目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性

1、目标本钱在房地产开发工程全过程治理中的重要性目标本钱的治理工作是房地产开发企业实行工程全过程治理的一项重要工作.目标本钱治理指房地产企业根据市场环境、企业潜力和开展规划,综合测算、确定目标利润后,以目标利润约束本钱支出的治理方法.它具有全面、综合、超前的特征.目标本钱的制定作为一项综合性的工作,其准确性直接影响到建设工程本钱的治理与限制,目标本钱标准定得过高,就无法实现本钱限制的真正价值,而目标本钱定得过低,又不利于工程工程的顺利开展.通过科学合理地制定目标本钱,并在工程建设过程中严格把控,可以促进建设工程自身经济效益的提升,并且减少不必要的投资.要实现准确的目标本钱限制,应充分熟悉建设工程各

2、个环节的特征.一、目标本钱制定阶段一拿地阶段的目标本钱近年来,随着市场经济的不断开展,房地产行业的开展也更加迅猛.拿地本钱的日渐增高,要求房企在拿地前就能测算出相对精准的目标本钱,这样才能从拿地的初始阶段即开始限制建设工程的本钱,在保证工程本钱限制工作顺利进行的前提下,减少本钱投入,使企业获取最大的经济效益.在拿地阶段,合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业本钱限制的相关信息,通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析,计算出该工程的拿地本钱,合理地预估该地块的目标利润率,是房企的首要任务.此阶段的拿地本钱,作为该工程的投资估算,是该工程造价的最高限额,是此工程的指导价格,此价格合理与否,是本次工程

3、投资决策成败的关键.二定位阶段的目标本钱定位版目标本钱也称方案版目标本钱.设计定位在整个本钱领域中所占权重最大,具有“一锤定音的地位和作用.因此,房产公司在拿地后尽快完成定位版目标本钱,完成经济上合理、销售业态上完善的限定设计,不仅可以降低工程造价,同时也保证了开发产品的价格及速度.大型的房企所开发的工程大多为多工程、多业态、跨地区的形式.因此,公司应结合本地区的实际情况,制定企业内部各业态的标准化做法,建立最新的标准化指标,并设立标杆产品.这一版的目标本钱,需要准备几项优选方案,通过对各种方案的经济分析和比照,使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致,以提升工程的可比性.方案版目标本钱应结合

4、当地气候、地质条件,对建筑的户型比例、面积限制、单元组合、外墙及屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电和配水指标,以及与其相关的其他指标进行限额确认,使设计定位在本钱的可控范围内.如此,不仅能提升设计的速度,合理地提升产品的售价,还能使企业的利润最大化.设计院根据方案版目标本钱中的限额对指标进行严控,设计方案完成后,应依据方案图纸进行工程造价的概算,如果造价金额高于目标本钱,应对设计方案进行优化调整,并同行业内同一地区与之相似的工程进行比照分析,从而发现设计方案中的缺乏之处、不经济环节之所在,设计单位可据此进行有针对性的优化改良.三施工图阶段的目标本钱施工图阶段已经是目标本钱的强控阶段,此时,

5、目标本钱确实定是实现事前限制的关键,可以最大限度地减少事后变动带来的本钱升高,所以该环节的限制要点和限制内容相当复杂.为保证目标本钱制定的准确性与合理性,施工图纸必须完整,施工图审核须严谨,应尽量减少施工图纸的变更,以减少施工图与招标图之间的差异.施工图的设计直接影响建设费用与建设工期,直接决定人力、物力和财力的投入.设计标准和平安系数不能由于经济的原因降低,必须满足要求,但是如果在工程设计中任意提升平安系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑较少,也会从根本上影响工程本钱的有效限制.因此,这一阶段的限制主要表达在技术与经济的结合方面,技术方面合理,经济方面可行,即可大大降低工程的工程造价.在施

