第7章无形资产与投资性房地产

1、7.1 无形资产无形资产7.2 投资性房地产投资性房地产7.1 无形资产无形资产7.1.1 无形资产的性质无形资产的性质7.1.2 无形资产的分类无形资产的分类7.1.3 无形资产的取得无形资产的取得7.1.4 无形资产的摊销无形资产的摊销7.1.5 无形资产的出租无形资产的出租7.1.6 无形资产的处置无形资产的处置7.1.7 无形资产的期末计价及报表列示无形资产的期末计价及报表列示 无形资产无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态，是指企业拥有或者控制的没有实物形态，且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。一般来说，只有同时具有

2、以下可辨认经济资源。一般来说，只有同时具有以下特征的经济资源才能确认为无形资产特征的经济资源才能确认为无形资产。 1、无实体性、无实体性 2、长期性、长期性 3、不确定性、不确定性 4、可辨认性、可辨认性 无形资产没有实物形态无形资产没有实物形态。这一特征，主要是与固。这一特征，主要是与固定资产等具有实物形态的资产相对而言的。定资产等具有实物形态的资产相对而言的。 但是，但是，需要指出的是需要指出的是，没有实物形态并不是无形，没有实物形态并不是无形资产独有的特性，其他许多资产也不具有实物形资产独有的特性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收账款、对外投资等。态，如应收账款、对外投资等。 无形资

3、产应能在较长时期内供企业使用无形资产应能在较长时期内供企业使用。一般来。一般来说，使用年限应在说，使用年限应在1年以上。这一特征，主要是年以上。这一特征，主要是与应收账款等没有实物形态的流动资产相对而言与应收账款等没有实物形态的流动资产相对而言的。的。 但是，但是，需要指出的是需要指出的是，能在较长时期内供企业使，能在较长时期内供企业使用也不是无形资产的独有特征，其他许多资产也用也不是无形资产的独有特征，其他许多资产也能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。 无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有较大的不确定

4、性较大的不确定性。当代科学技术的迅猛发展，使。当代科学技术的迅猛发展，使得许多无形资产的经济寿命难以准确地预计，因得许多无形资产的经济寿命难以准确地预计，因而也使得无形资产能为企业带来多少未来的经济而也使得无形资产能为企业带来多少未来的经济利益难以准确地预计。利益难以准确地预计。 这一特征，主要是与长期投资等既没有实物形态这一特征，主要是与长期投资等既没有实物形态又能在较长时期内供企业使用的资产相对而言的。又能在较长时期内供企业使用的资产相对而言的。 无形资产能够单独确认。无形资产能够单独确认。无形资产能够从企业中无形资产能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关资产或分离或者划分出来，

5、并能单独或者与相关资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。者交换。 这一特征，主要是与商誉等不可辨认经济资源相这一特征，主要是与商誉等不可辨认经济资源相对而言的。对而言的。无形资产按照不同的标准，可以分为不无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。同的类别。1、按经济内容分类、按经济内容分类2、按来源途径分类、按来源途径分类3、按经济寿命期限分类、按经济寿命期限分类 无形资产按其反映的经济内容，可以分为：无形资产按其反映的经济内容，可以分为： （1）专利权）专利权 （2）非专利技术）非专利技术 （3）商标权）商标权 （4）著作权）著作

6、权 （5）土地使用权）土地使用权 （6）特许权）特许权 专利权专利权是指经国家专利管理机关审定并授予发明是指经国家专利管理机关审定并授予发明者在一定年限内对其成果的制造、使用和出售的者在一定年限内对其成果的制造、使用和出售的专门权利。专利权一般包括发明专利权、实用新专门权利。专利权一般包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权等。专利权受法律保型专利权和外观设计专利权等。专利权受法律保护。在某项专利权的有效期间内，该项专利权的护。在某项专利权的有效期间内，该项专利权的非持有者如需使用与之相同的原理、结构和技术非持有者如需使用与之相同的原理、结构和技术用于生产经营，应向该专利权的持有者支付专

7、利用于生产经营，应向该专利权的持有者支付专利使用费，否则就视为侵犯了专利权。使用费，否则就视为侵犯了专利权。 非专利技术非专利技术是指发明者未申请专利或不够申请专是指发明者未申请专利或不够申请专利的条件而未经公开的先进技术，包括先进的生利的条件而未经公开的先进技术，包括先进的生产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配方等。非专利技术不需到有关管理机关注册登记，方等。非专利技术不需到有关管理机关注册登记，只靠少数技术持有者采用保密方式维持其独占性。只靠少数技术持有者采用保密方式维持其独占性。只要非专利技术不泄露于外界，就可以由其持有只要非专利技术不泄露

