房地产企业会计核算中税收风险管理及纳税筹划

1、房地产企业会计核算中房地产企业会计核算中税收风险管理及纳税筹划税收风险管理及纳税筹划主讲人主讲人 王丽萍王丽萍北京德高远会计师事务所北京德高远会计师事务所2主要内容主要内容 一、现金和银行存款核算的控制一、现金和银行存款核算的控制 二、应收应付款项核算的控制二、应收应付款项核算的控制 三、开发产品核算的控制三、开发产品核算的控制 四、固定（无形）资产核算的控制四、固定（无形）资产核算的控制 五、长期股权投资核算的控制五、长期股权投资核算的控制 六、所有者权益核算的控制六、所有者权益核算的控制 七、收入核算的控制七、收入核算的控制 八、费用核算的控制八、费用核算的控制3一、现金和银行存款核算的控

2、制一、现金和银行存款核算的控制 （一）货币资金增加的分析和控制（一）货币资金增加的分析和控制 1 1、接受投资、接受投资 接受投资时，该类业务一般发生在企业筹建期接受投资时，该类业务一般发生在企业筹建期内，这与流转税和企业所得税基本无关，主要考虑内，这与流转税和企业所得税基本无关，主要考虑个人所得税和印花税。个人所得税和印花税。 账务处理：账务处理： 借：银行存款（现金）借：银行存款（现金） 贷：实收资本贷：实收资本股东名称股东名称 4 公司法公司法第二十八条第二十八条 股东应当按期足额股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出

3、资的，应当将货币出资足额存入股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。的股东承担违约责任。 第二十九条第二十九条 股东缴纳出资后，必须经依股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。法设立的验资机构验资并出具证明。 5 2 2、举借债务、举借债务

4、 一般情况为金融企业、非金融企业、一般情况为金融企业、非金融企业、个人借款或发行企业债券。个人借款或发行企业债券。 该类业务在税收方面主要涉及金融机该类业务在税收方面主要涉及金融机构借款合同的印花税以及后续利息费用的构借款合同的印花税以及后续利息费用的涉税问题。涉税问题。6 如涉及关联方借款和国外借款，是税如涉及关联方借款和国外借款，是税务后续检查重点。务后续检查重点。 如涉及企业股东及其亲属或财务人员，如涉及企业股东及其亲属或财务人员，对应账户为对应账户为“其他应付款其他应付款”、“应付账款应付账款”等，税务一般要查实核对，很多企业将账等，税务一般要查实核对，很多企业将账外收入挂记该账户。外

5、收入挂记该账户。 分析：企业融资的税收思考？利息费分析：企业融资的税收思考？利息费用的税收效用？用的税收效用？7 3 3、出售资产、出售资产 涉及流转税、所得税、土地增值税和印花涉及流转税、所得税、土地增值税和印花税。出售动产缴纳增值税；出售无形资产和不税。出售动产缴纳增值税；出售无形资产和不动产交纳营业税、土地增值税；资产收入涉及动产交纳营业税、土地增值税；资产收入涉及企业所得税。企业所得税。 出售开发产品对应为收入；固定资产对应出售开发产品对应为收入；固定资产对应科目为科目为“固定资产清理固定资产清理”；出售无形资产对应；出售无形资产对应科目为科目为“营业外收支营业外收支”.8 国税发国税

6、发19931993149149号号 转让无形资产，是指转让无形资产的所有转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。权或使用权的行为。 本税目的征收范围包括：本税目的征收范围包括：转让土地使用转让土地使用权、权、。 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。的行为。 本税目的征收范围包括：销售建筑物或构本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。筑物、销售其他土地附着物。在销售不动产时在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。比照销售不动产征税。9 财政

7、部、国家税务总局关于营业税若干政财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（策问题的通知（财税财税200316200316号号） （二十）单位和个人销售或转让其购置的（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。动产或土地使用

8、权作价后的余额为营业额。10 国税函国税函20102202010220号号 七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题财税财税200621200621号第二条第一款规定号第二条第一款规定“纳税人纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计度止每年加计5%5%计

