第六专题房地产租赁问题

1、第六专题第六专题 房地产租赁问题房地产租赁问题 租赁与房地产租赁 房地产租赁双方当事人的权利和义务 房屋租金管制制度 我国房屋租赁中需要进一步研究的问题 一、租赁的功能一、租赁的功能 （一）租赁的涵义 租赁作为商品交换的法律形式由来已久 租赁的形式与内容不断发展： 古语云：以物赁人取其值为租，借他人财物付出费用为赁； 辞海：租赁，是指出租人将财物交承租人使用，承租人交付一定的租金，出租物的所有权仍为出租人所有，承租人对所租物只有使用权。 国外立法则有广义、狭义两种理解：租赁与房地产租赁租赁与房地产租赁 广义的租赁：包括动产与不动产租赁； 狭义的租赁：仅指不动产租赁。 （二）租赁的功能/作用 在

2、租赁关系中，承租人无须负担巨额费用以取得物的所有权，仅仅支付相当的代价，即可就他人之物为近乎所有人的使用收益。 1、从经济管理角度：租赁是一种重要的资源配置方式 2、在市场经济条件下，租赁是节约和合理利用资源或财产的最佳方式 3、在社会经济生活中，租赁是一种信用形式：由出租人向承租人以实物形态提供的一种信用；与商业信用的区别为： 商业信用中的分期付款购买物的所有权； 租赁中的分期交付租金物的使用权。 长期以来，房屋租赁就是民间调节住房余缺的主要方式，也是无房者解决用房困难，满足生产经营用房需要的重要途径。 二、房地产租赁的本质与特征二、房地产租赁的本质与特征 1、是一种双务合同关系：其产生通常

3、以互利为条件；与借用有着明确的区别； 2、是以房屋财产的使用权为标的的合同关系：实际上是房屋使用权的交易，是租赁区别于买卖的重要特征；出租人对租赁物的收益权与处分权，租赁期间仍可对其实施转让或抵 押行为，并要承担租赁房屋意外灭失的风险；承租人租赁期满后负有返还租赁房屋的义务，并在租赁期间不得擅自对租赁房屋行使处分权； 3、是一种有明确期限的法律关系：租赁物的使用权与所有权分离不具有永久性；是租赁与转让的重要区别； 4、以承租人对租赁房屋的占有及排他性控制、出租人收取租金为实质内容：租赁与许可的重要区别；法律对租赁、许可的保护是适用不同的规则。 三、我国房地产租赁的分类三、我国房地产租赁的分类

4、大陆法上：罗马法中分为物之租赁、工作之租赁及劳务之租赁法国民法典继承后演变为物之租赁、雇佣与承揽德国民法典分为使用租赁和用益租赁。 英美法系：分为动产租赁与不动产租赁。 现在房地产租赁常见的分类主要有： 1、根据房屋租赁的目的：住宅租赁租金一般通过立法予以控制；商业租赁 租金标准由市场调节； 2、根据出租房屋所有权性质：公房租赁国家或集体所有的房屋，主要表现为廉租屋或公屋；私房租赁 公民个人所有的房屋；分别适用不同的法律规则； 3、根据租赁的性质：一般房屋租赁；城镇房屋租赁实行申请审批制度，租金标准由政府定价；2004年城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 房地产租赁关系的法律规范属于合同法的范畴

5、。 国内外的立法实践以及房地产租赁制度的发展的历史表明，房地产租赁合同中，尤其是住宅的租赁合同中，当事人间相互权利、义务的确定，受到了国家法律强有力的干预。 一、出租人的权利和义务一、出租人的权利和义务 （一）出租人的权利 1、租金收取权 2、租金调整权：房地产价格上涨、税负增加、出租房屋用途发生变化等原因房地产租赁双方当事人的权利和义务房地产租赁双方当事人的权利和义务 3、房地产转租的许可权 国外有关立法基本上都明确规定，承租人经出租方同意可以对租赁之不动产进行转租或转让； 出租人的许可或同意，通常取决于三个方面： 对接受转租或转让的次承租人的信任和信心； 次承租人使用房屋的用途和方式； 承

