第二章不动产估价

1、p不动产估价的概念、意义、范围p不动产估价的原则p不动产的程序一、不动产估价的概念一、不动产估价的概念 不动产估价人员依据不动产的原则、理论和不动产估价人员依据不动产的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展不动产利用方式利用政策以分考虑社会经济发展不动产利用方式利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产及利用效益等因素的影响，综合评定出某不

2、动产在某一权利下的某一时点的价格。在某一权利下的某一时点的价格。 不动产估价的概念从六个方面理解：不动产估价的概念从六个方面理解：估价人员具备相应的基本素质；估价人员具备相应的基本素质；明确估价目的；明确估价目的；遵循估价的基本原理与方法；遵循估价的基本原理与方法；按一定的估价程序选用合适的方法；按一定的估价程序选用合适的方法；拥有充足的资料；拥有充足的资料；1.1.明确估价期日与估价结果的有效期。明确估价期日与估价结果的有效期。 估价期日：决定估价对象不动产估价额的基准日估价期日：决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以期，通常以年、月、日年、月、日表示。如估价期日为表示。如估价期日为20

3、112011年年6 6月月3030日是指不动产价格是日是指不动产价格是20112011年年6 6月月3030日这一日这一时点的价格，是一个时点概念。时点的价格，是一个时点概念。 估价日期：进行估价行为的时间，估价日期：进行估价行为的时间，估价的起止年估价的起止年月日月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日，是一个时段概念。报告的年月日，是一个时段概念。二、不动产估价的范围二、不动产估价的范围1、不动产估价对象看，涉及：地产评估、房产、不动产估价对象看，涉及：地产评估、房产评估、有关地上定着物评估；评估、有关地上定着物评估；（1）地产评估涉及商

4、业用地、工业用地、居住）地产评估涉及商业用地、工业用地、居住用地、混合用地、耕地、林地、牧草地等用地、混合用地、耕地、林地、牧草地等（2）房产评估涉及住宅、写字楼、商场、旅店、）房产评估涉及住宅、写字楼、商场、旅店、工业用房等工业用房等（3）地上定着物涉及道路、桥梁、水塔等）地上定着物涉及道路、桥梁、水塔等2、从不动产对象运行与管理来看，涉及：不动产的、从不动产对象运行与管理来看，涉及：不动产的买卖、抵押、保险、税收、拆迁补偿、纠纷涉案等。买卖、抵押、保险、税收、拆迁补偿、纠纷涉案等。此外，不动产估价范围还涉及以下几个方面：此外，不动产估价范围还涉及以下几个方面：一是不动产纠纷、遗产分配、财产

5、分割和违法涉案；一是不动产纠纷、遗产分配、财产分割和违法涉案；二是企业经营、重组、改制、上市、破产清算中的二是企业经营、重组、改制、上市、破产清算中的不动产处置；不动产处置；三是地价与房地产价格管理中的不动产估价，如基三是地价与房地产价格管理中的不动产估价，如基准地价、房屋重置价格的确定等。准地价、房屋重置价格的确定等。p 最高行为准则：最高行为准则：独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则p 技术性原则：技术性原则：合法原则合法原则p 技术性原则：技术性原则：最高最佳使用原则最高最佳使用原则p 技术性原则：技术性原则：估价时点原则估价时点原则p 技术性原则：技术性原则：替代原则替代原则 内涵

6、，要求房地产估价机构和估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值；独立要求估价机构和估价师与委托人无利害关系，估价师凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，不受任何单位和个人的非法干扰；客观要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；公正要求估价师要公平正直地进行估价，不偏袒相关当事人中的任何一方； 该原则要求估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构,（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制；房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立；房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜

7、在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避；估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。 在估价操作层面估价师应假设各方当事人均出于理性、谨慎的利己动机；估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值；估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人均公平合理的评估价值。 例题房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。【2005年真题】A.委托人 B.估价报告预期使用者C.管理部门 D.中立 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前

