工程经济学课程设计房地产项目

1、工程经济课程设计设计题目：某房地产项目财务评价姓 名：温晓专 业：建筑经济管理学 号： 42指导教师：金玮佳2020年5月14日目录1 .课程设计任务书12 .建小高层商品房住宅楼财务评价62.1 项目概况62.2 投资估算62.3 资金筹措计划72.4 项目经济效益评价92.5 不确定性分析123 .建高层商业写字楼财务评价133.1 项目概况133.2 投资估算133.3 资金筹措计划143.4 项目经济效益评价163.5 不确定性分析21224 . 方案比选结论1设计题目（ 自选其一 ）1.1 工程项目资金筹措计划1.2 工程项目经济评价（财务评价）1.3 工程项目多方案比选1.4 工程

2、项目不确定性分析及风险分析1.5 工程项目设备更新方案的经济分析1.6 工程项目国民经济评价1.7 工程项目环境影响评价2设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。3任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目，内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2 设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目或工业开发项目的经济评价。建筑物地点：浙江省范围内

3、；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房 等，规模可以是：多层、小高层或高层；4时间安排本次课程设计安排在18 周 进行。5设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个工程项目的经济评价。根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。如果方案比选，至少设计2种开发方案进行比选；各种方案应包括以下内容：投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；资金筹措计划；项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图

4、）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；结论：在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投 资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为 A4页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于18 周星期五下午2 点提交全部课程设计成果，迟交

5、不予评定成绩。有申请优秀者若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1 付晓灵主编，工程经济学. 中国计划出版社，20072 刘晓君主编，工程经济学. 第二版 . 中国建筑工业出版社，20083 叶晓甦主编，工程财务与风险管理. 中国建筑工业出版社，20074 建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例. 中国计划出版社，20065 国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数. 第三版，中国计划出版社， 2006某房地产项目财务评价（举例）（ 标题宋体四号加粗）方案I建小高层商品房住宅楼项目概况此房地产开发项目位于 XX市中心地带，占地面积50000褶（75

6、亩），建筑容积率 4: 1,建筑面积为：200000 m2,建设期为3年，销售期3年。（正文宋体小四，单倍行 距）投资估算1、前期费用土地费用：800万元/亩X 75=60000万元可行性研究费：100 万元城市基础设施配套费：80元nf X 200000=1600万元消防设施配套费：5元/ nf x 200000=100万元生活垃圾服务费：12元/ nf x 200000=240万元白蚁防治费：1.3元/ nf x 200000=26万元勘察设计费：30000万元X 2%=600J元规划管理费：1.8元X 200000=36万元2、建设期间费用建筑安装费用：1500元/ m2X 200000

7、=30000万元电梯：240万元供水电工程：30000X 2 % =600万元3、管理费用:1200万元基本预备费：93542 X 5%=4677.1万元4、其他费用：200万元1+2+3+4=99619.1 万元5、建设期利息估算预估项目贷款60000万元，年利率7%贷款在每年年中付，并分三年投入，第一年 20000万元，第二年投 20000万元，第三年投 20000万元。表1建设期利息估算（万元）项目1234利息累计年初累计欠款0.00207004284966548.43当年借款200002000020000当年应计利息70021493699.436548.43年末欠款累计20700428

8、4966548.43工程总造价99619.1+6548.43=106167.53万元，自有资金46167.53万元，占工程总造价的43.49%。资金筹措计划1、自有资金为46167.53万元，建设期为三年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入20000万元，第三年投入 20000万元。表2长期借款还款计划表（万元）项目456期初累计欠款66548.4344365.6222182.81当期偿还本金22182.8122182.8122182.81当期偿还利息4658.393105.591552.80期末欠款累计44365.6222182.810表3项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）厅P项目

9、1231总投资35389.1835389.1835389.171.1建设投资33206.3733206.3733206.361.2建设期利息70021493699.432资金筹措35389.1835389.1835389.172.1项目资本金13206.3713206.3713206.362.2债务资金207002214923699.43厅P工程或费用名 称建筑 工程设备费用工程建设 其他费合计比例1工程费用合计306003060028.82 %1.1建筑安装费300001.2供水电费6001.3电梯费用2402400.23 %2工程建设其他 费合计6270259.06 %表4建设投资估算表（

10、万元）2.1土地使用费600002.2城市基础工程设施配套费16002.3消防设施配套费1002.4生活垃圾服务费2402.5白蚁防治费262.6勘察设抽6002.7规划管理费362.8可行性研究费1003预备费合计4677.14677.14.4%3.1基本预备费4677.14其他费用+管理费用14001.32%5建设期利息6548.436548.436.17%合计3060024075327.53106167.53100%2、各项资本金估算工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利1000万;财务费用：每年偿还当年利息；营业费用：经预测每年营业费 300万，用于宣传、推销广告等

