来宾市河西区控规规划说明书

1、来宾市河西区控制性详细规划说明书 说 明 书 目 录第一章 规划概述2一、规划研究背景2二、规划范围3三、主要相关规划及关联3四、规划任务5第二章 现状概况5一、现状区位5二、现状人口概况5三、用地现状及条件6四、道路交通现状7五、公共服务设施现状8六、绿化景观现状8七、建筑现状9八、现状综合评价10九、开发建设方式10第三章 规划原则、目标定位与规模11一、规划编制依据11二、规划原则11三、规划发展目标及要求11四、发展定位12五、人口容量12第四章 规划结构与土地使用规划12一、区域空间结构分析12二、功能结构与分区12三、用地布局13第五章 道路交通规划15一、道路系统规划的基本原则1

2、5二、规划路网的调整与深化15三、道路系统规划16四、公共交通规划16五、道路竖向规划设计17第六章 绿地系统与景观系统规划17一、绿地系统规划17二、景观系统规划18第七章 给排水工程规划19一、给水工程规划19二、排水工程规划19第八章 电力电信工程规划19一、电力工程规划20二、电信工程规划21第九章 燃气工程及工程管线综合规划21一、燃气工程规划22二、工程管线综合规划22第十章 环境卫生设施规划23一、规划原则23二、规划目标23三、环卫设施规划24四、道路清扫等级规划24第十一章 综合防灾规划24一、消防规划24二、防洪规划25三、抗震与地质灾害防治规划26四、人防规划27第十二章

3、 环境保护规划27一、规划目标27二、环境功能区划27三、环境综合整治规划28第十三章 开发控制29一、土地使用控制29二、容量控制29第十四章 城市设计导引32一、目标32二、总体构思33三、功能空间设计33四、环境景观设计33五、建筑形体与色彩设计35第十五章 规划实施建议35第十六章 旧城改造相关研究和建议35一、城镇居民自建房集中区改造36二、村庄改造36第一章 规划概述一、规划研究背景（一）来宾区域经济发展面临四大机遇进入21世纪，位于华南经济区与西南经济区结合部的来宾与广西其他城市一样都面临着来自中国东盟自由贸易区（“101”）、CEPA、泛珠江三角洲协作（“92”）和国家西部大开

4、发的四大机遇，进入历史上前所未有的快速发展时期。2002年11月，中国与东盟10国领导人在柬埔寨金边共同签署了中国东盟全面经济合作框架协议，决定建立中国东盟自由贸易区，简称“CAFTA”。CAFTA的发展使得作为“桥头堡”的广西的地位大大提升，由过去的边陲和交通末梢变为重要通道和枢纽，吸引了东盟各国以及全国各地前来考察、投资、置业，兴起了新一轮开发热潮。2003年10月，在印尼巴厘岛举行的第七次中国与东盟（101）领导人会议上，中国总理温家宝提出：“为促进双方商界合作，中方建议从2004年起每年在广西南宁举办中国东盟博览会”。作为中国加入世界贸易组织后，第一个专门为区域贸易、投资和经济技术合作

5、提供永久性交流场所的中国东盟博览会，又给广西带来了千载难逢的机遇，它将成为一个集商品贸易、投资合作、服务贸易、高层论坛于一体的综合平台。2003年，内地和香港、澳门先后签署了CEPA协议，珠三角对于粤东、粤西地区的带动作用日趋明显，各城市的协调机制逐步完善，大珠江三角洲正在走向一体化。这样，来自海外的资金、制造业、服务业可以通过珠江三角洲这个跳板更便捷地进入广西，为广西的对外开放提供了更好机会。2003年，广东率先提出了“泛珠江三角洲”的概念，希望通过泛珠江三角洲“92”的内在联系性、资源互补性，利用广东、港澳在资金、技术、信息、人才、市场的优势和西南、华南各省份丰富的自然资源和人力资源，在交

6、通、能源、旅游和劳务方面进行更广泛的合作。在这种形势下，同处珠江流域的广西、广东的区域合作也进入了一个新时期。在这四大机遇面前，地处西南出海大通道主轴线，具有多种优势组合的来宾城市经济社会发展必然进入一个快速发展时期。（二）来宾区域经济发展处于重要的转型时期来宾城市丰富的自然资源，是广西的主要能源基地，长期以来市域经济发展仍处于工业社会初期的资源依赖型模式，资源性产业、农业接近全市经济总量的80。这种初级的工业发展模式受国家政策、市场需求、自然因素影响较大。在新的经济发展形势下，来宾市产业发展迫切需要工业化社会初期的资源依赖型向更高层次的技术创新型跨越，这是对城市产业的一次全面调整。城市需要对

7、主导产业进行重新定位，减少对资源的过度依赖，一方面对传统产业进行现代技术改造，发展借助煤炭资源优势和水利资源优势，与柳州形成产业互补，发展资金密集型的能源、化工、建材工业；同时积极发展农产品加工业、生物医药、旅游度假休闲产业等新兴产业。需要对与经济发展相适应的新兴产业功能区给予合理的空间布局，为区域经济发展提供合理的载体。（三）撤地设市带来管理体制的创新来宾地处的桂中经济区，以往长期处于“地市同城”的管理体制，地区作为自治区派出机构，对于中心城市的支持力不足，区域城镇化、工业化以各县市作为发展主体，柳州作为单一中心城市的带动作用不强。同时，由于有大量国家级和自治区级直属大企业进驻，使得地方管理

