长葛市新区项目定位报告1010

1、商业定位规划方案2014年10月 在长葛市城经济快速增长的大环境下、本项目商业定位依托前期商业市场环境分析报告，结合自身特点突破地级市传统街区式初级商业形态，立足未来3-5年发展需求，提出较为系统的定位及规划思路，具体表述如下。前 言项目区位及商业swot分析背景1、项目区位及硬件规划指标2、商业部分建筑规划3、商业部分swot分析n本项目位于葛天大道与张辽路交叉东侧区域，处于长葛老城区东南部，属于新兴居住区。n距老城区直线距离约5.7公里，车程时间约15分钟。项目区位及规划指标主城区主城区新政务区新政务区项项目目商业部分建筑规划商业二商业一商业三商业四商业一：公寓楼底商1-3层商业二：集中商

2、场1-4层（包括公寓楼底商）商业三：室内步行街1-3层商业四：临街门面房1-2层商业四商业部分SWOT分析优 势劣 势1、都市扩张区域功能升级区域功能升级，投资环境利好。2、居民消费能力消费能力和观念日渐升级。3、消费需求消费需求从单一购物向餐饮娱乐多元发展。4、餐饮休闲娱乐业态升级较快餐饮休闲娱乐业态升级较快，带动项目周边商业氛围提升。5、商铺价值随着区域商业发展大幅提升，物业增值潜力巨大物业增值潜力巨大。1、交通快捷，省会郑州强大的商业吸附能力限制限制了长葛市高了长葛市高端商业端商业的发展。2、长葛市城镇化率低于河南省平均水平，区域常住人口增长缓慢，零售业态增速缓慢零售业态增速缓慢。3、新

3、区商业成熟度低，配套基础较差配套基础较差，整体商业投资机会较老城略少。1、项目所在周边人口密度小，目前未能形成繁荣的商业氛围，招招商资商资源的收集谈判难度大，招源的收集谈判难度大，招商政商政策的制策的制订上订上会面会面临部分让利。临部分让利。2、项目商商业开业开发时间方面的不确定性发时间方面的不确定性，会对大型（2000平方）商业的拓店计划和引进产生一定的影响。机 会威 胁1、地级市城区核心商圈（老城区）道路设施和公共环境改造（老城区）道路设施和公共环境改造，部分市场外迁商铺减少商家外流，符合商家拓店条件的商业物业带来了发展机遇。2、居民消费的品牌化意识品牌化意识增强，更注重休闲娱乐、餐饮体验

4、感。3、餐饮休闲娱乐业餐饮休闲娱乐业态发展快、需求大。4、项目所在区域新增楼盘集中区域新增楼盘集中，定位偏向中高端，未来居住人群数量、质量有利于区域商圈形成。5、区域内规划休闲公园、沿路绿化等公共环境的提升环境的提升，有利于营造休闲商业的氛围。6、区域内商业的唯一性和领航性。商业部分SWOT分析回顾1、消费者调研总结2、经营者调研总结3、经营者消费者对本项目业态建议4、商家访谈5、区域商业发展机会消费者调研总结-1一、消费现状：消费现状： 1、就近消费就近消费：城市城区较小，居住地和商业均较为集中，居民日常生活购物就近消费，方便快捷。 2、观念传统：观念传统：受可支配收入和文化教育程度不高的影

5、响，购物便宜实惠仍是大众首要选择，品牌消费意识淡薄，新型商业形态接受度较低。 3、结伴出行：结伴出行：由于生活节奏较慢和空闲时间多，家庭和朋友结伴出行以成为逛街的主流方式。 4、两极分化：两极分化：形成了以个体经营者和政府公务员为代表的高收入人群，和打工族、上班族、家庭主妇、务农为代表的中低收入群体。各群体的出行方式、消费习惯、消费观念存在较大差异。 5、扎堆从众：扎堆从众：由于价格低和货品全的共性需求，导致从众心理、扎堆消费现象普遍，并通过结伴逛街口碑相传。 6、高端外流：高端外流：受郑许商圈的辐射，私家车主高端人群呈现“跨区越级”消费，选择多样化、品牌档次集中和交通便利是其主要原因。 7、

6、休闲单一：休闲单一：由于政府文化设施配套缺乏和老城区休闲场所升级滞后，市民消遣娱乐方式主要集中于KTV和打牌。 8、偏爱美食：偏爱美食：由于第三产业（餐饮）的发展尚未兴起，在对外来饮食文化向往和商务宴请的双重需求下，以环境优雅、 口味独特美食餐厅倍受当地中高端人士和个体经营者的青睐，并出现开一家火一家的现象。 9、聚会经济：聚会经济：因朋友聚会、宴请而被带动的餐饮、KTV、洗浴、足疗等休闲娱乐行业市场需求旺盛。 10、面子文化面子文化：城区里请客送礼讲究面子、高端场所只要服务好、产品对路就能快速打开“金子塔尖”部分客群。消费者调研总结-2二、二、现存问题：现存问题：1、现有的业态不丰富现有的业