11、；修理费：（设备+水电）X 10%=84万;建设费用：总投资额分三年回收，分别为 35389.17万元、35389.17万元、35389.19 万元；总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。表5总成本费用（万元）厅P项目4561r工资及福利1000100010002财务费用4658.393105.591552.803r营业费用3003003004修理费8484845:建设费用P 35389.17P 35389.17135389.19 16总成本费用41431.5639878.7638325.99项目经济效益评价1、销售收入

12、估算通过2012年7月城市住宅房价调查显示，按北京市平均房价计算，将该项目房价定 为平均26652元/褶。在3年经营期内，第一年售出 40%第二年售出30%第三年售出30%第一年的销售收入：200000X 40%X 26652= 213216 （万元）第二年的销售收入：200000X 30%< 26652= 159912 （万元）第三年的销售收入：200000X 30%< 26652= 159912 （万元）总销售收入为533040万元。2、增值税的估算（增值税税率为 20%:第一年应纳增值税：213216X 20%= 42633.2 （万元）第二年应纳增值税：159912X 20

13、%= 31982.4 （万元）第三年应纳增值税：159912X 20%= 31982.4 （万元）3、营业税及附加估算根据北京市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%+税，税率为1.2%,城镇土地使用税税率为每平米3元，城市维护税按增值税的7%+算，教育费及附加按增值税3% 计算。城镇土地使用税:城市维护建设税:200000X 3=60 （万元）教育费及附加:42633.2 X 7%=2984.324 （万元）31982.4 X 7%=2238.768 （万元）31982.4 X 7%=2238.768 （万元）42633.2 X 3%=1278.996 （万元）31982.4 X 3%=9

14、59.472 （万元）第三年 31982.4 X3%=959.472 （万元）表6营业收入、营业税金及附加估算（万元）厅P项目合计4561营业收入533040 1213216 1159912P 159912 12增值税10659842633.231982.431982.43营业税金及附加10839.814323.3213258.24P 3258.2413.1城镇土地使用税1806060603.2城市维护建设税7461.86 12984.324 12238.768:2238.768 13.3教育费附加3197.941278.996959.472959.4724 、利润与利润分配估算表7利润与利润

15、分配表（万元）（所得税率为25%序号项目合计4561营业收入5330402132161599121599122营业税金及附加10839.8 14323.32 13258.243258.24 13总成本费用119636.3141431.5639878.7638325.994利润总额402563.89167461.12116775118327.775所得税100640.97 141865.28 129193.7529581.946净利润301922.92125595.8487581.2588745.83表8项目投资现金流量表（万元）序号项目123456现159912金1213216159912流入

16、1.营1599122132161599121业收入现4642.242金流35389.1835389.1835389.175707.324642.24出建35389.172.1设投35389.1835389.18资经13842.2营成13841384本营业2.3税金及4323.323258.243258.24附加3净现金流量-35389.18-35389.18-35389.17207508.68155269.76155269.764累 计 净 现金 流 量-35389.18-70778.36-106167.53101341.15256610.91411880.675净现值流量现值-35389.1

17、8-30749.66-26757.75136436.9688783.2577200.126累计-35389.18-66138.84-92896.5943540.37132323.62209523.74净现值流量现值所29193.757得41865.2829581.94税税后净-35389.1-35389.1126076.0125687.88现88-35389.17165643.412金流量税后-35389.1-70778.3-106167.5185551.89累86359475.878311239.7计净现金流量10税后净现金流量现值-35389.18-30774.43-26757.75108

18、910.5472090.2662491.9811累 计 税后 净 现 金流-35389.18-66163.61-92921.3615989.1828079.4490571.42量现值该项目税后静态投资回收期：Pt = 4-1+106167.53/165643.4=3.64 （年）该项目税后动态投资回收期：Pt* =4-1+92921.36/108910.54=3.85 （年）项目投资财务净现值（税前） 项目投资财务净现值（税后） 项目投资内部收益率（税前） 项目投资内部收益率（税后）NPW209523.74 （万元）NPV90571.42 （万元）IRR=73.08%IRR=60.30%表9项

19、目资本金现金流量表序号项目1234561现金流入2132161599121599121.1营业收入2132161599121599122现金流出13206.3713206.3713206.3674413.859124.3957959.792.1建设投资13206.3713206.3713206.362.2经营成本1384138413842.3借款22182.8122182.8122182.81本金偿还2.4借款利息偿还4658.393105.591552.802.5营业税金及附加4323.323258.243258.242.6所得税41865.2829193.7529581.943净现金流量-

