物业公司项目退出流程与节点管控

1、项目退出节点管控（2016.4.9品质管理系统会议课件，仅供参考）K含附件：项目退出分析报告（参考文本）3一、项目退出概念二、项目退出政策依据三、集团项目退出政策详解四、项目退出存在的问题五、项目退出的节点管控与重点六、项目退出情形分析与把控七、项目退出流程批准后的退出程序一、项目退出概念项目退出行为：因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，属于退出行为。项目退出管控目的：1 .规范物业服务企业退出行为。2 .维护当事人的合法权益。3 .保持物业管理活动的正常秩序。4 .引导物业服务行业健康有序发展。项目退出原则:物业项目服

2、务管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。政府职责：县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业项目服务退出的指导、监督和管理。业主职责：业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业，要保证业主的正常生活秩序。物业企业职责：物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。开发企业职责：开发建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目管理的顺利开展提

3、供保障。二、项目退出政策依据1 .政府制定的项目退出办法县级以上人民政府房产行政主管部门制定的物业项目退出管理办法，如浙江省物业项目退出管理办法、杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法等。（各一级单位必须参照项目所在地县级以上人民政府房产行政主管部门制定的物业项目退出管理办法。）2 .政府或人大制定的物业管理法规县级以上人民政府房产行政主管部门制定的物业管理条例或办法，如浙江省物业管理条例、杭州市物业管理条例等。（各一级单位必须参照项目所在地县级以上人民政府房产行政主管部门制定的物业管理条例或办法。）3 .企业自律办法集团项目退项目管理办法、集团2015年4月30日关于项目退出专题会议纪要、集

4、团2016年1月18日权责手册（集团）、权责手册（分子公司）关于退出权责的规定。三、集团项目退出政策详解2015年4月28日集团召开退出项目专题讨论会，本次会议总结和分析了公司近年来项目退出的现状，提出了今后项目退出的管控目标，这次会议确定的退出政策目前仍然有效。1 .严控退出，确定条件虽然项目退出是降低集团管理风险、经营风险，优化项目结构的一种有效方式。但是，一方面，随着集团业务拓展思路和战略的调整，集团将逐步形成分品牌运营的业务格局，将在进一步巩固高端物业市场地位的同时，大力发展绿开、鼎益等品牌，占据中低端市场。另一方面，项目的退出也将对集团服务规模、公司品牌和社会效益等造成不良影响，集团

5、决定在2015年5月份起提高了项目退出的条件，只有满足条件的项目方能申报集团项目退出流程，不满足退出条件的项目将提交集团董事长特批。符合以下条件（必须全部吻合）的项目可以报正常退出审批流程：一是符合合法退出条件（合同到期或合同未到期但通过业主意见征询，具体以项目所在地退出管理办法约定和行政管理中心法务出具的法律意见为准）；二是服务让业主满意，即上一年度第三方业主满意度达到88分及以上；三是物业费收缴率达到93%t以上；四是项目首期交付起年限达到4年及以上；五是物业费标准较低，确实影响项目正常运营的项目；六是非公司开发住宅项目物业服务费标准为一线城市W1.5元/M,月、二线城市W1.35元/it

6、f,月、三线城市w1.20元/itf月、其他城市w1.00元/itf月（以上标准均不含能耗）。满足上述退出条件的项目，一级单位应严格按照集团退出管理制度实施退出。再次强调必须在项目计划退出至少六个月前向集团发起项目退出审批流程，经审批同意后方可实施退出。若不足六个月申报退出的，原则上一律不予受理流程。各一级单位在实施过程中，应严格对照项目（前期）物业服务合同、前期物业服务协议和项目所在地退出管理办法，确保退出过程合法合理。前期物业服务合同约定有固定期限，且属于合同期满自然退出的，应提前三个月向全体业主告知、至政府相关部门备案。同时，必须确保前期物业服务合同、前期物业服务协议和开发商前期向业主销

