 土整声E,阳,瞄昵1L4篇辗印,122197-o.r检介JK*_得用，L*班.仃31.3S6.H?,：?3111X7J片 也管m以门I&47KH.7S网 商作“淮1,Its.lUi,1 志

11、加SL534.3M.ffi2.10ir.15常七公司的建利主.要来自于房地产开发以及招商引资额的高比例返还（园区险去会接君市也产腰2.138.Sit.g；.楣1刘通映即.S3日高三无然雎由舞1J一招也 也nso21.36趾晦照落地投资额的4寓进厅返还2014014 年主营业务收入情况主营构成主营构成主管收入也主管收入也无）无）收入比例收入比例主营利润佗主营利润佗元）元）利制比例利制比例毛利率毛利率 W园区住毛配园区住毛配芸芸15S58.79%45146.86%233。%产业发展版产业发展版务务35.713.27%34.6so.m96.83%域力地产开域力地产开27.310-闭闭仇仇4也也6佻佻

12、23T於士为整窿士为整窿26.319.7的的3.773.92%rL4,34%基附通室舞基附通室舞设设14.35.3SV3533.7S%3862%其也其也务务7.162.67V2080.E7%息计息计268.76100%97.4S10020152015 年主营业务收入情况主屋it方分i情况份行业啦湫甘业娜毛利率（ft）苜鱼惊人比上年增减（?）冒业成本比上年地就（而）窃漳tt上年博减【喷巧小发展甲招&34374M30酒5均3笑一蚯强0177.77135.12减少1，耳个白分点基品读族尊很sT.&oair.aoM3型，费3N40.T9-97.363工45幅加；17个百分点土用工H3d

13、JO1,272.02工623.1787.22区83L4.33LS.刖裱少L51j百土点综舍黑矍3B3P9D2605-9723目473,嗣L9037.sr431.IL232,53漕加2L14个百分点物业膏锂段而623H%659.PBTO.4214.纵-2a83-52.19司加41,6个百分点园区隹宅配套2a3C6.925,535.0014.12L.989,58S,布SO.4f2S.1724.5博加1,并卞百斤方城吊地产开安7,的，立明，辩-3&Z,4H地日4S9L12】虱配USi.22林少HS4个百份点其他232.436,231.5749316.139-79-115.0319C11919

14、L45减少（J.9G个百分点合计巡口淅.7Fi1S.eeM,3S3,488,阚乐GFSi.6743.824i.72诚少0,茹个百为“点二、张江高科1、企业背景及发展概况上海市张江高科技园区创建于 1992 年 7 月，是张江国家自主创新示范区的核心园，含张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区，承载着打造世界级高科技园区的国家战略任务。张江园区规划面积 79.7 平方公里，其中 37.2 平方公里于 2015 年 4 月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区。张江加速打造两大产业集群：“医产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业。“E 产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网产业。1

15、996 年前，张江高科最初战略定位是简单科技地产开发和土地批租；2000 年，公司战略定位是投资为主；2003 年，公司战略再转向以科技房产开发为主，侧重点转向完善科技地产设施；2006 年，公司提出了“一体两翼”战略，以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线。2、运营模式和盈利模式? ?运营模式张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。产业地产作为

16、张江高科深耕 2020 年的主力板块，拥有“医+E+E”高端产业集群的禀赋优势，20142014 年生物医药产业营业收入占上海全市的 47%,47%,集成电路产业营业收入占全国的 1/31/3。作为张江高科的主营业务之一，产业地产正与科技投资、创业服务打通，形成三环闭合。?运营服务体系在公共服务上，建设有浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新产业咨询服务等平台以及数据支持中心。在金融服务上，建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构。公共翻运营服务资源:.金瞬务悯骷跖0专整选A虹人才型I为进一步提升产业地产开发和产业配套服务的专业化能力,队，整合了张江集团体系下上海张江

17、企业咨询服务有限公司、海张江公共租赁房建设有限公司、上海新张江物业有限公司、张江集团依托原客户服务中心团上海纳百J?才服务有限公司、上上海张江高科技园区综合发展有限公司、上海张江新能源有限公司等六家专业化服务公司，于 2015 年 1 月设立了上海张江慧诚企业管理有限公司，代表张江集团承担张江高科技园区产业发展配套服务的功能。上海张江企业用照外再伸出司上方妫前11上诩IE江人才服判断能淖臂眼公司有限公司张江慈诚张江慈诚2015.01上期江心上南张江高科代粗黄魔注姐区综合登翊M公明雇有取公司上翔新拈江期北存温后同作为张江集团旗下唯一专注于企业服务集成的全资二层面子公司,科技创新创业服务、产业地产