7、态不丰富，特色商业比较缺乏，商业形态及档次过于相似且过于集中，同质化竞争的情况比较严重；2、长期处于封闭状态长期处于封闭状态，消费群体及消费能力长期处于比较稳定的状态，商家为了减少经营的风险，都将目标客户定于占最大比重的那部分中低档消费群体，这就造成了长葛市现有的商业形态中低档过多，而中高档、特色化、个性化的商家偏少；3、长葛市近几年经济的快速发展，人均收入的提高，中高消费群体的消费需求逐渐增多，而现有的商业形态及构成长期以来过于单一化，还未发生太大的变化，高端消费需求无法得到满足普遍到郑州许昌消费。三、三、市场机会：市场机会：1、城区80%的消费者愿意在项目建成开业后去本项目进行消费，同时项

8、目业态的期待依次为：服饰、百货、美食、电影院、KTV、家居、超市以及会所。证明符合一站式小型综合体的消费观念正在形成。2、按照集中式商业的发展演变规律，人均GDP位于1.7万3.5万人民币，商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等。经营者（商家）调研总结-1经营现状总结投资能力有限同时具备经营和商铺投资的经营者比例不足20%，且投资型商铺多远离核心商业区，除少数资金较为充足的经营者外，大多数处于保守经营和观望态度。期待商业升级消费能力高与市场供给不足形成矛盾，高消费人群持币待购纷纷外流，本地商业呈现出“下宽上空中间细”的畸形金字塔结构，商业服务水平

9、滞后于居民消费水平。看好餐饮娱乐在老城除超市外生意最旺的当属特色餐饮和KTV娱乐 ，在传统服务业里属少有同时具备旺场旺财的高投资回报业态。拓店意愿强烈老城区受房屋自身条件、转手费和周边商业氛围参差不齐等因素影响，存在拓店成本高投资周期长的特点。加之旧城改造租赁商铺减少，那些交通便利、同业态聚集的外商圈新型物业日渐被经营者接受。未来前景乐观随着中心城区私家车的爆增、中高端楼盘兴起和灰色收入人群比例的提高，多数经营者看好长葛市商业向大型综合类百货和购物休闲娱乐一站式的综合业态发展。123451、外地品牌大量拥入外地品牌大量拥入餐饮休闲业态的需求热将其推进快速发展时期，外地知名品牌正以加盟的方式进入

10、长葛市城，如“肯德基”和“大浪淘沙”洗浴会所，认牌子、讲面子在县城级中高端消费市场“接地气儿”。2、本地投资再掀热潮本地投资再掀热潮长期关注并在长葛当地有投资项目的政府公务员和中高规模经营者，已看到市场机会和空白点，预抢占先机，目前已知在建大型餐饮、KTV、洗浴项目十余个，均为当地人二次投资。3、规模档次明显提升规模档次明显提升由于旧城房屋条件的限制，新建项目多为改造、自建和大型楼盘项目底商，大型商业需求面积均在2000平方米以上，投资规模300万以上，硬件环境抬高了消费水平。4、选址布局均衡发展选址布局均衡发展受政府规划的影响，新区（政府宴请方便）是拓店的首选区域，借助餐饮优势和未来公共设施

11、的完善，在被调研经营者中得到了较多的接受度，前提是交通便利。经营者（商家）调研总结-2未来商业发展预测对长葛商业市场看法对长葛商业市场看法长葛商业市场竞争激烈，购物类店铺品牌较充足，餐饮市场外来进驻逐渐增多，缺乏大型环境好的洗浴中心。对长葛消费能力看法对长葛消费能力看法消费者消费能力适中，对于特色餐饮有较高的热衷度，高端消费群体多选择长葛周边都市购物，流失较为严重。开店选址主要考虑因素开店选址主要考虑因素项目是否有特色、人气、主力店、交通等情况。对本项目入驻意向对本项目入驻意向普遍意向较强，但零售商家对入驻本项目意向保持谨慎态度（主要考虑本项目后期开业的营运状态）。对项目档次期望对项目档次期望