6、租人与次承租人订立的转租、转让合同的内容。 4、特定条件下的解约权 解除合同为法律行为，依解除权人之一方意思表示而成立，无须相对人之承诺，属于单方行为； 解除具有消灭契约之效力；契约经解除者视为自始未成立； 在承租人违反合同约定或无正当理由拒绝履行约定义务时，出租人有权解除房屋租赁合同：承租人迟付租金、违反合同约定使用租赁物、严重损害出租人利益，以及破产；可以不受预告解约通知期限的限制； 5、房屋收回权：基于房屋所有权而享有 租赁期满，承租人不续租或无法以同等条件续租的； 租赁期未满，承租人退租或因严重违约或违法而被提前终止房地产租赁合同的。 （二）出租人的义务 1、交付房屋：租赁合同成立后，

7、出租人履行合同的首要义务；租赁物包括地上建筑物及其附属物； 2、租赁物的瑕疵告知和担保义务 瑕疵担保义务包括物的瑕疵担保义务和权利的瑕疵担保义务； 无论租赁合同中是否明确约定，出租人都应负担瑕疵担保义务； 无论英美法系、大陆法系国家都有明确规定，并将瑕疵担保规定为出租人的法定义务。 3、保证租赁物能正常使用：租赁合同存续期间；不以存在可归责于出租人的事由为条件； 4、损害赔偿：未履行法定义务；在正常情况下违反合同；实施侵权行为 （1）造成伤害的原因是出租人出租的房地产或其所控制的部分； （2）出租人对于造成伤害的危险条件知道或应当知道，但未告知承租人； （3）租赁合同规定房东的维修义务有利于承

8、租人损害赔偿的诉求； （4）成文法规定出租人负有维修义务和损害赔偿责任是受害人获得赔偿的一个重要法律依据； （5）危险状况是在签订合同时就存在还是进入以后出现的也是一个很重要的决定因素。 英美法系国家：出租人承担赔偿责任的条件仅限于未尽瑕疵告知及提醒注意义务； 大陆法系国家：严于英美法等国，损害赔偿适用的范围更广 5、其他负担 从国外有关立法看，可以是税的负担、费用的负担、权利的负担； 就我国目前情况而言，由出租人承担纳税义务为宜； 费用有必要费用与有益费用之分：出租人对费用的义务，应以必要费用的实际支出额和有益费用形成的增值为限；有益费用虽使租赁物之价值增加，但并非必须支出之费用，出租人无必

9、须承担之义务。 二、承租人的权利义务二、承租人的权利义务 （一）承租人的权利 1、占有、使用、收益权：自租赁合同生效之日起； 2、对承租房屋的转租权 各国立法一般都是经出租人同意可以转租房屋或转让承租房屋使用权； 转租人仍然负有履行原租赁合同的义务，除非房屋所有权人以书面形式解除了其义务。 3、续租权：即租赁期满，承租人基于法律规定或合同约定，主张继续承租房屋之权利。这是由房地产使用的特点所决定的。 同等条件下，承租人享有优先承租权。 4、承租人的安宁享受权：是一种契约的承诺和出租人的保证，指的是出租人保证承租人在占有租赁房地产时，不受任何人的干扰。 安宁享受权是英美法系国家为保护承租人的利益

10、而对出租人 设定的义务。 “干扰”主要来自于两个方面： 出租人的干扰：不当驱赶承租人承租人有权提起损害赔偿之诉，也有权终止租赁或拒付租金； 第三人的干扰：承租人有权要求减少租金或终止租赁。 （二）承租人的义务 1、支付租金：首要义务 一般为“后付原则” 合同法第226条：“承租人应按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租期一年以上的，应当在每届满一年时支 付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。” 我国台湾民法对租金支付问题的规定，采用后期支付与自由支付相结合的原则。 2、妥善保

