桂林花生唐购物中心定位商业报告

1、桂林花生唐购物中心定位报告深圳花样年商业管理有限公司2012年9月提升临桂新区城市形象、代表区域发展水平的标杆项目花样年购物中心开山之作，开启未来可复制的商业发展之路提升项目的整体溢价，同时创造短期现金收益和远期经营收益前言前言本项目的发展使命本项目的发展使命2城市商业分析3项目分析4项目定位5业态规划城市城市 宏观背景宏观背景6品牌落位7招商策略8收益测算城市宏观背景城市宏观背景城市概况城市概况城市定位 广西北部区域性经济文化中心、“桂湘粤黔”交界区域中心城市。p桂林世界旅游城桂林世界旅游城2011年10月正式启动，发展规模约200平方公里，人口约100万。世界旅游城的整体规划思路基于临桂新

2、区，高于临桂新区，以主城区，即行政和旅游服务中心区为基础，发展旅游、度假、休闲相关产业，形成以“大旅游”为统领，以“新产业”和“大物流”为支撑的新城发展动力体系，通过打造功能完善的综合性旅游新城区，建设世界级的旅游产业集群区。 世界旅游城规划2020年基本建成，即临桂新区除了作为城市副中心之外，区域旅游属性进一步增强，因此未来不断增长的旅游人口将是商业发展的重要契机之一。城市宏观背景城市宏观背景城市概况城市概况桂林市近年游客接待量桂林市近年旅游收入预计2012年桂林市接待游客量将突破3000万人，约6倍于全市总人口，预计将创造超过250亿元的消费，与旅游业息息相关的商业、酒店、交通、餐饮及其他

3、关联行业都将从中直接受益。临桂新区地处机场与桂林市区之间，是超过千万级中高端旅游人群的必经之地，同时临桂自身也是旅游目的地之一，客观上为本区域的商业、酒店及相关服务业创造了重大发展机遇。城市宏观背景城市宏观背景城市概况城市概况资料来源：桂林市人民政府网站城市宏观背景城市宏观背景城市机遇城市机遇全国唯一建设国家旅游综合改革试验区的地级城市新桂林新桂林 新机遇新机遇p2009年底，国务院明确提出“建设桂林国家旅游综合改革试验区”。p全国旅游综合改革“一省、一岛、一市”格局初步形成。桂林国家旅游综合改革试验区是我国首个获得国务院确定建设的旅游综合改革试验区，也是我国首个以城市为单位建设的国家旅游综合

4、改革试验区，从而在全国旅游综合改革方面初步形成“一省（云南省国家旅游综合改革发展试验区）一岛（海南国际旅游岛）一市（桂林国家旅游综合改革试验区)”的格局。城市宏观背景城市宏观背景城市机遇城市机遇国家服务业综合改革试点区域新桂林新桂林 新机遇新机遇2010年9月，国家发改委正式批复桂林市为国家首批服务业综合改革试点城市。未来5年，桂林市将倾力打造与“桂林山水”相媲美的“桂林服务”品牌。“十二五”期间，率先打造五大服务业示范区：p一是以阳朔为中心的城乡互动的生态休闲旅游和度假示范区；p二是以临桂新区和七星区为重点的商务会展与旅游相关产业融合发展示范区；p三是打造以桃花江旅游度假区、万福休闲旅游度假

5、园区等周边区域的养生度假和“栖息式”社会化养老产业示范区；p四是以主城区、八里街商贸物流园、铁路西货站、铁路北客运站和临桂新区两江机场航空港物流园为重点的商贸和现代物流聚集示范区；p五是打造以叠彩区站前广场为节点、漓江沿岸为轴带的体育文化特色消费示范区。城市宏观背景城市宏观背景城市机遇城市机遇24小时高铁圈新桂林新桂林 新机遇新机遇随着国家“五纵五横十连”的高速铁路规划，桂林将成为连通西南与东南沿海的重要交通枢纽。 “根据铁道部批复的湘桂线扩改工程施工组织安排，2010年底全线路基土石方施工已经完成，2011年开始铺轨、架桥和站后房建工程施工，2011年年底所有工程将全部完工。2012年1至3

6、月轨道精确调整，4月至7月全线联调联试，8月至9月试运行，9月底全线开通运营。 这条被喻为广西生命线的“湘桂线”，将构筑起广西连接中南、华东、华北地区的快速通道，与黔桂铁路和南昆铁路共同形成西南地区便捷的出海通道，与新建的贵广、南广铁路构筑起广西和西南地区通往粤港澳的便捷通道，届时桂林到广州、贵阳、南宁、长沙仅需2个小时左右，“两小时高铁经济圈形成”。“ 2011年3月桂林日报截至2011年，桂林城市化率为43.7%，城市化水平逐年提升。按照一般城市发展阶段特征，桂林正处于城市化进程的加速发展阶段，在产业发展的带动下，大批农业人口将转型为城市居民。项目所处的临桂新区正是城市扩张的典型区域，伴随

7、着基础设施和公共服务的不断完善，区域内的居住人口必然不断增加，相应的对商业和其他服务业的需求也会逐步增强。桂林市城市化进程城市宏观背景城市宏观背景城市化水平城市化水平资料来源：桂林市人民政府网站城市宏观背景城市宏观背景小结小结 在多重政策机遇的刺激下，桂林城市正处于迅猛发展过程中，必然带来城市商业的升级和整体商业市场的繁荣。城市城市 商业分析商业分析2项目分析3项目定位4业态规划1 城市宏观背景6品牌落位7招商策略8收益测算80年代后期市场萌芽期国营百货公司为垄断商业，桂林百货大楼一家独大，缺乏竞争。商场档次不高，主要经营基本的日常消费品，零售业态较单一，居民消费力也较弱。由于市场聚集效应，一

