酒店式公寓市场专题终稿

1、西永公寓市场分析立业地产服务机构高价值地产营销专家2市场概况竞争分析光和城住宅性质商业性质2013年11-12月在售公寓物业分布42013年1-10月公寓供销走势5284元/1.8万方6.2万方供需走势：前10月供应18.56万方，成交7.94万方，销供比仅为0.43，市场低迷。2013年1-10月西永公寓物业市场需求持续走低有继续恶化的风险。市场格局：受供应影响，公寓以商业产品为主导。商务公寓市场份额达到77%。 2013年1-10月西永公寓成交走势52013年1-10月公寓供销走势2013年1-10月西永公寓成交套数明细时间贝蒙天地富力城中渝春华秋实卓越熙街龙湖U城宝嘉花与山台北城协信总计

2、2013年1月75172314610003252013年2月561048800001762013年3月5166139700002272013年4月171166900001482013年5月11541330000812013年6月91721261570003562013年7月2514140004801012013年8月636240001601092013年9月952769020601632013年10月808490522092总计324756136287158257220177862013年1-10月商务公寓供销走势5191元/项目名称成交体量（平方）月均去化套数销售周期（月)建面成交均价（元/

3、）市场份额富力城41934 76104702 68%贝蒙天地10589 32106014 17%卓越熙街4871 5925622 8%台北城3809 1847731 6%协信城立方740 2018300 1%合计61943.461270-5191 100%2013年1-10月西永商务公寓成交走势供需走势：前10月供应16.58万方，成交6.19万方，销供比仅为0.37，表现低于整体公寓市场。与整体公寓市场相同存在继续恶化的风险。市场格局：前10月，富力城凭借上半年低价策略时的强势表现，成交份额份额达到68%，是商务公寓市场的绝对领导者。 72013年1-10月商务公寓供销走势时间贝蒙天地富力城

4、台北城卓越熙街协信总计2013年1月751720002472013年2月561040001602013年3月51660001172013年4月171160001332013年5月1154000652013年6月91720001812013年7月25144800872013年8月6361600852013年9月95266901362013年10月802492079总计324756721182012902013年1-10月西永商务公寓成交套数明细82013年1-10月住宅公寓供销走势5686元/项目名称成交体量月均去化套数销售周期（月）建面成交均价（元/）市场份额卓越熙街6870.55286586

5、4 38%中渝春华秋实6031.3314105073 33%龙湖U城4291.8815816422 24%宝嘉花与山 1049.481325029 6%总计18243.24488-5686 100%供需走势：前10月供应1.98万方，成交1.82万方，销供比仅为0.92。住宅性质公寓主要是去化去年存量导致销供比虚高，但需求量持续低位，月均去化主要在1000方以下，市场需求量小。市场格局：除龙湖U城在品牌、低总价、天街商业的支撑下热销外，其余楼盘均处于滞销状态。 2013年1-10月西永住宅公寓成交走势备注：龙湖U城仅推出一栋楼，开盘售罄92013年1-10月住宅公寓供销走势2013年1-10月

6、西永住宅公寓成交套数明细中渝春华秋实卓越熙街龙湖U城宝嘉花与山总计2013年1月314610782013年2月8800162013年3月1397001102013年4月6900152013年56月12615701752013年78月24000242013年9月70020272013年10月800513总计13616915825488102013年11-12月新增预估预估原则：根据同行了解项目名称2013年10月存量2013年11-12月新增2013年11-12月可售体量（万方）套数体量（万方）套数备注体量（万方）套数贝蒙天地0.93 2851

7、.9860911月1栋2.91 894 首创光和城0 0 3.3486411月1栋12月1栋3.34 864 富力城3.73 77700-3.73 777 卓越熙街3.02 67200-3.02 672 宝嘉花与山1.40 42500-1.40 425 协信城立方1.51 38600-1.51 386 台北城1.68 30300-1.68 303 康田漫城0 0 1.3827611月1栋1.38 276 中渝春华秋实1.20 27000-1.20 270 金科廊桥水乡0 0 1.1815612月1栋1.18 156 合计13.47 3118 7.8819055栋21.35 50232013年1

