(首佳)房地产抵押评估实务交流资料

1、l聂燕军聂燕军l北京首佳房地产评估有限公司北京首佳房地产评估有限公司 lhttp:/l(010)58930818 58930821第一部分第一部分 抵押评估中非技术类问题处理抵押评估中非技术类问题处理（协调能力，与不同的人群进行沟通交流）（协调能力，与不同的人群进行沟通交流）第二部分第二部分 抵押评估中技术类问题处理抵押评估中技术类问题处理 一、评估原则一、评估原则 二、权益类问题处理二、权益类问题处理 三、不同类型的评估对象处理三、不同类型的评估对象处理科学科学 + 艺术艺术技术技术 + 协调协调评估评估 与与 估价估价1、与财务人员交流、与财务人员交流2、与前期开发人员交流、与前期开发人员

2、交流3、与工程部人员交流、与工程部人员交流4、与董事长交流、与董事长交流5、续贷项目、续贷项目l关注点：贷款金额、评估金额关注点：贷款金额、评估金额（1 1）、了解贷款额）、了解贷款额 、与银行协商的贷款比、与银行协商的贷款比例、初步判断需要抵押物的评估值、进一步例、初步判断需要抵押物的评估值、进一步判断委托方的要求是否合理。判断委托方的要求是否合理。（2 2）、了解对银行的认识）、了解对银行的认识 l（3 3）、了解工程款的支付）、了解工程款的支付l（4 4）、尽可能多地收集本项目的有关材料。）、尽可能多地收集本项目的有关材料。l（5 5）、初步结果出来后与委托方交流，）、初步结果出来后与委

3、托方交流， A A、审贷分离，、审贷分离，B B、周围案例，、周围案例，C C、实际成本。、实际成本。 (6)(6)、了解会计科目与评估价格的关系、了解会计科目与评估价格的关系l关注点：关注点：l1)1)、项目手续的合法性、项目手续的合法性l2)2)、批文批件间的关系、批文批件间的关系l3)3)、各种数据之间的关系，特别是、各种数据之间的关系，特别是规划批准建筑面积之间的关系。规划批准建筑面积之间的关系。l4)4)、前期投入成本，（征地拆迁费、前期投入成本，（征地拆迁费用，项目转让费用，土地开发费用用，项目转让费用，土地开发费用等）等）l关注点：关注点：lA、1）、了解造价方面的水平了解造价方

4、面的水平l 2)2) 、了解造价装修、设备方面情况了解造价装修、设备方面情况l B、1）、了解预售情况了解预售情况l 2 2） 、了解销售价格与销售情况了解销售价格与销售情况l 3 3）、 落实抵押物清单（重点）落实抵押物清单（重点）l关注点：关注点：l1)1)、抵押物价格（同财务人员）、抵押物价格（同财务人员）l2)2)、收益价格测算（土地性质改变，前、收益价格测算（土地性质改变，前提是用途合法）提是用途合法）l3)3)、有价无市（足够长的时间，个案）有价无市（足够长的时间，个案）l4)4)、贷款的目的与动机：卖给银行贷款的目的与动机：卖给银行l关注点：上次评估和抵押情况关注点：上次评估和抵

5、押情况l1)1)、了解上次贷款额了解上次贷款额l2)2)、了解抵押物清单是否发生了变化了解抵押物清单是否发生了变化, ,即评估对象的状态与现在有无变化，即评估对象的状态与现在有无变化，特别是在建工程是否有新的投入和进特别是在建工程是否有新的投入和进展，预售项目是否有新的预售登记。展，预售项目是否有新的预售登记。l3)3)、了解评估时间了解评估时间l4)4)、了解评估机构和评估价格、了解评估机构和评估价格 1、与信贷员及支行行长交流、与信贷员及支行行长交流2、与审贷部门交流、与审贷部门交流3、与资产保全部门交流、与资产保全部门交流4、与资产管理公司交流、与资产管理公司交流l关注点：关注点：l1)

