房地产投资资金融通详解

1、房地产投资资金融通如何保障房地产投资所需资金？主要内容1. 房地产投资资金融通的必要性；2. 房地产开发投资资金融通渠道和程序；3. 房地产置业投资资金融通渠道和程序；4. 房地产投融资担保和保险的含义和作用；5. 房地产投资资金融通决策 一、房地产投资资金融通的概念 1. 含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益等需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。土地购置土地购置支付工程款等支付工程款等土地开发土地开发转入开发转入开发房屋建成房屋建成预售预售/租租储备资金货币资金生产资金货币资金成品资金售租售租特点：特点：资金占用量大，占

2、用时间长，周转速度慢；资金资金占用量大，占用时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响运动受区域范围的影响 （1）开发资金需要量巨大与开发商自有资金有限的矛盾 第一，资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；第一，资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢； 第二，追求规模效应而超出了开发商自有资金；第二，追求规模效应而超出了开发商自有资金； 第三，规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。第三，规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。 （2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾 一是当时资金实力不够；二是保持对资金的主动性；一是当时资金实力不够；二是保持对资

3、金的主动性； 三是将资金压力在时间上摊薄；四是贷币价值的变化；三是将资金压力在时间上摊薄；四是贷币价值的变化； 五是提前实现房屋购买行为，如尚未付清借款时已有了房屋。五是提前实现房屋购买行为，如尚未付清借款时已有了房屋。房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。私人市场私人市场公众市场公众市场权益权益融资融资个人个人房地产上市公司房地产上市公司企业企业权益型权益型REIT退休基金退休基金债务债务融资融资商业银行商业银行抵押贷款支持证券抵押贷款支持证券保险公司保险公司抵押型抵押型REIT退休基金退休基金上市或增发新股：条件较苛刻，融资成本高；吸收其他

4、机构投资者资金：对企业和项目要求高；合作开发：较为有利和普遍企业债券：债券利率和融资成本高；抵押贷款：比较有利，也比较普遍；信用贷款：对企业的要求较高其他如预收定金和房款、留存收益等。向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。1. 房地产开发贷款贷款用于购置土地，风险极高，抵押率通常为5060，我国金融机构不得发放。（1）土地购置贷款二、房地产开发投资资金融通（2）土地开发贷款用于对土地进行改良，虽然风险较高，但金融机构会拥有第一抵押权。（3）建设贷款用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、

5、管理费和其他相关成本，金融机构要求以该房地产项目、其他房地产项目、质押或第三方保证作为担保。除一般贷款条件外，还包括：除一般贷款条件外，还包括：企业的条件：营业执照，开发权，健全财务管理和经企业的条件：营业执照，开发权，健全财务管理和经济核算制度，贷款账户和结算账户；济核算制度，贷款账户和结算账户； 项目的条件：土地使用权，项目相关合法证件及市场项目的条件：土地使用权，项目相关合法证件及市场前景，预算合理且自有资金占比达到项目预算投资总前景，预算合理且自有资金占比达到项目预算投资总额的额的35%）；）；开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷

6、款银行。款银行。国有国有土地土地收购重新开发重新开发储储备备土地市场存量土地增量土地出出让让招拍挂2. 土地储备贷款向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。贷款要求严格，抵押率较低。 县级以上政府指定或委托的土地储备机构县级以上政府指定或委托的土地储备机构和对土地进行一级开发的企业；和对土地进行一级开发的企业；资本金到位、管理规范；资本金到位、管理规范；调查土地整体情况；调查土地整体情况；关注土地价值状况；关注土地价值状况；专户管理，监控土地收益。专户管理，监控土地收益。连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于70%；所有

7、者权益至少5000万元。 3. 房地产企业发行股票获得永久资本，提高自有资本率；资金使用限制较少；获得永久资本，提高自有资本率；资金使用限制较少；可获得高于账面价值的溢价资金等。但融资成本较高，可获得高于账面价值的溢价资金等。但融资成本较高，会使得原投资者弱化乃至失去对企业的控制权。会使得原投资者弱化乃至失去对企业的控制权。4. 房地产信托融资信托投资公司通过资金信托方式集中两个或以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。规模小，期限短，要求收益率高，及时满足需要，降规模小，