8、“令出多头”，重复建设、重复投资现象较多，地方政府职能弱化，区域协调不足，制约了区域经济建设。随着撤地设市的进程和行政区划的调整，使得城市管理体制进一步明确，能够对现有空间资源进行整合，提高效率。本次来宾中心城规划的主要目的就是强化区域中心城市的职能，通过打造一个区域副中心城市，加快桂中经济区的城市化和工业化进程。（四）区域城镇化进入新的发展时期2003年11月，党的十六届三中全会提出了“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求”，明确了近期主要任务是：“完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度；建立有利于逐步改变城乡二元经

9、济结构的体制；形成促进区域经济协调发展的机制；建设统一开放竞争有序的现代市场体系；完善宏观调控体系、行政管理体制和经济法律制度；健全就业、收入分配和社会保障制度；建立促进经济社会可持续发展的机制。”由此可以看出，改变城乡二元结构，促进乡村地区发展，是我党和各级政府近中期的工作重点，加快工业化、城镇化是重点发展战略。城镇化是推动农村富余劳动力转向非农产业、进入城镇的主要途径，并能通过要素聚集促进工业化的发展。富裕农民首先要减少农民。实施区域性中心城市和中心城镇带动战略，要把区域性中心城市构筑成区域经济的核心增长极、对外竞争的主要载体、辐射带动农村经济的龙头；同时积极发展小城镇，促进农村劳动力就地

10、转向二、三产业。来宾平原面积比例大，具有区位优势和城市产业基础，城镇发展历史较长，目前的区域城镇化水平还处于19.8的低水平，大大低于国家和广西的平均水平，与城市地位很不相称。随着来宾市的成立和区域工业化的推进，来宾必然会迎来城镇化的高潮期，迫切需要对市域空间发展作出正确的战略部署，迎接“城市世纪”的来临。面对新的国际、国内形势和发展机遇，以及行政区划调整的需要，来宾市需要加快城镇化、工业化进程，加快城市建设的步伐，适应经济社会的发展需要，使中心城区城市规模不断的壮大，强化来宾中心城区的龙头带动作用，打造区域副中心城市，使之作为区域经济结构调整的战略支点，成为拉动城市经济增长的强劲动力。 来宾

11、市委、市政府为了更好指导城市的发展，促进城市经济与社会协调发展，合理利用土地资源，有效指导和控制城市开发建设，先后组织编制 来宾市城市总体规划（20032020）、来宾市近期建设规划（20062010）、来宾市住房建设规划（20062010）等规划，从宏观上、整体上有效的指导城市发展。同时，城市建设需要建立在总体规划、近期建设规划基础上的更深一层次的规划技术指导，为了更进一步有效指导控制城市的建设，对河西新区开发提出相关层次的规划指引，来宾市建设与规划委员会委托我院编制河西区的控制性详细规划。二、规划范围本次规划位于来宾市中心城区的西南部，由红水河、桂海高速公路、现状来武二级公路围合的区域，规

12、划面积871.9公顷。三、主要相关规划及关联（一）来宾市城市总体规划（20032020）1、城市性质为：l 桂中经济区的副中心城市；l 以电力、制糖、造纸、有色金属和建材等产业为主的区域工业基地； 城市空间结构分析图l 富有地方文化和民族特色的山水园林城市；l 市域政治经济文化中心。2、城市规模：远期2020年城市人口规模为40万人，人均建设用地按112.5平方米计，2020年城市建设用地控制在45平方公里左右。3、城市空间结构来宾市中心城区的城市总体空间发展目标是：保持良好的生态环境和自然景观，形成山、水、城一体的城市格局特色，继承与发展城市的传统肌理，建设舒适高效的城市基础设施，形成与自然

13、融合、生态型的现代化城市。（1）“十字轴线，一城三区”所谓“十字轴线”是指现状桂海高速公路和红水河作为城市空间发展的主轴线，依托城市外围区域性交通设施的建设，展开城市发展的骨架。在十字轴线的框架下，城区以红水河和山体等自然生态廊道分隔，可分为三大片区，即红水河北城市综合片区、红水河南能源高载能工业片区和东部工业片区，并通过外围的城市快速干道将三大大片区有机地联系在一起。（2）城市组团及功能定位中心城区共分为城北行政商贸组团、旧城传统商贸组团、河西综合组团、华侨农场综合开发组团、华侨北区综合开发组团、铁北产业仓储组团、高岭体育休闲组团、城南工业组团、东南工业组团、城厢工业组团等十一个组团。其中本

14、次规划区为河西综合组团，河西综合组团含一个组团节点，并分别通过贯穿南北向和东西向的两条城市发展次轴与周边组团相互联系，是以居住功能为主的配套居住组团，属城市空间发展政策分区中的调整完善区。调整完善区重点是进行旧城改造、工业用地的置换和城市公共服务设施的配套。（二）来宾市近期建设规划（2006-2010）1、规划范围城市规划建设用地范围包括中心城区（含河东老城区、城北区、河西区、华侨投资区）及大量滨河、沿路生产防护绿地、周围的城市发展控制区域，总面积为35平方公里。2、城市规模（）人口规模预测得出2010年来宾市城市人口为25万人其中常住人口21万，暂住人口4万人，为城市人口快速增长期，常住人口

