第七章用益物权

1、第七章第七章 用益物权用益物权第一节 用益物权概述一、用益物权概念与特征一、用益物权概念与特征（一）用益物权的概念（一）用益物权的概念用益物权即是对他人之物进行占有、使用、用益物权即是对他人之物进行占有、使用、收益的定限物权。收益的定限物权。 （二）（二）用益物权的特征用益物权的特征 1 1、用益物权是他物权、用益物权是他物权 2 2、用益物权是定限物权、用益物权是定限物权 3 3、用益物权一般以不动产为客体、用益物权一般以不动产为客体 4 4、用益物权一般是有期限的物权、用益物权一般是有期限的物权 5 5、用益物权一般为独立物权、用益物权一般为独立物权 6 6、用益物权的享有和行使以对物存在

2、占有为前、用益物权的享有和行使以对物存在占有为前提提 7 7、设定、移转的登记问题因、设定、移转的登记问题因不同不同种类而定种类而定 8 8、有偿无偿问题因设定的目的或约定而定、有偿无偿问题因设定的目的或约定而定 （三）用益物权与担保物权的区别（三）用益物权与担保物权的区别 第一，对标的物进行支配的方面有所不第一，对标的物进行支配的方面有所不同（使用价值同（使用价值/交换价值）交换价值） 第二，独立物权第二，独立物权/从属物权从属物权 第三，权利实现的时间不同第三，权利实现的时间不同 第四，占有在权利行使中的地位不同。第四，占有在权利行使中的地位不同。 第五，二者在物上代位性上的不同。第五，二

3、者在物上代位性上的不同。第二节 用益物权的体系 一、各国用益物权体系一、各国用益物权体系 （一）罗马法（一）罗马法 1 1、役权制度（人役权和地役权役权制度（人役权和地役权 ） 人役权包括：用益权、使用权、居住权、人役权包括：用益权、使用权、居住权、奴畜使用权奴畜使用权 2 2、永佃权、永佃权 3 3、地上权、地上权 （二）近代大陆法系各国法的相关规定（二）近代大陆法系各国法的相关规定 1 1、法国：用益物权的体系包括：用益权、使用、法国：用益物权的体系包括：用益权、使用权、居住权、地役权；权、居住权、地役权； 2 2、德国：地上权、役权（地役权、用益权和限、德国：地上权、役权（地役权、用益权

4、和限制的人役权）先买权和土地负担。制的人役权）先买权和土地负担。 3 3、日本：民法典对地上权、永佃权、地役权、日本：民法典对地上权、永佃权、地役权、入会权作了规定。此外，在单行法中还对矿业权、入会权作了规定。此外，在单行法中还对矿业权、渔业权这两种用益物权做出了规定。渔业权这两种用益物权做出了规定。 4 4、 瑞士民法上的用益物权包括役权（地役权、瑞士民法上的用益物权包括役权（地役权、用益权及其他役权）、土地债务；用益权及其他役权）、土地债务； 5、我国台湾地区则规定了地上权、永佃权（农我国台湾地区则规定了地上权、永佃权（农用权）、典权及地役权四种用益物权。用权）、典权及地役权四种用益物权。

5、 （四）英美法（四）英美法 英美法是将各种对财产的利用形态都可以形成为英美法是将各种对财产的利用形态都可以形成为一个单独的权利，因此不存在着一个所有权和他一个单独的权利，因此不存在着一个所有权和他物权相区分的逻辑性体系。物权相区分的逻辑性体系。 （五）简评（五）简评 （六）我国的（六）我国的民法通则民法通则与与物权法物权法 1 1、民法通则民法通则第第5 5章第章第1 1节专门规定了节专门规定了“财产财产所有权和与财产所有权有关的财产权所有权和与财产所有权有关的财产权”，没有构，没有构建完整的用益物权体系建完整的用益物权体系 。 物权法物权法颁布后形成了较完整的体系颁布后形成了较完整的体系 我

6、国的用益物权体系总体上由两部分构成：我国的用益物权体系总体上由两部分构成： 一般用益物权一般用益物权 物权法物权法规定了四种一般用益物权，即土地承规定了四种一般用益物权，即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。役权。 特别法上的用益物权（准物权、特许物权）特别法上的用益物权（准物权、特许物权） （1 1）海域使用权）海域使用权 （2 2）探矿权、采矿权）探矿权、采矿权 （3 3）取水权）取水权 （4 4）使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利 二、用益物权的主要种类二、用益物权的主要种类（一）用益权（一）