6、、对企业的认识（谁求谁，垄断还是服务）对企业的认识（谁求谁，垄断还是服务）l2)、竞争对手有多少（需要评估机构如何配合）竞争对手有多少（需要评估机构如何配合）l3)、对抵押登记需求（谁来做，是否需要代理）对抵押登记需求（谁来做，是否需要代理）l4)、对政策和市场的把握，提供更多的咨询性对政策和市场的把握，提供更多的咨询性意见意见l5)、续贷、转贷项目（上次抵押的情况）续贷、转贷项目（上次抵押的情况）l6)6)、对评估价格的看法、对评估价格的看法l7)7)、对垫资施工、地价款、征地拆迁费的提示、对垫资施工、地价款、征地拆迁费的提示l关注点：在于风险控制关注点：在于风险控制l1)1)、是否高估是否

7、高估l2)2)、虚假报告（假报告，多沟通）虚假报告（假报告，多沟通）l3)3)、提示性语言（评估与估价）提示性语言（评估与估价）l4)4)、权属不清或存在瑕疵（另文专门说）权属不清或存在瑕疵（另文专门说）l5)5)、拍卖价格拍卖价格l6)6)、变现性变现性l7)7)、国家的信贷政策，土地供应政策、市国家的信贷政策，土地供应政策、市场变化趋势场变化趋势 l关注点关注点（1 1） ：对抵押物的处置：对抵押物的处置l1)1)、能否继续保值（如商业银行项目，能否继续保值（如商业银行项目，旧的户型，贬值，抓紧变现）旧的户型，贬值，抓紧变现）l2)2)、变现性变现性l3)3)、处置的中间费用处置的中间费用

8、l4)4)、处置方式：变卖、拍卖、打包等。处置方式：变卖、拍卖、打包等。l关注点关注点（2 2） ：抵债物的处置：抵债物的处置l1)1)、 权属合法权属合法l2)2)、能否正常过户能否正常过户l3)3)、抵债物的价格抵债物的价格l4)4)、中间费用中间费用l关注点：关注点：l1)、资产、资产处置方案处置方案l2)2)、变现价格、变现价格1、与开展对公业务的担保公司交流：、与开展对公业务的担保公司交流： 反担保反担保2、与开展对私业务的担保公司交流：、与开展对私业务的担保公司交流： 阶段性担保阶段性担保1、了解对评估方法（市场法、成本法、收益、了解对评估方法（市场法、成本法、收益 法）的认可程度

9、法）的认可程度2、了解对服务内容、服务方式的要求、了解对服务内容、服务方式的要求3、了解审贷程序及权限、了解审贷程序及权限4、了解是否对评估机构推荐、指定、了解是否对评估机构推荐、指定5、对房地产信贷政策的态度（谨慎、积极）对房地产信贷政策的态度（谨慎、积极） 1、了解房地管理部门对抵押登记的要求、了解房地管理部门对抵押登记的要求2、办理地价款核实、预售登记查询的要求、办理地价款核实、预售登记查询的要求3、了解对评估机构的管理要求、了解对评估机构的管理要求（1）从业备案、合作从业备案、合作（2）北京情况）北京情况1、自建房抵押时（、自建房抵押时（实际成本、合法用途、性质实际成本、合法用途、性质

10、) )2、购买房抵押时（购买合同、关联交易）、购买房抵押时（购买合同、关联交易）3、担保转抵押时（担保额度、抵押物置换）、担保转抵押时（担保额度、抵押物置换）4、国有企业申请贷款时、国有企业申请贷款时 1 1、维护行业形象、维护行业形象 2 2、委婉有理有据地向客户解释、委婉有理有据地向客户解释 （1 1）、有无重复计算的有无重复计算的 （2 2）、明显不切实际的）、明显不切实际的 （3 3）、评估依据不足的评估依据不足的 （4 4）、其他不一致方面）、其他不一致方面 3 3、同步进行评估、同步进行评估1、希望评估价格低、希望评估价格低2、评估拍卖底价、评估拍卖底价（1 1）、拍卖市场价格（拍

11、卖底价、成交价）、拍卖市场价格（拍卖底价、成交价）（2 2）、二手房买卖价格）、二手房买卖价格（3 3）、拍卖成功的概率）、拍卖成功的概率1、合法原则、合法原则2、最高最佳使用原则（当合法用途和实际用、最高最佳使用原则（当合法用途和实际用途不一致时）途不一致时）3、替代原则（确定市场取得成本、售价时）、替代原则（确定市场取得成本、售价时）4、估价时点原则（确定预期收益时）、估价时点原则（确定预期收益时）5、保守原则、保守原则1、位置不符，、位置不符，2、房地不合一，、房地不合一，3、假证，、假证，4、既预售又抵押，、既预售又抵押，5、产权人发生了变化，、产权人发生了变化，6、变更了规划，、变更