18、配套服务和环境治理服务三大领域的资源整合能力，以及产业联盟、政务服务、社区活动、?力资源、?才公寓、能源服务、市政配套、环境服务等方面的专业服务能力。未来张江慧诚将以打造“产业地产配套服务提供商、企业全生命周期服务提供商”为己任，为张江高科技园区企业运营配套环境的优化，企业科技创新生态环境的提升发挥核心引领作用。盈利模式1 1）土地一级开发，整体销售（生物医药基地）2 2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地）3 3）园区物业租赁（针对中小型企业）（软件园二期）4 4）地产开发销售/ /住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭）5 5）科技企业股权投资（嘉事堂药业）6 6）产业服

19、务增值（通讯服务年毛利约 1 1 亿元）张江慧诚已基本具备盈利结构 20162016 年上半年营业收入报表二、二、主管业务购成分析主管业务购成分析业务名称业务名称营业收入（万元）收入比例营业成本（万元）成本比例利弼比例毛利率营业收入（万元）收入比例营业成本（万元）成本比例利弼比例毛利率接行房地声接行房地声9U45.7BLOW40U93,6673.79W弭弭11%551.m服务业服务业211Q8.5SR.9孤孤14比比1期期而而E1X12.Q9K宓翊宓翊按按产产na房地产相售房地产相售6155.5邦邦E491L58正删正删B4.9耨耨5我我6环环房产用修房产用修2H254.125,4改改1&am

20、p;167,08广广网网涮涮4&2%置于历书置于历书211.01.36129观观14239.9026.2n13,081132521技技用用卜海市卜海市noms9丸丸7用用-区区外省外省233.4C.211t一三、福田天安数码城1、企业背景及发展概况天安数码城成立于1990990 年，总部位于广东深圳，在全国 1010 个城市开发、运营和管理1515 座园区，以珠三角为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，总运营面积超过 12001200 万平方米。二十多年来，天安数码城构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全

21、生命周期。2、运营模式及盈利模式? ?运营模式核心理念：产业综合服务运营，提供创新创业产业空间+综合服务。雕睛1nmidkTSj界牌关注国豪1W6-1999IRtl邺（生产型企业住电里界蚯史铲斑期画11M9200614岐产 3 高世断鼠耀住宅国用技术企ii斜部福.殿.幢，胡标后盟加业豌律聪产W3都大幅商业桁x企业建歌ns锣赳离陋陋t创套剑肆配好量制吃卷事杵哆心能示中心拧蟠皿产业融醐运营服务内容针对入园企业成立企业家俱乐部一一优合汇，并搭建优合汇综合服务平台。1）优合汇运营服务体系一大中心：产业转型升级企业体验中心三大平台：科技孵化器（加速器）平台、中小企业融资、种子基金服务平台、数码 I IT

22、产业聚集式发展示范平台九大空间：灵动创新建筑空间、和谐生态园林空间、创业创富聚集空间、中高级?才展示空间、新兴战略产业组合空间、产业转型升级样板空间、产业链上下游整合空间、社区型（CICCIC）创新空间、ITTBCLITTBCL 聚合空间六大板块商企联盟：金融投资、医疗机构、地产物业、餐饮酒店、科技企业、休闲娱乐2 2）核心服务风险投资协助服务；金融货款协助服务；工商、税务等政务协助服务；高端?才服务；技术科技支持服务；法律咨询服务；高新企业认证协助服务；知识产权代理服务3 3）基本服务会员入园 VIPVIP 优惠服务；优惠政策咨询及申报服务；企业家交流互动服务；展示推广服务;会议、培训服务；

23、物业租赁及管理服务；休闲消费优惠服务；商务交通服务4）办公信息服务企业商务邮箱；网站搭建；商业用户电脑及网络代理维护服务；系统集成搭建；企业主机托管；园区媒体宣传服务5 5）商务互动服务企业高峰论坛；商务群英红酒品鉴会、研发?才招聘交流会；科技园考察；十大最佳创新民企评比；园区主体运动会6 6）特色服务最低折扣优惠；物业优先选择；交流合作服务；最新资讯服务；活动参与服务入园最低优惠：入会企业专享园区物业购买最低折扣优惠。物业优先选择：入会企业享受优先选择物业、选择朝向、挑选楼层等各大优先选择权益。交流合作服务：优合会将定期组织园区企业交流活动，促进企业合作。最新资讯服务：及时获得天安数码城最新