7、用益权 用益权为在尊重他人所有权的基础上，以不用益权为在尊重他人所有权的基础上，以不损害用益物实质的方式，对他人的特定财产加以损害用益物实质的方式，对他人的特定财产加以概括利用的权利。概括利用的权利。 对他人所有的物如同自己所有，享有使用和对他人所有的物如同自己所有，享有使用和收益的权利。（法国民法典收益的权利。（法国民法典578578条）条） 用益权与用益物权，是两个不同的概念。用益用益权与用益物权，是两个不同的概念。用益物权与担保物权相对应，是学理上的分类。用益物权与担保物权相对应，是学理上的分类。用益物权不止于用益权，除用益权外，属于用益物权物权不止于用益权，除用益权外，属于用益物权范畴

8、的，还相当多。范畴的，还相当多。 1 1、在罗马法上用益权是对他人的物的使用和收、在罗马法上用益权是对他人的物的使用和收益的权利，但以不损害物的实质为限（以保存物益的权利，但以不损害物的实质为限（以保存物的本体为条件）的本体为条件） 2.2.法国法法国法 法国民法典法国民法典第第578578条规定，条规定，“用益权为对用益权为对他人所有物，如同自己所有，享有使用与收益之他人所有物，如同自己所有，享有使用与收益之权，但用益权人负有保存该物本体的义务。权，但用益权人负有保存该物本体的义务。” ” 用益权具有与债权（租赁）不同。用益权具有与债权（租赁）不同。 3.3.德国法德国法 德国民法从第德国民

9、法从第10301030条：物上得以此种方式设条：物上得以此种方式设定负担定负担, ,使因设定负担而受利益的人享有收取物使因设定负担而受利益的人享有收取物的收益的权利。（物权性使用权）的收益的权利。（物权性使用权） 用益权主要运用在三个方面：（用益权主要运用在三个方面：（1 1）用于抚养或）用于抚养或者供养特定人的一生者供养特定人的一生 ；（；（2 2）用于解决设权人自）用于解决设权人自己的养老问题，这种用益权称为己的养老问题，这种用益权称为“所有权人用益所有权人用益权权” ” （3 3）用于担保债权，这种用益权称为）用于担保债权，这种用益权称为“担担保用益权保用益权” ” （二）（二）地上权地

10、上权 1 1、地上权、地上权, ,是指利用他人土地营造建筑物、其他是指利用他人土地营造建筑物、其他工作物及竹木并对其营造的建筑物及竹木取得所工作物及竹木并对其营造的建筑物及竹木取得所有权的一种权利。有权的一种权利。 德国民法典德国民法典10121012条，意大利民法典第条，意大利民法典第952952条。条。 2 2、地上权的特征：、地上权的特征：1 1、是使用他人土地的一种限、是使用他人土地的一种限制物权。制物权。2 2、地上权及于土地的表层而且依建筑、地上权及于土地的表层而且依建筑物或工作物的性质，可以及于土地的下层；物或工作物的性质，可以及于土地的下层；3 3、地上权一般以协议的方式设立，

11、也可以其他方式地上权一般以协议的方式设立，也可以其他方式设立；设立；4 4、地上权可以转让，也可以成为抵押权、地上权可以转让，也可以成为抵押权的标的；地上权可依期满而消灭。的标的；地上权可依期满而消灭。 （三）永佃权（三）永佃权 是指以支付地租为对价，在他人所有的土地上进是指以支付地租为对价，在他人所有的土地上进行永久性耕作或畜牧的用益物权。行永久性耕作或畜牧的用益物权。 永佃权源于罗马法。永佃权源于罗马法。 日本：日本：“永小作权永小作权” 台湾：台湾：“永佃权永佃权”（田面权，现在叫（田面权，现在叫“农用权农用权”） 永佃权通常基于和土地所有人订立的永佃权设永佃权通常基于和土地所有人订立的

12、永佃权设定合同而取得。这种合同往往要求以书面形式订定合同而取得。这种合同往往要求以书面形式订立，并经主管机关登记，否则将依法不生永佃权立，并经主管机关登记，否则将依法不生永佃权设定的效力。设定的效力。 （四）典权（四）典权 1、典权：支付典价，占有他人的不动产而为使典权：支付典价，占有他人的不动产而为使用、收益的权利。用、收益的权利。 2、承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，、承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是约定回赎期限（即存续期），一般期限是3年到年到10年不等。年不等。 到期由出典人还清典价（原典价），赎回房屋。到期由出典人还清典价（原典价），赎