12、希望档次倾向于中偏高档，但不能丢弃区域周边消费，对业态组合期望对业态组合期望建议以休闲、娱乐、餐饮为主，后期入住率高，再进行布局零售业态。商户访谈反馈商户访谈反馈商家访谈本次共问卷调研品牌商家40个，深度访谈18个，主要以零售百货、服装、服饰为主，涵盖一定比例的餐饮、休闲、娱乐。主要从长葛商长葛商业现状、消费能力、对本项目业现状、消费能力、对本项目期望等三个方面进行访谈。首期商业首期商业开业时间、开业时间、商业定位、商业定位、经营特色；经营特色；商业整体商业整体周期、形周期、形态、配套态、配套设施。设施。底商面底商面积、进积、进深、挑深、挑高，尺高，尺寸寸集中商业集中商业总面积、总面积、封顶时

13、间、封顶时间、招商或合招商或合作政策作政策入驻本项目考虑的因素入驻本项目考虑的因素访谈商家项目预期拓店意向较为集中的主要业态业种：男女服饰、珠宝、餐饮、手机卖场、儿童早教、男女服饰、珠宝、餐饮、手机卖场、儿童早教、KTVKTV入住率、入住率、后期经后期经营管理营管理单位：比例（多选）从消费者和经营者对本项目业态的期望上看：从消费者和经营者对本项目业态的期望上看：n 零售方面：零售方面： 服装、日常百货、购物中心、品牌店、 中大型百货等比重较高。n 娱乐方面：娱乐方面： 电影院、KTV、休闲娱乐等比重较高n 餐饮方面：餐饮方面： 中高档餐饮、餐饮美食等比重较高。对项目业态的期望商业部分定位定位1

14、、定位原则及目标2、商业发展方向界定3、商业形态界定4、商业体量测算5、各物业协调关系6、消费者、档次定位、形象定位、主题定位、品牌定位定位原则及目标完善区域商业配套功能利用区域交通优势考虑消费者构成和消费能力创造休闲与商业的结合典范增加商业特色与亮点打造自身和区域商业品牌样板提升社区配套功能，增加卖点县级市商业持续领先者对商户：对商户：有信心 对开发商：对开发商：有决心对住户：对住户：有增值 对消费者对消费者：有号召力对主城区商业：对主城区商业：有竞争力发展方向界定 县级市商业新中心商业环境抓住旧城改造的契机，依托商业快速发展和新区拉动的优势打造全新的商业中心区域启示发挥新区广场休闲优势，打

15、造区域首家休闲购物的商业综合体地块条件地块地处高端住宅集聚区，且濒临中心城区主干道，满足后期发展的需要市场需求特色商业需求度高，市场机会大，考虑辐射周边县城，满足商品多元化和全客层竞争策略大型商业项目匮乏，快速领先和差异化抢占市场先机商业形态界定传统街铺传统专业市场商业综合体百货+商超多业态组合多业态组合突出优势广场街区生活商业功能模块化内外空间，融合人文风情物业自持商业配套齐全欧式体验及英伦风格前期市调结果显示，老城区80%的消费者对项目业态的期待依次为：服饰、百货、美食、电影院、KTV、家居、超市以及会所为一体的一站式购物广场。商业体量测算商业体量测算辐射人口辐射人口46000*98%=4

16、5080人人新区人口按2016年区域人口预测第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层辐射人口辐射人口（230000-46000）*40%=211600人人中心城区人口减去新区人口按官方提出的2016年预测1、根据一般商圈辐射理论本项目对不同圈层人口的渗透率约为： “第一圈层” 98%；“第二圈层”40%2、人均商业面积数据来自我司前期所做商业环境调研数据。3、随着周边辐射人口的增加，项目开业时开发体量会有所增加。总辐射总辐射预期辐射人口预期辐射人口45080+211600=256680人人总辐射人口预测至2016年项目辐射 本项目2016年总辐射人口预测约为5.55.5万万人，按长葛市人均商业面积1.

17、081.08计算，适合开发体量最大为5 5.8.86 6万平方，本项目规划商业体量5 5万平方适中。总体概念总体概念商业概念商业概念商业档次定位商业档次定位消费者定位消费者定位都市客厅（社交），生活新主张，消费新体验体验消费中高端、生活消费中低端，政商两务、中产家庭、财富新贵、年轻一族形象定位形象定位主题定位主题定位异域、时尚、活力、健康快乐家庭、时尚生活、美食天地、休闲娱乐品牌定位品牌定位去本土化、泛快时尚、携国内知名品牌商业定位商业定位美食+休闲+康乐+百货=都市新生活中心 核心价值：颠覆性、全客层、异域风情颠覆性：颠覆性：改变消费者习惯。（首家一站式、业态新颖、品牌独特）全客层：全客层：

