2021房地产估价师《理论与方法》模拟试题第五套

1、一、单项选择题 ( 共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。 )第 1 题：企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业() 的经营权转让给其他经营者的行为。A. 整体资产或者部分资产B.整体资产C.部分资产D. 固定资产【正确答案】： A第 2 题：数学曲线拟合法中最简单、最常用的为 () 。A. 直线趋势法B.指数曲线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法【正确答案】： A第 3 题：对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主

2、要是从() 上把握房地产价格的“数量”。A. 货币支付B.价值C.现象D.本质【正确答案】： C第 4 题：建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为 ()。A. 有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过年数短于实际经过年数C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【正确答案】： D第 5 题：房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在 ()下的估价结果具有近似性。1 . 同一估价原则、同一估价时点8 . 同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D. 同一估价原则、同一估价目

3、的【正确答案】： C第 6 题：基准地价是城市中均质区域内的土地() 。A. 最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】： C第 7 题：已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100X 104 m2,当价格为1 000元/m2时，需求量为 90X104m2,则需求价格弹性为()。A.109 .9C.0.9D.0.1【正确答案】： A第 8 题：估价报告有效期应从()起计。A. 估价时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【正确答案】： C第 9 题：如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以(

4、)进行估价。A. 保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提【正确答案】： A第 10 题：运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的 () 。A. 合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【正确答案】： B第 11 题：不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是() 。A. 法律上的许可性B.要求上的准确性C.经济上的可行性D.技术上的可行性【正确答案】： B第 12 题：某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于()。A. 物质折旧B.功能折旧C.经

5、济折旧D.会计折旧【正确答案】： C第 13 题：针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类 () 。A. 主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【正确答案】： C第 14 题：属于影响房地产价格的经济因素是() 。A. 经济发展状况B.居民收入水平C.物价D.长期趋势【正确答案】： D第 15 题：不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是() 。A. 法律上的许可性B.要求上的准确性C.经济上的可行性D.技术上的可行性【正确答案】： B第 16 题：下列会导致房地产价格偏高的情况是() 。A. 政府协议出让

6、土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产【正确答案】： B第 17 题：收益法适用的条件是房地产的 () 。A. 收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】： D第 18 题：某宗房地产交易总价为 30 万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为 ( )万元。A.26.29B.27.29C.28.29D.29.29【正确答案】： D第 19 题：某房地产占地面积40 000 m2,上存楼房三栋。甲楼 4层，每层建筑面积均为3 000 m2;乙楼建筑面积为3层，每层

7、6 000 m2;丙楼6层，每层7 500 m2,则该宗土地的建筑覆盖率为()。A.242.4%B.50%C.41.25%D.187.5%【正确答案】： C第 20 题：房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在 ()下的估价结果具有近似性。A. 同一估价原则、同一估价时点B. 同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D. 同一估价原则、同一估价目的【正确答案】： C第 21 题：某建筑物的建筑面积为200 m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2% ，则运用直线法计算该建筑物的现

8、值为()万元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5【正确答案】： C第 22 题：某商铺的收益年限为 30年，年有效毛收人为 6 000元/m2。假设净收益率为 75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为 ()元 /m2。A.14 140B.42 421C.56 561D.60 000【正确答案】： B第 23 题：某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酚率为 9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于()元/m2 oA.3 275B.3 287C.3 402D.4 375【正确答案】： C第 24 题：某出租的房地产的年租金

9、收入为 10 万元，年出租总费用为1 万元。建筑物重置价格为100 万元，成新率为 80% 。已知土地资本化率为 6% ，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为 ()万元。A .438.1 12.5C.123.3D.150【正确答案】： C第 25 题：某公司 3 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500 m2 的面积，约定租赁期限为 10 年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似的写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%,目前承租人权益的价值应是()万元。A.70.03B.71.03C.72.03D.73.03【正确答案】

10、： D第 26 题：报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的 () 比率。A. 同价值B. 同收益C.同性质D. 同类型【正确答案】： C第 27 题：某宗房地产的土地价值占总价值的40% ，建筑物价值占总价值的60% ，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6% ，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为 () 。A.6.2%B.7.2%C.8.2%D.9.2%【正确答案】： B第 28 题：假设开发法的原理依据与() 相同，是预期原理。A. 收益法B.经济法C.权益法D. 成本法【正确答案】： A第 29 题：地租 =市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是()提出的。A

