房产税和契税的学习资料

1、 房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。有人征收的一种财产税。 征收对象只是房屋征收对象只是房屋个别财产税个别财产税 征收范围为城市、县城、建制镇征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村和工矿区，不涉及农村经营性房屋经营性房屋 经营自用经营自用-按房屋计税余值征收按房屋计税余值征收 出租、出典出租、出典-按租金收入计税按租金收入计税计税依据计税依据纳税人纳税人1、产权国家所有：经营管理单位纳税；、产权国家所有：经营管理单位纳税； 产权集体和个人所有：集

2、体单位、个人产权集体和个人所有：集体单位、个人 纳税；纳税；2、产权出典：承典人纳税；、产权出典：承典人纳税；3、产权所有人、承典人不在房屋所在地：、产权所有人、承典人不在房屋所在地： 房产代管人或使用人纳税；房产代管人或使用人纳税；4、产权未确定及租典纠纷未解决产权未确定及租典纠纷未解决：房产代房产代 管人或使用人纳税管人或使用人纳税；5、无租使用其他房产无租使用其他房产：使用人代为纳税；使用人代为纳税； 房产计税余值房产计税余值房产租金收入房产租金收入对个人居住用房对个人居住用房出租（不分用途）出租（不分用途）1.2%12%4%从价计征从价计征：应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%

3、/12实际应税月份从租计征从租计征：应纳税额租金收入12%、4%1.经营自用自用屋从价；2.出租出租从租；3.房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担共担风险的风险的从价；4.房产投资，收取固定收入，不不承担联营风险承担联营风险的的从租；5.融资融资租赁从价房产原值=“固定资产”科目中的房屋原价。如未按会计制度规定记载原值，应按规定调整。原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。改建、扩建的要相应增加原值。更换附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；附属设备和配套设施中易损坏，需常换的零配件，更新后不计入原值，原零配件原值也不扣除

4、。房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等均应当征税。与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分等应将地下与地上房屋视为整体按照地上房屋建筑的规定计算征收。工业用独立地下建筑物：原价的5060%作为原值应税原值（1原值减除比例）1.2%商业和其他用独立地下建筑物：原价的7080%为原值应税原值（1原值减除比例）1.2%l国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税l国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产免征房产税l宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税l个人拥有的非营业用的房产免征房产税l企业办各类学校、

5、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税l毁损不堪居住的房屋和危险房屋，停止使用后免征房产税l军队空余房产租赁收入免征房产税l基建工地为基建服务的临时性房屋免征房产税l房屋大修停用半年以上，大修期间免征房产税l纳税单位与免税单位共同使用的房屋分别征收与免征房产税l老年服务机构自用的房产免征房产税l按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免征房产税l邮政部门的房产免征房产税l房地产开发企业建造商品房，出售前免征房产税l铁道部（中国铁路总公司）所属铁路运输企业自用的房产免征房产税l中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用房产免征房产税l天然林保护工程相关房产2011年1月1日-2020年

6、12月31日免征房产税l经营公租房所取得的租金收入免征房产税l为农村居民提供生活用水而建设的供水工程运营管理单位的生产、办公用房产、土地2011年1月1日-2015年12月31日免征房产税l专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地免征房产税l商品储备管理公司极其直属库承担商品储备业务自用房产、土地免征房产税纳税义务发生时间纳税义务发生时间原有房产用于生产经营的从生产经营之月之月起缴纳自建房屋用于生产经营自建成之日的次月次月起缴纳委托施工企业建房的从办理验收手续次月起纳税，办理验收手续前已使用的从使用当月起计征购置新建商品房房屋交付使用次月次月起缴纳购置存量房地产房产证签发次月次

7、月起缴纳出租、出借房产交付出租、出借房产之次月起缴纳房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房房产使用或交付次月起缴纳期限期限按年计算、分期分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。地点地点房产所在地缴纳。不在同一地方按房产的坐落地点分别向所在地的税务机关缴纳。契税是以所有权发生转移的不动产为征税契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。对象，向产权承受人征收的一种财产税。 契税属于财产转移税契税由财产承受人纳税非改制重组政策一般规定1.国有土地使用权出让。2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。不包括农村集体土地承包。3.房屋买卖。

8、视同买卖1.以房产抵债或实物交换房屋按房屋现值缴纳。2.房产作投资或作股权转让按投资房产价值或房产买价缴纳。（自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税）3.买房拆料或翻建新房照章征收。房屋赠与 1.缴纳契税。（包括获奖方式取得）房屋交换1.交换价值相等，免纳契税；价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。房屋附属设施有关政策1.承受与房屋相关的附属设施（车位、车库、顶层阁楼以及储藏室）征收契税。2.分期付款方式购买按合同规定的总价款计征契税。3.如为单独计价的按确定的税率征收；与房屋统一计价的适用与房屋相同税率。4.承受国有土地使用权应支付的土地出让金要征税。不得因减免出让金而减免契税。5.

9、改变土地用途而签订出让合同变更协议或新签订出让合同应征税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。6.将土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让给他人的按照转让的总价款计征契税。7.土地使用者转让、抵押或置换土地，只要享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得相应经济利益应缴纳契税。改制重组政策公司制改造1.非公司制企业整体改建为公司制企业，或有限公司整体改建为股份公司的，免征。2.非公司制国有独资企业或国有独资有限公司与他人组建新公司（占股超过50%），免征。3.国有控股公司组建新公司（占股85%以上），免征。股权转让单位、个

10、人承受企业股权，不征收。企业合并合并为一个企业且原投资主体存续的，合并后企业承受原合并各方房屋土地权属免征。企业分立分设为两个或以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受的土地房屋权属免征。企业出售与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征。与原企业100%职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征。企业破产债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征。非债权人承受破产企业土地、房屋权属的规定同“企业出售”（30%，100%,3年）。事业单位改制投资主体没有发生变化的，免征。投资主体发生变化的，规定同“企业出售”（30%，100%,3

11、年）。债权转股国务院批准实施债权转股权后新设立的公司承受的土地、房屋权属，免征。资产划转1.承受县级以上政府或国资管理部门按规定进行行政性调整、划转的，免征。2.同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征收契税。其他情形出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，征税。公司制改造1.非公司制企业整体改建为公司制企业，或有限公司整体改建为股份公司的，免征。契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%注：对个人购买90平方米及

12、以下且属家庭唯一住房的普通住房，按1%税率征收契税。应纳税额=计税依据X税率土地使用权出售、房屋买卖成交价格（买卖装修的房屋，装修费用应包括在内）土地使用权赠与、房屋赠与征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定土地使用权交换、房屋交换所交换的土地使用权、房屋的价格差额土地使用权出让协议方式成交价格。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，依次按下列方式确定：评估价格：土地基准地价。竞价方式一般应确定为竞价的成交价格（含土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应）先 划 拨 后 出让补缴的土地出让金和其他出让费用已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征。基本规定

13、基本规定1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征。（公有制单位集资或单位购买的普通住房比照）3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用占用后，重新承受的由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征。6.驻华使领馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员经外交部确认免征。其他减免项目其他减免项目1.售后回租方式融资（1）金融租赁公司开展售后回租业务承受承租人房屋、土地权属的征税。售

14、后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。（2）以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。（3）市、县级人民政府征收居民房屋，货币补偿用购房或房屋产权调换的处理等同于差价房屋交换规定。（4）企业承受土地用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。（5）单位、个人以房屋、土地以外的资产增资不征收契税。（6）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。3.对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租经济适用住房，经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房