18、55岁以内异国风情：异国风情：欧式风格、英伦体验 新奇特吃喝玩乐+体验式购物时间互动、客流互动、档次互动、功能互动、空间互动。住宅住宅高端消费人群配套吸引客流销售回款生活配套稳定消费群体物业增值配套客流、人气时时 间：间：商业1和商业4可延长消费时间，带动非节假日（周一至周五期间的客流稳定）空空 间：间：动静区分离，室内外互补。客客 层：层：涵盖中心城区、周边社区和乡镇档档 次：次：满足中高、中、低档全客层。功功 能：能：目的性消费带动休闲类，休闲娱乐类拉动餐饮和购物，集中式商业氛围带活室内步行街。各功能之间协调关系各功能之间协调关系天然客流商住商住 底底 商商集中商业集中商业温泉会所温泉会所

19、氛围互补消费者定位消费者定位新区常住人群年轻消费人群家庭型消费人群中高消费人群有车一族、商务人士、政界、商界经营者便利类，区域周边和新区常住居民追求时尚消费和精神体验的中心城区时尚青年项目及周边社区，城市中产家庭，生活类综合消费能力强城市（中心城区）全客层，兼顾周边社区和乡镇。目标消费群体细分目标消费群体细分目标消费群体构成目标消费群体构成基本特征基本特征目标消费者消费特征目标消费者消费特征1中高收入消费人群以政府机关、事业单位、大型企业高层管理者年龄：35-50岁家庭月可支配收入4000-8000消费能力强有一定品牌意识消费忠诚度高在高端商务、交际方面有一定消费需求2家庭型消费人群具有稳定收

20、入和一定消费能力的三口之家年龄层：25-45岁家庭月可支配收入：2000-4000/月消费需求呈的综合性较强消费逗留时间较长消费忠诚度高具有一定的家庭消费需求3年轻消费人群老城及新区区域有一定可支配收入，购物习惯和购物频率高的年轻人25岁以下，个人月可支配收入1000-2500/月娱乐休闲消费较多非理性消费消费频次高对新鲜事物接受度高，消费能力及需求持续增长。4新区常住人群有固定收入、生活必须品消费力强家庭主妇及儿童，家庭月可支配收入：1500-3000/月集中式采购价格敏感度高，实惠型周期性，较规律消费者定位消费者定位形象定位形象定位都市概念都市概念：创造都市消费新主张，引领体验式生活享乐主

21、义+新生活：都市客厅都市客厅：引领都市社交、商务、聚会功能都市休闲广场（商业1）都市购物广场（商业2）欧式风情商业街（室内步行街）、新城街区生活（临街商业）高端第一：截留本地向外地中高端消费流（相对本地的高端）品牌第一：抢占当地唯一性餐饮、休闲、娱乐品牌资源，树立领先标杆时尚第一：吸纳郑许时尚主流元素休闲第一：吸引都市中心休闲消费主流娱乐第一：分流老城娱乐圈消费群商业档次定位商业档次定位高档体验、中档消费、兼顾低档高档体验、中档消费、兼顾低档档次规模5000100001500020000乐福幸福万家一峰城市广场保盛生活广场35000香港步行街项目一二期项目一二期商商业全业全部亮相部亮相市调结果

22、显示：市调结果显示：1、中高消费群体的消费需求逐渐增多，现有的商业形态中低档过多，而中高档、特色化、个性化的商家偏少；消费需求无法得到满足普遍到郑许消费。据前期问卷调查显示：消费者对项目档次的期待：“高端” 28%；“中高档”32%；“中端”18%中高端整体占比达到78%。经营者对项目期待：“高端” 23%；“中高档”41%；“中端”26%中高端整体占比达到89%。商家访谈结果：多数希望档次偏向于中偏高档，同时辐射到乡镇。中后期：品牌高档、消费中高档、稳定中低档档次评定标准：档次评定标准：以长葛当以长葛当地消费水平为参考。地消费水平为参考。引领现代都市生活的主题元素，满足个性、家庭、商务、社交

23、等全客层消费需求。缤纷体验快乐家庭模块面向成年家庭，围绕家居生活、亲子乐园两个主题，营造全方位、丰富的家庭消费空间。面向各消费阶层，满足高中低多层次丰富的餐饮需求。围绕温泉会所、ktv、院线等主题，打造中高端客层的娱乐体验。主题定位主题定位时尚生活模块面向家庭，围绕男女时装、生活周边两个主题，打造时尚多彩的年轻休闲消费场所。主题定位主题定位模块解析模块解析主题定位目标消费群体构成特 征业态业种档 次快乐家庭面向成年家庭，3-5口之家快乐家庭模块，围绕家居生活、亲子乐园两个主题，营造全方位、丰富的家庭消费空间。家居生活、亲子乐园、童装玩具、手机数码、超市大卖场、电影院、居家饰品、儿童乐园中档时尚