8、些商业街区自发形成，中山路商圈雏形显现。90年代末至2000年 市场成长期百货业开始由传统百货向现代百货转型，桂林百货大楼于1994年3月创立王城商厦，与火车站周边商业一起推动了中山路商圈的成型。1997年6月，中日合资的微笑堂商厦开业，引领桂林商业迈向了一个新高度，也确立了中山路城市商业核心的地位。2001年至2010年市场快速发展期商业形态开始多样化：步行街、批发市场、主题卖场、大型超市等商业类型均得到快速发展。外来品牌与本土品牌互为促进：南城百货（2005）、梦之岛（2007）、苏宁、国美、人人乐、沃尔玛（2009）、联达广场（2008）密集布局桂林，与本土的鑫海国际（2008）、北斗商

9、区（2007）等展开正面竞争，如颐高数码2007年7月开业，2009年8月即停业，王城商厦数码市场的商户集体搬迁至国展购物公园，这些竞争共同促进了桂林商业迈向繁荣。商圈多点布局形成：以四大百货商场为核心的中山中路商圈、漓东商圈、城南商圈、城北商圈，城市扩张催生了各区域商业中心的出现。2011年市场升级期2012年1月， 青禾美邦家居MALL、红街开业，标志着大型主题商业的出现和城市商业西进南拓的趋势。尽管中山中路商圈面临物业老化、停车难等发展瓶颈，但多年沉淀的商业氛围和口碑仍远超其他区域，因此其城市商业核心的领导地位短期内不会改变。桂林百货大楼（1987）王城百货（1994）微笑堂（1997）

10、南城百货（2005）梦之岛百货（2007）沃尔玛（2009）TOO联达广场（2008）鑫海国际（2008）青禾美邦（2012）红街（2012）琴潭商业中心（规划）过滤批发B区（在建）会展中心项目（规划）城市商业水平城市商业水平发展趋势发展趋势 “未来十年中，桂林市将着力将桂林打造成为西南地区重要的商贸物流中心，形成“两主四副，十街一心，两大物流园区”的城市商业格局。 改造提升中山路、临桂新区商业主中心， 发展漓东、城北、琴潭、雁山等城市商业副中心。 重点发展临桂综合物流园区和空港保税物流园区，并逐步发展成为国内重要的物流节点城市和连接东南亚的国际物流中心。” 桂林市城市商业网点规划（20112

11、020年）临桂新区商业主中心中山路商业主中心城北商业中心漓东商业中心琴潭商业中心雁山商业中心未来桂林将形成市区商业中心和临桂新区商业中心的双中心商业格局 政府从规划层面将临桂新区商业中心提升到与市区商业中心同级别的地位，是对临桂新区未来商业发展的有力支持； 但同时商业有其自身发展规律，在市区商业已趋于饱和且已形成多点分布的成熟态势下，临桂新区商业要成长为与中山路势均力敌的城市商业主中心，还需要相当长时间的发展与沉淀。城市商业水平城市商业水平商业规划商业规划城市商业水平城市商业水平典型项目典型项目商业区代表项目开业时间商业形态商业体量档次典型品牌中山路商圈微笑堂1997百货5万中高档周大福、ON

12、LY、VEROMODA、欧时力、ESPRIT、华歌尔、金利来、杰克琼斯、三叶草、肯德基百货大楼1987百货1.8万中低档金利来、TATA、ES、阿迪达斯梦之岛2007百货1.5万中档臣氏、金至尊、周大福、周生生、 Jeep 、ONLY、VEROMODA、Etam、百丽、米萝咖啡等城北商圈广运商贸中心2009超市+批发市场16万低档沃尔玛、KFC、1905影城、批发城漓东商圈国展购物公园2005百货+专业卖场5万中档南城百货、苏宁电器、甲天下电脑城城南商圈TOO联达广场2008购物中心9万中档大摩百货、人人乐、星达家电、梦露影城、麦当劳、KFC、上岛咖啡、豪客来等项目概况：微笑堂物业情况地理位置

13、桂林市中山中路总建筑面积5万楼层数8层（地上7层，地下1层）开业时间 1997年6月停车位约70个电梯两部观光电梯和24部自动双向扶梯发展商桂林市商业总公司与日本国熊本市微笑堂侏式会社各出资50%合资兴建，2004年被辽宁大商集团收购经营状况经营主题现代百货经营档次当地高档业态组合服饰、生活超市、家电卖场、休闲餐饮楼层布局-1F：饰品超市/土特产/烟酒/停车场1F：化妆品/珠宝首饰/手表精品/女鞋2F：少女装/饰品3F：淑女装/饰品4F：男装5F：运动休闲服饰/照（摄）像器材6F：儿童服饰/玩具/婴孕/家居用品7F：家电/日杂超市/服务中心典型品牌六福珠宝、周大福、ONLY、VEROMODA、

14、欧时力、ESPRIT、华歌尔、金利来、杰克琼斯、三叶草、肯德基、DHC、ORIS等优势不足开业时间早，在当地品牌影响力高，经过多年调整升级，商品品牌组合领先竞争对手；地处商业核心，人流量大，交通便利，昭示性好；利用银行等公共关系资源进行捆绑式营销，网络住稳定的中高端客源；场内装修风格能与时俱进进行更新改造，较能体现档次，空间尺度把控较为合理。由于早期规划原因，外墙主体广告位严重不足，不利于商业形象的提升；场内无导购手册、无活动DM等宣传资料，降低了外来游客等流动消费群体的消费体验感；楼层导示规划不尽合理；停车位严重不足，停车场出入口已形成严重的交通拥堵点；业态单一，难以满足顾客综合性消费需求。

