房地产项目开发流程

1、2022-5-311房地产项目开发流程房地产项目开发流程2022-5-312 房地产项目开发流程图房地产项目开发流程图立项、选址、地籍测立项、选址、地籍测绘、用地定界、确定绘、用地定界、确定道路红线、建筑红线道路红线、建筑红线审领审领建设用地规建设用地规划许可证划许可证地质勘察、环境评测、规划地质勘察、环境评测、规划方案审批、人防审批、施工方案审批、人防审批、施工图设计审查等图设计审查等审领审领建设工程规划建设工程规划许可证许可证办理开工计划及办理开工计划及固定资固定资产投资许可证产投资许可证、缴纳物、缴纳物业管理基金业管理基金审领审领房地产开发房地产开发项目经营许可证项目经营许可证建设工程、

2、监理招投标、建设工程、监理招投标、质检委托、墙改费、劳保质检委托、墙改费、劳保费等缴纳费等缴纳审领审领建设工程施建设工程施工许可证工许可证工程施工、办理工程施工、办理商品房预商品房预售许可证售许可证，进行房屋销售，进行房屋销售建筑物放线、规划建筑物放线、规划验线验线单体竣工验收单体竣工验收综合竣工验收综合竣工验收2022-5-3131.1、项目立项、项目立项项目立项准备资料：项目立项准备资料： a a、项目立项申请书、项目立项申请书 b b、资金落实证明、资金落实证明 c c、土地权属证明、土地权属证明 d d、开发资质证明、开发资质证明 e e、可行性研究报告（由出具相应资质的工程咨询、可行

3、性研究报告（由出具相应资质的工程咨询单位编制）：包括规划部门对项目选址的初审意见，单位编制）：包括规划部门对项目选址的初审意见，土地部门对建设用地的初审意见，环保部门的评估报土地部门对建设用地的初审意见，环保部门的评估报告，以及相关部门对供电、供水、供气等审查意见。告，以及相关部门对供电、供水、供气等审查意见。 在经计委投资处审查合格后取得立项批文。在经计委投资处审查合格后取得立项批文。2022-5-3141.2、项目选址、项目选址项目选址准备资料：项目选址准备资料： a a、建设项目选址申请书、建设项目选址申请书 b b、建设工程规划审批表、建设工程规划审批表 c c、政府批文及计委立项批文

4、、政府批文及计委立项批文 d d、1 1：500500地形图地形图2 2份份 e e、土地权属证明、土地权属证明 开发人员将上述资料报送规划局选址处，经审核后，开发人员将上述资料报送规划局选址处，经审核后，选址处出具建设项目选址意见书。选址处出具建设项目选址意见书。2022-5-3151.3、地籍测绘、地籍测绘 地籍测绘是为获取地籍信息所进行的测绘工作。其基地籍测绘是为获取地籍信息所进行的测绘工作。其基本内容是测定和表达土地及其附着物的位置、权属界线、本内容是测定和表达土地及其附着物的位置、权属界线、面积等。面积等。 地籍测绘的内容包括地籍控制测量、界址点坐标的测地籍测绘的内容包括地籍控制测量

5、、界址点坐标的测量、地籍图的测制、土地面积测算、地籍信息的动态监量、地籍图的测制、土地面积测算、地籍信息的动态监测和根据土地整理、开发与规划的要求，进行有关的地测和根据土地整理、开发与规划的要求，进行有关的地籍测绘工作。籍测绘工作。2022-5-3161.4、道路红线、道路红线 道路红线是建筑红线一部分。建筑红线由道路红线和建道路红线是建筑红线一部分。建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一

6、侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。红线。 开发人员需将下列资料保送规划局市政处，来确定道路红开发人员需将下列资料保送规划局市政处，来确定道路红线：线： a a、申请书、申请书 b b、填写建设工程规划审批表、填写建设工程规划审批表 c c、土地权属证明、土地权属证明 d d、1 1：500500地形图两份地形图两份 e e、规

7、划选址意见书、规划选址意见书2022-5-3171.5、用地定界、用地定界 经规划局市政处确定道路红线，测绘院对项目经规划局市政处确定道路红线，测绘院对项目土地现状测绘后，开发人员将道路红线图和定点红土地现状测绘后，开发人员将道路红线图和定点红线图上报到土地局，土地局进行用地定界。线图上报到土地局，土地局进行用地定界。2022-5-3181.61.6、审领、审领建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置