20、13206.37-13206.37-13206.36138802.2100787.61101952.214累计净现金流量-13206.37-26412.74-39619.199183.1199970.71301922.925净现金流量现-13206.37-11484.26-9985.3391262.4557630.3550690.63值6累计净现金流量现值-13206.37-24690.63-34675.9656586.49114216.84164907.47该项目静态投资回收期：Pt = 4-1+39619.1/138802.2=3.29 （年）该项目动态投资回收期：Pt* =4-1+346

21、75.96/91262.45=3.38 （年）项目资本金财务净现值 NPV=164907.47 （万元）项目资本金财务内部收益率IRR=94.10%不确定性分析1、盈亏平衡分析表10盈亏平衡点分析表厅P年份项目4561固定成本 36473.1736473.1736473.192营业收入2132161599121599123营业税金及附加4323.323258.243258.244r 增值税42633.231982.431982.45BEP (%21.94%29.26%29.26%从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的21.94%,以后两年平均销售额达到设计纲领的29.26%,

22、项目就可以保本。因此，项目具有较强的抗风险能 力。2、敏感性分析表11敏感性分析表J丁 P123因素 指标税后内部收益率静态投资回收期 （年）税后财务净现值 （万元）基本方案60.30%3.6490571.42宫业收入-10%53.24%3.74119457.87-5%36.31%3.69135014.655%64.09%3.60166128.1910%67.35%3.57181684.96经营成本-10%60.36%3.06150810.37-5%60.33%3.63150690.895%60.27%3.64150451.9510%60.24%3.65150332.47方案n高层商业写字楼项

23、目概况建高层商业写字楼高30层，建设用地50000裙（75亩），容积率为5:1,建筑面积250000 m2, 土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，按照北京市通泰大厦 写字楼出租10元/褶/天计算，建设期投资分别为 40% 30% 30%运营期10年，10 年后残值为40%且银彳T贷款10年内还清。投资估算2.1建设投资估算1、前期费用土地费用：1200X 75=90000万元可行性研究：37500X 0.5 % =187.5万元城市基础设施配套费：80 X 250000=2000万元消防设施配套费：5 X 250000=125万元生活垃圾服务费：12 X 250000=30

24、0万元白蚁防治费：1.3 X 250000=32.5万元勘察设计费：37500X 2 % =750万元规划管理费：1.8 X 250000=45万元2、建设期间费用建筑安装费：1500X 250000=37500万元设备：电梯费用：600万元中央空调：1000万元供水电工程：20X 250000=500万元3、管理费：300万元预备费：152915X 3%=4587.45万元4、其他费用：80万元1+2+3+4=139882.45 万元5、建设期利息估算预估项目贷款90000万，年利率7嗾用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000万, 第二年30000万，第三年30000万。建设期利息估算（

25、万元）项目1234利息累计年初累计欠款0,003105064273.599822.65当年借款300003000030000当年应计利息10503223.55549.159822.65年末欠款累计3105064273.599822.65工程总造价139882.45+9822.65=149705.1万元，自有资金59705.1万元，占工程总造价的 42.68%。资金筹措计划1、自有资金为59705.1万元，建设期为两年，贷款第一年投入 30000万元，第 年投入30000万元，第三年投入 30000万元。（2）建设投资估算表（万元）厅P工程或费用名称建筑工 程设备费 用工程建设其 他费合计比例1

26、工程费用合计3800016003960026.80 %1.1建筑安装费37500375001.2电梯费用6006001.3中央空调费用100010001.4供水电工程5005002工程建设其他费合计937409374063.45 %2.1土地使用费90000900002.2城市基础设施配套费200020002.3消防设施配套费1251252.4生活垃圾服务费3003002.5白蚁防治费32.532.52.6可行性研究费187.5187.52.7规划管理费45452.8勘察设抽7507502.9管理费3003003预备费4587.454587.453.10 %4建设期利息9822.659822.

