商铺物业投资培训报告

1、1 1、GDPGDPGDPGDP即英文即英文gross domestic productgross domestic product的缩写，也就是的缩写，也就是国内生产总值国内生产总值。通常对通常对GDPGDP的定义为：一定时期内（一个的定义为：一定时期内（一个季度季度或一或一年年），一个国家），一个国家或地区的或地区的经济经济中所生产出的全部最终中所生产出的全部最终产品产品和提供和提供劳务劳务的的市场价值市场价值的总值。在的总值。在经济学经济学中，常将中，常将GDPGDP和和GNPGNP（国民生产总值国民生产总值）作为通用）作为通用指标指标共同来衡量该国或地区的共同来衡量该国或地区的经济发展

2、经济发展综合水平。综合水平。GDPGDP是是宏观经济宏观经济中最受关注的经济统计数字，因为它被认为是衡量国民经济发展中最受关注的经济统计数字，因为它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。情况最重要的一个指标。GDPGDP的测算有三种方法：的测算有三种方法：1.1.生产法：生产法：GDPGDP各产业部门的总产出各产业部门的总产出各产业部门的中间消各产业部门的中间消耗耗2.2.收入法：收入法：GDPGDP各产业部门劳动者报酬各产业部门劳动者报酬各产业部门固定资各产业部门固定资产折旧产折旧各产业部门生产税净额各产业部门生产税净额各产业部门营业利润各产业部门营业利润3.3.支出法：支出法：GD

3、PGDP总消费总投资政府购买总消费总投资政府购买+ +净出口。净出口。3 3、恩格尔系数、恩格尔系数 是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。简单地说，一个家庭的恩格尔系数越小，就说明这个家庭经济越简单地说，一个家庭的恩格尔系数越小，就说明这个家庭经济越富裕。反之，如果这个家庭的恩格尔系数越大，就说明这个家庭的富裕。反之，如果这个家庭的恩格尔系数越大，就说明这个家庭的经济越困难。经济越困难。公式如下：公式如下： 食物支出金额食物支出金额恩格尔系数恩格尔系数x100%x100% 总支出金额总支出金额国际上常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况

4、。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。 恩格尔系数反映的是一种长期的趋势，而不是逐年下降的绝对倾向恩格尔系数反映的是一种长期的趋势，而不是逐年下降的绝对倾向 应用：应用：社会消费品零售总额、消费结构、消费支出占居民可支配收入比重社会消费品零售总额、消费结构、消费支出占居民可支配收入比重结合恩格尔系数可以大致判断出一个城市的消费水平、消费活力和结合恩格尔系数可以大致判断出一个城市的消费水平、消费活力和消费偏好。消费偏好。4、消费者物价指数（消费者物价指数（CPI） 消费者物价指数(Consum

5、er Price Index)，英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。 如果消费者物价指数升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险，从而造成经济前景不明朗。因此，该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。一般说来当一般说来当CPI3%CPI3%的增幅时我们称的增幅时我们称为为Inflation(Inflation(通货膨胀通货膨胀) )；而当；而当CPI5%CPI5%的增幅时，我们把它称为严重的通的增幅时，我们把它称为严重的通货膨胀。货膨胀。 例如，在过去12个月，消费者物价指数上升2.3

6、，那表示，生活成本比12个月前平均上升2.3。当生活成本提高，你的金钱价值便随之下降。也就是说，一年前收到的一张100元纸币，今日只可以买到价值97.75元的商品或服务。计算公式：计算公式：CPI的计算公式是的计算公式是 CPI=（一组固定商品按当期价格计算的价值）/（一组固定商品按基期价格计算的价值）乘以100%例如，若1995年某国普通家庭每个月购买一组商品的费用为800元，而2000年购买这一组商品的费用为1000元，那么该国2000年的消费价格指数为（以1995年为基期）CPI= 1000/800*100%=25%，也就是说上涨了25% 5 5、生产者物价指数（、生产者物价指数（PPI

7、PPI）生产者物价指数（PPI）：生产者物价指数主要的目的在衡量各种商品在不同的生产阶段的价格变化情形。一般而言，商品的生产分为三个阶段：一、原始阶段：商品尚未做任何的加工；二、中间阶段：商品尚需作进一步的加工；三、 完成阶段：商品至此不再做任何加工手续。PPI是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。 根据价格传导规律,PPI对CPI有一定的影响。PPI反映生产环节价格水平,CPI反映消费环节的价格水平。整体价格水平的波动一般首先出现在生产领域,然后通过产业链向下游产业扩散,最后波及消费