8、和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地。用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地。 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。单位按照城市规划使用土地的合法权益。 按照有关规定，房地产开发商即使取得建设用地的批按照有关规定，房地产开发商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得准文件，但如未取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证而占用土地而占用土地的，其建设用地批准文件无效。的，其建设用地批准文件无效。2022-

9、5-319 开发人员将下列资料提报规划局选址处，待选址处审开发人员将下列资料提报规划局选址处，待选址处审查合格后下发查合格后下发建设用地规划许可证建设用地规划许可证 a a、申请书、申请书 b b、建设工程规划审批表、建设工程规划审批表 c c、规划选址意见书及附图、规划选址意见书及附图 d d、1 1：500500地形图地形图2 2份（地项原则不小于用地界线外份（地项原则不小于用地界线外5050米范围）米范围） 2022-5-3110 建设用地规划许可证建设用地规划许可证样本样本2022-5-31112.12.1、规划方案审批、规划方案审批 开发部门确定设计单位并取得符合规划要求的设计图开发

10、部门确定设计单位并取得符合规划要求的设计图纸后，将下列资料上报规划局有形市场，通过专家评审后纸后，将下列资料上报规划局有形市场，通过专家评审后获得专家评审结果通知书。获得专家评审结果通知书。 a a、包含有前期审批情况及招标情况说明的申请书、包含有前期审批情况及招标情况说明的申请书 b b、规划方案、文本各三套及相应电子光盘各一套、规划方案、文本各三套及相应电子光盘各一套 c c、现状地形图、现状地形图 d d、规划选址意见书及附图、规划选址意见书及附图 e e、经投标人盖章的招标文件各一份、经投标人盖章的招标文件各一份 f f、招标单位出具的、招标单位出具的承诺书承诺书 g g、立项文件、立

11、项文件 h h、已审查规划方案的项目需要提供规划方案审批意见、已审查规划方案的项目需要提供规划方案审批意见2022-5-3112 经过专家评审后，确定最终规划方案，开发人员将：经过专家评审后，确定最终规划方案，开发人员将： a a、规划方案审批申请书、规划方案审批申请书 b b、建设工程规划审批表、建设工程规划审批表 c c、规划选址意见书及附图、规划选址意见书及附图 d d、规划方案及相应的电子光盘、规划方案及相应的电子光盘 f f、重新修改送审的方案设计，须附前一次审查意见、重新修改送审的方案设计，须附前一次审查意见及附图及附图 报到规划局规划处，在经审核通过后，规划局将下发报到规划局规划

12、处，在经审核通过后，规划局将下发建设工程规划方案审批意见。建设工程规划方案审批意见。2022-5-31132.22.2、管线综合规划、管线综合规划 管线综合规划为了协调各类工程管线，为管线的设计、管线综合规划为了协调各类工程管线，为管线的设计、施工和管理提供良好条件；总体规划综合的管线包括：给施工和管理提供良好条件；总体规划综合的管线包括：给水、污水、雨水、煤气、热力、供电、电话、有线电视。水、污水、雨水、煤气、热力、供电、电话、有线电视。 开发人员将规划方案、管线综合图纸、规划选址意见开发人员将规划方案、管线综合图纸、规划选址意见书、地图及申请书上报规划局市政处，并带领市政处人员书、地图及申

13、请书上报规划局市政处，并带领市政处人员到现场进行审核，经审批后，由规划局市政处出具管线审到现场进行审核，经审批后，由规划局市政处出具管线审批意见。批意见。2022-5-31142.32.3、施工图的设计及审查、施工图的设计及审查 本项工作包括施工图的设计及消防、排水、土地、防本项工作包括施工图的设计及消防、排水、土地、防疫审查；开发人员根据项目情况，确定设计单位，取得设疫审查；开发人员根据项目情况，确定设计单位，取得设计资料。计资料。 将施工图消防申请表连同建筑施工图上报消防局取得将施工图消防申请表连同建筑施工图上报消防局取得建筑防火审核意见。建筑防火审核意见。 将申请表及建筑施工图上报城管局

