第二章资产评估的基本原理

1、资产评估学第一篇 资产评估的基本理论与基本方法第二章 资产评估的基本原理第一节 资产价值形成理论-略第二节 资产的价值类型第三节 资产评估假设第四节 资产评估原则第二节 资产的价值类型一、对资产价值的理解v资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。任何资产的价值都依赖许多随时间变化而变化的因素。（总体经济环境、资产潜在的用途、估价的基准、资产地理位置、稀缺性、替代物的价值等）价格成本不一定与价值相等二、资产评估中常见的价值类型v价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。其实质是为不同的资产业务提供适的价值属性的抽象和

2、归类。其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。用的价格标准。 那么为什么要讲求价值类型那么为什么要讲求价值类型? 原因是原因是同一资产相对于不同的评估目的，不同的持有人和不同的市场条件而言，可能具有不同的价值，而且每一种价值都有不同的内涵与适用范围。 如果不讲求价值类型，就无法提示评估结论的内涵和适用评估结论的内涵和适用范围范围，不利于引导客户正确理解和适用评估结论。我国评估准则将资产评估中的价值类型分为市场价值和我国评估准则将资产评估中的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值。市场价值以外的价值。（一）市场价值（一）市场价值（1）定义国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖

3、方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”因此，资产评估中的市场价值是指资产在资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。（2）公开市场公开市场的概念：市场上有众多的买着和卖者，没有垄断与强迫，买卖双方自愿交易，双方均拥有充分的时间了解信息，而且都是理性经济人。（3）所谓最佳使用状态最佳使用状态是指被估资产在法律允许的范围内能够在财务上获得最高价格获得最高价格。市场价值通

4、常适用于正常正常的产权变动类产权变动类资产业务。（4）评估资产市场价值的方法有：市场比较法；成本法；收益法等。 （二）市场价值以外的价值（二）市场价值以外的价值v（1）定义凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。v非市场价值是指不满足公开市场价值成立条件的资产在非公开市场条件下实现的价值，以及满足公开市场条件但只能在非公开市场非公开市场交易的资产实现的价值。v总之，非市场价值是特殊经济行为或资产业务是特殊经济行为或资产业务以及特别评估特别评估对象对象在受限制的市场条件下受限制的市场条件下实现的价值。v属于特定目的的资产业务主要有：以破产清算为目的的评估、以特殊投资为目的

5、的评估、以赔偿为目的的评估等。v属于特殊评估对象的资产包括非经营性资产、非竞争性资产等。三、资产评估常见的市场价值以外的价值类型v指企业并购、资产转让企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。v它是某项特定资产某项特定资产相对于某个或某类的购买者某个或某类的购买者的价值。实质上，是资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者类投资者具有的价值。 v对于不同的潜在购买者而言，某项资产的投资价值可能明显不同。（1）投资价值（2）在用价值指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币

6、数量。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。（3）清算价值v指企业企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。v强制清算与有序清算v强制清算是指在公开市场上限时、公开出售限时、公开出售的情况下，一项资产所带来的净值。v有序清算是指在公开市场上允许在一定合理时间内寻找购允许在一定合理时间内寻找购买者、公开出售买者、公开出售一项资产所带来的净值。v与市场价值的区别： 1、买卖双方地位不平等，卖方被迫 2、没有充足的时间询价v清算价格属于非市场价值，因此评估值低于正常市价，在资产评估时，清算价值一般在市场价值的基础上进行调整获得。（4）残余价值指机器设备、房屋建筑物或其他

7、有形资产等的拆零变现价值拆零变现价值的估计数额。资产的残余价值不是资产自身作为一个完整的资产所具有的价值，而是由于机器设备、房屋建筑物或其他有形资产自身不能再继续使用不能再继续使用，或已不再具有经济价值已不再具有经济价值，只能将其拆成零部件后，这些零部件的变现价值。以上四种是我国评估准则中列出的较为常见的非市场价值类型。四、资产评估中的公允价值的含义资产评估中的公允价值一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的条件相吻合，并且没有损害各当事人的合法权益，也没有损害其他人的利益。这里的公允价值即合理评估价值，即评估的结果是公允的合理评估价值，即评估的结果是公允的。所有的评估活

8、动及评估项目必须保证评估结论的公平合理保证评估结论的公平合理。企业会计准则第39号公允价值计量（2014年7月1日起施行 ） 中，对公允价值进行了定义：公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。有序交易，是指在计量日前一段时期内相关资产或负债具有惯常市场活动的交易惯常市场活动的交易。清算等被迫交易不属于有序交易。 一、交易假设一、交易假设v指将被评估资产置于市场交易中，从而使评估师可以模拟市场进行评估。v交易假设是进行资产评估的基本前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估

9、价。 v意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件；（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被至于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。 第三节第三节 资产评估假设资产评估假设 特定的资产业务是以某种假设为前提的，因此在评估前，评估人员需要对资产的未来用途和经营环境未来用途和经营环境做出合理的判断，资产评估假设与评估价值类型也有密切联系。资产评估的假设主要有以下四种四种：二、公开市场假设二、公开市场假设v指被估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。v适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有一定的通用性具有一定的通用性，那

10、些专用性较强的资产，无法适用公开市场假设。 三、继续使用假设三、继续使用假设v指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。v这一假设首先设定被评估资产正处于使用状态，其次是根据有关数据和信息推断该资产还将继续使用，强调资产对未来的有效性。v采用继续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。 四、清偿假设四、清偿假设v指由于种种原因，如企业破产，资产整体或拆成部分被强制出售。v与公开市场上资产交易具有两点显著区别：一是交易双方的地位不平等，卖方是非自愿地被迫出售；二是交易被限制在较短的时间内完成。v这种情

11、况下，资产的价格往往明显低于继续使用或公开市场假设下的价格。第四节 资产评估原则（一）资产评估工作原则（一）资产评估工作原则v1.独立性原则评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。独立性原则包含两层含义：（1）评估机构的独立性；（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。v2.客观公正性原则客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。v3.科学性原则科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须：（1）遵循科学的评估标准；（2）以科学的态度制定评估方案；（3）采用科学的评估方法进行资产评估。第四节 资产评估原则（二）资产评估经济技术原则（二）资产评估经济技术原则

12、在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。v1.预期收益原则 是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。是收益法中收益额确定的重要基础前提。是收益法中收益额确定的重要基础前提。v2.供求原则假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。 第四节 资产评估原则v3.替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。买者会选择价格较低者。这是市场法评估的理论基础这是市场法评估的理论基础v4.贡献原则 贡献