12、了规划，7、土地证与房产证互相不、土地证与房产证互相不对应，对应， 8、面积发生变化，、面积发生变化，9、不同用途面积分摊、分割，、不同用途面积分摊、分割，10、违规发证，、违规发证，11、越权发证，、越权发证，12、拆迁还建房，、拆迁还建房，13、实际用途发生变化，、实际用途发生变化，14、房屋出租、房屋出租l举例：位置、四至不符举例：位置、四至不符l措施建议：严格现场核对。措施建议：严格现场核对。 l举例：举例： 房屋土地用途不合一房屋土地用途不合一l措施建议措施建议：l（1 1）、）、严格现场核对严格现场核对l（2 2）、核对权属证书记载用途和实际用途。）、核对权属证书记载用途和实际用途

13、。 l（3）、）、用途以土地证为主用途以土地证为主 举例：举例： 未入内登记，权属证书复印件未盖章。未入内登记，权属证书复印件未盖章。l措施建议措施建议：l（1 1）、）、严格现场核对严格现场核对l（2 2）、核对原件）、核对原件l（3 3）、现场拍照）、现场拍照l举例：同步预售同步抵押举例：同步预售同步抵押l措施建议措施建议：l（1 1）、）、预售清单预售清单l（2 2）、抵押物清单）、抵押物清单 举例举例：改制、合并：改制、合并( (不规范的土地证，在备不规范的土地证，在备注页注明，权属变更为注页注明，权属变更为* * *有限公司，年月有限公司，年月日，划拨目录前后日，划拨目录前后) )l

14、措施建议：措施建议：l（1 1）、判断主体是否发生实质性的改变，）、判断主体是否发生实质性的改变，这种变化是否是项目转让。这种变化是否是项目转让。l（2 2）、提供主体间的关系演变证明文件。）、提供主体间的关系演变证明文件。l举例：工程规划许可证发生变更，超规划面积、少举例：工程规划许可证发生变更，超规划面积、少于出让合同面积、用途发生了改变。于出让合同面积、用途发生了改变。l措施建议：措施建议：l（1 1）、核对出让合同面积和工程规划许可证面积，）、核对出让合同面积和工程规划许可证面积，核实超面积部分是否补办了出让手续或签订了土地核实超面积部分是否补办了出让手续或签订了土地出让合同补充协议。

15、出让合同补充协议。l（2）、）、 核对出让合同和地价款发票。核对出让合同和地价款发票。 l（3）、）、按新的规划面积。按新的规划面积。l（4 4）、按新的规划用途，前提补签合同。）、按新的规划用途，前提补签合同。 举例：房屋压红线，案例举例：房屋压红线，案例l措施建议：措施建议：l（1 1）、严格核对现场，严格核对土地证附）、严格核对现场，严格核对土地证附图和房产证附图。图和房产证附图。l（2）、用多个土地证的面积，按建筑面积）、用多个土地证的面积，按建筑面积进行分摊，抵押时多个土地证同时抵押，进行分摊，抵押时多个土地证同时抵押，同时进行评估。同时进行评估。 举例：房屋拆迁、土地切割、增建了建

16、筑举例：房屋拆迁、土地切割、增建了建筑物、土地证中含代征地面积物、土地证中含代征地面积l措施建议：严格现场实物和权属证书附图措施建议：严格现场实物和权属证书附图和附表核对，在报告中提示。和附表核对，在报告中提示。l1 1） 已拆除的房屋要扣除。已拆除的房屋要扣除。l2 2）已经分割的土地面积，要有测绘面积已经分割的土地面积，要有测绘面积数据，如果已经分割给外单位，还需出具数据，如果已经分割给外单位，还需出具权属确权证明文件。权属确权证明文件。l3 3） 土地证中含代征地面积，也要扣除。土地证中含代征地面积，也要扣除。l4 4） 地上增建了建筑物，要提供规划批准地上增建了建筑物，要提供规划批准文

