2020年10月武汉桃花岛公租房项目商业招商计划ppt课件

1、武汉桃花岛公租房工程武汉桃花岛公租房工程 商业招商方案商业招商方案20192019年年1010月月1313日日Part 1Part 1：工程区域环境：工程区域环境Part 2Part 2：商业铺位划分：商业铺位划分Part 3Part 3：商业业态定位：商业业态定位Part 4Part 4：租金收益测算：租金收益测算Part 5Part 5：招商任务方案：招商任务方案目录目录区位区位 墨水湖北岸墨水湖北岸汉 阳汉 口武 昌工程Part 1Part 1：工程区域环境：工程区域环境武汉城市圈规划及武汉的位置以武汉为中心建立武汉城市圈以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等

2、八个周边城市，总面积约2.45万平方公里，人口1640万人。武汉首位度极高，城市圈内其他城市零售量分流到武汉。2019年度武汉首位度为6.21，2019年上升为6.4，首位度极高，中心优势和中心位置愈加明显。武汉位置武汉城市圈规划及武汉的城市位置，将有效加强处于门户区域商圈外围的辐射力度，位于武汉西南门户的王家湾商圈未来将扩至周边城市。武汉城市规划城市西、南向的扩展战略实施为王家湾“武汉城区西南向大门的商业带来了无限契机和更大量消费群体。王家湾区域商业中心强化沿长江轴和垂直于长江的汉水武珞轴，实施“两轴三城、多核放射的空间优化战略，完善三镇功能，在三镇建立各自的功能中心，以东、西、南三个方向为

3、城市未来的主要扩展方向。5武汉新区规划武汉新区由长江、汉水、京珠高速公路合围武汉新区由长江、汉水、京珠高速公路合围而成，规划面积而成，规划面积368平方公里，包括汉阳区、平方公里，包括汉阳区、武汉经济技术开发区以及蔡甸区、汉南区的武汉经济技术开发区以及蔡甸区、汉南区的一部分，方公里规划人口一部分，方公里规划人口100万。万。目前，连通沌口、汉阳大道和月湖桥的原梅目前，连通沌口、汉阳大道和月湖桥的原梅子现命名子现命名“江城大道已全线通车，沌江城大道已全线通车，沌口开发区和汉口城区经过汉阳大道前往汉阳口开发区和汉口城区经过汉阳大道前往汉阳中心城区的时间大大缩短。中心城区的时间大大缩短。从长久看来，

4、梅子路的连通，必将带动其周从长久看来，梅子路的连通，必将带动其周边主要干线如汉阳大道等区域的开展。边主要干线如汉阳大道等区域的开展。武汉新区的城市规划和路网规划为王家湾商圈开展提供了宏大的开展时机，将改动目前汉阳商圈级别的划分。6城市轨道交通规划武汉市最新修编的轨道交通线网规划：线路全长530公里，由3条市域快线，9条市区线构成，设站309座。3#，35KM,后湖-武汉开发区； 4#，50KM,永安堂-武汉火车站延伸线，武汉火车站阳逻 3、4#线相交于十里铺6#，30KM,盘龙城-沌口； 10#，59公里，蔡甸豹獬。 12#，73公里，永安阳逻。其中，10#和12#线为市域线，最高速度140公

5、里/小时，平均站距44.5公里，平均速度75公里/小时 9条市区线，相“扣成环成网，覆盖鲁巷、四新、杨春湖三大城市副中心，三大火车站，机场，武汉新区、王家墩商务区等城市开展热点和交通枢纽地域。城市轨道交通规划将进一步加强王家湾作为汉阳交通枢纽的位置，将使得商业进一步向该区域聚集，钟家村商圈位置将进一步降低，王家湾商圈在未来将成为整个汉阳区域的中心。7武汉城市商圈分布格局武汉城市商圈的格局反映出，钟家村商圈作为武汉市级商业中心的位置在遭到汉口商圈的影响下，商圈将逐渐衰败。王家湾商圈遭到外在竞争压力较小，开展潜力宏大，将取代钟家村成为市级商业中心。图例： 汉口商业中心 市级商业中心区 市级商业副中

6、心 武汉城市商圈的格局反映出王家湾商圈完全理所当然的取代钟家村成为市级商业中心。8汉阳片区商业规划目前，汉阳片区已成型的商圈有三个，分别为钟家村商圈、王家湾商圈和沌口商圈，本案处于王家湾商圈。十一五规划中，钟家村规划为市级商业中心，十升路王家湾、四新、沌口等地规划为市级商业副中心(指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业效力中心)。钟家村规划为市级商业中心，王家湾规划为市级商业副中心，区域商业潜力被低估，未来开展前景看好9Part 1Part 1：工程区域环境：工程区域环境拆迁地拆迁地福星惠誉福星惠誉百灵路拓宽打通，与福星惠誉工程贯穿百灵路拓宽打通，