8、提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在估价实务工作中必须注意到这几个方面。 思考：只有合法权利的房地产才能成为估价对象吗？ 答：不是。是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。 除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。 集体土地国有土地 划拨土地使用权出让土地使用权来 部分产权的房地产完全产权的房地产 共有的房地产单独所有的房地产 有限产权或部分产权的房地产完全产权的房地产来估价 租赁的房地产自己的房地产来 产权不明或权属有争议的

9、房地产产权明确或权属无争议的房地产 临时用地正式用地 临时建筑永久建筑 超过批准期限的临时建筑未超过批准期限的临时建筑来估价 手续不全的房地产手续齐全的房地产 不可补办相关手续的非法房地产可以补办相关手续的手续不全的房地产 违法占地合法占地 违法、违章建筑合法建筑。p因此，从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产权利状况相匹配。p实践操作（1）权属合法：在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。房屋权属证书有两种：房屋所有权证、房屋他项权利证土地权属证书有四种：国有土地使用证、集体土地所有证、

10、集体土地使用证、土地他项权利证明（2）使用合法：p土地用途管制p城市规划条件讨论：如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，但该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，评估此宗地价格应以什么用途为前提来估价？讨论：在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2.5，能否以容积率超过2.5为前提来估价？ 答：不能。除非依法调整了容积率，否则应当以容积率不超过2.5为前提来估价。 如果以商业用途或者容积率超过2.5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律、法规的保障，而且是违法违规的，据此所评估出的较高价值也就得不到社会认可，从而不能实现。 结论：如果城市规划规定了某宗土地的

11、用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，那么对该宗土地进行估价就应当以其使用符合这些规定为前提。 （3）处分合法：以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。 法律法规、规章政策或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为0。如：法律、法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值。p（4）其他：在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。p如：评估政府定价或政府指导价的房地产（房改房标准价或成本价、征收价格） 价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”。 同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值：影响因素不断变化，房地产市场不断变化，货币购买力不

12、断变。此外，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物变得陈旧过时。 讨论：估价有没有必要评估估价对象在所有时间上的价值？ 讨论：这个特定时间是否是委托人或房地产估价师可以随意假定的？ 答：必须根据估价目的来确定。我们把这个由估价目的决定的特定时间称为估价时点，并一般用公历年、月、日表示。 例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值。 因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定。 特别需要强调的是，遵守估价时点原则本质上是估价时点确定应当在先，价值估算应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再把

13、它定义为某个时间上的价值。 评估现值的，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。 估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。 估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。 表5-1中的各种情形举例说明如下：（1）价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。 （2）价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。（房地产损害赔偿和保险理赔案件） 讨论：投保了火灾险的建筑物被烧毁后，怎么评估其价值

14、损失或损失程度？ 通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。 讨论：实施房屋征收之前的旧城较繁华地段的某个门面房，租金或收益较高，在实施房屋征收后，随着周围门面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征收目的评估该门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，还是评估它在现在不繁华环境下的价值？ （3）价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价（期房） 在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种

15、情形。 （4）价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。（房地产纠纷案件、对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价）。 讨论：某宗房地产被人民法院强制拍卖后，被执行人认为人民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过低，致使该房地产被低价拍卖，引起了该评估价是否过低的鉴定。怎么鉴定？ 答：鉴定该评估价是否过低，首先应回到原价值时点（除非原价值时点的确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准，否则的话，就无法判断该评估价是否过低。 讨论：评估受贿房地产的价值，价值时点是过去的受贿之

16、日？还是后来的案发之日？还是委托估价之日？ （5）价值时点为将来，估价对象状况为未来状况的估价。（房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据）。特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情形。【例题】下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。【2011年真题】A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价 某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用

17、地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（）【2011年真题】 【2008年真题】某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状

18、况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。【2007年真题】A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日 替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：（1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时,则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的类似房地产作为参照物，然后根据它们与估价对象