8、于外界，就可以由其持有者长期享用，因而非专利技术没有固定的有效期。者长期享用，因而非专利技术没有固定的有效期。 商标权商标权是指企业拥有的在某类指定的商品上使用是指企业拥有的在某类指定的商品上使用特定名称或图案的权利。商标经商标管理机关核特定名称或图案的权利。商标经商标管理机关核准后，成为注册商标，受法律保护。准后，成为注册商标，受法律保护。 著作权著作权也称为版权，是指著作者或文艺作品创作也称为版权，是指著作者或文艺作品创作者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、制者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、制作、出版和发行其作品的专有权利。著作权受法作、出版和发行其作品的专有权利。著作权受法律

9、保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不律保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不得占有和行使得占有和行使。 土地使用权土地使用权是指企业经国家土地管理机关批准享是指企业经国家土地管理机关批准享有的在一定期间内对国有土地开发、利用和经营有的在一定期间内对国有土地开发、利用和经营的权利。在我国，土地归国家所有，任何单位或的权利。在我国，土地归国家所有，任何单位或个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。 特许权特许权是是指企业经批准在一定区域内，以一定的指企业经批准在一定区域内，以一定的形式生产经营某种特定商品的权利。特许权可以形式生产经营某种特定商品的权利

10、。特许权可以是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的。 无形资产按其来源途径，可以分为：无形资产按其来源途径，可以分为： 外来无形资产外来无形资产是指企业用货币资金或可以变现的是指企业用货币资金或可以变现的资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。 自创无形资产自创无形资产是指企业自行开发、研制的无形资是指企业自行开发、研制的无形资产产 无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以分为期限确定的

11、无形资产和期限不确定的无形资分为期限确定的无形资产和期限不确定的无形资产。产。 期限确定期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最的无形资产是指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。律保护。 期限不确定期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定其的无形资产是指没有相应法律规定

12、其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就无价值可言无价值可言。 企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况很可能流入企业且其成本能够可

13、靠地计量的情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要有以下几种形式：有以下几种形式： 1、购入的无形资产、购入的无形资产 2、自行研究开发的无形资产、自行研究开发的无形资产 企业企业购入购入无形资产的实际成本，包括购买价款、无形资产的实际成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等其他支出。注册登记费等其他支出。 企业应根据购入无形资产的实际成本，企业应根据购入无形资产的实际成本，借记借记“

14、无无形资产形资产”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”等科目等科目。 某企业购入一项专利权，双方协商确认某企业购入一项专利权，双方协商确认的价值为的价值为600 000600 000元，以银行存款支付。元，以银行存款支付。根据以上资料，编制会计分录如下根据以上资料，编制会计分录如下: :借：无形资产借：无形资产专利权专利权 600 000 贷：银行存款贷：银行存款 600 000例例7-17-1（1）企业购入的用于非房屋建筑物的土地使用权，）企业购入的用于非房屋建筑物的土地使用权，应应单独确认为无形资产单独确认为无形资产，在使用期限内分期摊销。，在使用期限内分期摊销。（2）企业购入的用于房

15、屋建筑物的土地使用权，应）企业购入的用于房屋建筑物的土地使用权，应单独确认为无形资产，不计入房屋建筑物成本；土单独确认为无形资产，不计入房屋建筑物成本；土地使用权和房屋建筑物成本在使用期限内应地使用权和房屋建筑物成本在使用期限内应分别摊分别摊销和计提折旧销和计提折旧；（3）企业购入房屋建筑物实际支付价款中包含的土）企业购入房屋建筑物实际支付价款中包含的土地使用权价值，应从价款中地使用权价值，应从价款中分离分离出来；出来；（4）房地产开发企业购入用于建造对外出售房屋建）房地产开发企业购入用于建造对外出售房屋建筑物的土地使用权，应计入房屋建筑物等筑物的土地使用权，应计入房屋建筑物等存货成本存货成本