7、与福星惠誉工程贯穿生生活活配配套套老老社社区区门门面面1、商铺紧邻百灵路，通达性和昭示性较好，后期百灵路拓宽，与福星惠誉工程链接，构成社区商业气氛。工程周边有两大社区城市花园和吉星佳地，客源比较富余。2、麒麟路两边生活配套设备丰富：餐饮、医疗、超市、五金、副食、购物等。1#商业2#桃花岛工程桃花岛工程1号楼号楼 商铺面积商铺面积630鸟瞰图2#1#商业部分商业部分Part 2Part 2：商业铺位划分：商业铺位划分 工程整体商业面积694.28，物业构造方式为一拖二，可租赁面积为：628.32，其中一层面积263.09，二层面积365.23，合计三间商铺。 根据以上原始构造，思索到每间商铺面积

8、到达200-250以上，面积过大，业态定位有所限制，租金也相对受约，因此商铺划分，共拟出4种方案，可便于商户选择性面广，其中二层为库房方式，不便于划分，因此没有变化。Part 2Part 2：商业铺位划分：商业铺位划分方案一：原始构造方案一：原始构造1号商铺面积：284.792号商铺面积：205.563号商铺面积：.97一层二层备注：1、2、3号商铺均为一拖二Part 2Part 2：商业铺位划分：商业铺位划分方案二方案二1号商铺面积：36.34 2号商铺面积：248.453号商铺面积：181.8 4号商铺面积：23.765号商铺面积：.97一层二层备注：2、3、5号商铺均为一拖二Part 2

9、Part 2：商业铺位划分：商业铺位划分方案三方案三1号商铺面积：36.34 2号商铺面积：22.23号商铺面积：226.25 4号商铺面积：23.765号商铺面积：181.8 6号商铺面积：.97一层二层备注：3、5、6号商铺均为一拖二Part 2Part 2：商业铺位划分：商业铺位划分方案四方案四1号商铺面积：58.54 2号商铺面积：226.253号商铺面积：181.8 4号商铺面积：23.765号商铺面积：.97一层二层备注：2、3、5号商铺均为一拖二Part 2Part 2：商业铺位划分：商业铺位划分划分面积汇总划分面积汇总业态组合建议20Part 3Part 3：商业业态组合建议：

10、商业业态组合建议业态组合建议21业态组合建议22业态组合建议23业态组合建议24业态组合建议25业态组合建议26业态组合建议27业态组合建议28业态组合建议29业态组合建议30Part 3Part 3：商业业态定位：商业业态定位 桃花岛工程是公租房性质，以居住为主，商业为辅，商业面积仅628，占比整个工程的6.5%，属于生活配套性商业设备。 工程174户，按照一户2.5人口计算，小区人口约435人，目前武汉商业面积人均约1.2/人，小区商业完全满足消费者需求。Part 3Part 3：商业业态定位：商业业态定位业态落位模拟图业态落位模拟图方案一方案一一层二层Part 3Part 3：商业业态定

11、位：商业业态定位业态落位模拟图业态落位模拟图方案二方案二一层二层Part 3Part 3：商业业态定位：商业业态定位业态落位模拟图业态落位模拟图方案三方案三一层二层Part 3Part 3：商业业态定位：商业业态定位业态落位模拟图业态落位模拟图方案四方案四一层二层Part 3Part 3：商业业态定位建议：商业业态定位建议建议采取：方案三建议采取：方案三 将商业一层分割出小面积商铺以便于招商，也可保证租将商业一层分割出小面积商铺以便于招商，也可保证租金收益。如商家后期租赁金收益。如商家后期租赁2 2间小面积商铺可自行打通成为一间小面积商铺可自行打通成为一间。间。方案三方案三一层二层Part 4

12、Part 4：商业租金测算：商业租金测算周边市场商铺租金情况：1、由于工程临近道路为支路，交通路网未构成，周边商业以生活配套为主，社区内居民以老年及未来务工人员居多，购买力有限。2、根据周边市场调研及临近临街商业门面租金调研，周边社区门面租金约40-60元/月。3、根据区域改造，道路延伸拓宽，工程东边未来是福星惠誉工程，相对来说后期居住和商业气氛会逐渐构成。工程商业部分租金拟定：1、租金价钱预估：结合工程区位、周边环境及后期区域改造情况，目前商业租金可参考周边为主，后期区域成熟后商业租金在每次起签时，租金增长率暂定5%。2、商业租金起步：一层为 40元/月；二层为 20元/月。Part 4Pa

