深圳福田中心区规划

1、中心区城市规划简析中心区城市规划简析福田中心区规划福田中心区规划中原地产工商部何小姐中原地产工商部何小姐一、一、什么是什么是CBDCBD？ CBD CBD的全称是的全称是Central Business DistrictCentral Business District，我国现有，我国现有3 3种名称：中央商务区、商务种名称：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于中心区或中央商业区，其概念最早产生于19231923年的美国，当时定义为年的美国，当时定义为“商业会商业会聚之处。随后，聚之处。随后，CBDCBD的内容不断开展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一的内容不断开展丰富，成为一

2、个城市、一个区域乃至一个国家的经济开展中枢。许多国际大都市都形成了相当规模的个国家的经济开展中枢。许多国际大都市都形成了相当规模的CBDCBD，如纽约的，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等等。曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等等。一般而言，一般而言，CBDCBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它口密度最高，昼夜

3、间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。高楼林立，土地利用率最高。简单的说，简单的说， 现代城市商务中心，会聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高现代城市商务中心，会聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。的通讯与昂贵的地价。深圳中心区这一概念提出于深圳中心区这一概念提出于19861986年，是深圳的精华所在，称之为特区桂冠。年，是深圳的精华所在，称之为特区桂冠。在在“9+2“9+2和大珠三角战略的

4、前提下，深圳将成为一个多元化区域中心城市。特和大珠三角战略的前提下，深圳将成为一个多元化区域中心城市。特别是在城市的开展中，深圳别是在城市的开展中，深圳CBDCBD的概念已经由广义演变成狭义的概念已经由广义演变成狭义, ,成为区域开展的成为区域开展的新模式。当前深圳的区域经济竞争，很大程度表达在新模式。当前深圳的区域经济竞争，很大程度表达在 CBD CBD 的功能和水平上。也的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中表达在可以说区域经济的竞争集中表达在 CBD CBD 之间的竞争上，之间的竞争上， CBD CBD 将成为区域竞争将成为区域竞争的制高点。的制高点。 二、深圳中心区在哪里？二、深圳

5、中心区在哪里？ 深圳中心区深圳中心区深圳市中心区以下简称中心区位于深圳市城深圳市中心区以下简称中心区位于深圳市城市地理中心，由滨河大道、莲花北路、彩田路和新洲市地理中心，由滨河大道、莲花北路、彩田路和新洲路路4 4条城市干道围合而成，总占地面积条城市干道围合而成，总占地面积607607公顷。深公顷。深南大道由东向西穿越其间，将中心区分成南、北两个南大道由东向西穿越其间，将中心区分成南、北两个片区。片区。 其中：南片区面积其中：南片区面积233233公顷，是深圳市的中央商公顷，是深圳市的中央商务区；北片区面积务区；北片区面积180180公顷，是行政、文化中心；莲公顷，是行政、文化中心；莲花山公园

6、花山公园194194公顷，是开放性城市生态公园。公顷，是开放性城市生态公园。 中心区总建筑面积中心区总建筑面积750750万平方米，其中商业办公万平方米，其中商业办公面积面积300300多万平方米，规划就业人口多万平方米，规划就业人口2626万人，居住人万人，居住人口万人，每天人流量达口万人，每天人流量达150150万人次。万人次。中心区北区中心区北区中心区南区中心区南区新深交所新深交所电视电视中心中心市民中心市民中心黄埔雅苑黄埔雅苑儿童医院儿童医院音乐厅音乐厅图书馆图书馆少年宫少年宫书城书城地铁地铁大厦大厦天健天健世纪世纪中银中银花园花园深业深业花园花园雅颂居雅颂居海关大厦海关大厦体育产业体

7、育产业用地用地居住居住用地用地经贸经贸中心中心诺德诺德中心中心安联安联大厦大厦凤凰大厦凤凰大厦新世界新世界江苏江苏大厦大厦荣超荣超地块地块荣超荣超江胜江胜地块地块邮政邮政用地用地商业办商业办公用地公用地商业办公商业办公用地用地商业办商业办公用地公用地市民广场市民广场中心区北区地块图中心区北区地块图中心区南区地块图中心区南区地块图星河星河国际国际 会展中心会展中心城中雅苑城中雅苑发展兴苑发展兴苑中海华庭中海华庭岗厦中学岗厦中学港丽港丽豪庭豪庭国商国商B B座座供电局供电局CoCoCoCoParkPark怡景中心城怡景中心城晶岛国际晶岛国际购物广场购物广场大中华大中华国际交易国际交易广场广场 金地