11、管与合理利用租赁物 将租赁物的保管作为承租人的法定义务，是符合法律之效率原则的。 保管义务主要包括：对租赁期间出租物发生的损坏或丢失，应负赔偿责任（非因其过错造成的除外）；对发生火灾承担责任（意外事故、不可抗力及建筑物本身缺陷所致的火灾除外）；对其屋内之人所为或由分承租人所为引起的损坏或丢失，负赔偿责任。 附随于保管义务的义务有：通知义务（租赁物有应由出租人承担的修缮之必要或遭受危害时）；进入行为之容忍义务。 因不可抗力或第三人的行为致使租赁物毁损丢失的，承租人是否负赔偿责任？ 国外立法通常是按过错责任原则来确定承租人的责任； 合同法第222条规定，承租人应当妥善保管租赁物，保管不善造成租赁物

12、毁损、丢失的，应当承担损害赔偿责任； 但我国合同法未对意外事故、不可抗力致使租赁物毁损丢失的责任作出明确的规定。 3、不得擅自转让、转租租赁物 根据对承租人的限制不同，大致可分为两种情况： （1）法律允许承租人对租赁物进行转租和转让，但以出租人同意为前提 德国、瑞士、日本对承租人转租、转让行为的基本态度是不 予禁止，但要经出租人同意，并以此为前提。 合同法第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给他人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当负赔偿责任。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 （2）法律直接规定承租人对租赁物享有

13、转租、转让权，但租赁契约中对此有禁止性约定者除外 法国、意大利 这种情况下，虽然，法律明确规定承租人可为转租、转让，但出租人仍享有禁止之权利（如果在租赁契约中有禁止性约定，法律赋予承租人的权利就不能行使）。 4、返还租赁的房屋 合同期满：未在规定期限内申请续期，或虽申请续期而被拒绝续租的； 合同期限未满：承租人退租或因严重违约或违法而被提前终止租赁合同的。 与返还房屋相关的或附随的义务：与返还房屋相关的或附随的义务： 保证房屋完好无损，各种配套设备处于完好状态； 承租人对使用房屋期间所进行的改进，凡未经出租人同意的，无权请求补偿； 损害赔偿：因使用管理或改良不当造成的租赁物破坏或损失 最高法院

14、关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）第86条：非产权人在使用他人的财产上增添附属物， 财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。 合同法规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设其他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 三、关于对承租人的特殊保护三、关于对承租人的特殊保护 契约自由原则 进入垄断阶段后，国家对经济生活的干预在房屋交易中，尤其是在房地产租赁中，得到了集中的体现。 （一）“买卖不破租赁”原则的适用 现代国家

15、和地区在立法上均采用了买卖不破租赁原则。 合同法第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 该原则的适用，客观上应具备如下条件：该原则的适用，客观上应具备如下条件： （1）前提：租赁合同先于出租人转让房屋的合同而存在； （2）租赁合同已依法登记：虽非我国合同法的要求，但多数国家以登记为不动产租赁合同产生对抗力的条件； （3）租赁合同已明确约定了租赁期限。 但在不同国家，“买卖不破租赁”原则适用的条件有所不同，并且无须三个条件同时具备。 该原则扩大适用之情形：该原则扩大适用之情形： （1）“租赁权之让与”不破“转租”； （2）“受让人更行转让”不破租赁：对此我国合同法并

16、无明文规定，系法律漏洞，应类推适用第229条之规定； （3）买卖不破“委托出租”、“同意出租”或“共同出租”。 （二）房屋承租人的优先购买权 优先购买权，即“先买权”，是特定民事主体依照法律规定，享有先于他人购买某项特定财产的权利。 可适用于共有关系、财产租赁关系及其他法律关系 房地产租赁关系中，优先购买权是法律赋予承租人的又一重要权利，是指出租人出卖其出租房屋时，承租人享有在同等条件下较其他人优先接受转让的权利。 合同法第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先 购买的权利。 1983年城市私有房屋管理条例第11条：房屋所有人出卖出租房屋

17、，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。 如何理解优先购买权： 1、出租人出售房屋应在法定期限内通知承租人：立法中不尽相同；我国合同法“合理期限”，民法通则意见“三个月”； 2、行使优先购买权以“同等条件”为前提：我国长期以来理解为“同等价格”！？应当如何理解“同等条件”？ （三）承租人的优先承租权 含义：房屋出租人在房地产租赁期限届满，继续出租房屋时， 原承租人享有的优先于他人承租房屋的权利。 具有以下特点： 1、主体：房屋租赁关系中的承租人； 2、客体：承租人现已占有、使用的房屋； 3、是一种法定权利，其目的主要是保护承租人对房屋进行投资的利益，方便房屋的利用，稳定租赁