15、年均增长1万人。（2）用地规模确定规划期末城市建设用地为35平方公里，人均140平方米。新增城市建设用地19.84平方公里，年均投放土地约4平方公里。3、城市建设目标根据“十一五”规划要求，要做好年度计划与总体规划、专项规划的衔接，通过年度计划分解落实规划提出的目标任务，加强对城市建设用地的控制。（1）加强区域合作，完善城市功能，建设区域中心城市；（2）促进城市更新，优化城市布局，建设利于创业发展的城市；（3）保护生态环境，推进绿化景观建设，建设宜居城市；（4）整合交通网络，建立应对机动化趋势的交通体系。4、近期建设重点及建设时序（1）建设重点按照“拓展城市发展空间，构建城市整体结构框架，优化

16、调整中心城区功能布局，加快旧城改造”的整体思路，坚持新区建设与旧城更新并重的原则，继续完善城北区、河西区基础设施，推进华侨投资区开发，重点建设南部工业区，塑造城市风貌，优化生态环境。（2）建设时序坚持新区建设与旧城更新改造相结合，完善城北区、华侨投资区，同时加快河西区发展；重点加快南部工业区发展；加强对土地供应和房地产的宏观调控，建立完善的住房供应体系，配套完善公共服务设施，建设宜人的居住环境和和谐社区。5、近期重点建设片区规划期内的重要发展地区，分为功能增长区、功能整合区、生态培育区三种类型：其中功能整合区为：规划期内的功能整合区序号功能整合区功能定位建设要求及对策01河东旧城商业娱乐中心区

17、城区的商务及公共配套设施的重要补充安排大型公共设施，构筑全市金融中心；加强东西向交通联系；启动配套设施建设；控制开发强度。02沿红水河旅游休闲居住环境优美、生活功能完善的现代化高尚居住区 更新环境和设施，增加文化内涵；提供更多的休闲空间；近期建设规划确定了未来5年的建设目标、空间发展策略、近期建设项目库及投资估算，作为未来5年城市发展建设的依据，并相应编制年度城市建设规划，根据形势的需要调整近期建设项目库，科学制定下年度的城市建设重大项目。其中与本次控制性规划直接相关的内容为：在近期建设重点及建设时序中提出坚持新区建设与旧城更新并重的原则，继续完善河西区基础设施，加快河西区发展。并将沿红水河的

18、旅游休闲居住区划为近期重点建设片区中的功能整合区。（三）（1996年编制）规划范围为兴宾南路和红水河之间区域，用地面积为425公顷，（为本次规划其中一部分用地）。规划定位为功能上以生活居住为主，兼有教育科研、市级公建、市级公园、市政设施、工业用地的多功能区，总居住用地为184.8公顷，按居住区用地29.9平方米/人推算，总居住人口规模约为6万人。四、规划任务来宾市总体规划、近期建设规划等上一层次规划对河西区的发展方向、功能定位、布局结构以及建设目标和要求均提出了相应的宏观指导，本次规划在此基础上，分析河西区的发展条件，确定该区功能定位和区域内合理的用地布局和功能结构，并充分结合周边自然环境，构

19、建良好的绿化、景观系统，塑造优美的滨水地区景观，同时制定相关的规划控制指导体系，并且提出整体的城市设计意向，以便更好的指导和控制河西区的开发建设，使河西区成为红水河畔又一个环境优美、充满现代气息的滨水新区。在满足控制性详细规划相关编制内容基础上，针对新时期面临的新问题、新机遇，从更广阔的角度、站在更高的层面来思考城市片区建设的发展对策，本次规划侧重研究解决塑造滨水地区的景观、营造良好的城市空间序列、控制规划指标体系融合城市设计导则内容、思考旧城改造以及农民回建的模式等几个方面问题，丰富完善编制内容。第二章 现状概况一、现状区位本次规划区位于来宾市区中南部，红水河河西的核心地带，具有滨水自然优势

20、，与来宾市旧城商业贸易中心和行政商贸中心隔河相望，是城市跨红水河往西发展的前沿地段，起到承接和延续旧城区的作用，是城市内部最具有活力的地区之一。 二、现状人口概况（一）现状人口及分布规划范围内现状人口分布相对比较集中，大部分人口集中在居住小区、企业单位生活区、行政村落以及部分城镇居民自建房集中区内，另外还包括部分单位职工。根据资料统计，本次规划范围内现状常住户籍人口约为2.43万人，暂住人口约为3196人，总人口约为2.75万人。其中各居住小区、企业单位生活区内现状居住总人口约为10223人，长岭村和长梅村两个行政村落居住总人口约为6739人，主要单位职工人数约为462人，其它居民自建房集中区

21、内人口约为10076人。规划范围内主要居住小区及企业生活区人口现状分布情况表小区名称户 数（户）人口（人）砖厂开发点（一期、二期）63208房屋公司开发区（爱华小区）50300新华路开发区3521162地产公司来冶居住区-380长岭居民点60198综合公司开发点2120地产公司开发区80264河西小学及开发点100330鑫都花苑234772冶炼厂职工住宅小区新区16325385电厂职工住宅小区154508高速路拆迁户搬迁159524长梅新居民点52172总计-10223规划范围内村庄人口分布情况表村庄名称户数（户）人口（人）长梅村9202986长岭村9353753总计6739规划范围内主要单位