8、岗厦金地岗厦 地块地块 （综合体）（综合体）城建城建购物购物公园公园商会商会中心中心卓越卓越时代时代祈年祈年酒店酒店财富财富大厦大厦嘉里写字楼嘉里写字楼地块地块香格里拉香格里拉酒店酒店现代国际现代国际华安财产华安财产招商证券招商证券第一创业第一创业, ,国信证券国信证券航天航天兴业兴业投资投资卓越卓越国商国商A A座座中央中央商务商务特美思特美思华融华融新华新华保险保险中旅中旅免税免税联通联通时代时代金融金融嘉麟嘉麟豪庭豪庭星河星河世纪世纪商业商业办公办公用地用地居住居住用地用地商业商业办公办公用地用地居住居住用地用地卓越地块卓越地块深圳深圳能源能源商业商业办公办公用地用地商业商业办公办公用地

9、用地商业商业办公办公用地用地邮电邮电枢纽枢纽国安局国安局星河星河发展发展中心中心供应供应设施设施用地用地商业商业办公办公用地用地水晶岛绿化带水晶岛绿化带丽兹丽兹卡尔顿卡尔顿金中环金中环彩福彩福大厦大厦三、中心区城市规划三、中心区城市规划 总体规划总体规划以市民中心、山脉高空瞭望台为中心，两侧设置高层建筑，横向形成抛物线形空间两侧建筑限高100米，均衡对称概念高层建筑结构两条高层建筑形成的城市天际线犹如二龙飞舞，成为周围山脉轮廓线的延伸，进一步增强了深圳个性 公众空间的绿化设计公众空间的绿化设计(1)(1)中央区域和中轴线中央区域和中轴线中央区域是中心区的中央区域是中心区的中心，包含了九宫格中心

10、，包含了九宫格的城规思想，现代化的城规思想，现代化的设计渗透了中国传的设计渗透了中国传统文化，还有下沉水统文化，还有下沉水池和五座步行桥。池和五座步行桥。(2)“(2)“绿环林荫道绿环林荫道采用绿环林荫道来加采用绿环林荫道来加强与四角住宅的联系。强与四角住宅的联系。(3)(3)绿化带和莲花山绿化带和莲花山这一区域起到了对中这一区域起到了对中心区保护和空气过滤心区保护和空气过滤作用。作用。 中心区中心区“外墙外墙“带有城门的城墙带有城门的城墙围绕中心区设有中国围绕中心区设有中国城市传统的城市传统的“城墙，城墙，并且更具有节奏性和并且更具有节奏性和开放性。开放性。整个整个“城墙平均高城墙平均高度至

11、多为度至多为100m100m。加。加上和谐的建筑楼体形上和谐的建筑楼体形成了理想的城市立面。成了理想的城市立面。“双龙起舞与均匀双龙起舞与均匀的的“城墙相比，南城墙相比，南北走向的两条超高层北走向的两条超高层楼群上下起伏，举世楼群上下起伏，举世无双，能够很强烈地无双，能够很强烈地反映深圳市的个性。反映深圳市的个性。中心区的四角住中心区的四角住宅区域宅区域这四个小城区以这四个小城区以住宅为主，并有住宅为主，并有“城墙保护。城墙保护。小区内自成一体，小区内自成一体，有空间、广场、有空间、广场、楼群。四个小城楼群。四个小城区的建筑高度低区的建筑高度低于于100m100m，最好在，最好在40m40m至

12、至60m60m之间。之间。东南的岗厦小区东南的岗厦小区将优先保存传统将优先保存传统的城市结构和面的城市结构和面貌。貌。城市中心区大气层城市中心区大气层的自然对流的自然对流根据风玫瑰图的指根据风玫瑰图的指示，深圳冬季主要示，深圳冬季主要是内陆地区吹来的是内陆地区吹来的北风，而在夏季主北风，而在夏季主导风向那么是来自导风向那么是来自海洋的西南季风。海洋的西南季风。在水面或者地表开在水面或者地表开阔地带，风速随着阔地带，风速随着海拔高度的增加而海拔高度的增加而逐渐加强。在城市，逐渐加强。在城市，这种增长关系明显这种增长关系明显减缓，相反，气流减缓，相反，气流层的厚度却增加了。层的厚度却增加了。深圳中

