《房地产的品质要求》ppt课件

1、第五章 房地产的质量要求第一节 房地产环境质量第二节 房地产质量控制第一节 房地产环境质量一、房地产声环境 房地产声环境，一方面取决于房地产所在区域的环境噪声，另一方面取决于房地产建筑本身的防噪声设计、隔音构件选择、施工质量及对楼宇内外噪声的控制措施。其中，住宅对噪声最为敏感。一住宅声环境的规范 所谓噪声，指那些人们客观上不需求或者不情愿接受的声音。降低噪声需思索现实能够性：一方面，完全没有噪声是不能够的，也没有必要；另一方面，降低噪声需求投资，降低噪声遭到经济条件的制约。 各类环境噪声中，道路交通噪声对环境的干扰最大，交通噪声是临街住宅的主要干扰源。类别适用区域昼间夜间0疗养区、高级别墅和宾

2、馆区50401居住、文教机关为主区域55452居住、商业、工业混杂区60503工业区65554交通干线道路两侧7055我国城市区域环境噪声规范分贝二住宅噪声控制 1住宅噪声控制的普通原那么：1在总体规划中，应按噪声情况进展合理分区，将噪声区用适当的区域带隔离，尽量使住宅区远离噪声源及交通干道，从宏观上控制环境噪声干扰；2住宅小区建立前，对住宅声环境进展预测评价，从而确定相应的防噪、隔声措施，并将此作为住宅建立工程可行性研讨与工程报批的一项内容；3在住宅小区规划中，把对噪声不敏感的建筑物，如商业设备、生活效力行业等，用作为住宅建筑的“声屏障布置在小区临近交通道路的周边；4住宅区中的学校操场、健身

3、文娱场地、商场、停车场等的位置选择，应以防止对住宅产生噪声干扰为佳；5住宅平面设计中，要按防噪声要求进展平面规划，将要求安静的房间布置于较安静一侧，吵闹房间、设备间集中布置，也就是通常所说的“动静分别；6降低住宅楼内部噪声，选用低噪声设备，对电梯、设备间进展隔声、减震处置；7选择满足隔声要求的分户墙、楼板、户门和外窗；8住宅区建立时，尽能够做到各项配套工程同时并举一次性完成，防止居民入住后再施工呵斥施工噪声干扰。 2临街住宅区防外部噪声的措施。住宅区户外的噪声源主要是交通噪声，为减少交通噪声对住宅环境的干扰，首先要对住宅的建筑群进展合理的规划规划，利用临街建筑作为声屏障来降低噪声是经济和有效的

4、。在高速公路、铁路经过住宅区的地段，还可以采用专门设计的防声屏障来降低交通噪声对住宅的干扰。绿化降噪效果并不显著，但绿化对环境的净化有一定的心思效果。 3住宅建筑平面的防噪声布置。布置原那么为：首先要把产生噪声的区域安排在一同，将厨房、厕所集中布置，并要求上下对正；其次要将产生噪声的区域与要求安静的地方隔开，中间布置一些不怕噪声干扰的房间，楼梯间、电梯间及渣滓道不要与卧室相邻布置，将要求安静的房间布置在背向或远离噪声源的位置。 4住宅隔声构件的选择。住宅平面规划确定之后，应根据住宅的档次和位置，确定住宅构件隔声性能等级，选择合理的分户墙、楼板、户门以及外窗的构造方式，使之到达相应的隔声要求。

5、5住宅设备噪声的控制。住宅卫生设备以及高层住宅中的电梯和水泵对居室的噪声干扰也是一个突出的问题，必需在设计中引起留意并做必要的降噪处置。二、住宅天然采光环境要求 在住宅中充分利用天然光决不限于经济意义方面，还在于人们最习惯于天然光线，天然光的生理卫生价值极高，天然光对人的心思形状也产生剧烈的影响。住宅天然光的经济价值，与室内的采光程度、采光口大小、窗的构造及采光资料种类亲密相关。在住宅的设计和建立中，要按照以下要求来实现住宅的天然采光： 1卧室、起居室厅等居住房间以及厨房均应直接采光，这是居住者生理、心思和卫生方面的需求。 2要有良好的采光窗朝向，最好南北朝向，东南和西南朝向次之，东西朝向再次

6、，最次为东北和西北朝向。 3要满足对窗地面积比和采光最低系数值的要求。 4对有日照要求的房间还要满足日照质与量的要求，中关于住宅建筑日照规范做了规定。 5一切住宅建筑中的居住房间均应进展采光的设计计算，应在设计阐明书中加以阐明，作为住宅光环境质量审查的根据。 6住宅建筑开工验收前，均应进展实践采光效果的工程检测，作为工程验收的根据。三、室内热环境一室内气候的影响要素 室内气候是指由室内空气温度、湿度、气流及壁面热辐射等要素综合组成的一种室内热环境。在住宅建筑内，只需人体及生活设备分发为数不多的热量和水分，室内气候主要取决于室外热湿作用。室外热湿对室内气候影响的程度，主要取决于围护构造资料的热物