13、rt 4：商业租金测算：商业租金测算商业租金收益测算：首年租金收益：商业租金收益测算：首年租金收益：21.3921.39万元万元按按1010年收益计算：暂定每年收益计算：暂定每3 3年起签，每次起签租金递增年起签，每次起签租金递增5%5%，1010年收益为年收益为227.06227.06万元万元Part 5Part 5：招商任务方案：招商任务方案招商政策为吸引优质商家进场运营，一方面可树立公租房工程笼统，另一方面可满足公租房客户消费需求，处理贫困户生活问题。建议商业租赁采取以下方式：租赁合同期：3年起，到期后优先续约。u押金收取2个月租金作为押金u租金首期收取3个月租金u定金收取一定的诚意金作

14、为定金u商户在交纳铺位定金7天内应交付合同首期款，并签定正式合同。首期款应扣除已交定金，首期款=押金二个月租金+租金三个月-定金意向商家挑选好商铺后，向甲方交纳定金，填写定金凭条一式两份，甲方、商家各持一份。甲方凭此为商家保管所定铺位7天，超越7天商家未交纳合同首期款和签定正式的租赁合同的，商场可继续将此铺位对外出租，定金不予退还，特别商定的除外。定金暂定规范：Part 5Part 5：招商任务方案：招商任务方案招商优惠政策暂定任何一个新兴商业按照市场开展规律，都将会有2-3年培育期，为了保证工程未来更好的运作及发明良好的生活气氛，特作以下优惠：u租期：租赁单层小面积商铺商户免租3个月可作为装

15、修优惠期暂定；u 租赁一拖二大面积商铺商户免租6个月可作为装修优惠期暂定；u物业管理费：2元/ 月，初次免6个月物业管理费暂定。Part 5Part 5：招商任务方案：招商任务方案招商审批流程招商人员与招商人员与客户谈及协客户谈及协作条件，确作条件，确认意向认意向填写租赁意向填写租赁意向书和租赁合同书和租赁合同报招商担任人报招商担任人签字签字报指点报指点签字签字都市产业都市产业签盖程序签盖程序招商人员打印合同文本招商人员打印合同文本合同文本走审批签字、盖章程序合同文本走审批签字、盖章程序营销谋划部营销谋划部存档管理存档管理Part 5Part 5：招商任务方案：招商任务方案招商法律文件临近百灵

16、路南面商业 东侧物业用房可以分割一层可以分割一层可以分割可以改成单门一层二层楼梯 3跑工程引见工程引见商铺层高：首层商铺层高：首层4.54.5米，二层米，二层3 3米米3米4.5米点评：王家湾区域最早、业态最全的综合商业工程；超市位置很难被取代；业态齐全，但运营档次偏低，且建筑老旧；估计将在现根底上进展改造扩建，构成一个宏大的商业综合体。21世纪中心以家乐福作为主力店，为工程聚集了充足的人气，本工程假设要占领市场分额，需针对其工程业态进展晋级或补充汉商21世纪购物中心52附附1 1：典型工程分析：典型工程分析王家湾区的百货业竞争猛烈，本工程再运营普通百货零售业的胜算时机较小，必需在档次方面进展

17、突破。点评：摩尔城建成后将成为王家湾区域最大的综合商业体；摩尔城、大洋百货和21世纪内均存在百货零售业态，相互间猛烈的竞争可见一斑。本案规模不及摩尔城，但是从长久规划来看，本案的地段和人流量将远胜于此工程以及大洋百货；同时结合市场上百货业运营和档次均普通的现状，本工程可尝试走高档道路。对本工程的启示：武汉摩尔城、大洋百货在建53三大电器行业巨头齐聚王家湾商圈，再加上21世纪中心的家电卖场，根本上垄断了商圈内的家电市场。点评：点评：国美、工贸和苏宁三大家电专业卖场国美、工贸和苏宁三大家电专业卖场会聚，业态类似，价钱相近，相互间会聚，业态类似，价钱相近，相互间竞争猛烈，同时门店间隔较近，已接竞争猛

18、烈，同时门店间隔较近，已接近近“近身战；近身战；21世纪购物中心的汉商家电卖场也是世纪购物中心的汉商家电卖场也是区域内的重要家电供应商家。区域内的重要家电供应商家。对本工程的启示：家电类业态本工程定位时根本不用思索。国美、工贸、苏宁电器54点评：受汉西家装市场影响，在营业的金马和好美家王家湾店运营情况均比较普通；三家大型品牌家居齐聚王家湾商圈，虽档次不同、针对的客户群体各有差别，但由于综合体量将近10万方，且受外界影响较大，因此必将导致该商圈内家居供应的过剩。规划中的欧亚达和在营业的金马、好美家将一同导致王家湾商圈内家装类业态的过剩。对本工程的启示：家居类业态也是本工程定位时首先应排除的业态。