13、心区位于良深圳中心区位于良好的风向位置，最好的风向位置，最常见的风速是常见的风速是5m/s5m/s，大约每年，大约每年会有会有1400h1400h。中心区的十字形区中心区的十字形区域域这一区域呈开放型，这一区域呈开放型，由于其位置的特殊由于其位置的特殊性和优越性，成为性和优越性，成为作为城市中繁华、作为城市中繁华、交流的区域。交流的区域。在这一区域，特别在这一区域，特别值得关注的是竖中值得关注的是竖中轴。在北区，它集轴。在北区，它集中了深圳中心区作中了深圳中心区作为行政文化中心的为行政文化中心的所有建筑所有建筑包括包括市民中心、图书馆、市民中心、图书馆、少年宫等。在南区，少年宫等。在南区，它拥

14、有它拥有2 2个大型购物个大型购物中心、中心、4 4座星级大酒座星级大酒店。假以时日，它店。假以时日，它将成为深圳最活泼将成为深圳最活泼的商业片区。的商业片区。规划对核心区实行了交通“竖向分层地面层为机动车活动“面，公共人流在二、三层及地下层活动。核心区内各街坊之间设置统一标高的过街联系廊，在区内形成一个完整的架空步行系统。此外，规划要求各建筑业主按比例提供地下公共空间，以便形成核心区内完整的地下步行系统。 u 规划目标规划目标u 规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，

15、满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。休闲等多种需求的次市级商业区。u功能定位功能定位u 重点开展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐重点开展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐效劳。效劳。u市场定位市场定位u 提供高档商品、餐饮和娱乐效劳，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的提供高档商品、餐饮和娱乐效劳，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民。深圳居民，福田区中高收入居民。u 规划导向

16、规划导向u 商业工程的建设要与中心区整体环境协调。该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力商业工程的建设要与中心区整体环境协调。该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重表达满足游客消费需求的特色。的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重表达满足游客消费需求的特色。u 为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。按照为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和开展。下述

17、分类，合理引导区内业种业态的分布和开展。u禁止开展的业种业态：农贸市场、旧货市场。禁止开展的业种业态：农贸市场、旧货市场。u控制开展的业种业态：专业批发市场、仓储式商场、大型综合超市。控制开展的业种业态：专业批发市场、仓储式商场、大型综合超市。u鼓励开展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色鼓励开展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。类餐饮和娱乐网点。u适度开发地下商业空间。在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互适度开发地下商业空间。在地铁

18、会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能。补、互连，发挥综合效能。u限制住宅裙楼商业，严格控制商业物业的分割出售。限制住宅裙楼商业，严格控制商业物业的分割出售。北侧区域规划北侧区域规划重点建筑物为：文化中心(音乐厅、图书馆)、少年宫、市民中心(市政厅)。这一区域城市规划设计已经完毕，许多工程在建甚至建设完毕。整个区域呈U字形(向莲花山方向开口)，城规风格上独具一格。市民中心东侧组团市民中心东侧组团 这一区域同西北角一样这一区域同西北角一样已根本上规划设计完毕，已根本上规划设计完毕，甚至建设完毕。在东侧甚至建设完毕。在东侧的的“城墙与西侧的城墙与

19、西侧的“龙舞之间主要为住龙舞之间主要为住宅区。宅区。区域中间的建筑群高度区域中间的建筑群高度不超过不超过40m40m市民中心西侧组团市民中心西侧组团 这一西北角区域已根本这一西北角区域已根本上规划设计完毕，只是上规划设计完毕，只是外侧的外侧的“城墙必须向城墙必须向北延伸至红荔路，使中北延伸至红荔路，使中心区西侧立面得以完整。心区西侧立面得以完整。在儿童医院东侧须增添在儿童医院东侧须增添两栋高层，使西侧的两栋高层，使西侧的“龙舞延伸至莲花山，龙舞延伸至莲花山，使其得以完整。使其得以完整。整个区域在空间和视觉整个区域在空间和视觉与莲花山公园紧密联系，与莲花山公园紧密联系，出于这一原因，区域北出于这