15、城市商业水平城市商业水平典型项目典型项目项目概况：梦之岛物业情况地理位置桂林市中山中路20号总建筑面积15015平方米楼层数7层开业时间 2008年1月租金情况停车位约30个发展商广西南宁梦之岛百货有限公司经营状况经营主题现代百货经营档次中档业态组合服饰、首饰、家电、休闲餐饮业态组合-1F：停车场、办公区1F：珠宝、烟酒、化妆品、名表2F：休闲女装、女士配饰3F：职业女装、内衣4F：男士正装、皮包、内衣等5F：运动休闲服饰6F：家电家具用品、童装7F：办公区、观景平台典型品牌屈臣氏、金至尊、周大福、周生生、 Jeep 、ONLY、VEROMODA、Etam、百丽、米萝咖啡等优势不足位于商业中心

16、，人流量大，临街面广，外立面造型较独特，背面有一定景观优势；交通便利，多条公交线路直达；梦之岛百货在广西有较高的知名度；高楼层设置有简易儿童乐园，但规模较小，能帮助吸引一部分客源；转角铺为米萝咖啡，对增强业态复合度有一定帮助。面临百货大楼和微笑堂的两面夹击，在业态上无突破，缺乏竞争优势；内部通道较狭窄、无中庭、导示不明，空间感较差；品牌布局不尽合理，各区域之间缺乏互动；项目内外均存在广告位规划不足，商业氛围营造不够；顶楼露台拥有良好景观，但未有效利用；停车位严重不足。城市商业水平城市商业水平典型项目典型项目项目概况：桂林百货大楼物业情况地理位置桂林中山中路总建筑面积17900平方米楼层数7层（

17、地上6层、地下1层）开业时间 1987年11月停车位无经营状况经营主题传统百货经营档次中低档业态组合服饰零售、超市、家电业态组合-1F：超 市、食品、 日用品、生鲜1F：化妆品、珠宝首饰、精品2F：楼：鞋帽针织3F：精品女装4F：精品男装5F：运动床品6F： 各类家电典型品牌金利来、TATA、ES、阿迪达斯等优势不足桂林第一家大型百货商场，在本地市民尤其是中老年居民中具有很高知名度与情结；地理位置优越，人流量大；通过与分店王城百货联营互动，能有效分食市场份额；商品价格较低，能通过频繁的促销活动增强人气。由于物业建成年代较久，广告位、电梯、停车场等硬件设施均已不能满足现代百货业需求；虽经多次改造

18、升级，但内部动线规划、品牌组合等仍不能避免消费体验感差、档次偏低等弊病；在业态复合度和档次形象均难以突破的情况下，目前只能走平价路线，终将被新型商业所淘汰。城市商业水平城市商业水平典型项目典型项目项目概况：TOO大摩联达广场物业情况地理位置象山区环城西一路公交总公司斜对面总建筑面积9万楼层数5层（地上4层、地下1层）开业时间 2008年5月租金情况30-200元/月发展商厦门大摩商业投资控股有限公司停车位约600个经营状况经营主题综合性情景式购物中心经营档次中档业态组合百货、超市、餐饮、休闲娱乐、家电、影城、旅游业态组合1楼快乐家园超市、家电卖场、专卖店、美食广场2楼普罗旺斯主题百货3贩独基地

19、仿基地建筑，情景式潮流零售外街美食广场、特色酒吧影院及自助式KTV典型品牌人人乐、屈臣氏、滔博运动、VEROMODA、星达家电、1001乐园、梦露影城、TOO大摩百货、万盟手机城、ET电玩城、梦幻都市KTV及、麦当劳、肯德基、豪客来、上岛咖啡等优势不足内部形象较凌乱，公共空间通透度不够，多种装修风格混杂，未能形成较有品质的视觉效果；动线规划不尽合理，各区人流不能充分共享；商业街和美食广场形象较差，主要面向年轻人群，不利于整个项目档次的提升；内部软装和外墙包装较简单，未能充分利用自身规划亮点进行独特的营销宣传。建筑规划上在桂林市场极具创新性，能给顾客带来直观的异于其他项目的消费体验；次主力店组合

20、的模式具有较大突破，百货、超市、影院、美食广场等均能吸引较大人流并共同提升影响力；临近火车站与公园，能为项目带来持续人流；停车位充足，吸引自驾顾客，分流中山中路的客源。城市商业水平城市商业水平典型项目典型项目项目概况：国展购物公园物业情况地理位置漓江路，会展中心与甲天下广场西侧总建筑面积5万平方米，商场3.8万，电脑城1.2万楼层数A区4层，B区2层开业时间 2005年9月租金情况30-200元/月停车位自有车位约30个，借用广场车位近千个经营状况经营主题以百货为核心的综合性零售商场经营档次中等业态组合百货、超市、运动城、电器城、IT市场、餐饮、KTV业态组合A为纯百货 ，一层为鞋、化妆，箱包

21、，珠宝等 ；二层女装区 ；三楼男装 ；四楼童装、床上用品、玩具等 B栋两层 ，一楼运动休闲区、超市 ；二楼家电超市，3楼电脑城品牌列举苏宁电器、乐库KTV、KFC、羽西、玉兰油、资生堂、周大福、ESPRIT 、三彩、凡恩、艾格、艾格周末、卡尔丹顿等优势不足漓江东唯一大型商业中心，紧邻会展中心，展示面好，人流量大；紧邻主干道，交通便利，停车位充足；零售业态齐全（超市、百货、家电、IT、），且有搭配少量餐饮娱乐（KFC、KTV、私房菜），初步具备综合性购物中心雏形。整体形象较凌乱，尤其入口处规划不合理，人流车流混杂；单层面积过大，内部人流动线过长，中间无中庭等休息区，电梯数量不足，不利于顾客游逛；