16、。 如果企业购买无形资产的如果企业购买无形资产的价款超过正常信用条件价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质，无形资产的延期支付，实质上具有融资性质，无形资产的成成本本应以购买价款的应以购买价款的现值现值为基础确定。为基础确定。 实际支付的价款与购买价款的现值之间的实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额差额，除按照会计准则规定应予资本化的以外，应当在除按照会计准则规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期财务费用。信用期间内计入当期财务费用。 企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。段支出与开发阶段支出。 研究研究

17、是指为获取并理解新的科学或技术知识而进是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。行的独创性的有计划调查。 开发开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。 研究阶段的特点研究阶段的特点在于其属于探索性的过程，是为在于其属于探索性的过程，是为了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。从已经进行的研究活动看，将来是否能够转入开从已经

18、进行的研究活动看，将来是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。为此，企业确定性。为此，企业研究阶段发生的支出，应予研究阶段发生的支出，应予以费用化以费用化。企业应根据自行研究开发项目在研究。企业应根据自行研究开发项目在研究阶段发生的支出，阶段发生的支出，借记借记“研发支出研发支出费用化支费用化支出出”科目科目，贷记有关科目，贷记有关科目；期末应根据发生的全；期末应根据发生的全部研究支出，部研究支出，借记借记“管理费用管理费用”科目，贷记科目，贷记“研研发支出发支出费用化支出费用化支出”科目科目。 开发阶段开发阶段相对研究阶段而言

19、，应当是完成了研究相对研究阶段而言，应当是完成了研究阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备。企业自行研究开发项技术的基本条件已经具备。企业自行研究开发项目在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，目在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应当确认为无形资产：应当确认为无形资产： （1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；技术上具有可行性； （2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；）具有完成该无形资产并使用或出售的意图； （3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够）无

20、形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；应当证明其有用性； （4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；该无形资产； （5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。靠地计量。 企业开发阶段发生的企业开发阶段发生的应予以应予以资本化支出，应资

21、本化支出，应借记借记“研发支出研发支出资本化支出资本化支出”科目科目，贷记有关科，贷记有关科目目；在确认无形资产时，应根据发生的全部开发；在确认无形资产时，应根据发生的全部开发支出，支出，借记借记“无形资产无形资产”科目，贷记科目，贷记“研发支研发支出出资本化支出资本化支出”科目科目。 企业开发阶段发生的企业开发阶段发生的不应予以不应予以资本化支出，应作资本化支出，应作为费用化支出处理。为费用化支出处理。 企业企业取得的仍处于研究阶段的无形资产取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得，在取得后发生的支出也应当后发生的支出也应当按照上述规定处理按照上述规定处理。 无法区分无法区分研究阶段支出和开发

22、阶段支出的，应当研究阶段支出和开发阶段支出的，应当将其所发生的研发支出将其所发生的研发支出全部费用化全部费用化。 1、无形资产的摊销期限、无形资产的摊销期限 2、无形资产的摊销方法、无形资产的摊销方法 企业应当于取得无形资产时企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命分析判断其使用寿命。如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形济利益期限的，应当

23、视为使用寿命不确定的无形资产资产。 使用寿命有限使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：定： （1）合同规定了受益年限，而法律未规定有效）合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限； （2）合同未规定受益年限，而法律规定了有效）合同未规

24、定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限；年限，摊销年限以法定有效年限为上限； （ 3）合同规定了受益年限，法律也规定了有效）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为上限。为上限。 使用寿命不确定的无形资产不应摊销使用寿命不确定的无形资产不应摊销 ，应，应于期末进行减值测试。于期末进行减值测试。 无形资产的无形资产的摊销方法摊销方法，应当反映与该项无形资产，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，可以采用有关的经济利益的预期实现方式，可以采用平均平均年限法、工作量法、双倍余额递减

25、法和年数总和年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法法等。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用等。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用平均年限法摊销。平均年限法摊销。 无形资产的无形资产的应摊销金额应摊销金额为其成本扣除预计残值后为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。已计提的无形资产减值准备累计金额。 使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可以根据活跃市场得到预计

26、残值信息，并且该市场以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其净残值；否则，其残值应当视为零，预计其净残值；否则，其残值应当视为零， 为了分别反映无形资产的原始价值和累计摊销额，为了分别反映无形资产的原始价值和累计摊销额，应设置应设置“累计摊销累计摊销”这一备抵科目。摊销无形资这一备抵科目。摊销无形资产价值时，应产价值时，应借记借记“制造费用制造费用”、“管理费用管理费用”、“其他业务成本其他业务成本”等科目，贷记等科目，贷记“累计摊销累计摊销”科科目目 209年年1月月1日，甲公司从外单位购得日，甲公司