14、取得建设工程排水将申请表及建筑施工图上报城管局取得建设工程排水审批意见。审批意见。 将申请表育建筑施工图报至防疫站建审科，通过审核将申请表育建筑施工图报至防疫站建审科，通过审核后取得卫生监督意见书。后取得卫生监督意见书。2022-5-31152.42.4、地质勘查、环境评测、人防工程登记等工作、地质勘查、环境评测、人防工程登记等工作 在审报在审报建设工程规划许可证建设工程规划许可证时，开发单位需要委时，开发单位需要委托勘查单位对项目现场勘查，获得工程勘查报告；委托环托勘查单位对项目现场勘查，获得工程勘查报告；委托环境测评单位进行环境测评；将结建防空地下室报建表、通境测评单位进行环境测评；将结建

15、防空地下室报建表、通过规划审批的建筑方案、地形图等资料报至人防办，由人过规划审批的建筑方案、地形图等资料报至人防办，由人防办出具结建防空地下室报建审查意见。防办出具结建防空地下室报建审查意见。 另外，还需到规划局评审中心办理取得设计指标审核另外，还需到规划局评审中心办理取得设计指标审核结果通知书、到防疫站建审科取得卫生监督意见书等工作，结果通知书、到防疫站建审科取得卫生监督意见书等工作，已备办理已备办理建设工程规划许可证建设工程规划许可证。2022-5-31162.52.5、审领、审领建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划是有关建设

16、工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依要求的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。关建设单位和个人的合法权益。 房地产商如未取得房地产商如未取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证或者违反或者违反建设工程规划许可证建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门可责令停止建设，限城市规划的，城

17、市规划行政主管部门可责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。2022-5-3117 开发人员将下列资料报至规划局建管处，待申报资料开发人员将下列资料报至规划局建管处，待申报资料审查合格后核发审查合格后核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证 a a、申请书、报审施工图及审领、申请书、报审施工图及审领建设工程规划许可证建设工程规划许可证表表 b b、立项批文与规划选址意见书及附图、立项批文与规划选址意见书及附图 c c

18、、土地权属证明及确界图、土地权属证明及确界图 d d、批准的规划审查意见及附图、批准的规划审查意见及附图 e e、工程勘察、审计合同鉴审通知书、工程勘察、审计合同鉴审通知书 f f、环境设计图纸三套、环境设计图纸三套 g g、经评审中心审核的施工图与电子版、经评审中心审核的施工图与电子版 h h、外装饰设计图纸及材料样品、外装饰设计图纸及材料样品2022-5-3118 建设工程规划许可证建设工程规划许可证样本样本2022-5-31193.13.1、办理、办理固定资产投资许可证固定资产投资许可证、物业管理基金、物业管理基金 在项目投资计划下达后，开发人员需将包括拟建工程在项目投资计划下达后，开发

19、人员需将包括拟建工程地点、占地面积、建筑面积、总投资额、建筑周期、开工地点、占地面积、建筑面积、总投资额、建筑周期、开工日期等内容的申请书，办理日期等内容的申请书，办理固定资产投资许可证固定资产投资许可证的申的申请表及请表及建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证，上报计委投资处，审查，上报计委投资处，审查合格后，取得合格后，取得固定资产投资许可证固定资产投资许可证。 物业管理基金是物业管理基金是物业公共部位、公共设施设备发生损物业公共部位、公共设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。在项目开发以前，由城管局根据建筑工程

20、规划面积收金。在项目开发以前，由城管局根据建筑工程规划面积收取。取。 2022-5-31203.23.2、房地产开发项目经营许可证房地产开发项目经营许可证的办理的办理 开发人员需要将下列资料报至建设局城建开发科，来开发人员需要将下列资料报至建设局城建开发科，来取得取得房地产开发项目经营许可证房地产开发项目经营许可证，以便合法的经营开，以便合法的经营开发。发。 a a、建设工程规划许可证建设工程规划许可证 b b、定点手续、定点手续 c c、用地手续、用地手续 d d、批准规划的总平面图、批准规划的总平面图 2022-5-31214.14.1、建设工程招投标、建设工程监理招投标、建设工程招投标、