22、业态布局不尽合理，未能充分发挥一楼商业价值，也不利于人流共享；城市商业水平城市商业水平典型项目典型项目整体需求旺盛，形态多样，分布密集。123连锁品牌和高品质商家较缺乏。适于餐饮娱乐商家入驻的项目匮乏，为新项目创造了机会。城市商业水平城市商业水平餐饮餐饮& &休闲娱乐休闲娱乐城市商业水平城市商业水平餐饮餐饮& &休闲娱乐休闲娱乐城市商业水平城市商业水平餐饮餐饮& &休闲娱乐休闲娱乐城市商业水平城市商业水平小结小结p零售层次相对较低，品牌重复度高，国际品牌匮乏p商业形态以传统百货为主，购物环境一般p融合零售、餐饮、娱乐等功能的综合性购物中心面临市场空白p营销推广落后，已传统的买赠为主，文化类营销

23、是空白p商圈多核化已成发展趋势，居民消费日益突破地域限制项目分析项目分析4项目定位5业态规划1城市宏观背景2城市商业分析6品牌落位7招商策略8收益测算桂林城市发展战略 保护漓江 发展临桂 再造一个新桂林 桂林市政府自2009年提出并以文件形式确立下来这一城市战略性发展纲要，临桂新区的建设正日益推进，因此临桂新区的发展前景毋庸置疑。临桂新区桂林市区临桂县临桂县项目分析项目分析空间位置空间位置临桂新区对外交通格局 公路：主要通过机场路、万福路连接市区与机场；通过321国道、桂柳高速、临桂雁山道路、桂梧高速等连接龙胜、柳州、雁山、梧州等周边县市； 铁路： 湘桂铁路复线城市段将从临桂新区接入现有湘桂铁

24、路正线，完工后桂林到南宁只需两个小时；贵广高铁建成后，又将极大缩短临桂新区与珠三角的距离。 航空：两江国际机场目前已开辟50多条国内外航线，待机场扩建工程完工后，可降落世界最大的空中客车A380飞机。交通格局对临桂商业的影响 立体交通网络的加速建设一方面能加速临桂新区的对外联系，吸引外来投资，提升新区经济活力； 另一方面，交通的便捷化能为区域内带来大量商旅客流，直接刺激商业、酒店、会展等服务业的消费需求，为本项目发展带来利好。机场路321国道（至龙胜）万福路桂柳高速桂梧高速湘桂铁路复线（待建）临桂雁山桂广高铁拟选线（待建）项目分析项目分析外部交通外部交通项目分析项目分析外部交通外部交通到达点到

25、达点距离（距离（KmKm）机机场场路路通过西城大道到达通过西城大道到达3.73.7通过临桂老城到达通过临桂老城到达6.46.4两江国际机场两江国际机场1818临桂老城中心临桂老城中心5 5桂林市火车站桂林市火车站12.212.2桂林汽车客运总站桂林汽车客运总站12.812.8凯风路（桂林老城区）凯风路（桂林老城区）11.511.5迎宾路收费站迎宾路收费站13.513.5桂林客运始发站桂林客运始发站20.620.6桂柳高速北端出口桂柳高速北端出口24.624.6南城百货商圈南城百货商圈14.614.6微笑堂商圈微笑堂商圈14.614.6万至机场路3.7KM西城大道至凯风路11.5KM至迎宾路收费

26、站（桂林南大门）13.5KM至机场18KM至临桂老城中心5KM至火车站12.2KM至南城百货14.6KM至汽车站12.8KM至微笑堂14.6KM至始发站20.6KM至桂柳高速北端出口24.6KM路福机场路花样年花样城临桂新区内部通过六横五纵的主干道构建成四通八达的交通网络，且主干道路规划较具前瞻性，多为双向八车道，应能满足未来城市发展需求。本项目交通条件优越 项目紧邻新区南端主干道万福路和纵向主干道西城大道，可十分便利地通达至桂林市区、机场、新区其他板块及周边县市； 西城大道与万福路均已建成通车，为本项目入市创造了良好的先决条件，且紧邻两条主干道能为项目带来极佳的昭示性与关注度。万福路（至桂林

27、）万福路（至机场）西 城 大 道至两江项目分析项目分析内部交通内部交通临桂新区四大功能片区 县城现状建成区 新区中心区 庙岭组团 西城工业园区项目分析项目分析板块属性板块属性行政商务板块本项目位于行政商务板块，未来将成为新区乃至桂林公务商务人员聚集地，有望为本项目提供稳定的中高端顾客来源。项目分析项目分析区位分析区位分析商业集中板块行政商务板块项目分析项目分析重大利好重大利好市政府搬迁市政府搬迁创业大厦(桂林新市政府办公大楼)据悉桂林市政府办公大楼将于2012年底或2013年初搬迁至创业大厦，其它政府企事业单位也将陆续搬迁至临桂新区。本项目与创业大厦咫尺之遥，必将成为最直接受益者。创业大厦(桂

28、林新市政府办公大楼)世纪大道榕山路人民路金山路金水路西城大道临桂新区核心商业区（目前基本空白）临桂县城核心商圈以转盘为核心，向周边五条路延伸，主要业态为日杂零售、五金电器、餐饮等，成规模的商业项目有天下桂林步行街和福旺城购物广场。项目分析项目分析微观商业竞争微观商业竞争目前临桂新区商业主要为西城大道和世纪大道沿线几处大型住宅的社区底商，为本社区居民提供初级配套服务；另一项显著特征是，尽管新区楼盘目前入住率较低，但餐饮业发展却较为乐观，尤其世纪大道沿线已有不少大型酒楼甚至连锁餐饮品牌入驻，从形象到档次都超过老城区，展现了餐饮业在新兴区域的生命力。项目分析项目分析微观商业竞争微观商业竞争桂林新城市

29、中心，首席城市综合体花样城以桂林首席城市综合体的姿态，融合各色高档复合建筑，优化城市商务办公、生活居住、休闲娱乐、购物体验等综合功能组合，打造桂林城市新中心，这位本项目商业部分树立起独一无二的独特竞争优势。项目分析项目分析项目素质项目素质福朋喜来登五星级酒店LOFT国际商务公寓高层观景住宅区大型购物广场知名品牌幼儿园水岸风情商业街商业外街 从规划、交通、区位、竞争、项目素质等方面分析，本项目具有条件打造成为未来桂林城市商业新高地。项目分析项目分析项目分析小结项目分析小结项目定位项目定位5业态规划1城市宏观背景2城市商业分析3项目分析6品牌落位7招商策略8收益测算优势S劣势W机会O威胁T项目临近