27、从外单位购得一项新专利技术用于产品生产，支付价一项新专利技术用于产品生产，支付价款款600 000元，款项已支付，该项专利元，款项已支付，该项专利技术法律保护期间为技术法律保护期间为20年，公司预计运年，公司预计运用该专利生产的产品在未来用该专利生产的产品在未来10年内会为年内会为公司带来经济利益，假定这项无形资产公司带来经济利益，假定这项无形资产的净残值均为零，并按年采用直线法摊的净残值均为零，并按年采用直线法摊销。销。 无形资产的无形资产的出租出租，是指将无形资产的使用权让渡给，是指将无形资产的使用权让渡给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。他人，企业仍保留对无形资产的所有权。 企业出租无

28、形资产取得的企业出租无形资产取得的收入收入，应作为其他业务收，应作为其他业务收入处理。取得收入时，应入处理。取得收入时，应借记借记“银行存款银行存款”等科目，等科目，贷记贷记“其他业务收入其他业务收入”科目科目。 企业取得无形资产出租收入以后，还应缴纳企业取得无形资产出租收入以后，还应缴纳营业税、营业税、城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税和教育费附加等。按照配比原则，等。按照配比原则，这些税费应由取得的收入来补偿。结转应缴纳的相这些税费应由取得的收入来补偿。结转应缴纳的相关税费时，应关税费时，应借记借记“营业税金及附加营业税金及附加”科目，贷记科目，贷记“, ,应交税费应交税费”科目。科

29、目。 企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、咨询费等咨询费等费用费用。这些费用，也应由取得的收入来补。这些费用，也应由取得的收入来补偿。支付费用时，应偿。支付费用时，应借记借记“其他业务成本其他业务成本”科目，科目，贷记贷记“银行存款银行存款”等科目。等科目。 企业出租无形资产以后，无形资产价值的摊销，企业出租无形资产以后，无形资产价值的摊销，一般有以下几种方法：一般有以下几种方法： （1）全部计入其他业务成本全部计入其他业务成本，由取得的收入来，由取得的收入来补偿。如果企业在出租无形资产以后，自己不再补偿。如果企业在出租无形资产以后，自己

30、不再使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价值应全部计入其他业务成本，而不应再计入管理值应全部计入其他业务成本，而不应再计入管理费用。摊销时，费用。摊销时，应借记应借记“其他业务成本其他业务成本”科目，科目，贷记贷记“累计摊销累计摊销”科目科目。（2）一部分计入其他业务成本一部分计入其他业务成本，由取得的收入来，由取得的收入来补偿补偿；另一部分计入管理费用；另一部分计入管理费用。如果企业在出租无。如果企业在出租无形资产以后，自己仍在使用该项无形资产，则按照形资产以后，自己仍在使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价值应按照一定标准进行分配，配比原则

31、，其摊销价值应按照一定标准进行分配，一部分计入其他业务成本，由出租收入来补偿，另一部分计入其他业务成本，由出租收入来补偿，另一部分计入管理费用。摊销时，应一部分计入管理费用。摊销时，应借记借记“其他业务其他业务成本成本”、“管理费用管理费用”科目，贷记科目，贷记“累计摊销累计摊销”科科目目。（3）全部计入管理费用全部计入管理费用。如果企业出租无形资产。如果企业出租无形资产取得的收入所占比例不大，按照重要性原则，也可取得的收入所占比例不大，按照重要性原则，也可以将无形资产的摊销价值全部计入管理费用。摊销以将无形资产的摊销价值全部计入管理费用。摊销时，应时，应借记借记“管理费用管理费用”科目，贷记

32、科目，贷记“累计摊销累计摊销”科目科目。 209年1月1日，甲公司将某商标权出租给乙公司使用，租期为4年，每年收取租金150 000元，租金收入适用的营业税税率为5%，甲公司在出租期间内不再使用该商标权，该商标权系甲公司208年1月1日购入的，初始入账价值为1 800 000元，预计使用年限为15年，采用直线法摊销，假定不考虑营业税以外的其他税费并按年摊销。 无形资产的无形资产的处置包括处置包括无形资产的无形资产的出售出售和和报报废废等。等。 1、无形资产的出售、无形资产的出售 2、无形资产的报废、无形资产的报废 无形资产的无形资产的出售出售是指将无形资产的所有权让渡给是指将无形资产的所有权让