8、1、12月公寓产品可售量将达到21.35万方，5023套。供应楼盘从10月以前的7个增加到10个，市场竞争巨量放大。11市场概况竞争分析12供应项目卖点梳理案名面积区间(建面)建面单价（元/）装修标准主力总价（万元)层高(m)产品性质卖点首创光和城30-406000清水19-255.1商业性质区位+低总价卓越熙街22-535600清水12-303商业性质成熟商业+低总价康田漫城45-576800清水30-395.1商业性质产品 协信城立方388300清水325.1商业性质商业+产品贝蒙天地326900精装：1200元/223商业性质低总价金科廊桥水乡56-817100清水40-585.8住宅性

9、质商业+品牌 富力城48-735700清水27-423商业性质区位台北城48-857700精装：2500元/37-463商业性质返租 中渝春华秋实42-525200清水22-273住宅性质低总价 宝嘉花与山35-505000清水18-253住宅性质低总价区域内多数公寓产品均以低价为核心卖点，5.1m层高产品则主要以高赠送为核心卖点。仅台北城返租销售。13重点楼盘分析富力城2013年1-10月成交走势低价销售期提价销售期富力城上半年采用低价策略，月均去化0.55万方，提价1000元/后月均去化降至0.11万方客户对富力城价格有极大抗性14重点楼盘分析富力城层高 3.0m 开间 4.2m 建筑面积

10、区间 48-73公摊21%单层套数 12套 梯户数3梯12户单层面积 692 15重点楼盘分析富力城报媒推广富力城线上推广以高层及写字楼为主公寓物业主要走线下16重点楼盘分析贝蒙天地2013年1-10月成交走势销售清水产品销售清水产品销售精装产品4月份公寓进入低迷期，8月份项目有清水改精装动作销售基本与开盘当月持平，受物品采购影响封盘精装对贝蒙天地公寓销售有促进作用17层高 3.0m 开间 3.6m 建筑面积区间 32公摊26%单层套数 29套 梯户数3梯29户单层面积 928 重点楼盘分析贝蒙天地18重点楼盘分析贝蒙天地报媒推广贝蒙天地公寓线上未做持续推广，间断性推广低首付、精装成为项目的推

11、广诉求点19重点楼盘分析卓越熙街2013年1-10月成交走势9月熙街首次推出商业性质公寓已成熟的商业、大量的学生群体成为客户的首要看重因素蓄客期销售期20重点楼盘分析卓越熙街层高 3.0m 开间 4.2m 建筑面积区间 31-73公摊26%单层套数 22套 梯户数4梯22户单层面积 944 21重点楼盘分析卓越熙街报媒推广 7月份开始推出报媒诉求单一：低总价22重点楼盘分析康田漫城层高 5.1m 开间 4.2m 建筑面积区间 45-57公摊21%单层套数 23套 梯户数4梯23户单层面积 1223 23重点楼盘分析康田漫城报媒推广主要为线上推广 ， 9月底开始投放报媒 低总价高赠送24重点楼盘

12、分析协信城立方层高 5.1m 开间 4.2m 建筑面积区间 38公摊21%单层套数 29套 梯户数4梯29户单层面积 1160 25重点楼盘分析协信城立方报媒推广主诉求： 商业配套 低总价高赠送26总结1.公寓市场持续低迷，后两月虽有大量楼盘主推公寓物业，但仍存在市场继续恶化风险前10月供应18.56万方，成交7.94万方，销供比仅为0.43；后两月可售量为23.15万方，供应楼盘增加到10个，但就市场低迷程度来看，公寓物业市场需求有继续恶化风险。2.公寓市场以商务性质为主，销供比为0.37，低于整体公寓市场住宅性质公寓共1.8万方，占比23%，商务性质公寓共6.2万方，占比77%。3.11-12月供应量剧增，若投资客仍未入场，市场竞争加剧后两月公寓产品可售量将达到21.35万方，共5023套，供应楼盘从10月之前的7个增加到10个。4.预计首创光和城将取代富力城成为公寓领导者首创光和城