8、期限短，要求收益率高，及时满足需要，降低企业财务总成本；提供全程融资服务；信托计划依低企业财务总成本；提供全程融资服务；信托计划依托项目且流动性较差托项目且流动性较差。 有国家认可的执业资格；注册资本不少于1000万元人民币；具有完善的法人治理结构；具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备年以上可追溯的记录；中国银监会要求的其他条件。 5. 房地产债券融资为了筹集特定房地产开发建设资金而发行的借款信用凭证 ，具有高效灵活、无中途停贷或回收的风险、易于被大众接受等特点。净资产额的限额：净资产额的限额：股份有限公司不低于股份有限公司不低于3000万元，有限万元，有限责

9、任公司不低于责任公司不低于6000万元；万元；累计债券总额不超过公司净资产的累计债券总额不超过公司净资产的40%，累计债券总额，累计债券总额指公司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债指公司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债额度不能超过整个项目所需资金的额度不能超过整个项目所需资金的20；最近最近3年平均可分配利润足以支付年平均可分配利润足以支付1年的利息；年的利息；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；国家规定的其他条件国家规定的其他条件。6. 在建工程抵押贷款抵押人为取

10、得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 。 工程已完部分与土地使用权同时抵押，但已完部分工程工程已完部分与土地使用权同时抵押，但已完部分工程量需要核实，并由工程监理机构和工程质量监督部门对工量需要核实，并由工程监理机构和工程质量监督部门对工程质量进行确认；土地使用权必须有偿取得，已领取程质量进行确认；土地使用权必须有偿取得，已领取国国有土地使用权有土地使用权。 工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承包合同，预算造价重新审核，以确定其抵押

11、价值和贷款价包合同，预算造价重新审核，以确定其抵押价值和贷款价值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值 。 在建抵押工程销售收入由银行代收、监管，专户存储。在建抵押工程销售收入由银行代收、监管，专户存储。 企业资信等级评价； 贷款项目评估：项目情况，市场分析和财务指标；项目情况，市场分析和财务指标； 贷款担保方式评价：不同机构提供的不同担保；不同机构提供的不同担保； 贷款综合评价：综合风险度超过综合风险度超过6060为高风险贷款为高风险贷款综合风险度（某笔贷款风险额综合风险度（某笔贷款风险额/ /某笔贷款额）某笔贷款额）100100信用等级系

12、数信用等级系数贷款方式系数贷款方式系数期限系数期限系数项目风险等项目风险等级系数级系数 某笔贷款风险额某笔贷款额某笔贷款风险额某笔贷款额信用等级系数信用等级系数贷款方贷款方式系数式系数期限系数期限系数项目风险等级系数项目风险等级系数因素取值标准类别信用等级信用等级系数系数30、50、70、90AAA级企业、级企业、AA级企业、级企业、A级企业、级企业、BBB级企业级企业贷款方式贷款方式系数系数1020、 50、 100银行金融机构、省级非银行金融机银行金融机构、省级非银行金融机构或商品房抵押、构或商品房抵押、AA级以下企业级以下企业或其他房屋抵押、信用贷款或其他房屋抵押、信用贷款贷款期限贷款期

13、限系数系数100、120、130、140半年以内、半年以内、3年以内、年以内、35年、年、5年年以上以上项目风险项目风险等级系数等级系数50、60、70、80按建设条件、市场、产品分析及财按建设条件、市场、产品分析及财务评价结果评定务评价结果评定指标因素项目基本情况四证落实、自有资金占比、资金落实、地理与四证落实、自有资金占比、资金落实、地理与交通位置、基础设施、项目品质等情况交通位置、基础设施、项目品质等情况市场分析市场定位、供需形势、竞争形势、市场营销能市场定位、供需形势、竞争形势、市场营销能力、认购或预售力、认购或预售/预租能力等预租能力等财务评价财务内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、

14、财务内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性分析敏感性分析年份1999200020012002200320042005预算内资金0.210.110.180.120.090.070.06银行贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11债券0.210.0600.02000.03利用外资5.352.811.761.611.291.331.19自筹资金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他资金来源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38单位：单位：三、房地产置业投资资金融通俗称按揭，是指那些不能或不愿一次性

15、支付房款的购房人，将其与房地产商签订的住房买卖合同项下的所有权益抵押给金融机构（通常是商业银行），或将其向房地产开发商购买的住房抵押给商业银行，银行将一定数额的款项贷给购房者并以购房者的名义交付给开发商所有。 1. 商业性住房抵押贷款 开发商与银行签订合作协议，约定开发商开，约定开发商开发的物业，银行可向购房者提供按揭贷款，并约定开发商发的物业，银行可向购房者提供按揭贷款，并约定开发商在购房人取得房屋产权证办理抵押登记以前为其贷款提供在购房人取得房屋产权证办理抵押登记以前为其贷款提供不可撤销的保证；不可撤销的保证； 开发商与购房者签订商品房买卖合同，约定，约定购房者支付房屋价款的方式为首付款加

