第06讲 土地使用权出让.

1、第六讲 土地使用权出让 掌握：土地使用权出让的各种形式熟悉：土地市场制度建立和完善的过程问题：土地使用权招标、拍卖、挂牌的含义和程序？ v案例：案例：v 1987年9月，深圳特区公开将一块面积为5321. 8平方米平方米职工宿舍用地的国有土地使用权有偿出让给一家公司(中航工贸中心), 使用年期50年，协议地价106万元（），正式拉开了我国国有土地使用制度从“无偿、无期限、无流动”变为“有偿、有限期、有流动”改革的序幕，这标志着我国长期以行政划拨方式无偿供给分配的土地己作为一种特殊商品进入了流通领域。v 1987年11月25日深圳市首次以公开招标方式，将一幅面积为46355平方米商品住宅用地的使

2、用权有偿出让给深华工程开发公司,地价为1705.88万元（），使用期限50年。v 1987年12月1日，深圳首次公开拍卖土地使用权，一宗面积为8588平方米的土地被另一家房地产公司以525万元（）的价格竞得使用权（）。这是我国土地拍卖的第一槌，从此揭开了土地使用制度全面改革的序幕。v（年年月日第五届全国人民代表大会第五次会议通过 年月日全国人民代表大会公告公布施行，根据年年月月日第七届全国人民代表大会第一次会议通过的、年年月日第八届全国人民代表大会第一次会议通过的、年年月日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的和年月年月日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的修正）v 1986年土地管理法的出

3、台，规定了和两种形式并行的土地使用模式，提出了建立土地市场的初步构想。v 1988年4月，全国人大对宪法进行了修改，在删除土地不得出租规定的同时，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定。按照修改后的宪法，1990年5月国务院发布了，明确规定土地使用权可以采用、和三种方式。v 土地使用制度经历了从无偿到有偿，从到从到过渡的过程。v“十五”间，土地使用制度改革继续深化。v从1996年提出的原则，v1997年提出加强土地管理的治本之策，v1998年，修，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，。一、土地市场制度的建立和完善 1993年中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定，将规范

4、和发展房地产市场作为培育市场体系的重点。 1997年前后中共中央和国务院相继下发了关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知、关于加强土地转让管理严禁炒卖上地的通知。 2000年国土资源部下发了关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知，要求各地把建立和完善有形市场，作为深化土地管理改革的重要工作和关键环节。 在此期间，全国土地有偿使用比例逐年递增，各地上地市场逐步建立，市场对上地资源配置的作用逐步放大。 2001年国务院下发了关于加强国有土地资产管理的通关于加强国有土地资产管理的通知知（国发200115号)，明确提出房地产开发用地停止协议出让，必须招标拍卖出让，是中央政府第一次对房地产开

5、发供地方式提出了明确政策。 2002年国土资源部出台了（11号令），明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 2004年国务院下发了，要求健全土地节约利用和收益分配机制，推进土地资源的市场化配置，严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。 v三、招标 招标是指在一定范围内公开货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。 招标分为和。 是招标人通过招标公告的方式邀请不特定的法 人或者其他组织投标。 是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或其他组织投标。 政府采购的招标程序

6、一般为：v1、采购人编制计划，报财政厅政府采购办审核； v2、采购办与招标代理机构办理委托手续，确定招标方式； v3、进行市场调查，与采购人确认采购项目后，编制招标文件。 v4、发布招标公告或发出招标邀请函； v5、出售招标文件，对潜在投标人资格预审； v6、接受投标人标书； v7、在公告或邀请函中规定的时间、地点公开开标； v8、由评标委员对投标文件评标； v9、依据评标原则及程序确定中标人； v10、向中标人发送中标通知书； v11、组织中标人与采购单位签订合同；v12、进行合同履行的监督管理，解决中标人与采购单位的纠纷。 （1）。在招标投标活动中，从招标、投标、评标、定标到签订合同，每个

7、环节都有严格的程序、规则。v（2）。在招标投标活动中，招标人必须编制招标文件，投标人据此编制投标文件参加投标，招标人组织评标委员会对投标文件进行评审和比较，从中选出中标人。v（3）招标投标的基本原则是“公开、公平、公正”，将采购行为置于透明的环境中，防止腐败行为的发生。v（4）。在一般的交易活动中，买卖双方往往要经过多次谈判后才能成交。招标则不同。在投标人递交投标文件后到确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格等实质性内容进行谈判。也就是说，投标人只能一次报价，不能与招标人讨价还价，并以此报价作为签订合同的基础。v四、拍卖v中华人民共和国拍卖法(以下简称拍卖法)第三条规定：拍卖是指以公开竞

8、价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 拍卖既然是一种特殊的买卖方式，当然就有它的特点： 。一般由委托人将拍卖标的物依法交由拍卖人，由拍卖入主持通过竞买人竞价的方式而将其拍卖标的转移给竞买人中的最高应价者-买受人。 。一般由拍卖师三次叫价无人竞价时，由其最高应价者获得拍卖标的。拍卖与一般商业单位或贸易公司不同，其自身没有应拍卖的标的，而是接受委托人的委托，通过组织竞买人竞价，而促其成交的一种交易行为，因而，拍卖行具有中介服务的性质。v五、挂牌v 出让国有土地使用权，是，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。v 挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开