9、算计算”。计算扣除项目时。计算扣除项目时“每年每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满每满1212个月计一年；超过一年，未满个月计一年；超过一年，未满1212个月但超个月但超过过6 6个月的，可以视同为一年。个月的，可以视同为一年。11 4 4、出租资产、出租资产 一般情况需交纳营业税、房产税、印一般情况需交纳营业税、房产税、印花税和企业所得税。花税和企业所得税。 但出租职工宿舍给员工居住不需要缴但出租职工宿舍给员工居住不需要缴纳营业税、房产税。纳营业税、房产税。 政策解析政策解析1.doc1.doc 政策解析政策解析2.doc2.doc

10、无租金出租房产的，由产权所有人按无租金出租房产的，由产权所有人按原值缴纳房产税。原值缴纳房产税。 政策解析政策解析3.doc3.doc 12 国税发国税发200920093131号号 第二十四条第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过际使用时间累计未超过1212个月又销售的，不得在个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。税前扣除折旧费用。 财税字财税字19951995048048号号 七、关于新建房与旧房的界定问题七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度

11、的房产均属旧房。用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政和税务具体规定。辖市财政和税务具体规定。13 5 5、接受捐赠（政府补助）、接受捐赠（政府补助） 接受货币性资产捐赠一般不与流转税相关，接受货币性资产捐赠一般不与流转税相关，但往来单位的可能视为价外费用。在企业所得税但往来单位的可能视为价外费用。在企业所得税上，企业接受捐赠时计入当期损益，计算应纳所上，企业接受捐赠时计入当期损益，计算应纳所得税额。得税额。 会计处理上，会计处理上，与收益相关的政府补助，用与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期

12、间的相关费用或损失的，取得于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为时确认为“递延收益递延收益”，在确认相关费用的期间，在确认相关费用的期间计入当期损益计入当期损益“营业外收入营业外收入”；用于补偿企业已；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益损益“营业外收入营业外收入”。14 与资产相关的政府补助，不直接确认为与资产相关的政府补助，不直接确认为当期损益，应当确认为当期损益，应当确认为“递延收益递延收益”，自相关，自相关资产达到预定可使用状态时起，在相关资产使资产达到预定可使用状态时起，在相关资产使用寿命内平均分配，分次计

13、入以后各期的损益用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益“营业外收入营业外收入”。相关资产在使用寿命结束前。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损益益“营业外收入营业外收入”。 政府补助会计处理政府补助会计处理.doc.doc 有关政策有关政策1.doc1.doc 有关政策有关政策2.doc2.doc15 政府补助收入土地增值税处理？政府补助收入土地增值税处理？ 计算增值额的扣除项目具体为：（一）取得计算增值额的扣除项目具体为：（一）取得土地使用权所

14、支付的金额。（二）开发土地和新土地使用权所支付的金额。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，项目实际发生的成本，, ,包括土地征用及拆迁补偿包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的着物拆迁补偿的净支出净支出、安

15、置动迁用房支出等。、安置动迁用房支出等。16 6 6、代理业服务费收入、代理业服务费收入 手续费收入主要涉及营业税和企业所手续费收入主要涉及营业税和企业所得税。得税。 国税发国税发19931993149149号号 代理业，是指代委托人办理受托事项代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务（介绍服务、其他代理服务（如：代扣代缴如：代扣代缴税款税款）。）。17 实施细则实施细则第十三条第十三条 称价外费用，包括收称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润

16、、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的（二

17、）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。（三）所收款项全额上缴财政。18 国税发国税发19950761995076号号 代理业的营业额为纳税人从事代理业代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。务向委托方实际收取的报酬。 财税财税200316200316号号 从事物业管理的单位，以与物业管理从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。房屋租金的价款后的余额为营业额。19

18、国税发国税发19981998217217号号 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃燃( (煤煤) )气费、维修基金、房租的行为，属于营气费、维修基金、房租的行为，属于营业税业税“服务业服务业”税目中的税目中的“代理代理”业务，因此，业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃燃( (煤煤) )气费、维修基金、房租不计征营业税，气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。征收营业税。 思考：企业如何利用？思考：企业如何利

19、用？20 关于销售代理公司代收代交费用的（如：可关于销售代理公司代收代交费用的（如：可视对讲、网络光纤等）税收问题分析视对讲、网络光纤等）税收问题分析 财政部财政部 国家税务总局关于增值税、营业税国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知若干政策规定的通知(94(94财税字第财税字第026026号号) ) 代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税；不同时具备以下条件的，无论会计征收增值税；不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税。制度规定如何核算，均征收增值税。( (一一) )受托方不垫付资金；受托方不垫付资金；( (二二