33、渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。拥有占用、使用、收益、处置的权利。 企业出售无形资产收取的价款，不属于营业收入。企业出售无形资产收取的价款，不属于营业收入。 企业出售无形资产时，应将出售所得的价款扣除企业出售无形资产时，应将出售所得的价款扣除相关税费和该项无形资产账面价值后的差额，确相关税费和该项无形资产账面价值后的差额，确认为当期损益认为当期损益。 企业应按出售无形资产所得价款，企业应按出售无形资产所得价款，借记借记“银行存银行存款款”等科目等科目；按应交纳的税费，；按应交纳的税费，贷记贷记“应交税费应

34、交税费”科目科目；按无形资产的累计摊销额，；按无形资产的累计摊销额，借记借记“累计摊累计摊销销”科目科目；按无形资产的原始价值，；按无形资产的原始价值，贷记贷记“无形无形资产资产”科目科目（如果计提了减值准备，还应借记（如果计提了减值准备，还应借记“无形资产减值准备无形资产减值准备”科目）；并按其差额，科目）；并按其差额，贷贷记记“营业外收入营业外收入”（盈利）或借记（盈利）或借记“营业外支出营业外支出”（亏损）科目（亏损）科目。甲企业出售一项商标权，所得价款为甲企业出售一项商标权，所得价款为1 200 000元，应交纳的营业税为元，应交纳的营业税为60 000元（不考虑元（不考虑其他税费）。

35、该商标权成本为其他税费）。该商标权成本为3 000 000元，元，出售时已摊销金额为出售时已摊销金额为1 800 000元，已计提的元，已计提的减值准备为减值准备为300 000元。元。 无形资产无形资产报废报废是指无形资产由于已被其他新技术是指无形资产由于已被其他新技术所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经济利益而进行的处置。业带来经济利益而进行的处置。 无形资产报废时，应按照累计摊销额，无形资产报废时，应按照累计摊销额，借记借记“累累计摊销计摊销”科目科目；按照计提的减值准备，；按照计提的减值准备，借记借记“无无形资产减值准备形资产减值

36、准备”科目科目；按照原始价值，；按照原始价值，贷记贷记“无形资产无形资产”科目科目；按照账面价值，；按照账面价值，借记借记“营业营业外支出外支出”科目科目。 甲企业原拥有一项非专利技术，采用直线法进行摊销，预计使用期限为10年，现该项非专利技术已被内部研发成功的新技术所替代，并且根据市场调查，用该非专利技术生产的产品已没有市场，预期不能再为企业带来任何经济利益，故应当予以转销，转销时，该项非专利技术的成本为9 000 000元，已摊销6年，累计计提减值准备2 400 000元，该项非专利技术的残值为0。假定不考虑其他相关因素。 1、无形资产的期末计价、无形资产的期末计价 2、报表列示、报表列示

37、 （1）无形资产的可收回金额）无形资产的可收回金额 （2）无形资产的减值损失）无形资产的减值损失 每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回金额进行估计。金额进行估计。 可收回金额可收回金额应当根据无形资产的应当根据无形资产的公允价值减去处公允价值减去处置费用后的净额置费用后的净额与与无形资产预计未来现金流量的无形资产预计未来现金流量的现值现值两者之间两者之间较高者较高者确定。确定。 无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收

38、回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，价值减记至可收回金额，借记借记“资产减值损失资产减值损失”科目，贷记科目，贷记“无形资产减值准备无形资产减值准备”科目科目。 无形资产减值损失确认后，减值无形资产的无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销摊销费用应当在未来期间作相应调整费用应当在未来期间作相应调整，以使该无形资，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值。资产账面价值。 无形资产无形资产减值损失一经确认减值损失一经确认，在以后会计期间，在以后会计期间不不得转

39、回。得转回。209年年1月月1日，甲公司自行研发的某项非日，甲公司自行研发的某项非专利技术已经达到预定可使用状态，累计研专利技术已经达到预定可使用状态，累计研究支出为究支出为800 000元，累计开发支出为元，累计开发支出为2 500 000元（其中符合资本化条件支出为元（其中符合资本化条件支出为2 000 000元）。有关调查表明，根据产品生元）。有关调查表明，根据产品生命周期、市场竞争等方面情况综合判断、该命周期、市场竞争等方面情况综合判断、该非专利技术将在不确定的期间内为企业带来非专利技术将在不确定的期间内为企业带来经济利益。经济利益。 2010年年底，甲公司对该项非专利技术年年底，甲公