7、售宣传的前期物业服务期限一致；前期物业服务合同约定有固定期限，属于合同未到期提前退出的，必须提前三个月事先征询业主意见，实施合法退出；前期物业服务合同未约定合同期限或约定不明的（即无固定期限），若退出，则属于提前退出情形，也必须提前三个月事先征询业主意见，确保合法退出。2 .强化审批，确保可控一是强化项目退出的计划管理。今后每年年初将召集企业发展中心、本体建设中心、财务管理中心、品质管理中心等相关职能部门，对各一级单位申报的当年度计划退出项目进行评审，每季度召开项目退出专题会议，就计划外退出项目进行评审、对项目退出的实施过程进行跟踪。二是强化项目退出的审批管理。集团各职能部门严格对项目退出情况

8、进行审核，其中本体建设中心重点审核人力资源的配置及人员成本的合理性（人员配置是否存在进一步合理化精简可能性，强化人力资源配备标准和人力资源成本与同类项目的比较）和项目退出后人员的合理安置问题；财务管理中心重点审核项目收支状况，包括但不限于项目以往及当年度的收支状况分析、项目收支与其他类似项目相比的合理性、项目收入与支出的提升或缩减空间；企业发展中心重点审核项目退出对公司品牌、对一级单位规模及业务拓展工作的影响；品质管理中心重点审核项目现场服务状况、退出条件的合法性、项目客户满意及投诉情况；总师办重点审核项目现场工程设施设备情况和相关整改费用的预算审核。三是强化项目退出的跟踪管理。本体建设中心重

9、点跟踪项目退出后的员工安置和劳动纠纷；财务管理中心重点跟踪项目退出后的应收费用收取；企业发展中心重点跟踪项目退出后的相关协议签订；品质管理中心重点跟踪项目退出后的客户回访、重点跟踪项目退出后的物业交接情况、项目现场公司服务logo撤离以及退出理由的核实；总师办重点跟踪设施设备交接情况。3 .加大考核，规范行为集团将进一步通过加强退出项目的考核，规范项目退出的流程与标准。一是满意度、收缴率等未达标退出的项目、退出后核实退出理由与审批不相符的项目、委托方提出解除合同而被动退出的项目，均认定为被退出（被退出项目原则上以退出审批流程认定为准），每出现1个被退出项目在年终KPI考核中扣减2分。二是未经审

10、批擅自退出的项目，每发现1个擅自退出项目在年终KPI考核中扣减3分（按2016年度绩效考核指标）。三是由财务管理中心根据应收未收款项，对经审批同意退出的项目设定一个应收回费用的目标值，项目退出一年内，实际收回费用未达目标值的，则差额部分双倍从该单位年度总收入中扣除。四是项目退出后，在一级单位的年度业务拓展指标中增加相应面积。4 .谨慎退出，认真梳理各一级单位应严格对照项目退出条件，仔细核对项目是否已经达到退出标准。对于在项目退出过程中把控不准的，应提前与集团相关职能部门沟通解决。要深层次分析项目退出背后存在的问题，各一级单位负责人要了解并反思是否已采取了积极的措施来应对并解决这些问题，要做好解

11、决问题而做的工作要做好记录、形成专项报告，并以此作为退出审批的补充材料。四、项目退出存在的问题1 .对退出时间节点的把控不足发起退出审批流程滞后，存在事实已在园区内公示项目退出，但尚未得到集团审批同意退出（若集团审批未能通过，则分子公司难以操作）。或一级单位上报退出审批滞后，无法按退出管理办法要求提前向对方提出不再续约的意见，导致退出手续不够规范，预留的时间不足。2 .项目退出分析报告的财务收支情况欠妥对于欠费梳理及收费措施不够明确；费用测算的支出未结合实际情况，测算的准确性不足，致使审核领导无法准确判断项目真实的经营情况。特此提醒，应事先与集团财务管理中心（或一级单位财务部）核实财务收支情况