20、) )销货方将发票开具给委托方，并由受托销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；方将该项发票转交给委托方；( (三三) )受托方按销售方实际收取的销售额和增受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费。值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费。21 7 7、债权收回、债权收回 如属于真实性的债权收回，一般不涉及税如属于真实性的债权收回，一般不涉及税收问题。收问题。 股东个人借款跨年度收回的，一般也不追股东个人借款跨年度收回的，一般也不追缴个人所得税。缴个人所得税。 有其他机构借款，发生利息费用，同时有有其他机构借款，发生利息费用，同时有收回借款

21、没有收取利息费用的，涉及企业所得收回借款没有收取利息费用的，涉及企业所得税问题。关联方还涉及营业税问题。税问题。关联方还涉及营业税问题。22 （二）货币资金减少的分析和控制（二）货币资金减少的分析和控制 1 1、购买物资及接受劳务、购买物资及接受劳务 主要涉及企业所得税。重点关注票据的真主要涉及企业所得税。重点关注票据的真实性合法性，核实入账成本。实性合法性，核实入账成本。 注意付款对象与开具发票单位一致。注意付款对象与开具发票单位一致。 对于大额现金交易和欠款的，税务机关对于大额现金交易和欠款的，税务机关怀疑其真实性。一般通过银行、往来单位查证怀疑其真实性。一般通过银行、往来单位查证其资金流

22、，是否存在虚开发票套取现金等。其资金流，是否存在虚开发票套取现金等。 案例分析案例分析.doc.doc23 （1 1）支付给境内单位或者个人的款项，且该）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；法有效凭证； （2 2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；以开具的财政票据为合法有效凭证； （3 3）支付给境外单位或者个人的款项，以该）支付给境外单位或者个人

23、的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构公证机构或者注册会计师的或者注册会计师的的确认证明；的确认证明； （4 4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证）国家税务总局规定的其他合法有效凭证24 如：无形资产不动产投资行为不开具如：无形资产不动产投资行为不开具发票？发票？ 财政部国家税务总局关于股权转让有财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税关营业税问题的通知（财税20021912002191号）号） 一、以无形资产、不动产投资入股，

24、一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，险的行为，不征收营业税。不征收营业税。 二、对股权转让不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。 本通知自本通知自20032003年年1 1月月1 1日起执行。日起执行。25 国家税务总局关于征用土地过程中征地单位国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函发复（国税函发19971997087087号）号） 一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗

25、等土地附着物的补偿费收入，应按构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照照中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例的的“销售销售不动产不动产- -其他土地附着物其他土地附着物”税目征收营业税。税目征收营业税。 二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入, ,暂暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入质的其他补偿费收入, ,应按照应按照中华人民共和国个中华人民共和国个人所得税法人所得税法的的“财产转让所得财产转让所得”应税项目计征应税项目计征个人所得税。个人所得税。26 国家税务总局关

26、于单位和个人土地被国家征国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复（国税函的批复（国税函20072007969969号）号） 国家因公共利益或城市建设规划需要收回土国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发19931491993149号的规定，土地使用者将土地使用权归号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，还给土地所

27、有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照个人所拥有的土地使用权，并按照中华人民共中华人民共和国土地管理法和国土地管理法规定标准支付给单位和个人的规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。征收营业税。 27 国家税务总局关于土地使用者将土地使用权国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知归还给土地所有者行为营业税问题的通知( (国税函国税函20082008277277号号) ) 纳

28、税人将土地使用权归还给土地所有者时，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照照国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发营业税税目注释营业税税目注释（试行稿）（试行稿）的通知的通知（国税发（国税发19931491993149号）规号）规定，不征收营业税。定，不征收营

29、业税。28 营业税纳税地点营业税纳税地点：（1 1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务，应当向应税劳务发生纳税人提供的建筑业劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。地的主管税务机关申报纳税。（2 2）纳税人转让无形资产应当向其机构所在）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税