27、656.65 %合计380001600108150.1147750.1100%(3)建设投资估算表(万元)形成资产表厅P工程或费 用名称建筑工程设备费用工程建设 其他费用合计比例1固定资产 费38000160013562.6553162.6535.98 %1.1工程费用380001600396001.2固定资产 其他费374037401.3建设利息9822.659822.652费用900009000060.91 %3预备费4587.454587.453.11 %4合计380001600108150.1147750.1100%项目经济效益评价该项目经过市场调查研究与预测， 考虑风险后，计算期取1

28、3年，预测房子每年租出80 % .固定资产折旧费估算，固定资产采用直线折旧法、残值回收为(4587.45+3740)X 40% =3330.98 万元折旧费为(4587.45+3740) X 60% + 10=199.86 万元(1)工资及福利估算，写字楼管理人员 20,年薪10万，写字楼保洁及看守人员50,年薪2万，合计为300万每年。(2)营业费估算 经预测每年营业费150万元，用于宣传、推销广告等；(3)修理费估算50万每年；(4)总成本估算，本项目在运营期间内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本 包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费；(5)无形资产摊销 90000+ 10=9

29、000万元；铺地流动资金150 X 35% =52.5万元；投资总额 147750.1+52.5=147802.6 万元根据北京市政府规定，营业税 3%城市建设维护税3%*7%教育费及附加3%*3%项目总投资使用计划与资金筹措厅P项目1231总投资59100.0444325.0344325.031.1建设投资58050.0441101.5338775.881.2建设期利息10503223.55549.152资金筹措59100.0444325.0344325.032.1项目资本金28050.0411101.538775.882.2债务资金3105033223.535549.15固定资产还本付息表

30、项目45678910111213年初累计 贷款99822.6589840.2579857.8569875.4559893.0549910.6539928.2529945.8519963.459981 .05本年应计 利息6987 .596288 .825590 .054891 .284192 .513493 .752794 .982096 .211397 .44698.67本年应还 本金9982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49981 .05还本付息 和16969.9916271.2215572.451487

31、3.6814174.9113476.1512777.3812078.6111379.8410679.72总成本费用表（万元）序号项目名称456789101112131经营成本5005005005005005005005005005002折旧费199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.863摊销费90009000900090009000900090009000900090004财务6987 .596288 .825590 .054891 .284192 .513493 .752794 .982096 .211397 .44

32、698.67费5总成1668159815281459138913191249117911091039本费7.458.689.911.142.373.614.846.077.38.53用利润及利润分配表序号项目名称456789101112131营业收7300730073007300730730730730730730入00000000000000002营业税2190219021902190219219219219219219金及附000000加3总成本1668159815281459138131124117110103费用7.458.689.911.1492.93.94.96.97.98.376

33、184073534利润总额56312.5557011.3257710.0958408.8659107.6359806.3960505.1661203.9361902.762601.475所得税16891710173117521771791811831851873.773.403.032.6632.41.51.61.70.80.2992551881446净利润39413990403940884134184234284334388.787.927.066.2075.64.53.42.31.21.5344761758903项目投资现金流量表（万元）序一1Q4乂 J城4 O4 O1现金流入123473

34、0005730006-1173000.12730001376330.981.1营业收入73000730007300073000730001.2回收固定资产余值3330.982现金流5805041101 .5338775 .8841504150415041504150出.042.建设投58050 .0441101 .5338775 .881资2.经营成5005005005005002本3营业税36503650365036503650金及附加4净现金-5805-4110-38776885068850688506885072180流量0.041.535.38.985累计净-5805-9915-137

35、9-6907-227.686224817255390现金流0.041.5727.457.4545.552.553.53量6净现值-5805-3574-29314526839368342321479513490流量现0.041.898.443.875.43.22.87.63值7累计净现值流量现值-59050.04-93791.93-123110.37-77841.50-38473.07-4240.85125300.43138791.058所得税1689317103173131857018780.77.40.03.81.449税后净-5805-4110-3877519565174651536502

36、7953400现金流0.041.535.88.23.6.97.19.54量10税后累-5854-9964-1384-8646-3471168223216437504计净现0.041.5717.451.224.62.35.942.48金流量11税后净-5805-3574-2931341612958825624108059980.现金流0.041.898.44.22.71.18.0056量现值12累计税-5805-9379-1231-8894-5936-33736200871989后净现0.041.9310.379.150.456.26.95.5金流量现值该项目税后静态投资回收期：Pt = 6-1

37、+34714.62/51536.97=6.67 （年）该项目税后动态投资回收期：Pt* =8-1+11547.46/19215.15=7.60 （年）项目投资财务净现值（税前）NPW 138791.05 （万元）项目投资财务净现值（税后）NPW71989.5 （万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=33.76%项目投资内部收益率（税后）IRR=26.24%项目资本金现金流量表（万元）1卡甘日序】乂）俎4q123456-11.12131现金流73000730007300073000 76330入.981.营业收73000730007300073000 730001入1.回收固3330.2定资产98余值2现金流28050 11101 8775.380133752437035 34100.33610出.04.5388.69.62.4865.162.项目资28050 11101 8775.1本金.04.53882.2借颛本金偿还9982.49982.49982.49982.49981.052.借款利6987.6288.5590.1397.46