24、生活追求品牌与品质的时尚男女时尚生活围绕男女时装、精品百货两个主题，打造时尚多彩的年轻休闲消费场所。男女时装、精品百货、化妆品、黄金珠宝、鞋包饰品、鲜花礼品中档美食天地多阶层消费者美食天地丰富的餐饮业态供给能满足多阶层消费者的餐饮需求。中高端商务宴请，轻质餐饮、特色餐饮、西式快餐、大型宴会、大众地方小吃等高中低档休闲娱乐中高端消费者围绕温泉会所、ktv、院线、健身美体等主题，打造中高端客层的本地化的健康体验电影院、ktv、温泉会所、美容spa、健身、婚纱摄影中档选择一些未进入长葛市场，但在消费者心目中已有期待的品牌，如：麦当劳等注重在长葛本土有一定口碑和消费者喜爱的品牌，该部分人群对品牌的忠诚

25、度较高，易于培养。如老疆兰等品牌除配套业种外，选择的品牌应有一定的品牌度和口碑，零售应以国内二三线品牌为主，餐饮可适当引进1-2家国际知名餐饮品牌入选的品牌应有较好的运营管理水平， 橱窗设计，店面设计等形象设计较好。 如：达芙妮等品牌品牌化品牌化品质化品质化本土化本土化新血液新血液市调显示：1、长葛市居民消费向品牌化方向发展，服装品牌升级、餐饮娱乐更注重体验化。2、省内知名餐饮、休闲、娱乐品牌成功进驻长葛运营良好，品质化诉求加强。3、长葛市本地的一些知名餐饮和零售品牌，知名度高，品牌号召力强，且积累了稳定的客户群。4、长葛市对一些未进入长葛市的品牌有很强的期待心里和消费欲望品牌品牌定位定位规划

26、1、功能及业态组合构成2、各商业模块业态组合3、各业态档次定位4、商业1集中式公寓底商业态规划5、商业2集中式商场业态规划6、商业3室内步行街业态规划7、商业4项目底商业态规划8、整体商业占比功能及业态组合构成功能及业态组合构成购购 物物 主题卖场、大超市、品牌精品店健健 康康 儿童早教、桌球、旱冰场、网吧餐餐 饮饮 快餐、中小型特色餐饮、中型中餐、大型商务宴请休休 闲闲 洗浴会所、美容美发、spa娱娱 乐乐 影院、KTV、儿童娱乐城、电玩城 展示不同商家特征，合理考虑不同业种和品牌的市场契合度 多种主题和形象针对不同消费群体的心理特征 多元化及多层次业态组合满足各消费群体需求 销售和后期经营

27、的角度考虑二者的平衡，规避矛盾以综合超市、KTV、电影院、洗浴会所、大中型餐饮等为基本组合主力店主力店次主力店次主力店特色店特色店 以精品服饰旗舰店、化妆品、运动休闲、电子数码产品、异国风味餐厅等为主要组合方向 以儿童教育、美容SPA、电玩、旱冰等创意店铺为主要组合方向=餐饮餐饮娱乐娱乐零售零售各商业模块业态组合各商业模块业态组合n 档次评定标准：档次评定标准：以长葛当以长葛当地消费水平为参考。地消费水平为参考。n 起步中档消费，中高档服务和硬件配套，中后期随客层优化调整起步中档消费，中高档服务和硬件配套，中后期随客层优化调整中低档中低档低档低档中档中档中高档中高档高档高档精品精品餐饮餐饮休闲

28、娱乐休闲娱乐服务配套服务配套综超综超各业态档次定位各业态档次定位B11F2F3F4F温泉会所销售中心大型餐饮大型餐饮停车场停车场轻质餐饮电影院温泉会所温泉会所温泉会所电影院儿童乐园、培训、spa温泉会所KTV、电玩、旱冰场、网吧、桌球大型餐饮大型餐饮大型餐饮大型餐饮大型餐饮大型餐饮大型餐饮轻质、餐饮西式快餐大型商务餐饮大型中式餐饮童装、女装、玩具超市大卖场鞋服、珠宝、化妆品、手机数码卖场集中式商业一集中式商业二集中式商业三合计：9000合计：13200合计：25200各商业模块功能业态布局各商业模块功能业态布局餐 饮休闲娱乐零 售配套总面积：47400精品服装地方特色餐饮近近期期功功能能中中期