30、两条主干道，交通便利，昭示性强地处城市未来行政、商务、文化中心，能为项目提供稳定的高层次消费人群城市综合体物业属性，物业形态丰富，影响力大，利于引进大型品牌商家花样年品牌号召力桂林举全市之力加速发展临桂新区，必然需要高品质商业与之相适应桂林全市综合性购物中心都存在市场空白城市商业多核化已成趋势，使得本项目有可能利用自身优势将辐射范围扩展至全市。临桂新区目前处于建设初期，居住人口和商业氛围不足，需要较长时间的市场培育期临桂新区成熟周期不明朗面临桂林市区、临桂老城区以及未来新区商业核心区等多重竞争商业体量较大，考验招商和运营能力项目定位项目定位S.W.O.TS.W.O.T分析分析氛围：新城区处于发

31、展初期，居住人口不足，商业氛围需要较长时间来培育，商家和消费者观望情绪浓厚竞争：老城区商业经过多年积累已很成熟，各业态商家齐全，居民已形成固定消费习惯打造独一无二的竞争亮点，形成唯我独尊的竞争优势选择城市最需要升级的业态，从品牌到形态，将其做到最好时尚零售+儿童主题选择最适宜未来商务区消费需求、又能兼顾目的性消费的业态，从规模到主题，将其做到极致餐饮发挥优势、利用机会，克服劣势，降低威胁面临的核心问题有效的解决方案级别区位特征功能特征客流特征业态特征城市级商业中心位于城市中心区、主要交通干道区域、或历史形成的商业集聚区。行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、商务的有机聚集。交通

32、方便，客流量大，面向整个城市的消费人群。业态齐全，资源配置合理，市场细分度深，选择余地大。区域级商业中心位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区。功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。主要服务区域内居民及停留者，服务人口在20万左右。结构合理，业态多样，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要。社区级商业中心距市级、区域商业中心1-2公里以外的居住区。满足社区居民基本日常生活需求。主要为社区居民，服务人口5万人左右，社区级商业中心的外来购买力不到10%。以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、邮局、银行、美容美发、沐浴、修配等各种服务设施。项目定位项目定位发展方向

33、发展方向城市地标城市地标商业地标商业地标建筑地标建筑地标桂林最大城市综合体，城市新中心最先入市的综合物业，与市府咫尺相望的城市地标。开创桂林真正的综合性、一站式购物新体验，引领城市商业水平和消费理念同步升级。雄踞城市未来CBD核心，扼守交通要道，依托五星级酒店、高层公寓和创新的商业外立面，形成建筑地标。从体量、区位、潜力、愿景等方面看，桂林花生唐都是当之无愧的城市级商业中心。下面要思考的是我们拿什么让她实至名归？项目定位项目定位特色定位特色定位特色特色11商业功能最齐全商业功能最齐全与孩子一起，来花生唐开启欢乐一天。不仅满足生活所需；更能每天紧随新时尚。血拼或者品尝。 安享静谧时光，或者邂逅意

34、外惊喜。与人分享，或者独自陶醉。 特色特色11商业功能最齐全商业功能最齐全私人聚会，或者商务社交。 专属夜场，乐享疯狂。 特色特色11商业功能最齐全商业功能最齐全特色特色22国际时尚气息最浓郁国际时尚气息最浓郁年轻消费群年轻消费群家庭消费群家庭消费群公务公务/ /商务消费群商务消费群偶得性消费群偶得性消费群特色特色33服务人群最广泛服务人群最广泛特色特色44消费体验最领先消费体验最领先特色特色44消费体验最领先消费体验最领先特色特色44消费体验最领先消费体验最领先特色特色44消费体验最领先消费体验最领先根据项目所在区域的发展特性，建议项目的商业档次分为两个阶段：入市前期，以中高档偏时尚型购物中

35、心为发展方向，培育项目的商业氛围，在经营过程中进行优化调整，伴随着城市发展和区域商业升级，项目逐步得到市场认可后可往中高档购物中心发展。中档购物中心中高档购物中心项目形成独有的经营特色，认知度和口碑逐步提升项目逐渐成熟，城市商业水平显著提升，部分品牌零售商开始降低入驻项目的标准及更多优秀品牌开始进入桂林市场。项目定位项目定位档次定位档次定位桂林永州柳州贺州梧州河池来宾根据本项目城市级商业中心的定位、交通对人流的导入、同时结合竞争项目综合分析，得出本项目商业辐射范围为：核心辐射圈囊括整个临桂县城与桂林市区。次要辐射圈桂林下属县市及周边城市。边缘辐射圈其他区域（偶得顾客或目的性消费者、旅游人群以及

36、其它流动人口）等。项目定位项目定位辐射范围界定辐射范围界定业态规划业态规划6品牌落位7招商策略8收益测算1城市宏观背景2城市商业分析3项目分析4项目定位业态规划业态规划项目业态思考项目业态思考1大独有零售集群大独有零售集群引进35家国际快时尚品牌，奠定独一无二的流行号召力，树立无可模仿的竞争优势2大品质主力店大品质主力店立足本地消费，创造稳定持续的顾客来源与商业氛围2大特色组团大特色组团打造目的性消费亮点，吸引市区居民，延伸辐射范围快时尚超市影院餐饮儿童一站式体验业态规划业态规划各业态覆盖人群分析各业态覆盖人群分析市区/其他区域消费群家庭消费群商务/公务消费群临桂区域消费群影院商务配套儿童主题