19、金马、好美家、欧亚达家居55入口广场时代广场由一个“TIMES SQUARE英文字母构成的古式方形时钟，指针永远凝固在十点非常。这是时代广场最规范，最具美感又奥秘的时间坐标上。上海恒隆广场在入口广场规划一个喷泉和一些绿化设置。可自创案例研讨56室外及中庭广场又一城的室内购物空间设计成层层叠叠，商场设计强调空间感和透明感，发明一种国际化生活休闲概念。汉口新民众乐园1-2楼楼梯转角处有一个小型舞台设计，可不定期举行促销活动，有效吸引消费者眼球。世界城1期商业中，规划一个中心广场，成为后期商业运营主要商业活动场所。可自创案例研讨57垂直交通体系香港时代广场购物中心是一栋高15层的都会型垂直式大型购物

20、中心，约有300个店铺专柜，建筑物内利用升降梯与自动扶梯的连结，时代广场的中庭呈环型，自动扶梯安放在中庭的两端，垂直升降观光梯在中部。可自创案例研讨58通道尺度购物中心的规划尺度必需充分尊重人的感受，满足人的需求。在中国的购物中心规划中，必需求根据人的习惯来进展设计。宽阔的通道可以更大程度提升商业档次，不但可以给运营商家与消费者营造一个温馨的运营与购物环境，而且可以更大程度地提高商铺的商业价值。如：上海港汇广场，上海恒隆广场等。可自创案例研讨59主题商业的构建愉景新城有三条主题街区：儿童街、愉景街、味道街。愉景街为主流购物街区，儿童街集中于儿童主题，味道街是美食广场。可自创案例研讨6061附2

21、：世界城光谷步行街工程引见62工程位于武昌东湖高新技术开发区光谷广场，工程用地性质为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。工程规划为集购物、休闲、文娱、婚庆、美食、观光、居住、办公、酒店等为一体的巨型商业步行街。工程总投资约50亿。工程概略工程概略建筑经济技术目的建筑经济技术目的 1 、工程容积率、工程容积率 ： 3.72 、工程总用地面积：、工程总用地面积： 41.79万平方万平方米米 3 、建筑密度、建筑密度 ： 45 4 、工程总建筑面积、工程总建筑面积 ： 121.5万平方万平方米米4.1 商业部分：商业部分： 37.5万平方米万平方米 4.2 住宅面积住宅面积 ： 78万平方米万平方米

22、 4.3 酒店及办公：酒店及办公： 6万平方米万平方米63工程规划理念工程规划理念一条有趣的步行街，以及由此展开的城市生活在规划中，规划路临近光谷广场一段分布有百货，酒店、学生街等，剩余约1250M的世界风情步行街将以退台花园情境洋房的形状，运营美食街、酒吧街等业态。 64工程规划构思工程规划构思商业入口经过树形构造拱廊构成面对广场的门户，具有剧烈的视觉冲击力。商业功能沿珞瑜路大型商业与店面向周边延伸，便于构成完好的城市界面。东西两端大型商业公共空间与中部沿街小铺面相结合，营造多样性的商业气氛。大型商业布置在主要入口，便于吸引人流，以便在开发初期构成商业气氛；小型店铺可以采用多种有活力的运营方

23、式，构成多样化的商业业态。65工程建筑规划工程建筑规划建筑的立面就是人的外衣，构成对消费者的直接吸引。人对商业建筑的印象会阅历三个过程。首先是建筑的天际线，每个胜利的商业建筑都拥有宏伟的建筑外型；其次，建筑的立面设计，建筑的外型、颜色、风格可以影响对消费者心思对建筑的亲疏程度；最后，建筑的材质直接影响消费者对一个购物中心运营档次的判别。66有趣的城市，有趣的街工程规划全球各国标志风情，如：古老风车磨房，慕尼黑啤酒桶，伦敦大笨钟，西班牙帆船，法国玻璃金字塔等，来打造一个情侣的世界，家庭的世界，儿童的世界，女人的世界，学生的世界，时髦的世界，节日的世界工程建筑规划工程建筑规划6768工程景观规划工

24、程景观规划景观的规划可以起到让消费者停下来，留下来，情愿的作用。工程的景观规划到达了可视性、可达性、兴趣性的效果。经过绿化、街道小品、街道的铺地、节庆广场的设计使消费者的购物过程充溢兴趣性。69节庆广场规划节庆广场规划70光主题规划光主题规划经过整条街的灯光规划设计，构成一条发光的银河，成为武汉夜空独特的风景。71商业运营功能定位商业运营功能定位办公酒店居住购物餐饮文娱旅游休闲健身集主题式定向购物；一站式步行街区消费；集购物消费、餐饮文娱、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体，全程式优质效力的多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。72工程业态设计理念集购物、休闲、文娱、餐饮、办公于一体的复合性商业街区。现代商业中心应该是告别单一的购物功能，