29、期功功能能中高端中高端餐饮餐饮温泉会温泉会所所销销售中心售中心中高端餐饮中高端餐饮多功能温泉休闲会所多功能温泉休闲会所通过餐饮、温泉会所的人气带动作用，与销售中心客流进行互通过餐饮、温泉会所的人气带动作用，与销售中心客流进行互补和共享补和共享待项目销售完毕，销售功能撤去后，将扩大温泉会所的面积，进待项目销售完毕，销售功能撤去后，将扩大温泉会所的面积，进行二次升级。行二次升级。将商业功能和档次与主商业定位完美匹配，形成项目初期亮点，吸引中高端客群。完善会所的多功能和商务、休闲娱乐设施，增加接待能力并加强与二、三层餐饮业态的互动，集中式商集中式商业一定业一定位思路位思路会所初期规模及档次定位：会所

30、初期规模及档次定位： 本项目体量定位于9000，档次定位于区域高端会所，同时接待容量可达140人区间，单人浴资消费档次建议29-49元区间（含一次自助餐及饮用水和水果），保健按摩消费档次88-398元区间。泳池面向会员开放。楼层楼层面面 积积主主 题题功功 能能3F1000商务宴请中高端商务宴请（主要以商务包房的形式）2F1000多功能宴会厅可变空间，集大型宴会、婚庆、会议等于一身。1F1000销售中心满足中心销售、恰谈、沙盘展示、办公等功能。-1F5000温泉会所休闲大厅100个休息床位（600）、泳池区400、温泉水疗区2100（包含男女淋浴区、温泉区、设备间）、更衣区700 （男宾350

31、及女宾350）、会所自有设施200 （技师休息区、储藏室等）、康乐区1000（健身、汗蒸房、美容美发、桌球、上网区、视听、棋牌等）合计9000-集中式商集中式商业一业一-近期布局近期布局楼层楼层面积面积功能功能业态组合业态组合3F1000商务宴请中高端商务宴请（主要以商务包房的形式）2F1000商务包房集住宿、棋牌、休息于一身。1F1000休闲区房间SPA足疗区（600 ） 、接待大厅200、简餐200（70人）-1F5000温泉会所休闲大厅100个休息床位（600）、泳池区400、温泉水疗区2100（包含男女淋浴区、温泉区、设备间）、更衣区700 （男宾350及女宾350）、会所自有设施20

32、0 （技师休息区、储藏室等）、康乐区1000（健身、汗蒸房、美容美发、桌球、上网区、视听、棋牌等）合计9000-集中式商集中式商业一业一-中期布局中期布局会所中期规模及档次定位：会所中期规模及档次定位： 随着销售进入尾声，一层的面积将拿出80%以上用于温泉会所的功能升级，总体量预计约为6000左右，所增面积主要用于商务包房、休息大厅和接待功能，完成会所的干湿区分离的经营需要，同时负一层进行适当的功能调整。以电影院、超市大卖场、儿童乐园、美体以电影院、超市大卖场、儿童乐园、美体SPASPA为主力业态，配合各类精品零售，打造家庭生活消费新体验。为主力业态，配合各类精品零售，打造家庭生活消费新体验。

33、楼层楼层面积面积功功 能能业态组合业态组合4F3300电影院电影院3F3300儿童体验儿童零售、儿童乐园、spa2F3300综合超市生活消费类+综超1F3300精品零售精品零售、手机数码卖场、中西餐饮、轻质餐饮、珠宝/眼镜、男皮鞋/皮具、化妆品-1F停车场超市卸货平台及顾客停车合计13200建议1-3层整体租售（丹尼斯、仟盛等）市调显示：1、大卖场行业多为本地或者区域性品牌，无全国连锁的大卖场出现，本项目如能引进一个全国性连锁或知名的大卖场可迅速提高项目知名度，增强对辐射区域客流的吸引力。2、女性消费者构成比例中女性消费者占据了58%的比例，是购物的主力人群，且三口以上家庭占据77%的比例，区

34、域内尚无集儿童娱乐、教育、儿童零售等为一体的综合性儿童消费场所。3、目前长葛市对电影需求较大，但本地电影院仅两家，且设备环境一般，本项目引进知名院线可对高端人群外部消费产生一定截留作用。集中式商集中式商业二业二 功能业态分区功能业态分区1F1F面面积积33003300，以零售、西式餐饮及配套服务等进行布局。，以零售、西式餐饮及配套服务等进行布局。1F业态及业种分布图：业态及业种分布图：市调显示：市调显示：1、服装、鞋类、手机数码是消费者调研中零售类业态，期待较高的业种。珠宝可提升项目的档次，餐饮和配饰可做为本楼层的配套业态，增加楼层业态的丰富度。2、市调显示产业聚集区银行网点较少，可在集中式商