12、，避免数据不一致。切勿用向开发商提交的预算作为退出项目财务依据（要以事实发生费用为依据）。3 .项目退出的跟进力度不足个别项目报集团完成退出审批之后，未有效跟进落实项目退出的各项工作，致使退出工作未得到有效闭环。尤其是退出项目应收款的回收情况极不理想。4 .相关数据的精准性不足财务收支费用、收缴率、业主满意度涉及到的相关数据，与集团相关职能部门提供的数据不一致，影响参与评审的领导出具审核意见。五、项目退出的节点管控与重点各一级单位项目退出管理，主要是由物业管理部（或企业发展部）负责。作为物业管理部（或企业发展部）负责人，对于项目退出的节点管控应注意以下环节：（一）初步评估项目退出条件1 .分析

13、合同执行情况，了解合同期限，分析若退出是否存在法律风险。如合同签定固定期限的，且合同到期后业主委员会未成立，如考虑不再续约的项目，应提前与开发商作好沟通，协助选聘下一家物业服务企业；如合同签到第一届业主委员会成立并与选聘物业服务企业签订合同生效之日止的项目，应协助项目服务中心推进业主委员会的快速成立，促使项目合同到期方能合法退出。同时应与开发商、业主委员会、当地物业管理主管部门等作好充分的沟通，表达退出意愿,收集了解当地项目退出的相关规定与流程。2 .因委托方违约（包括但不限于因开发商销售形势不好导致项目停工的），导致项目无法按合同约定履行的，一级单位应与集团法务及时沟通，讨论如何顺利解约，并

14、给领导提供参考意见。3 .核实费用各项收支情况，包括但不限于历年欠费、与各关联单位费用（电梯维保、保洁外包商）等。4 .核实计划退出项目的相关数据：（1）在管项目的业主满意度达到90%t以上；（2）在管项目的物业服务费收缴率达到93汲以上；（3）主要设施设备完好，并能正常运行（除接管当时存在问题之外）。（二）流程审批凡属一级单位提出不再续约或提前解除合同的项目，由拟退出项目服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核后，一级单位必须提前至少6个月启动项目退出审批流程，报集团审批。经集团批准后方可按规定办理退出手续。建设单位或业主委员会提出不再续约或提前解除合同的项目，在建设单位或业主委员会将不

15、再续约或提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式告知一级单位之日起五个工作日内，由服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核后，一级单位启动项目退出审批流程，报集团审批。经集团批准后方可按规定办理退出手续。凡因服务品质原因导致建设单位或业主委员会提出不再续约或提前解除合同的项目，一般由品质管理中心组织项目退出指导小组，对退出项目进行现场检查及评估，对业主满意率调查达不到90%（含90%的，建设单位或业委会主动要求一级单位退出该项目的，暂不考虑退出，待整改完毕且业主满意率调查达90%Z上的，方可考虑退编制项目退出分析报告的注意事项（项目退出分析报告参考文本详见附件）：1 .清晰表达项目退出的主

16、要原因与分析；2 .分析退出项目存在的法律风险（包括但不限于当地的退出管理办法、合同的执行情况）；3 .分析财务收支情况（包括历年的收支变化及原因分析，未来一年的收支预算），重点梳理欠费及相关催收措施（注：收支预算应结合项目的实际产生费用，切勿盲目套用）；4 .项目退出管理的利弊分析；5 .拟定项目退出倒排工作计划。（三）充分的准备及实施1 .项目退出流程批准后，一级单位应组织成立该项目退出工作小组，指导服务中心制定退出工作计划，退出工作小组由一级单位负责人任组长。2 .确保合理、合法退出，涉及到法律关系较为复杂的项目，可商请集团行政管理中心法务协助把关，也可事先向品质管理中心征询相关流程。3