37、馆超市特色餐饮国际快时尚品牌组合生活配套业态规划业态规划楼层业态分布楼层业态分布大型餐饮影院B1L5L2L3L4L1停车场休闲餐饮IT数码美容SPA影院休闲餐饮儿童主题馆（职业体验馆、儿童教育、儿童零售）特色餐饮休闲服饰超市特色餐饮国际快时尚品牌组合国际快时尚品牌组合国内时尚服饰形象店手表/珠宝/商务配套花生活花世界花朵朵花流行花食代花锦地主要面向年轻人群餐饮板块儿童板块零售板块影院超市主要面向家庭人群主要面向商务人群华润万家业态规划业态规划楼层业态分布楼层业态分布B1B1超市的主要作用在于笼络临桂新区和县城的居家消费群，为项目创造持续人流，促进前期商业氛围的培养。业态规划业态规划楼层业态分布

38、楼层业态分布L1L1快时尚品牌A快时尚品牌B快时尚品牌C时尚服饰休闲餐饮精品休闲餐饮时尚服饰时尚服饰时尚服饰时尚服饰时尚服饰时尚服饰生活服务生活服务休闲餐饮休闲餐饮说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。国际快时尚品牌时尚服饰品牌精品/生活服务休闲餐饮业态规划业态规划楼层业态分布楼层业态分布L1L1说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。商商务务配配套套日韩潮流淘宝街日韩潮流淘宝街生生活活配配套套业态规划业态规划楼层业态分布楼层业态分布L2L2快时尚品牌A快时尚品牌B快时尚品牌C休闲餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮潮 流 服 饰时尚服饰时尚服饰IT数码潮流服饰说明：以下品牌

39、仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。时尚品牌服饰精品/生活服务异国餐饮组合业态规划业态规划楼层业态分布楼层业态分布L3L3游乐场儿童教育儿童教育儿 童 零 售影院主题餐饮说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。儿童职业体验馆超大儿童主题馆五星影院主题餐饮业态规划业态规划楼层业态分布楼层业态分布L4L4中 华 美 食 馆美容SPA影院说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。中华美食馆美容SPA业态规划业态规划楼层业态分布楼层业态分布L5L5餐 饮餐 饮说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。领鲜环球自助餐露台风情餐厅餐饮占比约22%，如将5楼1965外摆区计

40、算在内，则餐饮占比达到26%，成为项目中面积最大的业态，能充分保障餐饮种类和品牌的丰富性，使之成为项目客流的核心动力源之一。业态规划业态规划整体业态配比整体业态配比以下面积将以最新测量面积为准业态 实用面积（） 占比 零售 12164.925%超市 12733.826%影院 4800.510%餐饮 11329.723%儿童主题馆6292.7213%生活服务 1541.93%合计 48863.4100%品牌落位品牌落位7招商策略8收益测算1城市宏观背景2城市商业分析3项目分析4项目定位5业态规划1 12 23 34 45 5功能创造亮点功能创造亮点聚客能力为先聚客能力为先塑造时尚风向标塑造时尚风

41、向标预留升级空间预留升级空间短长期利益的平衡短长期利益的平衡品牌落位品牌落位规划思路规划思路时尚新地标时尚新地标功能型、体验型与畅销型品牌结合，带动人流，培养时尚人群和品质客群的忠诚度，实现短期利益于长期利益的平衡。奠定领头羊地位，引领时尚 多功能服务多功能服务 型业态型业态 高人气高人气短期回短期回报与长报与长期收益期收益平衡平衡国际快时尚品牌国际快时尚品牌 独特独特拉动人流合理布局保障项目租金收益综合性最强的娱综合性最强的娱乐和体验乐和体验本地主流品牌本地主流品牌最领先最领先全新体验，吸引并拉拢目标人群保收益保收益品牌落位品牌落位规划思路规划思路以点带面以强带弱以大带小以主带辅 品牌名气不

42、是很大，但在同行内销售业绩良好，提袋率高的商家。此类商家号召力强，带动力大，能为商场增加客流量。 根据局部主力店品牌的特点，在周边选择与其相互补品牌。 每个业态中都会有几个比较突出的品牌，此类品牌的知名度高，影响力大，消费者驻足率高。主力业态与辅助业态相对匹配，相辅相成，依靠主力业态的煽动力和购买力稳定销售收入的同时刺激周边业态销售。品牌落位品牌落位品牌选择思路品牌选择思路快时尚（6000）以80、90后时尚人群消费为主极强的品牌号召力迅猛的扩张势态桂林零售业的品牌新亮点未来巨大的溢价空间引进商业项目中最炙手可热的快时尚品牌，以首家的概念打造桂林最时尚、最齐全的时尚新地标。品牌落位品牌落位时尚

43、旗舰品牌时尚旗舰品牌主流时尚品牌以20-45岁学生、精英白领、商务人士为主锁定时尚消费人群凸显定位知名度高，影响力大打造桂林最有品质、最具影响力、最代表时尚元素的潮流秀场。品牌落位品牌落位时尚主流品牌时尚主流品牌本地市场主流品牌以年轻人群、家庭主体为主忠诚度高，影响力大提袋率高，经营稳定收益贡献力稳定且上升空间大与时尚主流形成互补，稳定消费者的人流量和购买力，为引导消费者的新的消费习惯做铺垫。品牌落位品牌落位效益品牌效益品牌楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺数店铺数1F 主力店快时尚3312.7943.81%2综合服饰2532.3833.49%21珠宝/钟表/配饰439.515.81

44、%7餐饮926.6112.25%5其他349.854.63%2合计7561.14 100.00%37品牌落位品牌落位楼层品牌落位楼层品牌落位 L1L1楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺店铺数数2F主力店快时尚3858.3840.66%3综合服饰1763.1718.58%18珠宝/钟表/配饰112.561.19%3餐饮3392.4635.75%8其他363.833.83%5合计9490.4100.00%37品牌落位品牌落位楼层品牌落位楼层品牌落位 L2L2打造桂林第一个集儿童体验、儿童娱乐、儿童教育、儿童用品于一体的儿童成长乐园。品牌落位品牌落位儿童类儿童类星期八小镇将一二线城市最流行