16、上银行贷款；购房者支付房屋价款的方式为首付款加上银行贷款； 购房者向指定银行申请贷款，银行对借款人的资信进行审查； 购房者与银行签订个人住房借款合同（含个人住房抵押合同），进行抵押登记，银行将贷款额划至开发商账户。 由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款 。2. 住房公积金贷款 住房公积金账户个人工资个人工资比例扣存比例扣存住房公积金管理中心住房公积金管理中心商业银行商业银行单位按个人工资单位按个人工资比例缴存比例缴存委委托托 借款人向住房公积金管理中心提出书面贷款申请 ；住房公积金资金管理中

17、心审核、决定；通知借款申请人；受托银行办理贷款手续。 一是按规定履行缴存住房公积金义务的职工；二是款项用于购买、建造、翻建、大修自住住房。商业性住房贷款住房公积金贷款贷款对象 具有完全民事行为能力的自然人 住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职工 贷款额度 一般为房款的70 ，有限额规定据缴交年限、比例和余额确定，有限额规定贷款手续 开发商合作银行审批住房资金管理中心审批贷款利率 市场基准利率的折扣政策性利率，独立 利率期限2008.12.23之前2008.12.23之后下限基准水平 下限基准水平商业贷款三至五年五年以上 5.055.205.946.124.905.055.765.9

18、4公积金贷款一至五年五年以上 3.514.053.333.87单位：单位：提示：贷款下限水平最低可至七折。提示：贷款下限水平最低可至七折。缴交住房公积金的职工在购买住房时，在其公积金抵押贷款的额度不能满足购房需要时，分别与银行签订“住房公积金抵押贷款合同”和“个人住房担保贷款合同”，同时使用住房公积金贷款和商业性住房贷款。 3. 住房组合贷款 一是一是同时符合住房公积金贷款和商业性贷款的条件同时符合住房公积金贷款和商业性贷款的条件和规定；和规定；二是二是贷款申请额度不得超过房价总价贷款申请额度不得超过房价总价的的70%， 公积金贷款额度住房公积金当地最高可贷额度，公积金贷款额度住房公积金当地最

19、高可贷额度， 商业性住房贷款金额购房申请贷款额度公积金贷款商业性住房贷款金额购房申请贷款额度公积金贷款额度额度 ；三是贷款申请期限，住房组合贷款期限最长不超过三是贷款申请期限，住房组合贷款期限最长不超过15年，年，公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。 有合法的身份；有合法的身份；按时足额缴存住房公积金的职工；按时足额缴存住房公积金的职工；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及

20、贷款行要求提供的其他证明文件；求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款有所购（大修）住房全部价款20以上的自筹资金，并保以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；符合当地公积金管理部门规定的借款条件；符合当地公积金管理部门规定的借款条件；贷款行规定的其他条件。贷款行规定的其他条件。 借款申请人向商业银行提出个人住房组合贷款申请，填写借款申请人向商业银

21、行提出个人住房组合贷款申请，填写个个人住房公积金借款申请书人住房公积金借款申请书和和个人住房商业性借款申请书个人住房商业性借款申请书，提供公积金帐号；提供公积金帐号；银行受理申请，审查借款人情况，对符合条件的承诺贷款；银行受理申请，审查借款人情况，对符合条件的承诺贷款；签订签订个人住房商业性借款个人住房商业性借款和和个人住房抵押保证合同个人住房抵押保证合同；公积金贷款可代办，并由代办机构与公积金贷款委托行签订公积金贷款可代办，并由代办机构与公积金贷款委托行签订个人住房公积金借款合同个人住房公积金借款合同和和个人住房公积金贷款代办和个人住房公积金贷款代办和保证合同保证合同。借款人与商业银行办理抵

22、押合同和其他合同的公证、登记手续，借款人与商业银行办理抵押合同和其他合同的公证、登记手续，或者保险；或者保险；银行放款；银行放款；借款人按月还款。借款人按月还款。购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为 。 4. 商用房地产贷款 面向已经通过竣工验收的商用房地产，贷款价值比通常不超过60，期限不超过10年，贷款利率较高。如典当、高利贷、开发商的贷款、免息分期付款、以租代售等。5. 其他融资方式 6. 贷款新产品一：循环授信业务个人住房循环授信业务：个人住房循环授信业务：是指自然人（授信申请人）以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有