22、人口分布情况表单位名称在职人员（人）临时人员（人）来宾市国土局12020来宾市国税局1002市环保局190人民银行来宾市支行8825市建筑质量监督站202兴宾区林业局1848总计462三、用地现状及条件（一）地形条件规划区内现状的地形条件较好，除局部地段高差较大外，整体上地势比较平坦，现状高程主要在80-90米间。地势起伏比较大主要是桂海高速公路东部一带以及在南京路北部、大桥路和新华路之间局部地段，最低点高程72米左右，与周边高差约10米。总体上良好的地形条件为将来整体的开发建设提供有利条件。（二）用地现状概况规划范围内用地按现状建设情况可分为已建成区和未建设区两大部分。1、已建成区已建成区分

23、布于沿红水河西岸一带，依托大桥路、长梅路、新华路、文化路、来良公路、来武二级公路等主要现状道路开发建设，主要分布有居住用地、村镇建设用地、工业用地、教育科研用地及少数行政办公、医疗卫生设施、市政设施、仓储用地、公园绿地等。居住用地：主要包括居住小区、企业单位生活区和城镇居民自建房集中区三大类用地。居住小区主要有：鑫都花苑、爱华小区、兴宾小区、新华路开发区等，企业单位生活区主要有冶炼厂生活区、电厂职工住宅小区、兴宾区砖厂职工小区等。居住小区和企业单位生活区用地内建筑布局较为合理，建筑质量、面貌都较好，环境及配套设施相对完善。另外还有很大数量的城镇居民自建房集中区，主要分布在新华路、大桥路中段两侧

24、以及北面的文明路一带，该类用地在现状居住用地中占较大的比例，并且多年来由于该类建设缺乏统一的规划引导和管理，建筑布置比较混乱，缺乏完善的配套设施和绿化，总体环境较差，不利于城市居民居住质量的改善和提高，难以满足城市建设发展的需要，规划应对该类用地重点改造。村镇建设用地：指长梅村、长岭村两个相对集中的村庄用地。该类用地一方面建筑布局混乱、房屋使用率不高，但建筑占地又比较大，浪费土地现象比较严重；另一方面部分建筑质量较差，建筑的形式单一，缺乏配套的市政设施和环境绿化，村庄内部居住环境较差，同时也对城市景观和城市形象产生较大影响。长期以往，随着城区的发展和扩大，将会发展成问题集中的“村庄”现象。因此

25、，这部分用地也需要加大改造力度。工业用地：主要分布在规划区东侧红水河边以及南面来武二级公路北侧，分别有来宾市弘通水泥制品厂、来宾市堂皇石材厂、金岩滑石粉厂、来宾市红水河灰沙砖厂、兴宾区砖厂、来宾五星机械厂、来宾镇砖厂等企业。现有的工业用地规模较小且分布分散，难以形成具有一定规模的工业生产基地。部分工业用地临河且与居住用地混合安排，影响居住用地的合理使用，并对河岸景观产生不利影响以及生态环境的破坏，另外部分企业分布在来武二级公路一带，目前属于于外围地段，对建成区未产生直接影响，但将来城市建设用地扩张后，这类用地又将演变成与居住用地混杂的情况，并且现状工业用地的分布与总体规划对该区域的功能定位不相

26、适宜。教育科研用地：有来宾市中等职业学校、来宾市教师进修学校。行政办公用地：有来宾市国税局、来宾市国土局、来宾市环保局、来宾市卫生局、来宾市林业局、来宾市农业局等单位用地。医疗卫生用地：主要有来宾中医院河西分院、来冶职工医院、来宾市中心血站等单位用地。市政设施用地：主要为来宾河西水厂、冶炼厂水厂、来宾市变电站、兴宾区电信局等用地。仓储用地：主要是指兴宾区粮库的用地。2、未建设区未建设区指沿桂海高速公路东面一带，现状主要为耕地、园地、林地草地及水域、等，具有比较大的开发空间，将为河西区的建设提供重要的土地资源，为本次规划的重点新建区域。现状用地汇总表序号用地代号用地名称现状用地面积(hm2)占建

27、设用地(%)1R居住用地171.419.72C公共服务设施用地24.42.8其中行政办公用地5.90.7商业金融用地3.00.3文化娱乐用地1.00.1医疗卫生用地1.90.2教育科研用地10.21.2市场用地2.40.33M工业用地19.92.34W仓储用地3.90.45T对外交通用地1.50.26S道路广场用地30.03.47U市政公用设施用地12.51.48G公共绿地10.91.39水域及其他用地597.468.5其中村镇建设用地31.5合计城市建设用地871.9100（三）存在问题 现状用地分布总体上比较集中，但多类功能用地混合布置，产生不良影响。工业用地、市政设施用地与居住用地混杂，

