华江公司山水长天营销思路ppt课件

1、 前 言 兵家有云：擒其利，以获也。在猛烈的市场竞争中 如何快、准、狠的把住市场利点，将是我们共同面对的课题 如何把本工程做的更好，将是我们共同的夙愿 我司乐意奉献我们的智慧以下是我们的思索: 目 录第二部分：我们的出路在何方第一部分：我们将面对什么样的情况第三部分：磐基观念 第四部分：执行团队 第一部分：第一部分： 我们将面对什么样的情况我们将面对什么样的情况1 1、宏观经济走势、宏观经济走势 经济情况关键词：经济情况关键词： 10.9% 10.9% 偏快过热资本过剩偏快过热资本过剩 人民币人民币升值升值 升息升息 房地产市场关键词：房地产市场关键词： 泡沫泡沫 国六条国六条 26 26名名

2、 走势：走势：国家加紧对宏观经济的微调；房地产市场更趋紧国家加紧对宏观经济的微调；房地产市场更趋紧张与理性；重庆市场相对平稳安康，有慢步上张与理性；重庆市场相对平稳安康，有慢步上升的生长空间升的生长空间 2 2、区域市场现状、区域市场现状 区域学校聚集，人文气味浓重区域学校聚集，人文气味浓重 城市建立新盛，容颜新颖城市建立新盛，容颜新颖 房地产市场较兴隆，引领整个南岸的城市扩展房地产市场较兴隆，引领整个南岸的城市扩展方向方向 周边商业空置率较高周边商业空置率较高 商业目前较为落后零散，业态主要为社区性商商业目前较为落后零散，业态主要为社区性商业业 7 7月南岸区成交情况：月南岸区成交情况： 总

3、成交：总成交：12211221套套 成交面积：成交面积：142037.1142037.1 成交均价：成交均价：29742974元元/ / 中心板块较有增长，中心板块较有增长，其它板块有所下滑，南山其它板块有所下滑，南山 弹子石板块低价楼盘成交拉低了弹子石板块低价楼盘成交拉低了区域成交均价区域成交均价 3 3、直接竞争工程简析、直接竞争工程简析 渝能国际一期渝能国际一期 位置：南岸学府大道工商大学旁位置：南岸学府大道工商大学旁 体量：体量：100000100000平方米平方米 工程进度：主体施工工程进度：主体施工 主体户型：一房主体户型：一房4444 两房两房66-8266-82 三房三房98-

4、10398-103 销售进度：客户积累期销售进度：客户积累期 销售价钱：估计均价每平米销售价钱：估计均价每平米33003300元元 回龙湾二.三期 位置：经开区回龙路66号 体量：500000平方米 工程进度：主体施工 主体户型：两房73-78 三房109-112 销售阶段：客户积累期 销售价钱：估计均价每平米3400元 直接竞争工程简析 康恒万友7季城 位置：工商大学旁 体量：70000平方米 工程进度：平地 主体户型：两房65-85 三房90-120 销售阶段：客户积累期 销售价钱：估计均价每平米3200元 直接竞争工程简析 4 4。南滨、路、经开区周边楼盘的影响：。南滨、路、经开区周边楼

5、盘的影响： 南滨路：以滨江住宅和休闲商业为主，目的客群面向主城区中、高端市场南滨路：以滨江住宅和休闲商业为主，目的客群面向主城区中、高端市场 经开区：目的客群主城区为主，产品构造为中、高端配置经开区：目的客群主城区为主，产品构造为中、高端配置 5。工程本身情况 根本参数： 总建筑面积：59574.96 住宅：48731.76 非住宅：10843.2 绿地率：40.07% 停车位：162个 户型配比：一房45 2套/层 两房70 2套/层 三房85 4套/层 总户数：504户 工程本身情况 优势要素：优势要素：周边学校聚集，并紧贴交通大学，正对巴蜀实验学校周边学校聚集，并紧贴交通大学，正对巴蜀实

6、验学校交通便利，出行方便交通便利，出行方便南山，长江南山，长江高层高层 景观景观 视野视野 空气空气绿地率达绿地率达40%40%，质量较优越，质量较优越户型设计方正适用户型设计方正适用 工程本身情况优势要素优势要素小区规模小小区规模小内部配套稀少内部配套稀少开发企业无品牌优势开发企业无品牌优势周边环境，现状恶劣周边环境，现状恶劣周边现行商业气氛薄弱周边现行商业气氛薄弱户型配比太过综合户型配比太过综合 工程本身情况 小结 Part ISummary 本区域市场竞争较为猛烈，工程本身规划受限，欲在南岸南湖片区获取市场并快速消化将面对一定困难。 第二部分： 我们的出路在何方 粗劣的笼统面众粗劣的笼统

7、面众 简单的媒介传播简单的媒介传播 普通的效力迎客普通的效力迎客 单一的渠道销售单一的渠道销售 低廉的价钱入市低廉的价钱入市懦弱性自然销售懦弱性自然销售 出路一：出路一： 体近市场的质量性笼统展现体近市场的质量性笼统展现 多元化信息传播途径，做有效传播多元化信息传播途径，做有效传播 多渠道接触市场，促进销售多渠道接触市场，促进销售 高质量的销售效力和售后效力，达废质量提升高质量的销售效力和售后效力，达废质量提升 科学高效的销售组织管理科学高效的销售组织管理 紧贴竞争市场价钱入市紧贴竞争市场价钱入市经济化，高效化销售经济化，高效化销售出路二：出路二： 第三部分： 磐基观念 1。卖点构成。卖点构成