18、关系。 具有不可转让性 （四）不利于承租人的约定无效 现代社会条件下，个人权益只有符合社会利益或与社会利益相协调的范围内，才能得到法律的维护和保障：所有权的保护从“绝对”到“相对”，契约自由逐步为各国立法所限制。 房屋租金的分类： 按照租赁用途：住宅用房租金、非住宅用房租金； 按照租金的构成因素不同：成本租金、市场租金； 成本租金：折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税等因素； 市场租金：成本租金、平均利润、地租、保险费以及市场供求状况等因素。 按照租金形成方式的不同：约定/契约租金、法定租金； 法定租金具有强制执行性，针对特定租赁标的； 我国目前：主要为公房租赁和廉租房租赁房屋租金管制制度

19、房屋租金管制制度 一、英国的租金管控制度一、英国的租金管控制度 实行较早，可追溯至实行较早，可追溯至19151915年年 19391939年年利息限制法案利息限制法案；2020世纪世纪6060年代，租金法，年代，租金法，“公公平租金平租金”。 二、美国的租金管制制度二、美国的租金管制制度 美国法一般运用契约规则来处理租赁关系 1972年统一居住租赁关系法主要内容： 1、租金管制很少扩大到商业性租赁物业； 2、大多数法令采用基准租金控制：一种以时间为基点；另一种以承租人为基准的租金控制，控制在同一承租人的租赁期限内； 3、其他租金管制 附带以公寓改造或变更为非住宅用途或建筑物拆毁方面的管制； 限

20、制出租人驱逐承租人的行为；除非承租人违反合同约定，如未及时交付租金，或未经出租人许可对房屋进行实质性改造等等。 一般来讲，租金控制或租金管制有利于保护承租人的利益，也利于房屋租赁市场秩序的稳定；但会导致以下问题的产生： 市场上出租房屋供给减少； 可能加速房屋的有形损耗过程，最终减少房屋的使用寿命； 某些情况下，租金控制将使收入从所有人向承租人转移或在 承租人的各个阶层转移。 三、新加坡的租金控制三、新加坡的租金控制 1953年租金控制法 四、法国的租金控制四、法国的租金控制 1948年年租金限制法、住宅津贴制度 目前法国的公寓租赁租金分为控制租金和自由租金两种，后者限于新建公寓和空置公寓；某些

21、情况下也可由特别法庭确定。 五、德国的租金控制五、德国的租金控制 1974年颁布并在1998年修改的德国租金调节法。 出租方提高租金的要求，只能在两种情况下提出： 1、符合法定条件：（1）房租自1年来未变；（2）所要求的租金没有超过通常的补偿金；（3）租金在3年内的提高没有超过30 2、建筑物发生改变：出租者采取改善措施，11 1990年7月改善承租人法律地位 六、日本的租金管制制度六、日本的租金管制制度 借地借房法：房租增减的规定，与土地租金的增减相同，适用同样规则。 在尊重当事人约定的情况下，对租金的增减作出了强制性的规定。 七、我国的房屋租金管制七、我国的房屋租金管制 长期以来，对城市公

22、有、私有住宅房屋的租赁都实行法定租金标准，对经营性房屋的租赁允许当事人协商确定。 我国是根据房产租赁的用途来确定租金管制范围的，目前仅限于住宅房屋的租赁。 改善措施：代之以政府通过公布市场租金标准来间接指导租金的确定。 首先，住宅房屋客体的所有权性质已发生了很大变化； 其次，住房像土地一样既是一种财产，又是一种资源，其分配和利用具有较强的社会性； 再次，目前租赁市场上出租房屋来源复杂，种类繁多，房屋租金的实际标准差异很大，难以用统一租金标准来规范。 签约后租赁期内不可抗力或意外情况，如何调整？签约后租赁期内不可抗力或意外情况，如何调整？无规定。 一、关于房屋非法转租问题一、关于房屋非法转租问题