28、很大程度影响了居住环境质量，并且部分工业用地沿红水河分布，破坏生态环境。同时居住用地内的建设质量不一，部分地段比较好，部分地段如：城镇居民自建房内建设状况较差，并且还有一部分村镇建设用地，居住用地建设水平的不一反应出该区域整体居住环境欠佳。四、道路交通现状（一）、道路现状规划区内现状道路可分为如下几大类：城市主干路：有大桥路北段，长梅路东段。大桥路往东北方向经来宾大桥与旧城区相接，往南接东西向的来武二级公路。主干路的路面状况良好，交通量比较大。城市次干路：有已建成区内东西向的爱华路。城市支路：主要为文化路、文明路、新华路、南京路、冶金路、爱宾路北一巷、长梅路西段、大桥路南段，这类道路作为生活性

29、道路，路面状况较好，目前均为一块板形式，人车混行，交通秩序比较混乱。一般公路：南面的来武二级公路、往南至良江镇的来良公路，其中来良公路道路路面质量较差。高速公路：南北向的桂海高速公路由规划区西侧经过，往北至桂林，往南可达北海。（二）、交通设施现状规划区内现状有两个加油站，一个位于来武二级公路北侧，一个位于大桥路西侧。规划区内现有1路、3路、4路、6路、7路、8路、11路、12路、13路、14路、15路、16路公交车线路经过，在长岭村南面来良公路旁有一公车首末站。（三）、存在的问题现状道路结构不够合理，路网密度低，道路等级偏低，现有道路多为人车混行，存在一定的安全隐患，并且道路绿化缺乏。整个道路

30、系统需要加以深化与完善。另外公共交通已经逐步发展，但站点的布置缺乏统一的规划，影响交通秩序。公交车站点的位置、停靠方式等需要进一步统一考虑。现状道路情况调查表道路名称 路面材料 道路宽度道路两侧绿化状况通行状况道路长度（km） 大桥路水泥50M一 般较 好1.7新华路水泥15米较 差一 般2.2爱华路水泥15米一 般较 好1.1文化路水泥24米较 差较 差0.82文明路水泥24米较 差较 差0.25长梅路水泥10米较 差一 般6.5冶金路水泥20米一 般一 般0.44南京路沙土6米较 差较 差0.42来良公路沙土7米较 差较 差0.42来武二级公路水泥12米一 般一 般-五、公共服务设施现状（

31、一）、公共服务设施现状分布规划范围内的公共服务设施部分沿大桥路分布，部分分布在居住用地内。行政办公设施：包括来宾市国税局、来宾市国土局、来宾市环保局、来宾市卫生局、来宾市林业局、来宾市农业局等行政单位。医疗卫生设施：来宾中医院河西分院、来冶职工医院、来宾市中心血站等医疗机构。商业金融设施：主要有一些独立布置的商业设施以及金海市场、鑫都花苑市场、新华市场、金龙二手车辆交易市场等。文化娱乐设施：主要有来冶影剧院、来宾市新华书店。教育科研设施：有来宾市中等职业学校、来宾市教师进修学校。中学：规划区内现有中学有四所，分别为：来宾市民族中学、兴宾区第四中学、兴宾区第五中学（原来宾镇中）、冶炼厂子弟学校。

32、小学：小学有：长岭小学、兴宾区第二小学，河西区小学、兴宾区富源小学、兴宾区建能小学、华鑫小学、兴宾区亚西小学、兴宾区新城小学、兴宾区振兴小学、来宾春晖小学。其中公办小学有：长岭小学、兴宾区第二小学，河西区小学。其余为民办小学，规模较小，现状配套的设施也比较缺乏，规划中将考虑合并或取消。幼儿园：现状有七所幼儿园，主要是结合居住内用地分布，部分为私立幼儿园，其中有些私立幼儿园是利用自建房的一层建筑办学，办学配套设施比较欠缺。规划区内部分学校现状情况表名称班数教职员工（人）在校学生（人）用地面积（平方米）建筑面积（平方米）来宾市教师进修学校24102171431302130000来宾市职业技术学校5

33、012635408125222000来宾市民族中学241031871173168000兴宾区第四中学5121342804080037850兴宾区第五中学241361682452886844来冶子弟学校1132508280004624兴宾区第二小学872824702333369680（二）、存在问题现状公共服务设施规模偏小，且分布比较分散，建设缺乏系统性和整体考虑，呈现零星、无序状态，无法满足服务需要，难以形成集聚效应，不利于城市发展的需要。随着城市的不断扩大，配套公共服务设施的规模、位置需要更好的组织和规划。规划区内有比较多的中、小学校，虽然数量，但部分学校现状的规模较小，办学条件、学校的硬件

34、设施、环境条件都比较差，不益于土地的节约使用和整体办学质量的提高，需要进一步整合和完善。六、绿化景观现状（一）、绿化现状现状有一个金海公园，已建设区相对集中的公共开放的绿地比较缺乏，除大桥路、新华路等部分路段有行道树绿化外，道路绿化也比较缺乏。沿河河滩主要是石岸，分布有低矮的灌木、草地，现状河岸属自然状态，沿河一带自然植被较好，对河岸线的利用是河西区规划的一个重点，需要很好的保护和利用。（二）、景观现状、沿河地带 红水河的蜿蜒流经，是河西区最重要的资源条件之一，滨水地区特有的活力和景观优势将带动和影响该区域的发展。沿河地带作为城市建设与自然水体的结合地区，具有重要的地位和作用，是重要的景观界面