8、 卖点梳理： 地段-学校，交通 区位-保值增值，投资保证 规划设计-高层 景观 商业配套 户型-方正适用 卖点营造： 智能配套 绿色环保 质量大堂 康乐会所 诚信体系 2 2。工程总体定位。工程总体定位 整体定位思想整体定位思想学府旁的康乐寓所学府旁的康乐寓所 营造中高档质量，中高效力，中档价位楼盘营造中高档质量，中高效力，中档价位楼盘 一房一房-投资型独身公寓投资型独身公寓 紧邻工商大学，巴蜀实验学校，工商技术学紧邻工商大学，巴蜀实验学校，工商技术学校等学府校等学府 本地块的，随着南岸城市的开展趋势，将有本地块的，随着南岸城市的开展趋势，将有宏大的升值空间宏大的升值空间 一房投资小，有利于吸

9、纳投资者，并能实现一房投资小，有利于吸纳投资者，并能实现不错的投资报答率不错的投资报答率 产品定位产品定位 两房、三房-高层景观公寓 呼吸南山，观长江，视野开阔，景观质素高 学校，子女上学方便 交通便利，生活较为便利 户型功能齐全 商商 业业 - - 一层一层 集休闲、餐饮、文娱、购物为一体的小集休闲、餐饮、文娱、购物为一体的小 区性配套商业和针对学校的效力性商业区性配套商业和针对学校的效力性商业 二层二层 经济性酒店经济性酒店 区域内商业本身业态落后零散和空置率较高区域内商业本身业态落后零散和空置率较高 工程本身的商业面积较小，加之人气还聚齐工程本身的商业面积较小，加之人气还聚齐 从消费力和

10、产品特质考量，商业的运营内容主要以生活超市、群众从消费力和产品特质考量，商业的运营内容主要以生活超市、群众 品牌餐饮、网吧等生活性业态品牌餐饮、网吧等生活性业态 针对学校，在外住宿性酒店有一定需求针对学校，在外住宿性酒店有一定需求 经济性酒店经济性酒店 经济、实惠、效力上乘、市场需求大经济、实惠、效力上乘、市场需求大 价钱定位价钱定位 估计价钱估计价钱 一房：套内面积一房：套内面积32003500元元/M2 两房、三房：套内面积两房、三房：套内面积3100-3300元元/M2 商业一层：商业一层：15000元元/M2 商业二层：商业二层：6000-8000元元/M2价钱战略价钱战略 质量发布质

11、量发布-高调公布售价高调公布售价-开盘开盘 适当低开适当低开-渐次走高渐次走高 价钱战略产品建议 外立面力求现代科技，建筑环保节能 楼顶设计时髦、现代、特性 大堂宽阔大气，建议设置双大堂 全方位智能化设备，包括平安、物管、生活等 建议设置康乐会所 目的客户群定位目的客户群定位 房产消费需求要素房产消费需求要素 经济 平安 安康 购物 交通 就学 文化感召 保值增值 目的客户群描画 收入构造 家庭构造 年龄构造 分布区域 职业特征 需求要素 目的客户群描画一房目的客户群描画 收入构造：家庭月收入在3000元以上； 家庭构造：独身、两口以上之家； 年龄构造：2550岁之间； 地域分布：南岸区、渝中

12、区、巴南、外地市外； 职业特征：普通上班簇、自在职业者、金融投资者等 需求要素：经济 平安 购物 交通 保值增值 目的客户群描画两房、三房目的客户描画 收入构造：家庭月收入在2000元4000之间； 家庭构造：两口之家、三口之家为主； 年龄构造：2855岁之间； 地域分布：南岸区、巴南、本市南方区县綦江、万盛、南川等 职业特征：普通上班簇，小个体运营户，国家普通公职人员等 需求要素：经济 平安 交通 就学 购物 保值增值 文化感召 目的客户群描画商业目的客户描画 收入构造：家庭月收入在3000元5000之间； 家庭构造：两口之家、三口之家为主； 年龄构造：3555岁之间； 地域分布：南岸区、巴

13、南、市外 职业特征：个体运营户、私企业主、中.高级公职人员等 需求要素：经济 平安 交通 保值增值 目的客户群描画楼盘案名.LOGO为精神、内涵、气质的笼统化详细表现，传达给受众第不断观认识并展开联想。基于定位于 “学府康居景观高层 以及案名.LOGO创意最高原那么： 力求以最简之图、形，传达最丰富之内涵对本案案名.LOGO作表现思索案名及LOGO表现笼统定位笼统定位 案名提议案名提议(1) 华江上品(2) 塾都(3) 华江.鼎塾(4) 2 2。营销推行战略。营销推行战略 推行思绪 营销=传播 传播充分展现 深度触探 销售=沟通 沟通的前提是尊重 营销靓点: 工程销售应攻势凌厉，各期组织本着短、平、快的原那么迅速去化 住宅的两房以上部分的营销方向锁定南方区县，一房营销方向锁定 在周遍学校和南岸区内以及市内，商业部分的营销方向面向全市 与旁边巴蜀实验学校配合，“安亲班方案，免资助费入学等 销售控制： 根据住宅前期客户的需求情况，把住宅从20楼断面，分为两个期间销售， 三期为商业；各期之间合理衔接，相互呼应售房部设置靓点售房部设置靓点到达方便、外装亮丽、面积到达方便、外装亮丽、面积250-300250-300平米左右。建议设在学府平米左右。建议设在学府大道一旁大道一旁 配以背景音乐，盛设小吃、糖果，设置小孩活动天地等配以背景音乐，盛设小吃、糖