8、品。 6、经济危机与金融危机、经济危机与金融危机经济危机：经济危机：（Economic Crisis）指的是一个或多个国民经济或整个世界经）指的是一个或多个国民经济或整个世界经济在一段比较长的时间内不断收缩（负的经济增长率）。主要表现是：商品济在一段比较长的时间内不断收缩（负的经济增长率）。主要表现是：商品大量过剩，销售停滞；生产大幅度下降，企业开工不足甚至倒闭，失业工人大量过剩，销售停滞；生产大幅度下降，企业开工不足甚至倒闭，失业工人剧增；企业资金周转不灵，银根紧缺，利率上升，信用制度受到严重破坏，剧增；企业资金周转不灵，银根紧缺，利率上升，信用制度受到严重破坏，银行纷纷宣布破产等。银行纷纷

9、宣布破产等。金融危机：金融危机：又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。金融危机可以分为货币危的急剧、短暂和超周期的恶化。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合形式的危机。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整

10、个区域内货形式的危机。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。结论：结论：在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。性是显而易见的。优点：考虑了租金、价格和前期主要

11、投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报

12、率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率 公式：计算购入再出租的投资回报率月租金公式：计算购入再出租的投资回报率月租金

13、12(个月个月)/售价售价或者保守计算公式：投资回报率月租金或者保守计算公式：投资回报率月租金11(个月个月)/售价售价公式：计算购入再售出的投资回报率公式：计算购入再售出的投资回报率(售出价购入价售出价购入价)/购入价购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下： 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率2万元12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12 要是这个投资者转手放出，

14、并以215万元成交，那么它的投资回报率(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？ 我们认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值 。物业类别物业类别 合理回报率合理回报率 投资临界点投资临界点 超高回报率超高回

15、报率 (需审慎需审慎) 商住两用物业商住两用物业 810 6 12以上以上 烂尾翻新物业烂尾翻新物业 79 5 15以上以上 例如：建筑面积：100，现设定其销售：20000元/， 计算依据国际简易评估法问题1：1、此商铺以15年投资回报期，问此商铺静态投资回报率是多少？2、根据15年投资回报期，问此商铺每月租金是多少？问题2：1、如果商业营运公司承诺客户前3年每年10%的投资回报，那么此商铺每个月每平方米的租金应该是多少？2、如果客户客户说15年投资回报周期太长要12年收回投资，那么此商铺每个月每平方米的租金应该是多少？例如：建筑面积：100，现设定其销售：20000元/，计算依据国际简易评

16、估法问题3：1、假设商业营运公司承诺客户，此商铺每个月每平方米租金是180元，问此商铺的年收益率是多少？例如：建筑面积：100，现设定其销售：20000元/，计算依据国际简易评估法投资回报率ROI(Return On Investment)就是在一定时期里，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，通俗地说就是衡量用钱去赚钱的一个数量指标。计算公式：计算公式： 投资回报率=（净现金收入投入资金）*100%投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率(Cash on Cash) 另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) 。 住宅投资回报率住宅投资回报率在成都二环附近，一套三居室，80五年

17、新的高层住宅，中等装修，买入价格70万人民币，租金每月2200人民币，每月杂费占租金5%(管理费、空置率等) ，计算增值情况下投资回报率：所谓的增值情况下的投资回报率，在这种情况下，就是把房地产增值也包括进去，这一部分只有当卖掉或重新贷款时才能拿到手第一种：一次付清，没有按揭的投资回报率第一种：一次付清，没有按揭的投资回报率 A，假设房子一年内增值5%，增值部分5%70万35000人民币投资回报率(3500025080)7000008.5%在这种情况下，比起存入银行高出3.6%B，假设房子一年内增值10%，增值部分10% 70万70000人民币投资回报率(2508070000) 70000013.6% 在这种情况下，比起存入银行高出在这种情况下，比起存入银行高出8.6%8.6%，投资人才觉得投资有比较满意，投资人才觉得投资有比较满意的回报的回报。从以上我们可以看出，只有当房价每年能上涨5-10%时，投资住宅才有价值，但如果房价不上涨，或上涨幅度很小，那么投资住宅就变得得不偿失。 第二种第二种 具有按揭情况下的投资回报率具有按揭情况下的投资回报率我们继续上面的例子，假设首期为房价的30%，即21万人民币，按揭贷款额49万，按固定利率，15年，5.75%计算。 每月付给银行(本金和利