17、 .结合项目的实际情况及合同履行情况，按照当地物业管理项目退出管理办法或相关文件要求在园区内公示项目退出事宜。4 .服务中心自查园区内各类设施设备，保持正常运行，同时对退出需移交资料、公用设施设备等进行梳理，做好退出的准备工作。5 .与当地物业主管部门、街道办事处（或社区）、合同委托方、物业接收方保持良好的沟通机制，必要时达成会议纪要，确保项目合法有序的退出。6 .起草退出协议并签订（退出协议需提前报集团审批），办理移交手续并做好各项记录。项目退出是降低公司管理风险、经营风险，优化公司在管项目结构的一种有效方式。合法退出是前提，顺利过渡是要求，否则，退出工作将严重影响公司的声誉和品牌。六、退出

18、情形分析与把控下列8种退出情形，报批、退出程序及要求的差异性：1 .前期物业服务合同期满终止、且业主大会和业主委员会尚未成立，建设单位不再续约，要求分子公司退出项目的：一级单位应在接到建设单位不再续约的意见之日起五日内，由服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核，一级单位启动项目退出审批流程，报集团审批。在报集团退出审批流程批准后，一级单位应及时向建设单位提出同意不再续约的意见。一级单位应将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）备案，并填写物业服务企业退出项目服务管理情况登记表。如建设单位未及时履行选聘物业服务企业的，一级单位应及时向所在地物业

19、主管部门和街道办事处（乡镇政府）书面报告。2 .前期物业服务合同期满终止、且业主大会和业主委员会尚未成立，一级单位不再续约，准备项目退出的：由服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核，一级单位必须提前至少6个月启动项目退出审批流程，报集团审批。在报集团退出审批流程批准后，一级单位应在前期物业服务合同届满60日前，向建设单位提出不再续约的意见。一级单位应将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）备案，并填写物业服务企业退出项目服务管理情况登记表。如建设单位未及时履行选聘物业服务企业的，一级单位应及时向所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）书面报

20、告。3 .前期物业服务合同期满终止、且业主大会和业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，业主大会不再续约，要求分子公司退出项目的：一级单位应在接到业主委员会不再续约的意见之日起五日内，由服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核，一级单位启动项目退出审批流程，报集团审批。在报集团退出审批流程批准后，一级单位应及时向业主委员会提出同意不再续约的意见。一级单位应将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）备案，并填写物业服务企业退出项目服务管理情况登记表如业主大会未及时履行选聘物业服务企业，也未决定实施自治管理的，一级单位应及时向所在地物业主管部门和街

21、道办事处（乡镇政府）书面报告。4 .前期物业服务合同期满终止、且业主大会和业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，一级单位不再续约，准备项目退出的：由服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核，一级单位必须提前至少6个月启动项目退出审批流程，报集团审批。在报集团退出审批流程批准后，一级单位应在前期物业服务合同届满60日前，向业主委员会提出不再续约的意见。一级单位应将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）备案，并填写物业服务企业退出项目服务管理情况登记表。如业主大会未及时履行选聘物业服务企业，也未决定实施自治管理的，一级单位应及时向所在地物业主管

22、部门和街道办事处（乡镇政府）书面报告。5 .前期物业服务期间，建设单位要求提前解除前期物业服务合同，要求一级单位退出项目的：在建设单位将要求提前解除前期物业服务合同以书面形式告知一级单位之日起五日内，由服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核，一级单位启动项目退出审批流程，报集团审批。在报集团退出审批流程批准后，一级单位应及时将同意解除合同的意见书面告知建设单位，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一级单位应将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）备案，并填写物业服务企业退出项目服务管理情况登记表。如建设单位未及

23、时履行选聘物业企业的，一级单位应及时向所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）书面报告。6 .前期物业服务期间，一级单位要求提前解除前期物业服务合同，准备项目退出的：由服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核，一级单位必须提前至少6个月启动项目退出审批流程，报集团审批。在报集团退出审批流程批准后，一级单位应在前期物业服务合同届满90日前，向建设单位书面告知提前解除前期物业服务合同的意见，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一级单位应将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）备案，并填写物业服务企业退出项目服务管理