35、。沿河地带现状建设功能比较单一，主要是居住功能，夹杂有部分工业、教育科研、市政等其他功能，另还有一部分的未建设岸线。沿河地带功能分布呈现自发的分布状态，现状建设未能充分考虑通过功能的合理安排，将滨水地带优势充分挖掘。现状沿河景观单调，建筑比较混乱，同时建筑天际线平淡，难以形成良好的建筑界面。、建筑景观现状建筑景观比较好的主要是行政单位、企业单位生活区、学校内的建筑。规划区内有较大数量的城镇居民自建住宅，该类建筑建筑形式单一、外观呆板，并且建筑高度比较混乱，整体建筑景观较差。七、建筑现状（一）建筑性质建筑性质主要是在用地性质基础上对现状建筑加以分类。现状建筑按性质分主要有居住建筑、村庄建筑、商业

36、金融建筑、行政办公建筑、教育科研建筑、医疗卫生建筑、文化娱乐建筑、市政建筑、仓储建筑和工业建筑等。其中绝大部分为居住建筑、村庄建筑，居住建筑主要是居住小区、企业单位生活区内的建筑以及城镇居民自建的住宅；村庄建筑是指长梅村、长岭村内的建筑。 （二）建筑层数 除了近年来开发建设的单位生活区以及居住小区建筑较高外，区域内现状建筑层数普遍较低，多以一至三层建筑为主。为了分析现状建筑高度的状况，对规划范围内各类建筑层数按三个层次进行分类，统计结果为：一至三层建筑基地面积占总建筑基底面积的82.43%，四至六层建筑占15.91，七层以上建筑占1.66%。一至三层的建筑主要是城镇居民自建房、村庄建筑以及部分

37、的工业建筑、仓储建筑、商业建筑和市政建筑。四至六层主要是一些居住小区、企业单位生活区内的居住建筑、部分城镇居民自建房、行政单位的建筑以及学校的部分建筑。七层以上的建筑屈指可数，规划区内现状最高的建筑是河西水厂的办公楼（十层）。由此反映出规划区内现状的土地开发建设强度总体偏低，在一定程度上造成土地资源的浪费，由于长期处于缺乏统一规划引导和建设管理的状态，区域开发建设建筑层数总体分布较为杂乱，在建筑高度上没有形成良好建筑层次和景观序列，严重影响本区整体的建筑景观形象的形成和提升。（三）建筑质量建筑质量分析主要根据建筑年限、建筑结构、装修、建筑层数及破损程度等现状实际情况综合分析和评价，共划分为三类

38、。质量较好建筑指新建、改建的，主体结构完好，门窗设备完整，能保证居住安全和正常使用的房屋，建筑外观完整、装饰美观。质量一般建筑指主体结构完好，不影响居住安全和正常使用的房屋，质量、装修一般，建筑外观基本完整。质量较差建筑指主体结构基本完好，但局部有破损，建筑外观较差、缺乏装饰的房屋。主要指临时建筑、破败建筑、砖瓦房、废弃的厂房、仓库等建筑。从本区建筑质量分布情况看，整体建筑质量一般。质量较好建筑的比例占21.2左右，主要为部分近年来新建的居住小区建筑、企业单位生活区、行政单位建筑和部分公共设施建筑及部分近年新建的城镇居民自建房。质量一般建筑所占比例约57.7，主要为部分城镇居民自建房和村庄建筑

39、；建筑质量较差的三类建筑主要包括部分村庄建筑、工业厂房以及临时建筑。质量较差建筑占21.1左右。对于质量较好和一般的建筑，规划建议在区域开发建设中，应该根据现状实际情况，并充分考虑分期建设的需要，合理和充分利用现有建筑，减少开发建设的成本。（四）、现状开发强度分析对现状开发强度的分析主要通过对容积率、建筑密度两个方面进行建筑容量的分析，通过比例情况来反映现状的建设情况。规划范围内已开发利用的土地资源占规划范围总用地的40%左右，但是土地综合利用效益不高。将容积率按六个层次分类，根据对现状建设地块的容积率分析可知，其中容积率小于0.5的地块所占比例为：29%；0.51.0之间的地块所占比例为：4

40、7；容积率在1.01.5的地块占比例为：6.5%;1.52.0之间的地块所占比例为：9.2；2.02.5之间的地块所占比例为：7.6；2.53.0之间的地块所占比例为：0.7；容积率0.51.0之间的地块比例较大，主要是城镇居民自建房集中区和村庄用地，这部分用地内建筑层数不高，但建筑占地面积大，存在建筑质量一般，环境质量相对较差等诸多问题。另一方面，将建筑密度按六个层次分类，通过对现状已开发地块的建筑密度分析可知，建筑密度小于10%的地块占总建设用地的19.2%；建筑密度10%20%占14.8%；建筑密度20%30%占10%；建筑密度30%40%占15.7%；建筑密度40%50%占16.8%；

41、建筑密度在50%以上的地块占到了建设用地的23.5%左右，现状建筑密度整体偏高，局部地段建筑密度过高而且主要集中在大桥路、新华路一带。综合以上数据分析可见，大部分建筑密度比较高的地块相应的容积率是比较低，说明现状的建设开发强度不够合理，建设对用地的需求和浪费比较大，土地综合利用效率较低，需要对建设进行相应的建设控制和引导。八、现状综合评价1、建设缺乏统一规划，土地综合使用效益较差除了几个较大的企业单位生活区、行政单位和新建的居住小区内建设现状较好外，城镇居民自建房、几个自然村落用地都相对分散，建设过程中缺乏统一的规划指导和有效的管理控制，总体上整个区域内的土地综合使用效益不高，在一定程度上造成