30、务机关申报纳税。地的主管税务机关申报纳税。（3 3）纳税人销售、出租不动产应当向不动产）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。所在地的主管税务机关申报纳税。 29 2 2、日常管理支出、日常管理支出 主要企业所得税和个人所得税扣缴。主要企业所得税和个人所得税扣缴。重点关注大额现金支出和经常性支出的合重点关注大额现金支出和经常性支出的合理性。涉及个人的支出如劳务费用支出等，理性。涉及个人的支出如劳务费用支出等，需要取得合法票据及扣缴个税。需要取得合法票据及扣缴个税。 分析：支付给个人的款项哪些要扣缴分析：支付给个人的款项哪些要扣缴个税？代个人缴纳的税款如何列支？个税？代

31、个人缴纳的税款如何列支？ 30 中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法 第六十九条第六十九条 扣缴义务人应扣未扣、应收而不扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。以上三倍以下的罚款。 国税发国税发200347200347号号：扣缴义务人违反征管法：扣缴义务人违反征管法及其实施细则规定应扣未扣、应收未收税款的，及其实施细则规定应扣未扣、应收未收税款的，税务机关除按征管法及其实施细则的有关规定对税务机关除按

32、征管法及其实施细则的有关规定对其给予处罚外，应当责成扣缴义务人限期将应扣其给予处罚外，应当责成扣缴义务人限期将应扣未扣、应收未收的税款补扣或补收。未扣、应收未收的税款补扣或补收。31 3 3、工资、福利支出、工资、福利支出 影响企业所得税、个人所得税。了解职工影响企业所得税、个人所得税。了解职工工资和福利费税前列支范围，个人所得税征税工资和福利费税前列支范围，个人所得税征税项目和免税项目。项目和免税项目。 （1 1）职工的范围：与企业订立劳动合同）职工的范围：与企业订立劳动合同的人员（含全职、兼职和临时人员）、未订立的人员（含全职、兼职和临时人员）、未订立劳动合同但由企业正式任命的人员（如董事

33、会劳动合同但由企业正式任命的人员（如董事会成员、监事会成员）、其他提供与职工类似服成员、监事会成员）、其他提供与职工类似服务的人员。务的人员。 32 （2 2）职工薪酬范围：工资、奖金、津）职工薪酬范围：工资、奖金、津贴和补贴；职工福利费；基本保险和补充贴和补贴；职工福利费；基本保险和补充保险费；住房公积金；工会经费和职工教保险费；住房公积金；工会经费和职工教育经费；非货币性福利；辞退福利、股权育经费；非货币性福利；辞退福利、股权支付等。支付等。 相关政策解析相关政策解析.doc.doc 新个人所得税税新个人所得税税率表率表.doc.doc 思考：新税法实施后，策划思路？思考：新税法实施后，策

34、划思路？33 个人所得税法实施条例个人所得税法实施条例 第十条个人所得的形式，包括现金、第十条个人所得的形式，包括现金、实物、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，

35、定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。参照市场价格核定应纳税所得额。 34 个人从单位取得的哪些所得不征税个人从单位取得的哪些所得不征税 （1 1）根据国家有关规定，从提留的福利费或工）根据国家有关规定，从提留的福利费或工会经费中支付的个人生活补助费；民政部门支付给会经费中支付的个人生活补助费；民政部门支付给个人的救济金以及抚恤金；个人的救济金以及抚恤金；从福利费和工会经费中从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助支付给单位职工的人人有份的补贴、补助。 （2 2）安家费、离退休费用。按规定发给干部、）安家费、离退休费用。按规定发给干部、职工的

36、安家费、退职费、退休工资、离休工资、离职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费；休生活补助费； （3 3）手续费。个人办理代扣代缴税款手续费，）手续费。个人办理代扣代缴税款手续费，按规定取得的扣缴手续费；按规定取得的扣缴手续费；35 （5 5） 下列不属于工薪性质的补贴、津贴或下列不属于工薪性质的补贴、津贴或不属于本人工薪项目的收入，不征收个人所得不属于本人工薪项目的收入，不征收个人所得税：税： 独生子女补贴；独生子女补贴； 托儿补助费；托儿补助费； 差旅费津贴、误餐补助；差旅费津贴、误餐补助； （6 6）企业和个人按规定比例提取并缴付的）企业和个人按规定比例提取并缴付的住房公