23、 （一）房屋转租及其法律依据 房屋转租关系中：转租人（原承租人）、次承租人 上述二者形成新的租赁关系后，原出租人与转租人（原承租人）的租赁关系继续存在，转租人要继续履行原租赁合同。 合法转租时，发生如下法律后果： （1）出租人与承租人的租赁合同继续有效； （2）出租人与第三人之间不发生直接的法律关系； （3）承租人作为转租人，其与第三人的关系与一般租赁关系并无区别。我国房屋租赁中需要进一步研究的问题我国房屋租赁中需要进一步研究的问题 合同法第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁房屋转租给第三人。 城市房屋租赁管理办法第27条：在房屋租赁期间，承租人经出租人同意可以将其承租房屋的全部或部分转

24、租给第三人。 （二）房屋转租的特征 1、必须经过原出租人的同意：应采用书面形式； 2、转租合同具有独立性，但要受原房屋租赁合同的制约： 期限只能在原租赁合同约定的期限内确定； 用途不得违反原租赁合同的约定； 原租赁合同变更、解除及终止会对其产生直接影响 3、房屋转租需要登记备案 城市房屋租赁管理办法第13条；在我国登记备案是转租的法定形式要件 （三）非法转租的特点 主要特征是未经出租人同意和未依法履行转租房屋的登记备案手续； 实质是侵害出租人利益和规避法律的行为，其弊端显而易见： 1、违反了出租人的意志，侵犯了出租人的权益； 2、转租人以他人财产为己牟利，易被不法分子利用，给社会带来严重的治安

25、问题； 3、因逃避了出租人和有关管理部门的视线和监管，造成了租赁关系的混乱，破坏了正常的租赁市场秩序。 如何处理非法转租中的几个问题：如何处理非法转租中的几个问题： 既是违法也是违约，行为人应否承担法律责任？承担何种法律责任？ 合同法第51条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 合同法第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 关于擅自转租之租金的性质及处理： 城市房屋租赁管理办法规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。 非法转租收益之性质是非法所得 在未被

26、发现或监管不到位的情况下，出租人能否以不当得利要求转租人返还或部分返还？有肯定说、否定说；支持的观点：违法转租收益无法律依据，但是否导致出租人受损失不能一概而论：从违法转租讲，转租人获利并未使出租人的租金收益受损，但不意味着出租人在其他方面没有损失或潜在风险；从理论上讲，转租人擅自转租已构成对出租人房屋财产权的侵犯，转租收益是没有合法依据的所得，可认定为不当得利。 民法通则第92条：没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 3、返还不当得利的范围 应限于转租时租赁物之市场租金与转租人应付合同租金之差额。（公平原则） 三、租赁合同非正常终止的情况下房屋添附

27、物的处理三、租赁合同非正常终止的情况下房屋添附物的处理 民通意见第86条：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成的，可以责令拆除。不能拆除的也可以折价归财产所有人；造成财产所有人财产损失的，应负赔偿责任。 合同法第223条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 分以下几种情况处理： 1、经出租人同意并就有关问题有约定的，按约定处理； 2、未经出租人同意，未就有关问题进行约定的，出租人可以要求承租人

28、恢复原状或者赔偿损失； 3、出租、承租双方当事人没有约定由达不成协议的，可以拆除，不能拆除的可以折价归房屋所有人。 因特殊原因如承租人经营情况发生巨变、财产被法院查封、无力支付房租或出租人不得不收回房屋，导致双方签 订的租赁合同无法继续履行，不得不提前终止租赁关系；此种情况下，承租人能否为了减少损失而向出租人主张补偿？ 观点一：添附物应当归房屋产权人所有，添附人能否得到补偿取决于添附行为是否处于善意； 观点二：应按不当得利的有关规定来处理； 观点三：最好本着公平原则进行折价返还： （1）对添附物的处理合同法与司法解释有明确规定，可以以其为依据处理；如适用不当得利之规则，现行法律找不到依据； （