42、资源浪费，阻碍了河西区的城市建设进程。2、缺乏合理的功能结构及分区规划区内的现状用地安排没有形成一定的功能结构，建设缺乏合理的功能分区考虑，公共服务设施的布置与居住用地的结合不够合理，形成自发的用地安排状态，工业用地与居住用地混杂分布，不利与居住环境的改善和提高。3、道路交通系统不完善规划区域内目前有大桥路、新华路、文化路等主要城市道路以及长梅路、来良公路、来武二级公路等公路，现状的城市道路结构不清晰，区域内外交通联系并不通畅，出现不少断头路和低级别的巷道，道路等级较低、缺乏相应的道路绿化等，难以满足河西区城市开发建设的需要。4、市政及配套公共服务设施欠缺 规划区内分布现有少数的市政及配套公共

43、服务设施，但规模偏小、没有形成体系， 特别是居民自建房集中区及村庄建设用地内市政及配套的公共服务设施缺乏，总体难以满足居民生活需要。 5、绿化、景观环境有待改善规划区内目前有一个城市公园，但缺乏居住区内部的绿地，特别是城镇居民自建房等建设密集区内绿化严重缺乏，沿红水河畔的滨江绿化也没有很好的利用。区域性的公共活动场所和大型公共开敞空间严重欠缺，不能满足市民休闲娱乐的需要，而且对沿河滨水景观未能很好的考虑和运用，规划需要建立一个有机的绿化、景观系统，提升该区域的价值。6、居民自建房建设缺少有效控制该区域内现状建筑类型中，居民自建住宅是比较普遍的一种建筑形式，占到了较高的比例，这类建设布局比较散乱

44、，形成自发及无序的开发状态， 既浪费土地资源又影响城市景观，亟待改善。九、开发建设方式通过对现状的调查与综合分析，并结合总体规划对河西区的功能定位，考虑区域的整体协调，将规划范围用地划分为三种开发建设方式：保留现状、改造更新、开发新建。保留现状指基本保留现有的建设状况，局部可根据需要加以改进，但不进行大的拆迁或改建。保留现状的用地约为130公顷，占总用地的14.9%；改造更新指在现状基础上进行拆迁或改建，完善配套设施，使建筑布局更趋合理、环境优化。改造更新用地约183公顷，占21.5%；开发新建主要指现状未建设的用地，约558公顷，占63.6%。第三章 规划原则、目标定位与规模一、规划编制依据

45、1、中华人民共和国城市规划法（1990年）2、建设部城市规划编制办法（2006年）3、建设部城市规划编制办法实施细则（1995年）4、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 13790）5、城市道路设计规范（CJJ 37905）6、城市道路交通规划设计规范（GB 5022095）7、城市居住区规划设计规范（GB 5018093）及修订条文8、来宾市城市总体规划（20032020）9、来宾河西区控制性详细规划（1996年）10、来宾市近期建设规划（20032020）11、来宾市城市消防规划（20062020）12、来宾市城区加油站发展规划（20052010）13、来宾市住房建设规划（200620

46、10）14、来宾市商业网点规划（20072020）15、国家和地方其他相关规范和文件要求二、规划原则1、承接性及深化原则本次规划以来宾市城市总体规划（20032020）为依据，在体现城市总体发展目标和要求的前提下，根据区域实际情况对规划布局进行深化和完善，既继承、深化、落实已有规划意图，又对区域开发建设提出直接指导修建性详细规划编制的依据和准则。2、综合规划、整体发展的原则注重规划区各功能组成部分的整体关系，通过合理的用地布局和交通基础设施网络规划，加强河西区与城市行政中心、城市旧城区其他功能组团的整体关系，形成各具特色、既相互独立、又密切联系的城市组团关系，共同构成城市多元化、整体性的特点。

47、3、适度弹性和多样性原则在规划设计中采用了整体控制、具体协调的思想，在道路系统规划中结合各区域充分考虑了经济发展和开发建设不可预见性和弹性的需要，规划支路设计提出了弹性道路的思路，将部分支路作为建议性道路，在大格局不变的前提下，根据项目的功能、市场和业主的不同需求而进行的多种变化形式提供依据和实施途径。4、生态优先、因地制宜的原则以科学发展观为指导，注重生态环境保护和建设，规划设计充分体现“以人为本”和可持续发展的思想，促进经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。三、规划发展目标及要求1、着眼于城市长远和可持续发展构想，遵从城市经济社会发展规律和城市空间生长机理，注重近期与远期、局部与全局有机

48、结合，促进城市功能结构调整和空间结构优化。2、合理确定开发建设和更新改造方式，通过规划用地调整和深化，提升发展质量和土地综合利用效率，利用各种资源条件促进旧城区的更新改造，相对集中布置农民新村用地和三产用地，解决村民安置和就业问题，完善配套公建设施，改善和提高区域的环境品质和居民生活质量。3、以人为本，以营造高品质的环境为目标，精心塑造生动和谐的城市空间，构筑优美、舒适的绿化和滨水环境，安排亲切宜人的居民社区活动场所，配置完善的服务设施，满足二十一世纪的城市物质文明与精神文明的高需求。4、塑造独具特色的城市形象，随着城市越江桥梁的建设，该片区将成为城市开发的重点地区。促进滨水地区土地升值、塑造