6、工图设计阶段,应对其图纸预算进行有效的限制,对各个分项工程的造价均进行细化分析,并逐一与目标成本进行比照,依据类似工程的相关指标分析工程分项指标,并对相关部位进行设计优化.例如：某项工程的施工图中,土建指标钢筋、混凝土的设计用量大于类似工程,即有必要对其用量进行适度优化,降低后期建造阶段的本钱.因此,目标本钱确立,可对钢筋及混凝土含量、墙地比、窗地比、外墙各种材质比例、保温材质、厚度设定限额.这样既可促使建设工程得到合理科学的设计,又可降低工程造价.二、动态本钱限制阶段动态本钱限制的关键在于对这些必然产生的动态本钱进行合理优化,尽量限制不必要的动态本钱的发生.工程项目在施工的各个阶段都会产生动

7、态本钱,我们应对其发生的原因仔细考察、细化论证,挖掘消除该事件的合理方式,即使无法消除,也应探寻优化该事件的方式,从而有效地降低动态本钱总量,使之缩减至最低.目标本钱制定后,应及时完成目标本钱的系统录入工作,并分业态拆分.同时,应及时完成相应的合约规划,使开发工程的每一单合同、签证、变更及付款均进入与目标本钱相对应的动态本钱中,及时对动态本钱进行监控,如有超支状况,可及时得到预警.目标本钱制定后的合约规划,已经强控限定今后每单合同的总价.所有合同都应实行招标,至少选取三家或以上的承包人投标,从而选取性价比合理的承包人签订合同.在合同签订环节,文字上的任何过失均可能使工程造价出现波动,因此,对合

8、同的编制不应留下任何漏洞,合同条款的严密性须严格审查,合同编制人员应充分熟悉到合同编制的严谨性与准确编制的重要性,不能为施工单位索赔提供任何借口,不能给施工单位留下钻空子的时机.履行合同的过程中,应根据合同内容,严格审核各类设计变更与施工签证,建立和完善合同履约跟踪检查制度,提升合同的履约率.在本钱限制的过程中,应尽可能减少设计变更并严格履行施工签证制度.对不可防止的变更,应对其合理性与可行性进行多方论证,寻求经济适用的方案.同时,对变更及签证的各环节流程及其资料的真实性要进行严格把关,建立完善的合同履约跟踪检查制度,对虚假变更签证资料引发的工程造价增加,要做到及时审查,并严格禁止.变更的内容

9、须由设计方或施工方提出方案,依据工程本钱提供价格估算,再由总部负责审核,使变更的内容和金额在可限制的范围内.对变更及签证应及时审核,防止超过最正确审查期限.如：隐蔽工程被完全封闭后,现场便无法取证、无法审核了,这类不利于公司的情况应防止发生.对于专项施工相关组织方案应重点审查,以保证其合理性和经济可行性.例如：基坑的支护施工,不同的施工方案对价格的影响较大,因此,在施工前应有合理的方案涉及及论证阶段,到达方案上可行、经济上合理方可施工；土方开挖工程,在开挖前应做好实地测量工作,测量的量须由工程、本钱、监理、施工四方签字确认,开挖后的收方工作也应加以确认.上述这些方面,每项是否超支,是否在可控范

10、围,均应在每月动态本钱中及时显现,如发生超支、系统标红预警,工程方应及时找出超支的原因,制定合理的举措预防此类事件的发生.动态本钱的把控应实行分级管限制度.动态本钱治理需要有合理高效的组织结构.治理动态本钱须由集团和工程方的工作人员实行全方位治理,须建立合理的组织体系,使各部门人员协调一致地工作.实施动态本钱治理还要遵循一定的程序.如每年年底应制定新一年的资金方案,根据工程的进度确定下一年度的资金支出状况.此项工作,需由工程工程部上报来年的工程施工进度,由工程工程及本钱部按进度制订付款方案,送交总部资金方案审核小组审定及修订.总部根据提交的方案付款的重要性,确定限制重点,再以可控性原那么以长期

11、预算、年度预算和每月预算的形式,由财务、工程、本钱三部门会同治理组织层的各部门将有关付款方案分解到位,最后由治理组织层将确认后的年度付款方案下达至实际执行层.新一年度的支付金额一经确认,原那么上便不得超付.超出限额的局部,没有特殊的情况将无法办理付款.每笔付款都要严格把关,进度款支付的审批应提供由工程工程及本钱部人员、监理方、施工方三方确认的施工进度,并附工程本钱部人员确认的付款进度计算书,防止发生超付.须对承包方制定奖罚机制,工程治理人员应按季度进行实测实量,测量的结果可在对承包商的奖励和罚款中表达,奖罚款在付款中须及时表达.工程进度款限制可有效杜绝超付现象的发生,奖罚举措可鼓励承包方提升工