20、一原因，区域北侧是敞开的，即没有城侧是敞开的，即没有城墙。墙。中心局部保存作为绿化、花园之用。市民中心东侧组团：尽享行政文化配套的商务市民中心东侧组团：尽享行政文化配套的商务组团组团市民中心东侧商务组团也将成为整个中心北区市民中心东侧商务组团也将成为整个中心北区最先形成规模性商务环境的，未来开展商务气最先形成规模性商务环境的，未来开展商务气氛最浓，依托政府市政配套的政商组团。该组氛最浓，依托政府市政配套的政商组团。该组团由于紧邻市民中心东侧，近连地铁团由于紧邻市民中心东侧，近连地铁4 4号线的市号线的市民中心站地铁口，将依托便捷的轨道交通，将民中心站地铁口，将依托便捷的轨道交通，将市政办公与商

21、务办公有机的结合在一起，使该市政办公与商务办公有机的结合在一起，使该片区的企业以最短的时间，最短的距离，优先片区的企业以最短的时间，最短的距离，优先享用到相关市政效劳，该组团也因此将吸引一享用到相关市政效劳，该组团也因此将吸引一大局部与政府审批、申报行为密切关联的行业、大局部与政府审批、申报行为密切关联的行业、企业聚集该组团，形成尽享政务配套的企业聚集该组团，形成尽享政务配套的“政商政商组团。组团。目前该片区的写字楼，依照工程投入使用的先目前该片区的写字楼，依照工程投入使用的先后时间顺序排列，主要有：安联大厦、诺德中后时间顺序排列，主要有：安联大厦、诺德中心、地铁大厦、中国凤凰大厦、荣超经贸中

22、心心、地铁大厦、中国凤凰大厦、荣超经贸中心5 5栋写字楼，栋写字楼，0505年年底诺德中心、安联大厦先后年年底诺德中心、安联大厦先后成为该片区最早投入使用的第一批甲级写字楼，成为该片区最早投入使用的第一批甲级写字楼，预计预计0707年年中该片区的写字楼全部投入使用，年年中该片区的写字楼全部投入使用，整体政商气氛将初见规模。整体政商气氛将初见规模。市民中心西侧组团：融高尚住宅、市民中心西侧组团：融高尚住宅、市政文化配套、商务功能为一体市政文化配套、商务功能为一体的综合组团的综合组团沿中心区中轴线以西、深南大道以北，未来将形成的以238米高的新世界中心、高交会馆馆址改建的金融总部为代表的市民中心西

23、侧组团，是由写字楼、豪宅、音乐厅、图书馆组成的综合组团，该组团除原高交会拆迁馆址规划的金融总部写字楼具体规划为出台外，仅有江苏大厦、新世界中心、江胜大厦3栋写字楼，结合周边的黄埔雅苑豪宅、市政六大配套中的音乐厅、图书馆，形成中心区特有的文化商务、金融商务组团，承载着商务、文化的融合作用，未来规划中的金融总部也必将成为与南区13朵姐妹花并驾齐驱的新兴总部基地。南侧区域规划南侧区域规划这一区域楼群在为中轴线定义时起着重要的作用。楼群的组织呈小的九宫格是中心区九宫格的再现，十字形区域是交流、繁华的场所，四角局部是坚实的根底、城门，中心为内院、花园等。与楼群相邻第一排高楼为100m，第二排为200m。

24、这两排高楼和楼群构成了城规南北轴向的轮廓线。“十三朵姊妹花：中心区首个成熟商业规模十三朵姊妹花：中心区首个成熟商业规模在南中心区以西，深南大道以南，新洲路以东，益田路以西，在南中心区以西，深南大道以南，新洲路以东，益田路以西，盘踞着国际商会大厦盘踞着国际商会大厦A A座、座、B B座、卓越大厦、中央商务大厦、座、卓越大厦、中央商务大厦、九州创展大厦、航天大厦、兴业大厦、投资大厦、华融大厦、九州创展大厦、航天大厦、兴业大厦、投资大厦、华融大厦、特美思大厦马哥孛罗酒店、免税大厦、联通大厦、时代特美思大厦马哥孛罗酒店、免税大厦、联通大厦、时代金融中心金融中心1313栋体量相当，高度在百米左右的乙级写