35、业3开设银行营业网点配套，为商业吸引高端人群。集中式商集中式商业三业三 1F1F功能业态分区功能业态分区楼层布局图来源别处，仅作参考2F2F面面积积33003300，以综合超市大卖场和影院院线两大主力店拉高客流，与餐饮、精品零售业态形成互补。，以综合超市大卖场和影院院线两大主力店拉高客流，与餐饮、精品零售业态形成互补。2F业态及业种分布图：业态及业种分布图：零售零售市调显示：市调显示：日常百货是消费者对项目需求仅次于服饰的第二业种。卖场作为生活配套，其购买频率较高，客层覆盖丰富，有助于提高商场人气。定位：生活消费类+综合超市构成：生鲜区（400）+日用百货（1200）+鞋服（800）+休息区（

36、200）+外租区（700）客群：周边社区、城市家庭，乡镇居民方案：方案：2层整体租赁或1层带2层（外租区+主入口）品牌推荐：大润发、千盛、永辉；集中式商集中式商业三业三 2F2F功能业态分区功能业态分区楼层布局图来源别处，仅作参考3F3F面面积积33003300，以儿童乐园、教育为主力业种，结合儿童服饰、女装、美容，以儿童乐园、教育为主力业种，结合儿童服饰、女装、美容spaspa等配套，客层较为匹配且等配套，客层较为匹配且延续性较好，能延长逗留时间延续性较好，能延长逗留时间3F3F业态及业种分布图：业态及业种分布图：集中式商集中式商业三业三 3F3F功能业态分区功能业态分区市调显示：市调显示：

37、儿童娱乐是消费者对项目需求中娱乐业种仅次于ktv和院线的第三业种，且目前长葛市集中式商业中除乐福和幸福万家等项目设置少量儿童娱乐外，整体较为缺乏多功能儿童游乐中心。儿童服饰、儿童玩具儿童服饰、儿童玩具楼层布局图来源别处，仅作参考4F4F规划面规划面积积33003300，原规划面积为电影院线和轻食区，建议剩余半层做封闭处理以备后期商业功能升级，原规划面积为电影院线和轻食区，建议剩余半层做封闭处理以备后期商业功能升级4F业态及业种分布图：业态及业种分布图：定位：长葛市最高档星级影院厅数：3个厅（一大两小）座位数：400人左右品牌推荐：奥斯卡、大地影院注：4层电影院为半层，建议4层建设为整层，前期可

38、封闭处理，可作为后期业态调整腾挪空间市调显示：市调显示：院线是长葛市消费者对项目期待休闲娱乐业态中排第一的业种，消费者诉求较为强烈。大厅大厅中厅中厅小厅小厅长(m)281613宽(m)15108预计座位250-300100-12080-100集中式商集中式商业三业三 4F4F功能业态分区功能业态分区电影院电影院楼层布局图来源别处，仅作参考商商业三业三 市内步市内步行街业态建议行街业态建议珠宝咖啡厅冰激凌时尚男女装流行服饰化妆品饰 品鞋帽美食餐饮甜品站面包房手表特色逛街元素组合：特色逛街元素组合：建建 议：议：1、中部挑空、回廊式设计，双通道铺位分割，风格设计与步行街呼应，业态业种偏向时尚服饰、

39、餐饮、美食、甜品等。2、区域定位规划，同类集中经营。3、一楼服饰、珠宝、鞋帽、轻餐饮，二楼主餐饮，三楼以娱乐休闲业态为主。楼层楼层面积面积功功 能能业态组合业态组合3F8400嗨唱无限、娱乐天地KTV、电玩、网吧、桌球房、旱冰场2F8400饕餮美食川湘菜、西式快餐、火锅，自助烤肉、日韩料理、啤酒屋、特色餐饮1F8400精品服饰品牌服装、快消品、轻餐饮-1F-停车场商业配套及顾客停车合计25200业态组合：以品牌餐饮、休闲娱乐为契机，快速吸引消费者消费，带来项目高人气和口碑的积累。业态组合：以品牌餐饮、休闲娱乐为契机，快速吸引消费者消费，带来项目高人气和口碑的积累。集中式商集中式商业三功业三功能