23、效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用的业务。也称“随借随还”、“循环贷”等。加按揭：加按揭：对处于按揭状态原有住房的已还款部分、或者贷款额度可随房价上升以及重新评估值的上升而增加，再进行按揭贷款的业务。转按揭：转按揭：如果房贷所在银行不能办理加按揭业务，借款人可以通过将房贷转到能办理加按揭的银行。 7. 贷款新产品二：固定利率贷款单位：光大银行建设银行基准利率优惠利率基准利率优惠利率3年期6.546.007.256.125年期6.636.157.326.3910年期6.876.337.756.85商业银行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性

24、及未来行商业银行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有意愿等因素。意愿等因素。所有住房贷款的贷款成数不超过80。 住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。较低者为准。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。与90/70政策相配套的首付的

25、区别。以户定义的第二套房首付和利率水平的区别。 个人住房贷款的主要还款方式：期限在年以内（含年）个人住房贷款的主要还款方式：期限在年以内（含年）的到期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款的到期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款法。法。 等额本息还款法支付特征： 初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，但压力摊薄。但压力摊薄。等额本金还款法支付特征： 初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担相对较轻，但初期压力较大。相对较轻，但初期压力较大

26、。 02004006008001000123456789 10 11 12 13 14期限期限金额金额07年末利率水平07年初利率水平02000400060008000100001200014000123456789 10 11 12 13 14期限期限金额金额期限07年末利率水平07年初利率水平02000400060008000100001200014000135791113期限金额期限等额本金等额本息等额本息还款法：对收入中等但未来的收入预期会稳步上对收入中等但未来的收入预期会稳步上升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常

27、的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。对于目前收入较高、但未来的收入预期对于目前收入较高、但未来的收入预期会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。 四、房地产投融资中的担保和保险贷款人在发放贷款的过程中，为了确保借出资金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求当事人以外的第三方

28、对借款人的还款提供担保，履行债务保证责任。 1. 房地产贷款的担保 帮助贷款人有效转嫁和合理分担风险；扩大借款人的受益面（金额、数量）。在房屋设计、营造、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。我国开设的有财产保险、责任保险、信用保证保险和人身保险。 2. 房地产保险保险基金房地产投保人 保险契约保险契约房地产保险人 保险费保险费防损和险后赔偿防损和险后赔偿（1）财产保险涉及房地产的财产保险品种企业财产保险企业财产保险 城乡居民房屋保险城乡居民房屋保险 建筑工程一切险建筑工程一切险 投保投保人人境内企事业单位、团境内企事业单位、团体和国家机关体和国家机关 居民本人或其

29、家庭居民本人或其家庭成员成员 建筑工程所有人、承建筑工程所有人、承包人或其他关系人包人或其他关系人 保险保险范围范围 与被保险人有经济利与被保险人有经济利害关系的财产害关系的财产 被保险人约定的房被保险人约定的房屋财产屋财产被保险人在建筑工地被保险人在建筑工地的财产的财产保险保险期限期限金额金额 一年，可续保；账面一年，可续保；账面原值、账面原值加成原值、账面原值加成数、重置价值或其他数、重置价值或其他 普通险普通险1年，两全险年，两全险1、3、5年；房屋实年；房屋实际价值际价值自投保或财产出现至自投保或财产出现至工程验收或交付止；工程验收或交付止；工程总价值工程总价值（2）责任保险涉及房地产

30、的责任保险品种产品责任险产品责任险 置业责任保险置业责任保险 投保投保人人开发商开发商 房地产有关专业技术团体房地产有关专业技术团体保险保险范围范围 开发商合法租售的供他开发商合法租售的供他人正在正常使用的房屋人正在正常使用的房屋专业人员因工作疏忽或过失造成委托专业人员因工作疏忽或过失造成委托方或其他关系人财产损失和人身伤害方或其他关系人财产损失和人身伤害（3）信用保证保险 涉及房地产的信用保险品种涉及房地产的信用保险品种 买方信用保险买方信用保险 住宅抵押贷款保险住宅抵押贷款保险 投保投保人人购房者购房者借款人借款人保险保险范围范围 拖延或逃避分期付款拖延或逃避分期付款 非人为风险及义务人的