25、字楼群落，栋体量相当，高度在百米左右的乙级写字楼群落，该群落被誉为中心区的该群落被誉为中心区的“十三朵姐妹花。十三朵姐妹花。十三朵姐妹花作为中心区最先投入建设的写字楼群落，该片十三朵姐妹花作为中心区最先投入建设的写字楼群落，该片区主要集中了大量的金融、律师、贸易等效劳型的企业，尤区主要集中了大量的金融、律师、贸易等效劳型的企业，尤其是金融业，在这些写字楼里，聚集了兴业银行、招商银行、其是金融业，在这些写字楼里，聚集了兴业银行、招商银行、中国银行中心区分行、建设银行、深圳开展银行、浦东开展中国银行中心区分行、建设银行、深圳开展银行、浦东开展银行、香港东亚银行深圳分行等一批从事银行、证券、基金、银

26、行、香港东亚银行深圳分行等一批从事银行、证券、基金、期货的金融投资公司。期货的金融投资公司。 客观的说十三朵姐妹花这个群体是属客观的说十三朵姐妹花这个群体是属于中心区的边缘群体，它们的档次比传统的商务群体高很多，于中心区的边缘群体，它们的档次比传统的商务群体高很多，但事实上这些写字楼不能代表但事实上这些写字楼不能代表CBDCBD的真正内涵，它们只是传的真正内涵，它们只是传统商务区域到实质意义的统商务区域到实质意义的CBDCBD商务的过渡物业，在中心区成商务的过渡物业，在中心区成长阶段他们最大的卖点是先机，抢先入主长阶段他们最大的卖点是先机，抢先入主CBDCBD是是1999-20021999-2

27、002年销售的中心区写字楼根本上统一的口号，比较领先的时机年销售的中心区写字楼根本上统一的口号，比较领先的时机和有升值空间的性价比成为这些写字楼必备的卖点，因此该和有升值空间的性价比成为这些写字楼必备的卖点，因此该片区也吸引了相当多的一局部投资客户。片区也吸引了相当多的一局部投资客户。中心区南会展商圈：以会展中心为龙头的，集众多甲级写字楼、五星级酒店群为一中心区南会展商圈：以会展中心为龙头的，集众多甲级写字楼、五星级酒店群为一体的中心区南会展商务组团体的中心区南会展商务组团 中心区南会展商圈，是以新建的深圳会展中心为龙头的，覆盖中心城以南，新洲路中心区南会展商圈，是以新建的深圳会展中心为龙头的

28、，覆盖中心城以南，新洲路以东，彩田路以西，滨河路以北，整个中心区面积覆盖最大，占据功能地块最多，以东，彩田路以西，滨河路以北，整个中心区面积覆盖最大，占据功能地块最多，商务气氛最浓的一个超大商务主团，该片区将开展为全市金融、证券、贸易、商业、商务气氛最浓的一个超大商务主团，该片区将开展为全市金融、证券、贸易、商业、信息、旅游、会展等商务办公中心。信息、旅游、会展等商务办公中心。在这一区域内聚集了一批甲级超高层写字楼，它也成为整个中心区第一个真正意义在这一区域内聚集了一批甲级超高层写字楼，它也成为整个中心区第一个真正意义上投入使用的甲上投入使用的甲A A级写字楼组团。深圳国际商会中心以其在中心区

29、独有的级写字楼组团。深圳国际商会中心以其在中心区独有的216216米指天米指天之势，傲立于会展中心西侧，成为中心区南区超高组团在中轴线上的永恒标志性建之势，傲立于会展中心西侧，成为中心区南区超高组团在中轴线上的永恒标志性建筑，也成为了深圳中心区的新地标。与此同时，卓越时代广场、大中华交易广场、筑，也成为了深圳中心区的新地标。与此同时，卓越时代广场、大中华交易广场、金中环广场金中环广场3 3栋写字楼也在栋写字楼也在0606年年6 6月份之前相继投入使用。片区西南角的财富大厦、月份之前相继投入使用。片区西南角的财富大厦、现代国际大厦，嘉里建设广场也于在现代国际大厦，嘉里建设广场也于在0707年年底入市，原年年底入市，原“世纪家居广场也将改建世纪家居广场也将改建成为超高层写字楼大综合商业体。为了给密集的写字楼商务和会展经济提供充足的成为超高层写字楼大综合