12、作效率,令工程工程提前完工,不产生延误工期的现象.要建立动态本钱的定期报告与分析、专题报告与分析制度.每月须有月度报告,报告的格式设定要系统化、固定化,专题分析应形成专题报告.每月的动态本钱须与目标本钱比照,各业态的目标本钱应进行分摊,设立动态本钱监控系统,监控整体的目标成本与动态本钱须作比照,更要分业态分科目完成比照分析,这样才能使动态的本钱更精确.各业态治理需建立责任考核制度,需对责任部门进行定期考核,对专门工程进行专项考核,目标本钱核算与财务会计核算应有统一的核算接口,使两者的最终核算结果一致.三、竣工结算阶段工程建设工程的本钱限制是一项全方位、漫长、艰巨而又复杂的重要任务,其本钱限制的

13、有效性与科学性直接影响到企业的经济效益与健康开展.由于建设工程一般建设工期较长,应深入探索中间环节支付进度款项的复杂特征,明确工程建设工程结算本钱的合理价位,从而有效地实现合理限制本钱的科学目标.该阶段,应依据合同规定的条款,科学地开展结算工作,对与合同原那么相矛盾的费用产生进行严格限制.结算完成后,应分产品、分业态进行各类数据指标的评估工作,并建立健全公司内部的资料库,使之成为今后拿地测算、造价估算及目标本钱限制的重要依据.同时应总结该工程工程的动态本钱变化的原因.结算阶段是工程造价成果累积的重点环节,即使进入工程收尾阶段,也不能放松警惕,需正视该阶段的重要性,总结每一项工程的经验,从而在全

14、面的总结中为今后的工程建设工程提供珍贵的经验.四、结语随着房地产业的高速开展,房地产开发企业要保证利润最大化,目标本钱确实认和动态本钱的治理工作就显得尤为重要.目标本钱和动态本钱的治理始终贯串于工程的全周期全过程.从房地产开发过程治理角度分析,整个工程的限制分事前、事中、事后三个阶段：事前阶段,目标本钱确实立,使工程对每一项即将发生的费用有明确的测算,从而在事前对各类本钱、售价、治理费、销售费等有明确的预期限定额；事中阶段,动态本钱的限制,施工过程中的每一项费用均应在动态本钱中表达,从而使工程的每一单变更、签证、索赔均在可限制范围内；事后阶段,结算后对本钱的分析、对承包商的考评,为后期工程的开

15、发提供有力支持.对开发工程各阶段作分析,有助于及时限制工程建设的各阶段,充分利用和认真分析建设周期中的重要信息,可把握市场经济的脉博,最大限度地提升建设资金的投资效益.1、房地产目标本钱科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等.2、目标本钱的制定：目标本钱的制定以市场导向和顾客满意为原那么,以工程的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为根底.在开发前期阶段,首先要进行市场调研和顾客需求调

16、查,根据调查情况制定可行性方案,财务成本治理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发工程建设的前期阶段需要共同协作,根据市场情况和相关的历史同类工程本钱资料对开发工程的目标本钱进行制定.各本钱工程的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数,由工程规划的根本指标推算得出；单价应根据产品定位、交楼标准,图纸要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出.具体的制定步骤如下：第一步,预测工程的目标收入.第二步,制定目标利润.第三步,制定目标本钱.3、目标本钱限制需采取的举措：首先,应在房地产开发前期充分调研当地地产市场,调研各业态的销售情况,用容积率指标限制面积.其次,根据本地区

17、需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准.参考往期类似业态本钱情况其中包括配套费用、建安本钱、各项开发税费等,将各不同业态进行组合,并进行测算销售收入及本钱支出测算,选取满足“效益最大化的业态搭配比例.业态比例及初步交房标准出具后,形成房地产目标本钱第一版一一一本钱“概算版.二对方案的设计进行比拟,进一步细化目标本钱.各业态搭配比例及目标本钱“概算版确定后,对业态和户型进行多方案设计比拟,通过比拟确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算,确定最合理户型和户型搭配,从而获得最大得房率和销售面积,并根据当地情况确定合理本钱.此阶段对交房标准已根本确定,根据方案进一步将