40、司对该项非专利技术按照资产减值的原则进行减值测试，经测试按照资产减值的原则进行减值测试，经测试表明其已发生减值。表明其已发生减值。210年年底，该非专年年底，该非专利技术的可收回金额为利技术的可收回金额为1 800 000元。元。 （1）“无形资产无形资产”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“无形资产无形资产”项目反映全部无形资产的账面价值，项目反映全部无形资产的账面价值，即以无形资产的原始价值扣除累计摊销和无形资即以无形资产的原始价值扣除累计摊销和无形资产减值准备后的净额列示。产减值准备后的净额列示。 （2）“研发支出研发支出”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“研发支出

41、研发支出”项目反映全部处于开发阶段的无形项目反映全部处于开发阶段的无形资产符合资本化条件的支出，可以按照资产符合资本化条件的支出，可以按照“研发支研发支出出”科目的余额直接列示。科目的余额直接列示。 企业出售无形资产的净损失，应当计入（）企业出售无形资产的净损失，应当计入（） A主营业务成本主营业务成本 B其他业务成本其他业务成本 C管理费用管理费用 D营业外支出营业外支出 D 某股份有限公司2009年自行研发一项新产品专利技术，在研究阶段发生费用7万元，开发阶段发生费用30万元，研究开发阶段共发生材料费5万元、增值税0.85万元，人员工资10万元、福利费1.4万元，设备折旧费9万元，支票支付

42、其他费用10.75万元。2010年1月初研发完毕投入使用。预计使用10年，按年采用直线法摊销。2011年末专利技术预计可收回金额16万元；2013年末专利技术预计可收回金额6万元；2014年末专利技术预计可收回金额5.3万元 7.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得 7.2.2 投资性房地产的出租收入投资性房地产的出租收入 7.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 7.2.4 投资性房地产的转换投资性房地产的转换 7.2.5 投资性房地产的处置投资性房地产的处置 7.2.6 投资性房地产账务处理举例投资性房地产账务处理举例 投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增

43、值，或两是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等转让的土地使用权等。 企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，借记借记“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目，贷记科目，贷记“银银行存款行存款”等科目等科目。 其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无

44、形资产的方法相同。无形资产的方法相同。 209年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。 209年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，209年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，209年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9

45、 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。 投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于其投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于其他业务收入，应根据确认的收入金额，他业务收入，应根据确认的收入金额，借记借记“银银行存款行存款”等科目，贷记等科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”科目科目 ；根据应交纳的营业税费等，根据应交纳的营业税费等，借记借记“营业税金及附营业税金及附加加”科目，贷记科目，贷记“应交税费应交税费”科目科目。 投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式。模式。

46、一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式一经确定，不得随意变更。 采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行或无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销。计量，并计提折旧或摊销。 投资性房地产的累计折旧和累计摊销，可以设置投资性房地产的累计折旧和累计摊销，可以设置“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目科目进行核进行核算。企业计提已出租的建筑物折旧或摊销已出租算。企业计提已出租的建筑

47、物折旧或摊销已出租土地使用权时，应土地使用权时，应借记借记“其他业务成本其他业务成本”科目，科目，贷记贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目科目。 如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，测试，计提相应的减值准备，借记借记“资产减值损资产减值损失失”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目科目。 甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计

48、净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：时满足以下条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。接交易。 （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。投资性房地产的公

49、允价值做出科学合理的估计。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提不计提折旧或摊销折旧或摊销。资产负债表日，应以投资性房地产。资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行的公允价值为基础，对其账面价值进行调整调整，差，差额计入当期损益，额计入当期损益，借记或贷记借记或贷记“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”科目，贷记或借记科目，贷记或借记“公允价值公允价值变动损益变动损益”科目科目。 209年年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁

50、期为公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。年。209年年12月月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额，该写字元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了在确定该投资性房地

51、产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点，市场信息和自有房产的特点，209年年12月月31日，该写字日，该写字楼的公允价值为楼的公允价值为84 000 000元。元。 需要说明的是需要说明的是： 如果将投资性房地产由成本模式计量如果将投资性房地产由成本模式计量转为转为公允价公允价值模式计量，属于值模式计量，属于会计政策变更会计政策变更，需要进行追溯，需要进行追溯调整。调整。 已采用公允