37、积金、基本医疗保险金、基本养老保险住房公积金、基本医疗保险金、基本养老保险金、失业保险金、工伤保险和生育保险，免征金、失业保险金、工伤保险和生育保险，免征个人所得税。个人所得税。36 （7 7）职工与企业解除劳动合同，取得的）职工与企业解除劳动合同，取得的一次性补偿收入，在当地上年企业职工年平一次性补偿收入，在当地上年企业职工年平均工资均工资3 3倍数额内的，免征个人所得税。倍数额内的，免征个人所得税。 （8 8）具备）具备失业保险条例失业保险条例规定条件的失规定条件的失业人员，领取的失业保险金，免征个人所得业人员，领取的失业保险金，免征个人所得税。税。（9 9）捐赠额未超过应纳税所得额）捐赠

38、额未超过应纳税所得额30%30%的的部分，可以从应纳税所得额中扣除。部分，可以从应纳税所得额中扣除。37 （1010）财税）财税 2007 l32007 l3号号 单位按单位按低于购置或建造成本价格低于购置或建造成本价格出售住出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照属于个人所得税应税所得，应按照“工资、工资、薪金所得薪金所得”项目缴纳个人所得税。项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价低于该房屋的购置或建造成本价格的差额格的差额

39、。38 应付职工薪酬应付职工薪酬 本科目按照工资、职工福利、社会保险费、本科目按照工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、解除住房公积金、工会经费、职工教育经费、解除职工劳动关系一次性补偿等应付职工薪酬项目职工劳动关系一次性补偿等应付职工薪酬项目进行明细核算。进行明细核算。 涉及企业所得税税前扣除和个人所得税扣涉及企业所得税税前扣除和个人所得税扣缴问题。结余部分也涉及企业所得税。缴问题。结余部分也涉及企业所得税。 39 4 4、偿还债务、偿还债务 一般对纳税无影响。但债务重组时，一般对纳税无影响。但债务重组时，债务人以现金清偿债务如有少清偿部分属债务人以现金清偿债务如有

40、少清偿部分属重组收入，则在计算所得税时，需将重组重组收入，则在计算所得税时，需将重组收入计入当期应纳税所得额。收入计入当期应纳税所得额。 债务重组又称债务重整，是指债权人债务重组又称债务重整，是指债权人在债务人发生财务困难情况下，债权人按在债务人发生财务困难情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。作出让步的事项。40 以现金清偿债务以现金清偿债务 以现金清偿债务的，债务人应当在满以现金清偿债务的，债务人应当在满足负债终止确认条件时，终止确认重组债足负债终止确认条件时，终止确认重组债务，并将重组债务的账面价值上与实际支务，并将重组债

41、务的账面价值上与实际支付现金之间的差额，计入当期损益。付现金之间的差额，计入当期损益。 以现金清偿债务的，债权人应当将重以现金清偿债务的，债权人应当将重组债权的账面余额与收到的现金之间的差组债权的账面余额与收到的现金之间的差额，计入当期损益额，计入当期损益 （营业外支出）。（营业外支出）。 41 5 5、对外捐赠及支付返利、对外捐赠及支付返利 对外直接捐赠不得扣除；通过有关部对外直接捐赠不得扣除；通过有关部门捐赠需按限额税前扣除；直接支付的返门捐赠需按限额税前扣除；直接支付的返利不得扣除。利不得扣除。 思考：捐赠需要注意事项？思考：捐赠需要注意事项？ 6 6、利润分配。、利润分配。主要涉及扣缴

42、企业所得主要涉及扣缴企业所得税和个人税款。在作出分配决定并账务处税和个人税款。在作出分配决定并账务处理或支付时扣缴。理或支付时扣缴。42企业股息征免税情况表企业股息征免税情况表 个个 人人 企企 业业 居居 民民 非居民非居民 居居 民民 非居民非居民 非上市非上市 公司公司 20% 20% 外企外企 免税免税 免税免税 10% 10%（协定除外（协定除外) ) 上市上市 公司公司 10% 10% 免税免税 12 12月之月之 内征税内征税 10% 10% （协定除外（协定除外) )43 国税发国税发200920093131号号 第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企企业以本企业为