29、2）按不当得利处理，实际操作上有难度：将租赁房屋添附作为不当得利，对出租人难以接受，客观上也难认定； （3）添附既成事实的情况下，通常很难将添附物返还给受 损失之人，而对出租人来讲，承租人的投资和改造未必是他所需或想要的。 此种情况下，折价返还给承租人，可能比较公平、简单并易被双方接受。 三、房屋承租权与抵押权的协调三、房屋承租权与抵押权的协调 实践中会出现同一房地产并存抵押权和承租权的现象 我国担保法：抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。 抵押权与承租权在设立上并不矛盾，但在抵押权实现时，会对承租人的利益产生影响，致使两种权利发生冲突；此时如何处理？ 担保法

30、解释：先出租后抵押的，抵押权实现后，租赁合 同在有效期内继续有效；先抵押后出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押权人以拍卖的方式实现抵押权时，房屋承租人是否享有优先购买权？ 观点一：应视租赁权设立的先后而定 观点二：无论设定是否在先，都享有优先购买权 观点三：不应享有优先购买权 我们认为：抵押房产拍卖中承租人的优先购买权问题，主要发生在租赁权先于抵押权而存在，抵押权实现时租赁合同尚未到期的情况。拍卖：价高者得。理由： 作为出租人的所有权人已无决定权，承租人向抵押权人主张优先购买权缺乏法律依据； 拍卖情况下，几乎无同等条件可言，“价高者得” 因此，在租赁权先于抵押权存在租赁期

31、未到期，而以拍卖方式实现抵押权的情况下，承租人的租赁合同对拍卖房产的受让人继续有效，但承租人不再享有优先购买权。 【案例1】 【争议焦点】房屋租赁合同是否成立？ 【案情简介】原告：某发展公司；被告：某有限公司上海代表处 被告为了解决其高级职员杨某来沪筹建物业管理有限公司工作的个人住房，于1998年7月22日与原告某发展公司签订房屋租赁合同，约定如下： 1、原告将其所有的本市江苏路813号12B室房屋出租，该房只可作为住宅使用； 2、租赁期一年，自1998年8月10日至1999年8月9日； 3、月租金为3000美元，须于每月7日内支付租金； 4、承租人须在签订合同后7日内支付租赁保证金6000美

32、元； 5、租赁期第一年固定不变，任何一方均无权提前终止合同。 若承租方提前退租，则视为违约，出租方除扣除租赁保证金外，还可索偿尚存租赁期内的租金； 6、在续租期内，承租方若要提前终止合同，须提前2个月书面通知出租方，通知不足2个月的，可以相等的租金代替。 合同签订后，被告上海代表处未依约支付租赁保证金。 1998年8月20日，杨某以物业管理公司名义发传真给原告，单方面宣布合同终止。原告于一周后致函被告，明确告知不同意终止合同，并表示若要终止合同，至少支付2个月的租金，且要求一周内作出明确答复。此后，原告均未履行合同，故原告诉至法院。 被告辩称：房屋租赁合同根本就未成立，也未实际履行，也就没有终

33、止租赁合同之说。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 一审法院经审理后，判决如下： 1、被告应于本判决生效后10日内支付原告租金7000美元； 2、原告其余之诉不予支持。 判决后，被告不服，提出上诉，被上诉人则表示服从原判。【必备证据】主要表现为书证，具体包括：1、房屋租赁合同；2、杨某发给原告的要求终止合同的传真。关于适用若干问题的解释第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金性质的，人民法院不予支持。 【案例2】 【争议焦点】承租人是否享有优先购买权？“同等条件”的认定 【案情简介】原告：张某；被告：某贸易公司；第三人：某科技公司 2003年4月5日，张某承租了某贸易有限责任公司建筑面积为5800平方米的大楼中的690平方米作为营业场所，并向该公司交纳了一年的租金96000元。 同年5月29日，该贸易公司与某科技股份有限公司签订了房屋换建协议，约定：贸易公司将包括张某承租房在内的5800平方米大楼与科技公司换建；科技公司一次性向贸易公司缴纳重置换建费1200万元，并向贸易公司补偿当年大楼6到12月损失的租金。 协议签订后，经有关机关批准，同年7月8日，政府向科技公司发放了房屋所有权证。 2003年11月25日，张某得知贸易公司与科技公司的房屋换建行为后，因要求享有优先购买权，欲购买整幢房屋未果，遂起诉至