7、理性质及构造方法。二室内气候的热温馨要求 热温馨是指人对环境的冷热程度觉得称心，不因冷或热感到不温馨。温馨的热环境既是维护人体安康的重要条件，也是人们得以正常生活、任务的重要条件。对大多数建筑来说，按温馨要求规定室内气候规范，不仅经济上不允许，对人体安康也是不利的。因此，除一部分房间要按温馨规范规定室内气候外，更多的房间应以保证人体安康不受损害为准。三建筑围护构造的热工设计和建筑节能 1建筑围护构造的保温设计。主要包括： 1墙体的保温。根据绝热处置方法的不同，墙体保温构造主要有两种：第一，单一资料的墙体保温构造。利用导热系数比较小、机械强度高的墙体资料，如黏土空心砖、保温空砌块、轻质实心砌块等

8、，构成既承重又保温的墙体。这种方案在构造上比较简单，施工亦较方便，是最经济的方案。遗憾的是单一资料的墙体保温性能很难提高，不能满足冰冷和严寒地域的节能要求；第二，多层复合的墙体保温构造。保温层和承重层明确分工的墙体，常见的是在实心黏土砖墙或钢筋混凝土墙上增设一层保温资料。这种墙体的优点是可以选择保温性能优良的保温资料而不用思索它们能否能承重，可以极大提高墙体的保温性能，满足冰冷和严寒地域的节能要求，其缺陷是施工比较复杂，造价较高。 2门窗的保温。窗户在建筑物中的作用是多方面的，除要思索采光、通风、日照等功能外，还作为围护构造的一部分承当了保温或隔热作用。由于普通窗户的保温性能与墙体部分相差很大

9、，因此应有一个合理的窗墙面积比，是窗户的各项功能得以充分发扬。普通而言，采暖居住建筑各朝向的窗墙面积比为：北向不大于20%，东西向不大于25%单层窗或30%双层窗，南向不大于35%。窗户热损失的途径有两种：一是经过玻璃、窗框的传热引起的损失，二是由于经过缝隙的空气浸透而引起的热损失。改善窗的保温性能应从以下几个方面着手：第一，提高气密性，减少冷风浸透；第二，提高窗框保温性能；第三，改善玻璃部分的保温才干；第四，在窗的内侧或双层窗的中间挂窗帘，也是提高窗户保温才干的一种灵敏简便的辅助方法。 3屋顶的保温。多层或高层建筑中，屋顶在整个建筑围护构造面积中所占的比例虽然远低于外墙，但对顶层房间而言，却

10、是比例最大的外围构造，其保温性能的优劣对顶层房间的室内热环境影响很大。平屋顶的保温方式通常类似于墙体的外保温，坡屋顶的保温可以采用在吊顶上铺设玻璃棉或岩棉毡的方式，保温效果很好。 4地面的保温。采暖房间地板下面土壤的温度，普通都低于室内气温，为控制热损失和维持一定的地面温度，地板应有必要的保温措施。可以根据地面高度、根底构造方式、地面下面能否有地沟等情况，采用在土壤上面铺设无机资料保温层的方式。 2建筑围护构造的隔热设计。 在夏季我国绝大部分地域，住宅采用空调降温暖自然通风降温这两种方式将长期并存。屋顶隔热的构造，根本上可分五类：第一类是实体资料层和带有封锁空气层的隔热屋顶；第二类是通风屋顶；

11、第三类是阁楼屋顶；第四类是蓄水屋顶；第五类是铺土或无土种植屋顶。第二节 房地产质量控制一、房地产质量构成过程及控制特点一房地产质量构成过程 1房地产工程可行性研讨阶段。此阶段应注重建筑物的选型及周围环境协调，确定质量目的与程度的根据。 2房地产工程决策阶段。此阶段主要是确定质量目的及程度，协调投资、进度和质量的关系。 3房地产工程设计阶段。此阶段经过工程方案设计、初步设计、扩展初步设计、施工图设计等，使质量目的详细化，指出要到达的规定工程质量目的的途径和详细方法。 4房地产工程施工阶段。这一阶段要根据设计图纸要求，完成建筑物的施工，从图纸到实物，构成实体质量，这一阶段是质量构成的关键，是将质量

12、目的和质量方案付诸实施的而过程。 5房地产工程开工验收阶段。这一阶段要对施工阶段的质量进展检查和评定，检查能否到达质量目的，能否符合设计要求。只需经过了开工验收，才干交付运用。二房地产工程质量控制特点 1影响要素多。 2每幢楼都是一个新产品，而且是独一的一次性新产品。 3房地产施工过程中工序交接多，隐蔽工程多，假设不及时检查，容易出现质量隐患。 4房地产施工质量检查时不能解体，构造建成不能改换。二、房地产施工阶段质量控制过程一事前控制 事前控制是施工前期的质量控制，是正式施工之前所采取的控制措施。二事中控制 事中控制是施工过程中所采取的控制措施。三事后控制 事后控制是施工过程完成后的质量控制措施。三、施工阶段质量控制的要求及根据一施工阶段质量控制的要求 施工阶段质量控制的要求是坚持质量规范，严厉检查每道工序质量。二施工阶段质量控制的根据 施工阶段质量控制的根据主要是设计图纸及阐明，国家或地方有关的施工操作规范和规范，专门评定规范与方法，施工企业自行制定的检查和评定规范等。 1原资料、半废品、构配件质量控制的根据是相应技术规范。 2工序、分项工程、分部工程质量控制的根据是相关的操作