24、情况登记表。如建设单位未及时履行选聘物业服务企业的，一级单位应及时向所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）书面报告。7 .物业服务期间，业主大会决定提出提前解除物业服务合同的：在业主委员会将业主大会做出解聘物业服务企业决定书面通知一级单位之日起五日内，由服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核，一级单位启动项目退出审批流程，报集团审批。在报集团退出审批流程批准后，一级单位应及时将退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。一级单位应当将提前解除合同的原因、退出时间以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）备案，并填写

25、物业服务企业退出项目服务管理情况登记表。如业主委员会未及时履行选聘物业服务企业的，一级单位应及时向所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）书面报告。8 .物业服务期间，一级单位要求提前解除物业服务合同，项目准备退出的：由服务中心编制项目退出分析报告并报一级单位审核，一级单位必须提前至少6个月启动项目退出审批流程，报集团审批。在报集团退出审批流程批准后，一级单位应在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。一级单位应将解约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）备案

26、，并填写物业服务企业退出项目服务管理情况登记表，书面告知社区居民委员会。如业主委员会未及时履行选聘物业服务企业的，一级单位应及时向所在地物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）书面报告。七、退出流程批准后的退出程序1 .退出准备经集团审批同意退出的项目，服务中心应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。退出前4个月，拟退出项目服务中心应做好资料移交的准备（包括技术资料整理和移交准备、账务整理和移交准备、设施设备及公共场地资料整理和移交准备等），将委托方在交接时交给物业公司的资料，对照交接时的资料清单进

27、行核对，并按清单目录顺序归类整理。资料如有失少或破损的，应有充分的理由说明或有委托方的认可；如有外借的，应及时追还，以准备移交。开发商重大遗留问题、对日常管理影响重大的其他问题，应整理相关材料以便在移交时一并说明。已过期的资料，应进行销毁工作并作好记录。物业服务合同中明确约定的受托方义务，需提供书面资料的，应预先准备。资料移交的准备应在计划移交日前三天完成。查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。由于自然损坏或其他不可抗因素造成的设施设备损坏或报

28、废以及目前未能正常投入使用的设施设备情况应在移交清单上作充分说明，取得委托方的认可。经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，一级单位与物业服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订物业服务管理交接验收协议。2 .法律风险分析根据资料归整情况、财务账目分析以及设施设备及公共场地移交前的检查情况，对其中存在的一些问题，一级单位退出工作小组认为有必要进行法律咨询的，统一整理后报集团品质管理中心，由集团品质管理中心咨询法务后出具书面意见。委托方或下一任来接管的物业企业在办理交接手续前提出的意见，一级单位退出工作小组应进行核对，对其中的分歧之处，应及时与对方协调，达成一致。3 .移交仪式准备根据移交

29、工作计划，一级单位退出工作小组应在计划移交日前一周发函至委托方，确定移交时间及移交流程，必要时可邀请当地房地产主管部门、街道和社区领导参加。一级单位退出工作小组应组织移交工作现场，包括必要的环境布置、记录表式准备等，本公司相关移交人员应随带移交资料按约定移交时间提前半小时到达移交现场，迎候委托方和相关领导。4 .退出实施(1)项目退出移交仪式项目退出在当地房地产主管部门、街道和社区领导的监督指导下进行，以保证移交工作的规范性和公正性。退出移交由一级单位退出工作小组组长负责进行，必要时请集团领导出席移交仪式。(2)项目退出资料移交一级单位退出工作小组在退出过程中资料移交，按集团项目退出管理办法4