19、之间的差异对其价格做适当的调整。 （1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时,则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。在通常情况下，由于房地产的独一无二特性，房地产估价师难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产，所以，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的类似房地产作为参照物，然后根据它们与估价对象之间的差异对其价格做适当的调整。 （2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。在现实中有时会出现这种情况：单就某一宗房地产的评估价值来看似乎有道理或者难以看出其不合理之处，但当把它与其他房地产的价格或评

20、估价值放到一起进行比较时就显得不合理，没有合理的价差，甚至出现评估价值“倒挂”现象。 作为同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价差，尤其是好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评估价值。 替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法进行估价，最后都需要把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果不会不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是客观合理的。 房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，

21、以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。 最高最佳使用具体包括最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约度。 寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选： （1）法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。（2）技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。 （3）经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。

22、经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。 （4）价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。（一般会根据上述内容设计多项选择题）。 因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，而且要遵守最高最佳使用原则。 因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部

23、要求；遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。 【2010年真题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）。A.技术上的可能 B.经济上的可行 C.价值最大化 D.法律上许可p谨慎原则p供求原则p预期收益原则p贡献原则 谨慎原则要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风

24、险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则：实质就是要高估风险，低估收益，使评估价值降低。虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时间与抵押估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估还应遵循谨慎原则。 房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下

25、列要求：（1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。 例题运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。【2011年真题】A.正常B.较低C.平均D.较高一、估价业务来源一、估

26、价业务来源估价业务来源有被动接受、主动争取和自有自估三估价业务来源有被动接受、主动争取和自有自估三种。种。1 1、被动接受、被动接受被动接受是坐等需要估价者找上门来征求估价服务。被动接受是坐等需要估价者找上门来征求估价服务。2 2、主动争取、主动争取主动争取是估价人员走出门去力争为他人提供估价主动争取是估价人员走出门去力争为他人提供估价服务。这在估价业务商业化后是估价业务的最主服务。这在估价业务商业化后是估价业务的最主要来源，特别是在估价机构多、竞争激烈的情况要来源，特别是在估价机构多、竞争激烈的情况下。争取估价业务应靠正常的宣传、提高服务质下。争取估价业务应靠正常的宣传、提高服务质量、扩大知

27、名度等，而不应采取不正当手段采争量、扩大知名度等，而不应采取不正当手段采争取估价业务。取估价业务。3 3、自有自估、自有自估自有自估是对自己拥有或拟取得的房地产，自己提自有自估是对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。这种估价不属于出估价要求，并自己进行估价。这种估价不属于专业估价行为，其估价结果对外也不具有法律效专业估价行为，其估价结果对外也不具有法律效力。力。接受估价接受估价任务任务确定估价的确定估价的基本项目基本项目拟定估价作拟定估价作业计划业计划资料收集、资料收集、实地踏勘实地踏勘相关资料相关资料分析分析选择估价方法，选择估价方法，试算不动产价格试算不动产价格试算

28、价格调整，试算价格调整，确定最后估价额确定最后估价额撰写估价撰写估价报告书报告书提交估价报提交估价报告书告书 实例：实例： （一）接受估价任务（一）接受估价任务 某企业委托评估机构对A工业用地进行抵押地价评估 （二）确定估价的基本项目（二）确定估价的基本项目 估价对象、估价目的、估价日期、价格类型、估价期日、估价对象、估价目的、估价日期、价格类型、估价期日、剩余使用年期等。剩余使用年期等。（三）拟定估价作业计划（三）拟定估价作业计划 根据工作量大小，合理确定时间进度，保证估价时限。根据工作量大小，合理确定时间进度，保证估价时限。（四）资料收集、实地踏勘及相关资料分析（四）资料收集、实地踏勘及相关资料分析 收集图件、产权登记、市场交易资料等，对待估宗地的区收集图件、产权登记、市场