18、目标本钱“概算版细化.三在施工图设计及深化阶段,确定目标本钱的“预算版.施工图设计阶段应将价值工程及限额设计两者相结合.首先,根据价值工程,做好房屋建造标准.价值工程是把技术与经济结合起来的治理技术,通过对产品的功能分析,到达产品适当的价值,以最低的本钱去实现产品的必要功能.房地产价值工程表达以下几个方面：1功能不变,本钱下降.2功能大幅提升,本钱略有增加.3功能提升,本钱降低.4功能略有降低,本钱大幅降低.5本钱不变,功能提升.在价值工程体系中选取适合本工程价值体系,并确定房屋建造标准.其次,工程限额设计.限额设计是根据批准的设计任务书及投资估算限制设计,对设计规模、设计标准、工程数量和预算

19、指标等各方面的限制,但凡能进行定量综合的设计内容,均要通过计算确定,要充分考虑限制建筑设计标准,限制单体工程配置标准；比拟外墙保温材料和作法,门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配,室内不同公共局部装修标准、装饰材料的选择搭配,在满足必要使用功能的同时本钱最合理.充分考虑施工的可能性和经济性.在限额设计中结合价值工程,充分运用价值工程分析,确定合理功能.第三,在施工图设计阶段,充分考虑细节,对土建、水、电、暖专业进行各种技术经济比拟.在设计细节上满足后期使用功能,同时在此阶段应选择业务实力强的设计院进行设计,保证使用功能满足要求,减少后期的设计变更.施工图经过深化及内部审核后,需委托工程造价咨询

20、单位介入进行预算的编制,同时根据市场价格确定材料暂定价,编制本工程目标本钱第二版目标本钱“预算版.目标本钱“预算版编制完成后进行招投标工作,并与投标单位进行工程量及组价的核对,最终完善目标本钱“预算版保证施工图纸范围内的内容明确,目标本钱“预算版一经确定不得更改.房地产本钱治理目标本钱解析随着房地产竞争日趋加剧,应对复杂的地产形势和将来开展趋势,要向治理要效益,保证本钱的支出获得最大效益,以经济合理性提升产品的竞争力,房地产本钱治理限制成为重中之重.而只有做好本钱限制中的目标本钱管控才能形成行业本钱优势来迎接更严峻的竞争和挑战.本文从房地产目标本钱形成、问题分析及解决入手进行研究,为房地产本钱

21、治理人员提供借鉴、参考.1房地产目标本钱概念及现状存在问题目标本钱顾名思义指在一定时期内为保证目标利润实现,并作为合成中央全体人员奋斗目标而设定的一种预计本钱,它是本钱预测与目标治理方法相结合的产物.房地产的目标本钱是房地产工程开发周期内的全过程本钱,遵循本钱的总值可控、动态治理房地产目标本钱科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等.在房地产目标本钱科目中,土地费用为市场招拍挂形式确定,公共配套费用为

22、各地市缴费标准,开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用及开发税费均根据国家及房产开发公司标准执行,根底设施建设费用、建筑安装工程费用及公共配套设施建设费用根据市场招投标及开发全过程工程限制为主,在房地产全过程本钱限制中往往出现以下问题：1.1房地产用地规划时对业态规划模糊,未形成真正意义上的目标本钱,导致效益降低.例如：像城市综合体等多业态工程,业态规划时未分析市场的销售及业态本钱情况,导致了产品建造后销售惨淡及利润降低.1.2方案、深化及施工图设计阶段标准化程度较低,设计满足不了施工及销售要求,产生了大量本钱浪费情况,影响了目标本钱的准确性.1.3 实施阶段设计变更、签证较多影响了目标本钱的可控性.2目标本钱存在问题分析：房地产业一直为国家朝阳产业,前几年有可观的利润.随着国家调控及市场的剧烈竞争,房地产效益不断缩水,问题也逐渐暴露.许多房企也由原来核算型企业做了再算向价值创造型算