24、园区信息，最先掌控政府最新优惠政策。活动参与服务：专享优合会组织的一切商务、交流活动参加权益。内刊免费获得：免费收到天安数码城集团内刊一天安内刊。,智慧园区服务内容1 1）智能通信充分利用 RFIDRFID、移动通信网络、光纤网络等多种网络互连，充分的实现物与物、物与?、?与?的各种互连。实现泛在、融合、智能网络。打造园区与通信骨干网相连的信息高速公路。2 2）智慧云计算因此智慧园区根据园区实际状况可自行建设云计算中心或者充分利用附件区域的云计算中心，为园区提供可靠的基础软硬件、丰富的网络资源、低成本的服务和管理能力。力。3 3）智慧产业利用各种智能化、信息化应用帮助智慧园区产业实现生产方式、

25、经营模式及运营方式的转变，增强企业竞争力，提升企业的生产效率，实现转型升级，并以智慧园区为核心形成产业链的有效聚合。4 4）智慧民生通过各种智能化、信息化应用为园区居民的日常生活等各个方面提供周到、方便、安全、贴心的信息化服务，充分的有效聚集?才，促使园区成为一个在园区内找到?的自我满足感的智慧聚集地。,招商害理，人才睦,一站式第努*为公目而H七电子政务园区行业应用*物流忸决方雾工姆决方案软件凿决方集第舄第;央方零行业信息化云计算云臬面. .云云阴阴ftft信息门户新知.咨讯推广、黑件.业评时愈瘠企业的社区企业冒于事亡物能交（如姓畀流程潮?.初烤核、如球管理等）.二次拜友定制服将.培训展努等C

26、z产品展7F产品然解决万际（包括行也解决方客）展于*休联企业应用管理注册地葭录，已购应播间、应用0“M（性能/流量、皓静用日志.安全管阿三网隗合*IP1V在法招训户外亦体企业，运黄麻，容闻团问,雇用提供商、应用定9解努提供商之间两胤殳习的开版平台企业应用在线租用产品/行业解法万军打包定耨箕浜,将忤作工褥侨、配置、选购.忖款、事栈并开通5 5）绿色园区通过楼宇信息化、智能化技术，结合物联网、云计算技术实现园区整体的节能减排；围绕节能降耗，提高产业层次，利用信息技术推进节能减排，构建适应节约型社会的信息化建设平台；通过优化整合园区内的各楼宇的资源，实现整个园区的节能减排。? ?盈利模式天安数码城的

27、盈利模式主要是三个方面投资回报的组合。1 1）住宅产品、部分的商业产品直接销售，总部楼、产研大厦等产品部分直接销售。2 2）持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。3 3）用各种方式将持有的物业资本化。天安数码城有战略合作的创投公司，并新成立全资下属的创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。此外，天安数码城还在进行一些多元化的发展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集团探索的第一步。h禁考营园区!豆北电*:*会议*外勤管理“塔莫M勤人员*理移动交付一卡通票,车知理腓俄，第（2号时,充值，.再自由收盘,园区宏附鹫境切范山安

28、防报园区物联网区居区据心园G国数牛产一hI四、联东集团1、企业发展概况联东集团创办于1991991 年，注册资金 6.6.2亿元，下辖二十多家子公司，是一家集产业园区运营、模板钢结构和投资业务为一体的集团化公司。对于联东在行业中的地位，联东曾提出口号：住宅地产看万科，产业地产看联东。联东集团发展模式形成以建筑模板为核心业务，产业地产为增长业务，金融投资为种子业务并行的三驾马车格局。2、运营模式及盈利模式? ?运营模式运营理念：先产业后地产围绕微笑理论的思路，重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作，一般设定 3-3-5 5 年的园区开发筹备期，期间进行大量的产业趋势研究，确定园区运营主线。

29、目前确定电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群，在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线。运营模式：强势招商，专业运营通过建立庞大的招商队伍、客户资源库，同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势。企业入驻产业园后，提供专业物业运营服务，包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等，保障企业高效发展，集中精力发展企业核心竞争力。? ?运营服务体系车辆业羽平台盈利模式出售、3 30% %出租、30% %合作经营）标准。2 2）物业收入：联东 U U 谷一直在开拓物业管理业务的收入。一方面，目前没有专业的产业园物业管理公司；另一方面，随着服务平台的完善，其中的商机也越来越多。3 3）投资 U U入：联东 U U 谷与金融机构的广泛合作，也