11、.亚当.斯密B.威廉?配第C.大卫?李嘉图D.马尔萨斯【正确答案】： A第 30 题：基准地价系数修正法的基本原理是() 。A. 收益原理B.替代原理C.地租理论D. 区位理论【正确答案】： D第 31 题：某幢楼房的土地总面积500 m2 ，总建筑面积1 000 m2 ，某人拥有其中80 m2 的建筑面积如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为 () 。A.6%B.7%C.8%D.9%【正确答案】： C第 32 题：下列不属于房地产估价基本程序的是() 。A. 获取估价业务B.实地查看估价对象C.确定估价结果D.估价资料公开【正确答案】： D第 33 题：在房地产估价中，首先

12、需要明确的估价基本事项主要包括()。A. 估价目的、估价原则、估价时点B.估价目的、估价原则、委托人C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点【正确答案】： D第 34 题：“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、 ()等设施或条件以及场地平整。A. 给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气C.排水、电力、通信、热力【正确答案】： A第 35 题：房地产价格是由房地产的 ()三者相互结合而产生的。A. 有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求【正确答案】： A二、多项选择题 ( 共

13、 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2 分 ; 错选或多选的，不得分; 少选且选择正确的，每个选项得0.5 分。 )第 36 题：房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是() 的结合体。A. 设备B.实物C.权益D. 区地E.环境【正确答案】： BCD第 37 题：有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是() 。A. 交换价值B.公开市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价【正确答案】： AC第 38 题：制作深度价格修正率的要领是() 。A. 选

14、取标准宗地B.设定标准深度C.将标准深度分为若干等份D.制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E.按深度价格修正率求取路线价【正确答案】： BCD第 39 题：用市场法对房地产进行估价时，需要进行()修正。A. 交易过程B.交易情况C.交易日期D.交易价格E.房地产状况【正确答案】： BCE第 40 题：选取可比实例时，应符合的要求包括()等。A. 可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【正确

15、答案】： BCDE第 41 题：评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括()等。A. 环境景观B.离市中心距离C.朝向D.城市规划限制条件E地势【正确答案】： ABC第 42 题：在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括() 。A. 弄清土地的位置B.弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等C.弄清城市规划设计条件D.弄清将拥有的土地权利E.测算开发项目的预期利润【正确答案】： ABCD第 43 题：收益乘数有()。A. 毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.潜在毛收入乘数【正确答案】： ACE第 44 题：价格等于“成

16、本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的 ()。A. 生产成本高于市场平均成本B.生产成本低于市场平均成本C.自由竞争D.该种商品本身可以大量重复生产E.生产成本等于市场平均成本【正确答案】： CD第 45 题：在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的 () 。A. 客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【正确答案】： ACDE第 46 题：不属于长期趋势法的方法是() 。A. 数学曲线拟合法B.平均增减量法C.时间顺序法D.预测法E.指数修匀法【正确答案】： CD第 47 题：不符合选取标准临街宗地要求的是() 。A. 一面 I 临街B. 土地形状为正

17、方形C.临街宽度与临街深度的比例适当、D.用途为所在路线区段具有代表性的用途E.容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率【正确答案】： BE第 48 题：下列属于报酬率求取方法的是() 。A. 累加法B.功能法C.市场提取法D.投资报酬率插入法E.均衡法【正确答案】： ACD第 49 题：要做到现金流量折现，首先应做到 () 。A. 后续开发经营期间究竟多长要估算准确B.各项支出收入何时发生要估算准确C.各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确D.投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致E.各项支出、收入发生的机率【正确答案】： ABC第 50 题：在明确了估价基本事项的基础上，应对估

18、价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括 () 。A. 拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E.违约责任【正确答案】： ABCD三、判断题 ( 共 15 题，每题1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用表示正确，用“X”表示错误。不答不得分，判断错误扣1 分，本题总分最多扣至零分。 )第 51 题：依据中华人民共和国城市房地产管理法规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。 ()【正确答案】：X 第 52 题：已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。 ()【正确答案】：X第 53 题：; 而如果权益相同，则价值不可能有很()两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同大不同。 ()【正确答案】：X第 54 题：即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 (【正确答案】：V第 55 题：明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。【正确答案】：X 第 56 题：如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位