31、行为风险非人为风险及义务人的行为风险 涉及房地产的保证风险品种涉及房地产的保证风险品种建筑工程承保合同保险建筑工程承保合同保险 贷款购房保贷款购房保证保险证保险投标保证保投标保证保险险 预付款保预付款保证保险证保险 履行合同保履行合同保证证保险保险 维修保证维修保证保险保险 投投保保人人投标人投标人承包人承包人承包人承包人承包人承包人借款人借款人保保险险范范围围 中标人不继中标人不继续签订合同续签订合同不能履约不能履约 不能按时按不能按时按质按量交付质按量交付工程工程不履行不履行约定约定维维修任务修任务 连续连续6 6个月未个月未偿还贷款本偿还贷款本息息 （4）人身保险 涉及房地产的人身保险涉

32、及房地产的人身保险 品种品种建筑工程团体人身意外建筑工程团体人身意外伤害保险伤害保险 安居定期保险安居定期保险 投保投保人人施工企业或建筑公司施工企业或建筑公司贷款购房者贷款购房者保险保险范围范围 有劳动关系人员在工地有劳动关系人员在工地致残或意外亡故致残或意外亡故购房者在贷款支付期期间亡故购房者在贷款支付期期间亡故五、房地产投资资金融通决策既有项目法人，新设项目法人；企业性质：独资企业、一般合伙企业，有限责任合伙企独资企业、一般合伙企业，有限责任合伙企业、有限责任公司，股份有限公司，房地产投资信托业、有限责任公司，股份有限公司，房地产投资信托（1）组建融资组织（2）编制房地产投资项目资金使用

33、计划表 资金投入计划，资金收入计划，资金流动计划1. 资金融通决策的程序资金流动计划表 单位： 时间费用12小计资金投入资金收入差额累计资金投入累计资金收入累计差额提示：提示：资金收入的估算应慎重；资金投入和资金收入的估算应慎重；资金投入和收入计划的时间间隔应一致。收入计划的时间间隔应一致。资金筹集的币种和数额，资金筹集的币种和数额，资金筹集的流量，资金来源、结资金筹集的流量，资金来源、结构，资金筹集的风险评价，资金成本，资金筹集方式，资构，资金筹集的风险评价，资金成本，资金筹集方式，资金筹集的步骤。金筹集的步骤。（3）拟订可能的筹资方案 （4）计算各方案的资本结构和资金成本率（5）待选方案：

34、资金成本率最低或其他（6）计算待选方案资本结构的效益和风险（7）综合比较选择投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，包括资金筹集成本和使用成本。（1）含义资金收集成本：一次性费用，主要包括借款手续费、各项代理发行费用等。资金使用成本：经常、定期支付的费用，主要包括股利、贷款利息以及其他利息费用等。2. 资金成本（2）资金成本的衡量个别资金成本、综合(加权平均)资金成本和边际资金成本：不同资金筹集方式的资金成本100%DKPF=-100%(1)DKPf=-或KDPFf：资金成本率(一般通称为资金成本)；：使用或占用成本；：筹资总额；：筹资费用；：筹资费用率，即筹资费用与筹资总

35、额之比。111(1)1ITKf-=-1K1I1fT：长期借款成本率；：长期借款利率；：筹集费用率；：所得税率。1K1I1fT：长期借款成本率；：长期借款利率；：借款费用率；：所得税率。【例1】某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率25，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。【解】10.8(125)=8.1提示：上述公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。1111(1)1ITKIf-=- 如果利息的支付采取贴现的形式，在借款中预先扣除， 则公式为： (1)(1)bbbRTKf-=-(1)(1)bbITBf

36、-或T：债券资金成本率；：债券利率；：债券筹资费用率；：所得税率。bKbRbIBbf：债券年利息；：债券筹资额；提示：提示：注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。【例2】某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8，发行费率为5，发行价格550万元。公司所得税税率为25，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。【解】（1）根据公式得：500 8%(125%)5.74%550(15%)bK创-=-（2）以350万元价格发行时的资金成本率为：500 8%(125%)9.02%3

37、50(15%)bK创-=-由于债券期限较长，为考虑资金的时间价值，可采用下式计算资金成本：1(1)(1)niiniKKIPKFRR=-=+：实际筹集资金总量；：债券内部收益率；KFKRiIP：各年债券利息；：债券本金。评价法公式： 100%(1)eDKgSf=+-：普通股资金成本率；：普通股预期年股利支出 ；：普通股筹资费用率；：预期股利率年增长率。 ：普通股筹资额；eKDSfg【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5，第一年支付股利率为10，预计每年股利增长率为9，试计算其资金成本率。【解】 根据公式得：400 10%100%9%18.47%(1)400(15%