52、价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得不得从公允价值模式转为成本模式从公允价值模式转为成本模式。 首先首先应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始成本，将投资性房地产的账面价值还原为初始成本，借借记记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷科目，贷记记“利润分配利润分配未分配利润未分配利润”科目科目； 其次其次将投资性房地产初始成本按照变更日当年年将投资性房地产初始成本按照变更日当年年初的公允价值进行调整，初的公允价值进行调整，借记或贷记借记或贷记“投资性房投资性房

53、地产地产公允价值变动公允价值变动”科目，贷记或借记科目，贷记或借记“利利润分配润分配未分配利润未分配利润”科目科目； 最后最后将投资性房地产变更日当年年初的公允价值将投资性房地产变更日当年年初的公允价值调整为变更日的公允价值，调整为变更日的公允价值，借记或贷记借记或贷记“投资性投资性房地产房地产公允价值变动公允价值变动”科目，贷记或借记科目，贷记或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目科目。 甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。209年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定

54、对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。209年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。 1、其他资产转换为投资性房地产、其他资产转换为投资性房地产 2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他资产 （1）投资性房地产采用成本模式计量投资性房地产采用成本模式计量。在成本。在成本模式下，企业应将其他资产模式下，企业应将其他资产转换前的账面价值转换前的账面价值作作为转换后为转换后投资性房地产的入账价值投资性房地产的入

55、账价值。 借记借记“投资性房地产投资性房地产”、“累计折旧累计折旧”、“累计累计摊销摊销”科目，贷记科目，贷记“固定资产固定资产”、“无形资产无形资产”、“库存商品库存商品”、“投资性房地产累计折旧（摊投资性房地产累计折旧（摊销）销）”等科目等科目。 如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。并结转。 资料：甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。209年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为209年4月15日，为期5年。209年4月15日，这栋办公楼的账面余额450 000 000元。

56、已计提折旧3 000 000元。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。要求：作出甲公司的会计处理。 （2）投资性房地产采用公允价值模式计量。自）投资性房地产采用公允价值模式计量。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将投资性房地产时，应将转换当日的公允价值转换当日的公允价值作为作为投资性房地产的投资性房地产的入账价值入账价值。 转换当日的公允价值转换当日的公允价值小于小于原账面价值的，其差额原账面价值的，其差额计入计入当期损益当期损益，借记借记“投资性房地产投资性房地产”、“累计累计折旧折旧”、“累计摊销累计摊销”、“公允

57、价值变动损益公允价值变动损益”等科目，贷记等科目，贷记“固定资产固定资产”、“无形资产无形资产”、“库存商品库存商品”等科目等科目； 转换当日的公允价值转换当日的公允价值大于大于原账面价值的，其差额原账面价值的，其差额计入计入资本公积资本公积，借记借记“投资性房地产投资性房地产”、“累计累计折旧折旧”、“累计摊销累计摊销”等科目，贷记等科目，贷记“固定资固定资产产”、“无形资产无形资产”、“库存商品库存商品”、“资本公资本公积积”等科目等科目。 如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。应一并结转。 资料：资料：2009年年6月，甲企业打算

58、搬迁至新建办公楼，由于月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。取租金收入。2009年年10月，甲企业完成了搬迁工作，原月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。办公楼停止自用。2009年年12月，甲企业与乙企业签订了月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为日为2010年年1月月1日，租赁期限为日，租赁期限为3年。年。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃

59、，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设量。假设2010年年1月月1日，该办公楼的公允价值为日，该办公楼的公允价值为350 000 000元，其原价为元，其原价为500 000 000元，已提折旧元，已提折旧142 500 000元。元。要求：作出甲公司的会计处理。要求：作出甲公司的会计处理。 承上例。假设转换日办公楼的公允价值为360 000 000元。 （1）投资性房地产采用）投资性房地产采用成本模式成本模式计量。在

60、成本计量。在成本模式下，企业应将投资性房地产转换前的模式下，企业应将投资性房地产转换前的账面价账面价值值作为转换后其他资产的作为转换后其他资产的入账价值入账价值，其中，原始，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。 资料：大信公司2009年7月末将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2009年7月31日，账面价值为37 650 000元，其中，原价50 000 00