45、的商业概念引进桂林，引领儿童教育新时尚。星期八小镇是国内首家定位于“让少年儿童真实体验成人世界的微缩社区”针对3-13岁儿童，25-45岁的年轻父母提供一系列逼真的社会场景和职场角色扮演。让儿童感受劳动的喜悦，体会学习的乐趣，培育儿童对社会和家庭的责任。教教育育娱乐娱乐公益公益品牌落位品牌落位儿童类儿童类儿童寓教于乐中心：儿童早教中心及电玩城的设置，有效拉动目的性的消费客流，同时可将辐射人群扩展至青少年；儿童零售：打造儿童用品集合地，满足80、90后家庭对高品质儿童消费的刚性需求；休闲餐饮、影院、儿童乐园有机互动，业态互补，营造最佳休闲亲子氛围；品牌落位品牌落位儿童类品牌落位儿童类品牌落位楼层

46、业态面积（）占比L3儿童体验3588.8832.80%儿童游乐505.994.62%早教583.795.33%电玩857.337.83%儿童零售配套756.756.92%合计6292.7457.51%打造桂林市场餐饮菜系最多、菜品最齐全的饕餮集合地。满足商务宴请需求；选择比较高的楼层，最大程度拉动客流带动其他业态的关联消费品牌落位品牌落位餐饮类餐饮类品牌落位品牌落位餐饮类（宴会型）餐饮类（宴会型）以桂林最具知名度和档次的餐饮商家，打造公务、商务宴请首选品牌。独一无二的玻璃长廊舞台设计品牌落位品牌落位餐饮类（特色餐饮）餐饮类（特色餐饮）荟萃中华各地代表性餐饮商家，为桂林市民及商旅客群带来多样化美

47、食体验，通过特色各异的风味饮食吸引不同类型的顾客。品牌落位品牌落位餐饮类（休闲、异国品牌）餐饮类（休闲、异国品牌）休闲餐饮商家知名度高、品牌影响力大，且方便快捷，能充分满足未来行政商务区的办公人群需求，也能吸引大批年轻消费者，与零售、休闲娱乐等业态实现人群共享。品牌落位品牌落位餐饮类品牌落位餐饮类品牌落位 L1休闲餐饮2F:异国餐饮楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺数店铺数1F 餐饮926.6112.25%5楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺数店铺数2F餐饮3392.4635.75%8楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺数店铺数4F餐饮（特色）3040.3986.1

48、7%4品牌落位品牌落位餐饮类品牌落位餐饮类品牌落位 3F:休闲餐饮楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺数店铺数3F餐饮1055.377.79%54F:中华美食馆楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺数店铺数5F餐饮（宴会厅）5246.71100.00%3合计5246.71100.00%3品牌落位品牌落位餐饮类品牌落位餐饮类品牌落位 楼层店铺数面积占比L15926.611.77%L283392.466.47%L351055.372.01%L443040.395.80%L535246.7110.00%合计2513661.5426.05%5F:宴会餐饮以超市、影院、KTV为核心生活配套

49、，聚集人气。立足本地消费，创造稳定持续的顾客来源与商业氛围影院及KTV的设置，有效拉动目的性的消费的纵深客流。品牌落位品牌落位生活配套生活配套& &休闲娱乐类休闲娱乐类楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺数店铺数B1超市12733.76100.00%1合计12733.76100.00%1品牌落位品牌落位超市超市 / /影院影院楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺数店铺数3F影院480035.42%1品牌落位品牌落位KTV/KTV/美容美容 楼层楼层业态业态面积（）面积（）占比占比店铺数店铺数4F美容美发487.8513.83%1招商策略招商策略5 业态规划品牌落位8 收益测算1

50、城市宏观背景2城市商业分析3项目分析4项目定位锁定目标重点突破主次分明把握节奏强势推广确保开业根据目前桂林市商业现状及品牌商家的开店需求，综合花样国际广场的地理位置、周边人口等状况，为了落实业态规划，提出以下招商策略原则：20122012年年20132013年年20142014年年依据项目定位，锁定主力商家、突破超市、影院和2家快时尚品牌，确保项目主题框架基本成型。以2012年招商成果为基础，结合两场大型公关活动，在确定主题商家的基础上，重点关注次主力商家的招商。整个招商持续工作要重点明确，按照招商目标把控招商节奏。根据主力店、次主力店及核心商户的商品组合，灵活调整剩余商铺的招商策略，通过强势

51、媒体宣传，利用主力店及核心品牌商户的影响力，完成剩余商铺招商，确保开业。招商策略招商策略招商原则招商原则影院5月超市6月12月2012年4月10月2013年2014年招商业态超市、影院、快时尚、儿童体验中心、主题餐饮。2013年2014年第一阶段：主力商家招商目标商家示意快时尚：H&M、UNIQLO、MUJI等儿童类：星期八小镇、迪可可职业体 验中心等餐饮：味道制造、椿记烧鹅第二阶段：核心商家招商1、知名零售品牌2、知名连锁餐饮品牌3、本地知名品牌商家4、儿童培训类商家零售类：ONLY、VEROMODA、ELLE、ESPRIT、EP、滔搏等餐饮类：麦当劳、KFC、必胜客、星巴克、麦香坊等第三阶

52、段：招商冲刺阶段1、没有完成招商的剩余铺位2、商务配套、生活配套4月招商策略招商策略整体招商计划整体招商计划影院5月超市6月2012年12月7月8月9月10月儿童主题商家签订意向书11月1月一至二家餐饮、一家KTV商家签订意向书一至两家快时尚品牌签订意向书业态面积占比超市12733.7623.03%影院48008.68%KTV3187.535.76%一至二家主题餐饮35006.33%快时尚20003.62%儿童主题商家11001.99%合计28321.2949.41%招商策略招商策略20122012年招商计划年招商计划同类项目开业时间初始租金（）目前租金（）山水凤凰城（2012年）1F：502