38、)eDKgSf=+=+=-资本资产定价模型法公式： ()efmfKRRRb=+-：无风险报酬率；：平均风险股票必要报酬率；：股票的风险校正系数。fRmRb【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10，平均风险股票必须报酬率为15，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。【解】 根据公式得：()efmfKRRRb=+-101.10（1510）15.5100%(1)pDKSf=-：优先股预期年股利支出；：优先股资金成本率；：优先股筹资费用率。：优先股票面价值；DSfpK【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4，股息年利率为1

39、4，试求其优先股资金成本。【解】 根据公式得：14%14.58%14%eK=-10nDKgP=+：第一年股利；：留用利润资金成本率；：股利年均增长率。：留用利润总额；nK1D0Pg1njjjKWK=：加权平均资金成本率；：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重） ；：第j种来源资金的成本。KjWjK说明：说明：个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。【例6】设某房地产开发项目拟定的筹资方案有关财务数据如下表所示，根据已知条件计算个别资金成本率和综合

40、资金成本率。银行贷款贷款余额400万元年利率7.5抵减金额20万元所得税率25普通股发行总额400万元（40万股）预期股利1元/股发行费用2.4万元预期股利增长率3优先股发行总额400万元（40万股）股利率0.7元/股发行费用12万元债券发行总额1500万元债券利率9.0发行费用15万元所得税率25留用利润个人所得税率20留用利润额200万元股利率0.7元/股普通股市价12元预期年股利增长率5【解】（1）银行贷款资金成本率14007.5%(10.25)100%5.92%20400(1)400K创-=-（2）普通股筹资成本率40 13%100%13.06%2.4400(1)400eK=+=-（3

41、）优先股筹资成本率 （4）债券资金成本率400.7100%7.22%12400(1)400eK=-15009.0%(10.25)100%6.82%151500(1)1500bK创-=-（5）留用利润资金成本率0.705%(1 20%)8.67%12 (1 0)nK轾犏=+-=犏-臌（6）综合资金成本率已知总筹资额已知总筹资额40040040015002002900万元，万元，则则 1400290013.79%W =2400290013.79%W =3400290013.79%W =41500290051.73%W =520029006.90%W =可得综合筹资成本率为：可得综合筹资成本率为：K

42、5.9213.7913.0613.797.2213.796.8251.738.676.907.74 由于个别资金成本随着时间、筹资额与筹资结构的变化而变动，则新增加一个单位的资本而需要负担的成本，或因追加筹资而带来的资金成本。 类别：边际成本和加权平均边际资金成本； 作用：边际资金成本率应作为财务分析的贴现率。 若资金结构不变，则筹资数额的变化不影响综合资金成本，即综合资金成本不变； 若资金结构发生变化，则综合资金成本会发生变化，主要考虑新增资金的比例重新计算。 根据金融市场的资金供求确定各类资金成本分界点（资金成本发生前的最大筹资额）； 确定目标资金结构； 计算筹资总额成本分界点，列出相应筹

43、资范围； 分别计算不同筹资范围内的边际资金成本。【例7】某房地产开发公司有关资本结构及其他资料如下表所示。试根据提供的资料为基础，来说明追加融资时，边际资金成本的计算方法。资本来源金额（元）所占比重资金成本率长期负债90000308优先股300001012普通股1800006018合计30000010014.4【解】（1）假设该企业各种增资方案的资金成本如下表所示 （单位：元）资金来源目标资金结构增资范围资金成本长期负债30 27000082700007200001072000012优先股102520001225200014普通股60 1080000181080000288000020288000022（2）计算筹资总额分界点即各种筹资方式下成本发生变动的最大筹资总额，是根据最优资本结构和各种融资方式下资本成本发生变化的融资范围确定的。计算公式为：jjjT FB PW=：第j种来源资金的成本分界点；：筹资总额分界点；：目标资本结构中第j种资本的比重。jBPjTFjW根据上述公式，该公司筹资总额分界点计算如下表所示（单位：元）。资金方式资金成本筹资范围总额分界点总额范围长期负债8270000元270000/0.3900000元2400000元优先股12252000元252000/0.12520000元2520000元14252000元2520000元普通股181080