40、业态组合能业态组合市调显示：1、目前长葛市居民对美食的消费偏好较高，目前整个餐饮市场较为火爆，市场需求较大；长葛市知名餐饮多分布于商业集中地，和本项目区位相符；目前市场上知名连锁品牌较少，进驻空间较大。2、餐饮与娱乐业态在客户层和消费时间上有很强的互补性。3、ktv市场整体火爆，生意较好，但多为量贩式ktv，缺乏高档娱乐会所。4、区域内尚无集电玩、网吧、桌球房、旱冰场等业种为一体的综合娱乐场所。5、消费习惯关联：目前长葛市餐饮与娱乐的消费处于片区化，需转场进行消费，商业2中餐饮与娱乐于一体，形成一站式消费。1F1F面面积积84008400，以精品服饰、品牌服装、快消品、时尚品为主，打造精品街。

41、以精品服饰、品牌服装、快消品、时尚品为主，打造精品街。市调显示：市调显示：长葛市中高档品牌服装较少，且相对分散，消费者采购困难。集中规划品牌商业街，可以有效满足中高端消费者的购物需求。集中式商集中式商业三业三 1F1F定位定位2F2F面面积积84008400，以各式中高档特色重餐饮进行聚集，形成餐饮聚集区，吸引大量人气和楼上的，以各式中高档特色重餐饮进行聚集，形成餐饮聚集区，吸引大量人气和楼上的ktvktv及其它及其它娱乐业种形成良好的互动。娱乐业种形成良好的互动。市调显示：市调显示：长葛市中高档餐饮较少，湘菜和川菜较受欢迎；西式餐饮尚未形成消费热点，未来有一定潜力；特色餐饮和自助餐在当地生意

42、较好。集中式商集中式商业三业三 2F2F定位定位3F3F面面积积84008400，以电玩、旱冰场、桌球，以电玩、旱冰场、桌球房、网吧等房、网吧等业业种选择，种选择，打造个性、年轻的娱乐组合。打造个性、年轻的娱乐组合。市调显示：市调显示：电电 玩：玩：多以个体电子游戏厅的形式出现，规模小，环境差，设备落后。桌桌 球：球：目前整体市场数量较少，未形成消费热点，处于市场培育期，前景较好。旱冰场：旱冰场：市场有一定需求，但目前商业项目中尚无大型旱冰场。网网 吧吧：老城区域网吧较多，竞争激烈，但产业集聚区目前尚属市场空白点。集中式商集中式商业三业三 3F3F定位定位3 3楼面积分配楼面积分配250025

43、00，以，以KTVKTV业种进行布局，在整个楼层布局过程中实现人流的承上启下作用，业种进行布局，在整个楼层布局过程中实现人流的承上启下作用，为娱乐健为娱乐健身和餐饮提供了良好的配套，业态的延续性较好。身和餐饮提供了良好的配套，业态的延续性较好。定位：高档娱乐会所式ktv包间：20-30个客群：中高档收入人士市调显示目前长葛市以量贩式ktv为主，除个别之外其它设备较为陈旧，价格较高，体验差，我司走高端娱乐会所式ktv，可实现行差异化定位，且和洗浴会所人流有很大的互动性。集中式商集中式商业三业三 3F3F定位定位商商业四业四 底商业底商业态建议态建议美食咖啡厅冰激凌时尚男女装花 店化妆品饰 品美

44、甲美 发甜品站面包房零食店特色逛街元素组合：特色逛街元素组合：建建 议：议：1、集中式商业底商的铺位分割与风格设计与室内步行街呼应，业态业种偏向逛的元素（餐饮、美食、甜品等）2、售卖在托管协议中约定经营业态，避免与规划冲突3、男女服饰、花店、婚纱摄影、美甲等业种目前已知才城区商户数量充足，商家现经营状况良好，对未来预期较好，有一定的进驻意向，可考虑售卖商家自营。n集中式商业业态整体比例为集中式商业业态整体比例为：零售42%、餐饮22%、娱乐36%；以餐饮、娱乐促进零售消费。n零零 售售：集中在集中式商业2和商业3里面，主要考虑入住率与开发时间的匹配关系，打造家庭消费。n餐餐 饮饮：所有商业内均有体现，产品差异化经营。主要以集中式商业1的高端商务餐饮、集中式商业2的特色轻质餐饮、集中式商业3的大众化餐饮布局。n娱娱 乐乐：业态丰富、兼顾各年龄层消费。n集中式商集中式商业：业：前期以拉动人气、制造旺场效果；后期则逐步进行业态升级。208001100018200各业态比例图各业态比例图整体商业业态比例整体商业业态比例集中式商业一集中式商业一集中式商业二集中式商业二集中式商业三集中式商业三合计-1F1F2F3F1F2F3F4F1F2F3F零售20800-3