30、.6.3规定实施。未能全部移交所列资料的，应当移交物业承接查验时建设单位未移交资料的详细清单复印件。(3)项目退出交接验收手续在物业项目管理移交前30日，服务中心与委托方、新受托物业企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，一级单位退出工作小组设施设备相关人员在退出工作组组长领导下具体负责设施设备及公共场地的现场移交，并就相关问题作解释和回答，双方(一级单位与委托方)或三方(一级单位、委托方和下一个接管的物业企业)在移交清单上签字确认，完成设施设备及公共场地的移交。(4)公共能耗的结算可由委托方和一级单位双方(或有下一任接管的物业企业参加的三方)

31、，在退出最后一日，共同记录公共电表、水表在移交日的读数。(5)经营性收入及物业维修基金等账务移交一级单位退出工作小组应向委托方或在委托方要求的下一任接管的物业企业移交本物业区域的物业维修基金和经营性收支的账目，具体可由一级单位二级财务人员实施移交，并就有关账目问题作必要的回答或解释。如事先有财务审计的，也可出具财务审计报告供委托方查阅、核实。移交完成后，双方或有下一任接管的物业企业在内的三方应签字确认。(6)欠交物业服务费的处理对于少数住户欠交的物业服务费，一级单位保留取还的权利，可委托下一任接管的物业企业代为收取或在该户产权变更、抵押时依法处理；也可采取其他方法进行索取。一级单位可争取委托方

32、和下一任接管的物业企业的支持，在相关的移交资料上对此作明确的说明。(7)退出后服务中心人员的安排退出项目的物业管理人员，由一级单位综合管理部统一调配，并在换岗前进行必要的培训。(8)公司物资的回收由一级单位出资购买的物资，在该小区退出时由服务中心造册交回一级单位综合管理部，根据物资情况由一级单位领导决定物资去向。(9)退出项目财务账目的审核一级单位财务部对退出的项目财务状况进行再一次审核，并作出财务报告，作为该项目财务的总结一并存档。(10)退出资料的整理存档退出结束后该项目的一切资料由一级单位综合管理部归档。财务账目由一级单位财务部存档。所有退出的资料及账册都应长期保存。5.经验总结一级单位

33、退出工作小组应总结已退出项目的退出经验，及时形成退出项目总结报告报集团品质管理中心备案。附件：项目退出分析报告（参考文本）项目退由分析报告、项目基本概况注：简述项目的接管时间、建筑面积、物业服务合同履行情况、物业服务收支情况，物业服务中心的人员编制等情况。相关物业情况坐落位置占地面积绿化率建筑密度总建筑面积物业服务合同期限各物业类型住宅非住宅多层小高层高层P排屋别墅商铺写字楼商业其他面积（m2)幢娄X户娄1单元数物业服务费标准人力资源情况经理：人副经理：人经理助理：人管理员：人秩序维护员：人保洁员：人工程人员：人其他人员：人合计：人注：1.上述表格内容可根据实际情况调整；2.分期交付情况请详细

34、表述；3.物业服务费标准需注明是否能耗；4.在“物业服务合同期限”栏中另需注明实际交付日期二、法律风险分析（一）当地行业政策、法规对项目服务退出的规定（二）合同执行情况（如：服务内容履约情况、服务期限等约定情况，合同扫描件作为附件）三、项目历年收支情况分析附件1四、退出原因及已采取措施详细说明引起项目退出的主要原因，针对该原因已经采取的措施和结果（为此而做的工作需详细描述），并进行分析。五、费用测算附件2:当年度测算附件3:欠费梳理及采取措施（包括但不限于业主、委托方）六、开办物品移交主要写明是否移交给下家物业公司等情况七、退出该项目的利弊分析（一）社会效益方面（二）经济效益方面（三）其他方面

35、八、退出该项目的初步计划详细编制退出该项目的时间节点、主要工作、人员安置（项目经理及主管级人员安排、其他人员安排）需要集团帮助解决事项等。九、项目退出费用预算附件4-5单位：落款并盖章日期：附件1:历年收支分析表费用单位：元年份物业费收缴率总收入其中物业费其中补贴费其中园区经营收入总支出其中人员费用人员以外其他费用利润备注注：若不同年份费用差异较大的应简要说明注：人员费用包含人员工资、年终奖金、社保、公积金、各项福利费（含餐费、通讯费、交通费、过节费、高温费）附件2:年度收支费用测算表1 .年度总收入物业类型面积个数户数收费标准月份收缴率金额（元）多层小高层等地卜车位其他合计注：根据当地的物业