49、具有时代特征并独具地方风貌特色的红水河滨水地区形象。5、完善的控制指标体系：通过对河西区用地、交通、景观、市政等方面的规划控制，建立起一整套完善的指标体系，为规划控制和管理提供有效的技术依据。四、发展定位总体规划中对河西区发展定位是：重点是进行旧城改造、工业用地置换和城市公共服务设施的配套建设，发展为以居住功能为主的配套居住组团。本次规划发展定位为：来宾市河西地区的区域中心，建设成以居住为主，综合商业、文化娱乐、服务、行政等多种功能，具有良好的人居环境和鲜明文化特色，自然与人为景观相融合、城市空间丰富的城市滨河新区。五、人口容量现状人口为2.75万人，规划增加的居住用地为239公顷，按总体规划

50、确定的27.72平方米/人的人均居住用地指标，推算增加的居住人口数量约为8万人。因此，推算规划区人口容量约为11万人。第四章 规划结构与土地使用规划一、区域空间结构分析 规划区位于来宾市中心城区西南面，红水河由西往东从规划区北侧经过。北部为城北行政商贸中心区；东部为旧城商业贸易中心区；西面为城市体育公园、高岭郊野公园；南边为城南工业区。总体规划中对周边各区的功能定位为：城北行政商贸中心区：总面积5.9平方公里，集新建市级行政办公中心、市级文化娱乐中心（博物馆、科技馆、文化馆、民族大剧院等）、会议展览中心、商务办公区以及商务酒店、公寓等功能为一体，成为适应21世纪城市发展需要的来宾市行政、商贸和

51、文化中心。旧城商业贸易中心区：总面积2.9平方公里，依托原有城市肌理和传统商业街区，通过环境整治、危房改造、行政办公职能疏解，建设商业步行街区等新型空间方式，进一步促进旧城区商业服务业的发展。城南工业区：以现有的来宾电厂和来宾冶炼厂为依托，在城市南部发展，共分为三个工业组团，三大组团在产业发展上各有分工，电厂周边为高载能产业发展区，冶炼厂组团重点发展特色冶金产业，东南工业组团以技术密集型、资金密集型产业为主。城市体育公园、高岭郊野公园：体育公园作为大型体育公园和体育训练基地，高岭公园是以自然山体为主的生态型城市郊野公园。总体规划提出沿高速路为南北向城市发展主轴，沿红水河为东西向的沿河城市发展轴

52、，贯穿行政中心的南北向城市发展次轴向南延伸至河西区内，联系城市公园和旧城商贸中心的横向城市发展次轴贯穿河西区中部，在城市发展主、次轴结构框架下，安排城北行政商贸中心区、旧城商业贸易中心区、城南工业区、城市体育公园和高岭郊野公园。由总体规划的空间结构分析可见，规划区具有良好的区域空间优势，周边有行政、商业、产业生产基地等不同功能的分区，并且依托城市公园、红水河具有优美的生态环境，外围良好的优势条件将对规划区产生较强的辐射作用，通过区域空间上的相互影响带动河西区的发展。二、功能结构与分区总体规划中对河西区的用地布局以居住用地为主，公共服务设施集中布置，主要的中心设在中部地段，另结合金海公园设置公共

53、服务设施次中心，沿高速公路、红水河一带布置大面积的绿化。通过现状综合分析评价，结合城市功能结构优化、空间景观环境建设需要以及社会经济发展现实要求等方面综合考虑，规划提出采取“统一规划，分期建设，逐步推进”的方式，促进区域的更新改造和协调发展。（一）、规划基本思路以总体规划提出的城市发展主、次轴作为发展构架，依托南北向城市发展次轴布置相对集中的公共服务设施，作为北面行政商贸中心跨江向南的功能延续。在东西向、南北向城市发展次轴的交叉地段集中布置形成明确的公共服务设施中心，也作为河西区的核心，另外结合居住片区布置三个次一级公共服务设施副中心，建立不同层次的公共服务中心可更好的发挥服务作用。合理安排沿

54、河功能带，形成功能连续局部活跃的沿河带，塑造良好的沿河景观。考虑到本规划区与河对岸的行政商贸中心和旧城区商贸中心的相互联系，在北部和东部的桥头地段布置一定规模的公共服务设施，作为沿河带的重要节点，也是与河对岸在功能上的一种衔接，有机的强化河两岸的关联。江滨路外围沿河布置滨水绿地，水体、滨水绿地以及沿河丰富建筑景观界面共同营造良好的沿河景观，并且考虑将滨水绿地通过带状绿地引入区域内部。公共服务中心的位置与原总体规划确定的位置有所区别，原因主要是考虑到，一方面总体规划确定的公共服务设施中心是依托大桥路发展，但现状该地段已建有一定的规模的居住建筑，在建成的居住地块上重新安排公共设施不经济且不合理。另一方面连接城北行政中心的南北向主干路将是连接红水河南北岸的重要通道，将原规划的公共服务中心西移依托其布置，可以通过道路带动中心的开发，并且该地段现状为未建设用地，土地资源比较丰富，受现状条件的