17、件。文件。l举例：举例：l措施建议：措施建议：l（1 1）实地有明确的界限能够划分出）实地有明确的界限能够划分出来，分割测绘。来，分割测绘。l（2 2）按建筑面积分摊。）按建筑面积分摊。l举例：未办理出让举例：未办理出让l措施建议：类似于划拨地上的房措施建议：类似于划拨地上的房产，有房产证，无土地证，扣除产，有房产证，无土地证，扣除需补交的土地出让金。需补交的土地出让金。l举例：证号相连举例：证号相连 、开天窗、土地、开天窗、土地证无年限（出让）证无年限（出让）l措施建议：提示性语言。措施建议：提示性语言。l举例：如住宅变办公举例：如住宅变办公l措施建议：合法原则，以土地证用措施建议：合法原则

18、，以土地证用途为主。途为主。l举例：举例：l措施建议：措施建议：1 1）、装修费用的处理，如）、装修费用的处理，如果装修费用是承租人负担，评估价值果装修费用是承租人负担，评估价值中不含装修费用。中不含装修费用。l2 2）长期租约）长期租约l3 3）、租约期内的租金处理。按合法原）、租约期内的租金处理。按合法原则，只要租约是双方真实意思的表示，则，只要租约是双方真实意思的表示，租约受法律保护，租约期内的租金按租约受法律保护，租约期内的租金按租约租金计算，租约期外的租金按市租约租金计算，租约期外的租金按市场租金计算。评估价值是有他项权利场租金计算。评估价值是有他项权利限制的评估价值。限制的评估价值

19、。（1）、无市场案例特点的把握）、无市场案例特点的把握（2）、不同工程进度的把握）、不同工程进度的把握（3）、）、是否竣工验收是否竣工验收（4）、是否规划验收）、是否规划验收（5）、地价款是否已经交清）、地价款是否已经交清 （6）、）、是否取得房产证是否取得房产证 （7）、工程款问题，提示语。）、工程款问题，提示语。 （8）、设备款问题，提示语。）、设备款问题，提示语。 （9 9）、不确定性的把握，提示）、不确定性的把握，提示语语 （10）、预售登记，联建协议）、预售登记，联建协议l（11）、主体不一致时）、主体不一致时l（12）、部分抵押时的处理，严）、部分抵押时的处理，严格按照规划批准的面

20、积进行土地格按照规划批准的面积进行土地面积分摊，不能完全按照实际测面积分摊，不能完全按照实际测量的建筑面积进行分摊。量的建筑面积进行分摊。l（13）、评估方法的应用：成本）、评估方法的应用：成本法、假设开发法法、假设开发法2、单纯空地的抵押、单纯空地的抵押3、商品房抵押、商品房抵押4、经济适用房抵押、经济适用房抵押5、二手房抵押、二手房抵押6、分割和分摊抵押抵押、分割和分摊抵押抵押7、共有房地产抵押、共有房地产抵押8、地下建筑抵押、地下建筑抵押9、划拨地上房产抵押、划拨地上房产抵押l（1 1）、明确地价款是否交清。）、明确地价款是否交清。l（2 2）、明确征地拆迁安置情况，征）、明确征地拆迁安

21、置情况，征地未完成的应扣除征地费；未拆迁完地未完成的应扣除征地费；未拆迁完的用地抵押价值应扣除拆迁安置费的用地抵押价值应扣除拆迁安置费（部分未完成）；（部分未完成）；（3 3）、注意红线外市政策基础设施）、注意红线外市政策基础设施条件和红线内市政条件，城市新区市条件和红线内市政条件，城市新区市政基础设施条件不好的用地抵押价值政基础设施条件不好的用地抵押价值应扣除市政配套费用；应扣除市政配套费用；l（4 4）、明确场地平整情况。）、明确场地平整情况。l有的项目地面标高过高或过低，应有的项目地面标高过高或过低，应明确标的物状况及价格定义（场地明确标的物状况及价格定义（场地平整），如需开山炸石或回填，此平整），如需开山炸石或回填，此项费用应予以注意等。项费用应予以注意等。 （5 5）、注意出让年限）、注意出让年限l（6）、是否是闲置地，权益上受）、是否是闲置地，权益上受影响（按法律规定，出让土地闲置影响（按法律规定，出让土地闲置二年，政府有权无偿收回）。二年，政府有权无偿收回）。 l举例：举例：高档物业，利润率较高高档物业，利润率较高 l措施建议：掌握商品房市场价格。措施建议：掌握商品房市场价格。l（1 1）、）、抵押权实现时，价格减损的幅抵押权实现时，价格减损的幅度大度大 l（2 2）、受酒