43、主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；与其投资额之间的差额计入当期应纳税所

44、得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。售收入进行相关的税务处理。44 （二）凡开发合同或协议中约定分配（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：项目利润的，应按以下规定进行处理：1. 1. 企业应将该项目形成的营业利润额企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

45、摊销或在税前扣除相关的利息支出。2. 2. 投资方取得该项目的营业利润应视投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。同股息、红利进行相关的税务处理。45二、应收应付款项核算的控制二、应收应付款项核算的控制 （一）应收款项核算的控制（一）应收款项核算的控制 1 1、实现收入、实现收入 实现收入涉及大部分税收，除流转税、所实现收入涉及大部分税收，除流转税、所得税外，还涉及土地增值税、印花税等。得税外，还涉及土地增值税、印花税等。 税收上重点关注的是对应科目是否属于收税收上重点关注的是对应科目是否属于收入类。如对应开发产品、资产类科目，则一般入类。如对应开发产品、资产类科目，则一

46、般判断未及时确认收入，应根据纳税义务发生时判断未及时确认收入，应根据纳税义务发生时间确定各项税收是否缴纳。间确定各项税收是否缴纳。46 2 2、借款给他人、借款给他人 企业将自己款项借与他人，特别是金额较大企业将自己款项借与他人，特别是金额较大的，主要涉及股东个人所得税、应计算利息收入的，主要涉及股东个人所得税、应计算利息收入营业税、企业所得税。营业税、企业所得税。 关联方借款的，涉及营业税和企业所得税关联方借款的，涉及营业税和企业所得税纳税调整。纳税调整。 投资者个人借款，纳税年度终了不归还的，投资者个人借款，纳税年度终了不归还的，涉及个人所得税。涉及个人所得税。 借款转贷的，涉及利息费用税

47、前列支相关借款转贷的，涉及利息费用税前列支相关性合理性问题。性合理性问题。47 国税函发国税函发19951995156156号号 十、问：非金融机构将资金提供给对方，并十、问：非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，行政机关或企业主管部门将而收取资金占用费，行政机关或企业主管部门将资金提供给所属单位或企业而收取资金占用费等，资金提供给所属单位或企业而收取资金占用费等，应如何征收营业税？应如何征收营业税？ 答：答： 贷款属于贷款属于“金融保险业金融保险业”税目的征收范税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他

48、人使用的行为。根围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按生贷款行为，按“金融保险业金融保险业”税目征收营业税。税目征收营业税。48 企业所得税法企业所得税法第四十一条第四十一条 企业与其企业与其关联方关联方之间之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。有权按照合理

49、方法调整。 特别纳税调整实施办法特别纳税调整实施办法（国税发（国税发2009220092号）号） 第三十条第三十条 实际税负相同的境内关联方之间的实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。 49 税收征收管理法税收征收管理法 第三十六条第三十六条 企业与其关联企业之间企业与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立

50、企业之间的业务往来收取或者支付价独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。得额的，税务机关有权进行合理调整。50 营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则第三条第三条 条条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，资产或者销售不动产，是指有偿提供是指有偿提供条例规定条例规定的劳务、的劳务、有偿转让有偿转让无形资产或者无形资产或者有偿转让有偿转让不动不动产所有权的行为（以下称应税行为）。产所有权的行为（以下称应税行为）。 前款所称有偿，

51、是指取得货币、货物或者前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益其他经济利益。 51 3 3、预付款项、预付款项 一般不涉及税收问题。但预付时间较一般不涉及税收问题。但预付时间较长、预付关联方款项，会关注其真实性和长、预付关联方款项，会关注其真实性和资金占用的纳税调整问题。资金占用的纳税调整问题。 4 4、应收股利、应收股利 企业从被投资单位分配的股息、红利企业从被投资单位分配的股息、红利所得只涉及企业所得税。所得只涉及企业所得税。 5 5、其他应收款项、其他应收款项 保险公司赔款、收取价外费用、职工保险公司赔款、收取价外费用、职工赔偿款、押金等涉及税收问题。赔偿款、押金等涉及税收问题。