53、F：301F：502F：30奥林匹克花园（2011年）1F：302F：201F：402F：25人民路商铺20-5080-100金水路商铺 1F：10-152F：51F：30-502F：10-20红街（2012年）100-200100-200TOO联达广场（2008年）-1F：40 1F：40-80 2F：30-60 3F：40-80 4F：25-40 -1F：80-110 1F：100-600 2F：30-60 3F:20-504F:20-40 沃尔玛商圈（2009年）A区：1F：1002F：50B区：1F：302F：20A区： 1F：150 2F：100B区： 1F：50 2F：30租赁政策

54、租赁政策租金参照租金参照比较比较因素因素权重权重% %可类比项目（主要商圈典型商业）可类比项目（主要商圈典型商业）本项目本项目联达商业广场（象山区）红街（象山区）沃尔玛商圈（叠彩区）福旺达购物广场（临桂县城）整体区位201512151410商业氛围20161315137商业属性201513121316周边配通条件1087866展示条件522214规模主题543324升值前景532234合计1007564696358市场比较法租金定位通过选取常平各类属性商业物业的租金进行比较分析，测算本项目平均租金，选择为城市主要商圈中大型集中商业项目作为参照，主要从以下几个要素进行比

55、较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 升值前景租赁政策租赁政策租金参照租金参照指标可类比项目可类比项目本项目联达商业广场（象山区）红街（象山区）沃尔玛商圈（叠彩区）福旺达购物广场（临桂县城）合计权重值75646963581F租重值比例129%110%119%109%所占权重10%40%10%40%权重均价1136102279根据市场比较法推导出本项目1F平均租金，约 79元/ /月，考虑到本项目街铺均已出售，且本项目为新入市商业，需要一定时间培育期，考虑到前期招商的困难及确保2014年准时开业，建议第一合同期在推算出的租金基础上略有

56、下调。1F内铺租金可根据业态不同在60元/月上下浮动。根据可比项目租金，通过比较法进行租金测算，得出项目参考租金，如下表：租赁政策租赁政策租金参照租金参照以首层内铺平均租金60元/月为基准，并参照桂林当地主要商业项目租金标准，按楼层递减规律，同时考虑到各类型主力店的一般承租能力，得出以下租金计算标准：主力店租金按较保守值预测： 超市起始租金为15元/月； 影院起始租金为20元/月；快时尚品牌起始租金为35元/月首层租金平均值预测为60元/月， 高楼层与地下室逐层递减， L1平均租金预测为60元/月； L2平均租金预测为50元/月； L3平均租金预测为30元/月； L4平均租金预测为25元/月；

57、 L5平均租金预测为20元/月；桂林项目租金政策预估表楼层业态起始单位租金(元/月)B1超市15L1次主力店（快时尚）35零售（时尚服饰、箱包皮具、精品饰品、黄金珠宝、钟表眼镜、生活配套）65餐饮55L2次主力店（快时尚）30零售（时尚服饰、箱包皮具、IT数码、生活配套）55餐饮40L3娱乐（影院）20娱乐（儿童体验馆、儿童游乐/电玩）25培训（儿童教育）25零售（儿童服饰、儿童用品/玩具、家居家饰、床上用品）40餐饮30L4娱乐（影院）20娱乐（美容）25餐饮25 L5大型餐饮20租赁政策租赁政策租金参照租金参照根据各业态对物业租赁条件的不同需求，制定以下策略：租赁政策业态合同期（年）递增管

58、理费免租期（月）广告位优惠装修补贴合作模式超市20每三年递增5%015合同期内外墙广告位免租无租赁快时尚8-10第二年递增10%，其他年份逐年递增12%06-12合同期内外墙广告位免租可根据洽谈情况给予补贴联营扣点儿童体验馆8-10第四年起逐年递增5%56-12给予两年外墙广告位免租无租赁（可考虑加盟或自营）主题餐饮8-10第四年起逐年递增5%56-12无无租赁影院15每三年递增5%012合同期内外墙广告位免租无租赁租赁政策租赁政策各业态租金递增政策各业态租金递增政策租赁政策业态合同期（年）递增管理费免租期（月）装修补贴合作模式零售3无203-6个别装补租赁休闲餐饮3-5第三年起逐年递增递增5

59、%203-8无租赁儿童教育5-6每年递增5%203-6无租赁特色餐饮3-5第四年起逐年递增5%206-12无租赁租赁政策租赁政策各业态租金递增政策各业态租金递增政策收益测算收益测算4项目定位 5业态规划品牌落位招商策略1城市宏观背景2城市商业分析3项目分析桂林项目租金价格递增预测表项目业态第1年第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年租金递增率超市5%5%5%5%快时尚10%12%12%12%12%12%12%20%12%12%12%12%12%12%零售60%8%8%50%8%8%40%8%8%30%8%8%餐饮5%5%5%

60、40%5%5%30%5%5%20%5%5%20%影院5%5%5%5%儿童主题馆/游乐场5%5%5%5%5%70%5%5%5%5%40%5%大型餐饮5%5%5%5%5%5%5%50%5%5%20%5%整体租金递增率预测采取前低后高的原则，以吸引商家入驻，在项目培育期基本完成之后提升增长率以获取更大回报。但不同业态的递增率根据行业规律也略有不同；主力店租金递增率按恒定递增预测，超市、影院均按每三年递增5%预测，但具体执行以与商家谈判结果为准。收益测算收益测算无百货租金递增标准无百货租金递增标准项目运营费用列支标准单位:万元费用项目 费用标准 备注前期费用开业前宣传推广费用 900 开业前宣传推广费