36、管理政策执行，如业主未入住打折，则与业主入住率相关联2 .年度总支出序号项目年支出占比1人员费用（见附表一）2服务中心行政客服服务费用（见附表二）3公共秩序维护服务费用（见附表三）4公共环境维护费用（见附表四）5共用设施设备年检、维护费用（见附表五）6共用设施设备运行能耗费用（见附表六）7不可预计费用（总费用之和的1%8管理费（收入的5%）9税费（收入的5.7%）总支出合计附表一：人员成本部门项目人数标准/月月数金额综合1、人员工资管理部经理副经理经理助理文员财务人员园区服务专员人员工资小计2、法定节假日加班工资人数标准/天加班天数经理助理文员、财务人员、园区服务专员加班工资小计3、高温费人数

37、标准/月月份4、社会统筹保险基数系数5、工会教育经费6、公积金7、残疾人保障金人数系数基数8、工作餐费人数标准/月月份9、交通补贴人数标准/月月份经理其他管理人员10、过节费人数标准/年11、通信费补贴人数标准/月月份经理手机副经理手机经理助理手机其他管理员手机12、工装费用人数标准/年合计部门项目人数标准/月月数金额客户服务部1、人员工资客服主管客服人员人员工资小计2、法定节假日加班工资人数标准/天天数客服主管客服人员加班工资小计3、高温费人数标准/月月份4、社会统筹保险基数系数5、工会教育经费6、公积金7、残疾人保障金人数系数基数8、工作餐费人数标准/月月份9、交通补贴10、过节费人数标准

38、/月11、通信费补贴人数标准/月月份客服主管手机客服人员12、工装费用人数标准/年合计部门项目人数标准/月月数金额工程部1、人员工资工程主管工程领班工程人员局配，人员工资小计2、加班工资人数标准/天天数(1)双休日加班工资局配，(2)法定节假日加班工资人数标准/天天数工程主管其他人员加班工资小计3、高温费人数标准/月月份4、社会统筹保险基数系数5、工会教育经费6、公积金7、残疾人保障金人数系数基数8、工作餐费人数标准/月月份9、交通补贴人数标准/月月份10、过节费人数标准/年11、通信费人数标准/月月份主管手机其他人员手机12、工装费用人数标准/年主管其他人员合计部门项目人数标准/月月数金额秩

39、序维护部1、人员工资秩序维护队长秩序维护副队长秩序维护班长秩序维护队员报警员小计2、加班工资人数标准/天天数(1)双休日加班工资班长、队员、报警员(2)法定节假日加班工资队长、副队长班长、队员、报警员3、高温费人数标准/月月份4、社会统筹保险基数系数5、工会教育经费6、公积金7、残疾人保障金人数系数基数8、工作餐费人数标准/月月份9、交通补贴人数标准/月月份队长、副队长10、过节费人数标准/年队长、副队长班长、队员、报警员11、通信费人数标准/月月份队长手机副队长手机12、工装费用人数标准/年合计部门项目人数标准/月月数金额环境维护部1、人员工资环境维护主管保洁班长保洁技工保洁员绿化主管绿化班长绿化工小计2、加班工资人数标准/天天数(1)双休日加班工资除主管以外其他人员(2)法定节假日加班工资主管除主管以外其他人员3、高温费人数标准/月月份4、社会统筹保险基数系数5、工会教育经费6、公积金7、残疾人保障金人数系数基数8、工作餐费人数标准/月月份主管9、交通补贴人数标准/月月份主管10、过节费人数标准/年主管除主管以外其他人员11、通信费人数标准/年月份主管12、工装费用