52、52 6 6、应收款项的减少、应收款项的减少 一般不涉及税收问题。但：一般不涉及税收问题。但： 收回时间较长、金额较大的，存在收回时间较长、金额较大的，存在资金占用利息费用调整的风险。资金占用利息费用调整的风险。 冲销坏账、债务重组减少应收账款，冲销坏账、债务重组减少应收账款，涉及企业所得税坏账损失报批问题。涉及企业所得税坏账损失报批问题。 企业资产损失税前扣除管理办企业资产损失税前扣除管理办法法.doc.doc53 （二）应付款项核算的风险控制（二）应付款项核算的风险控制 1 1、购进物资与接受劳务、购进物资与接受劳务 应付账款、应付票据科目，其对应业应付账款、应付票据科目，其对应业务主要是

53、购进的物资商品或接受的劳务，务主要是购进的物资商品或接受的劳务，主要审核凭证的真实性、合法性。主要审核凭证的真实性、合法性。虚假的虚假的购进，开具发票后不需要全额付款，影响购进，开具发票后不需要全额付款，影响企业所得税成本费用的税前扣除。企业所得税成本费用的税前扣除。54 2 2、借款、借款 除金融企业的借款涉及印花税外，一般不除金融企业的借款涉及印花税外，一般不涉及税收问题。但非金融企业借款涉及支付利涉及税收问题。但非金融企业借款涉及支付利息费用，则考虑是否关联企业，以及利息费用息费用，则考虑是否关联企业，以及利息费用是否按税法的规定进行了纳税调整。是否按税法的规定进行了纳税调整。 3 3、

54、预收账款、预收账款 涉及收入问题。税务机关重点关注是否签涉及收入问题。税务机关重点关注是否签订合同，结算方式，是否长期挂账调节收入。订合同，结算方式，是否长期挂账调节收入。 55 营业税纳税义务发生时间营业税纳税义务发生时间 第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收收讫营业收入讫营业收入款项或者款项或者取得索取营业收入款项凭据取得索取营业收入款项凭据的的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。其规定。 收讫营业收入款项

55、，是指纳税人应税行为收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生发生过程中或者完成后过程中或者完成后收取的款项。收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合书面合同确定的付款日期的当天同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天应税行为完成的当天56 特殊规定特殊规定 第二十五条第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。间为收到预收款的

56、当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。款的当天。 纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。动产所有权、土地使用权转移的当天。57 国税函发国税函发19951995156156号号 十八、问：对于转让土地使用权或销售不动十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？产的预收定金，

57、应如何确定其纳税义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。间为收到预收定金的当天。58 6403 6403 营业税金及附加营业税金及附加 一、本科目核算一、本科目核算企业经营活动发生的营业税企业

58、经营活动发生的营业税、消费税、土地增值税、城市维护建设税、资源税消费税、土地增值税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在土地使用税、印花税在“管理费用管理费用”科目核算，科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。本科目核算。 二、企业二、企业按规定计算确定的与经营活动相关按规定计算确定的与经营活动相关的税费，的税费，借记本科目，贷记借记本科目，贷记“应交税费应交税费”科目。科目。 三、期末，应将本科目余额转入三、期末，应将本科目余额转入“

59、本年利润本年利润”科目，结转后本科目无余额。科目，结转后本科目无余额。59 会计准则会计准则基本准则基本准则 第九条第九条 企业应当以企业应当以权责发生制权责发生制为基础进行会为基础进行会计确认、计量和报告。计确认、计量和报告。 第三十三条第三十三条 费用是指企业在日常活动中发生费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。利润无关的经济利益的总流出。 第三十四条第三十四条 费用只有在经济利益很可能流出费用只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加、且从而导致企业资产减少或者负债增加、且

60、经济利经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认益的流出额能够可靠计量时才能予以确认。60 4 4、其他应付款项、其他应付款项 其他应付款主要核算企业应付、暂收其他单其他应付款主要核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产的租金，位或个人的款项，如应付租入固定资产的租金，存入保证金、职工未按期领取的工资，应付、暂存入保证金、职工未按期领取的工资，应付、暂收所属单位、个人的款项等。收所属单位、个人的款项等。 如该类款项涉及金额较多且频繁，如果对应如该类款项涉及金额较多且频繁，如果对应借方科目为现金、银行存款等科目，税务机关会借方科目为现金、银行存款等科目，税务机关会重点关注其真实