21、建设工程监理招投标 本项工作，开发人员及工程人员需共同编制招标书，本项工作，开发人员及工程人员需共同编制招标书，寻找投标单位寻找投标单位，确定中标单位并完成招投标登记工作。，确定中标单位并完成招投标登记工作。 同时，开发人员需将施工图、收费一览表、中标通知同时，开发人员需将施工图、收费一览表、中标通知书及施工合同上报建设局招投标办，缴纳招投标管理费，书及施工合同上报建设局招投标办，缴纳招投标管理费，备案。备案。2022-5-31224.24.2、办理、办理建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 在办理在办理建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证之前，需要到建设局之前，需要到建设局缴纳墙改费、定额编

22、制管理费、劳保统筹费等费用。缴纳墙改费、定额编制管理费、劳保统筹费等费用。 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管

23、部门办理施工许程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。自开工。2022-5-3123 办理办理建设工程施工许可证建设工程施工许可证需要提交材料需要提交材料 a a、填写建筑工程施工许可证申请表、填写建筑工程施工许可证申请表 b b、工程建设项目报建证、工程建设项目报建证 c c、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证 d d、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证 f f、房地产开发经营许可证、房地产开发经营许可证 e e、建设工程施工图设计文件审查批准书、建设工程施工图设计文

24、件审查批准书 g g、物业管理基金交费证明、物业管理基金交费证明 h h、监理、施工单位中标通知书及工程质量监督证明、监理、施工单位中标通知书及工程质量监督证明 i i、固定资产统计表、固定资产统计表 j j、建筑工程墙体材料表、建筑工程墙体材料表 k k、工程安全报监通知单、工程安全报监通知单 l l、施工合同、施工合同 m m、建立合同、建立合同 n n、建设工程廉洁守法责任书、建设工程廉洁守法责任书 待建设局审查合格后即可发放待建设局审查合格后即可发放建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证2022-5-3124 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证样本样本2022-5-31255.15.1

25、、建筑物放线、规划验线工作、建筑物放线、规划验线工作 在取得项目在取得项目建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证后，需要选择确后，需要选择确定测绘单位，签订测绘合同，以取得定位放线测绘图定测绘单位，签订测绘合同，以取得定位放线测绘图 同时准备下列材料上报规划局监察大队，取得同时准备下列材料上报规划局监察大队，取得公示公示牌牌，规划局监察大队将对工程进行批后跟踪管理，规划局监察大队将对工程进行批后跟踪管理 a a、申请书及填写建设工程规划审批表、申请书及填写建设工程规划审批表 b b、测绘放线资料一套、测绘放线资料一套 c c、建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 d d、批后管理跟踪表、批后管理

26、跟踪表 此后项目进入施工阶段，根据工程进度办理此后项目进入施工阶段，根据工程进度办理商品房商品房预售许可证预售许可证，即可实行房屋销售。，即可实行房屋销售。2022-5-31266.16.1、单体竣工验收、单体竣工验收 在项目单体竣工后，需要下列资料提报规划局监察大在项目单体竣工后，需要下列资料提报规划局监察大队，规划局检查大队审查合格后，出具单体工程竣工验收队，规划局检查大队审查合格后，出具单体工程竣工验收意见。意见。 a a、单体工程竣工验收申请书、单体工程竣工验收申请书 b b、建设工程规划审批表、建设工程规划审批表 c c、建设工程规划许可证建设工程规划许可证及附图及附图 d d、放线

27、测绘图纸、放线测绘图纸 e e、单体竣工测量图、单体竣工测量图 f f、建设工程批后管理跟踪表建设工程批后管理跟踪表2022-5-31276.26.2、规划综合验收、规划综合验收 在项目竣工后，开发人员需要下列资料提报规划局监在项目竣工后，开发人员需要下列资料提报规划局监察大队，待验收合格后核发察大队，待验收合格后核发建设工程竣工规划验收合格建设工程竣工规划验收合格证证。 a a、综合验收申请书、综合验收申请书 b b、填写建设工程规划审批表、填写建设工程规划审批表 c c、建设工程规划许可证建设工程规划许可证及附图及附图 d d、建设工程环境设计审查意见及附图、建设工程环境设计审查意见及附图 e e、单体验收意见、单体验收意见 f f、竣工测量图纸、竣工测量图纸2022-5-3128 案例分析1、关于土地四界的界定 奥园土地涉及到农转用指标的落实，报审的地界不但涉及到实际可利用土地的数量，而且与土地出让金紧密相关。 （1）如因政府进行土地调整（LG），将西北角土地调整给我公司，经我们