13、回房屋。（典价无利息，房屋无租金。）典价无利息，房屋无租金。） 典期届满经过两年不回赎，典权人（承典人）典期届满经过两年不回赎，典权人（承典人）取得典物的所有权。取得典物的所有权。 （五）地役权（五）地役权 1 1、是指地役权人依设定行为所定目的，以他人、是指地役权人依设定行为所定目的，以他人土地供自己土地便宜之用的权利。法国法土地供自己土地便宜之用的权利。法国法637637条，条，德国法德国法10181018条，意大利条，意大利10271027条条 2 2、地役权的特征：、地役权的特征： A A、地役权附随于需役地，是需役地所有权的从、地役权附随于需役地，是需役地所有权的从权利；权利； B

14、B、地役权是使用他人土地的物权；、地役权是使用他人土地的物权； C C、是以他人土地便宜之用的物权；、是以他人土地便宜之用的物权； D D、是一种不可分割的权利；（法国法、是一种不可分割的权利；（法国法700700条，德条，德国法国法10251025条、条、10261026条，意大利条，意大利10711071条）条） E E、可依多种方式取得和消灭。、可依多种方式取得和消灭。 思考：地上权和地役权的区别。思考：地上权和地役权的区别。 1、下列权利属于用益物权的是（ ） A居住权 B永佃权 C抵押权D典权 2、根据民法理论，（）。 用益物权以对物的使用、收益为目的 用益物权可以以动产为标的物 用

15、益物权是一种他物权 用益物权的享有和行使以占有为前提 案例：案例： A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与与B曾于曾于1994年年5月月订立一项书面合同，约定：订立一项书面合同，约定：B在在20年内不得抗拒除该商年内不得抗拒除该商店并兴建高层建筑，以阻碍店并兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。的旅客在酒店上眺望大海。为此，为此，A每年向每年向B支付支付10万，以作为补偿。合同生效后万，以作为补偿。合同生效后1年，年，B因经营不善便将其房屋全部转让给因经营不善便将其房屋全

16、部转让给C.在与在与C订立订立合同时，合同时，B未向未向C提及其与提及其与A的协议，的协议，C购买到该房屋以购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与A酒店相距约酒店相距约200米。米。A得知这一情况后，立即找得知这一情况后，立即找B和和C交涉，请求交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝；停止兴建旅馆，遭到拒绝；A便在法院提便在法院提起诉讼，请求法院责令起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认停止兴建旅馆，请求确认B与与C之间转让商店的合同无效，并要求之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。赔偿损失。 试分析该案当事人之间的

17、权利义务关系。试分析该案当事人之间的权利义务关系。 （A与与B的合同是什么性质的合同？）如何处理该案。的合同是什么性质的合同？）如何处理该案。 思考题思考题 1、用益物权的概念和特征。、用益物权的概念和特征。 2、各国用益物权的体系。、各国用益物权的体系。 3、用益物权与担保物权的区别。、用益物权与担保物权的区别。 4、查找居住权、典权方面的案例。、查找居住权、典权方面的案例。第三节 我国规定的一般用益物权 一、建设用地使用权一、建设用地使用权( (一一) )建设用地使用权的概念和特征建设用地使用权的概念和特征1.1.建设用地使用权的概念建设用地使用权的概念建设用地使用权，是指自然人、法人依法

18、建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家或集体所有的土地及其上下建造建筑对国家或集体所有的土地及其上下建造建筑物、构筑物及其附属设施并保有其所有权为物、构筑物及其附属设施并保有其所有权为目的而目的而享有占有、使用和收益土地权利。享有占有、使用和收益土地权利。 2.2.建设用地使用权的特征建设用地使用权的特征（1 1）客体的特定性）客体的特定性-限于国有土地限于国有土地（2 2）取得方式特殊）取得方式特殊-出让和划拔出让和划拔（3 3）目的的特定性）目的的特定性-建造建筑物、构筑物及建造建筑物、构筑物及其附属设施其附属设施（4 4）权利的可流转性）权利的可流转性-因取得方式不同而又因取得方式不

19、同而又所区分所区分, ,出让取得的转让、互换、赠与、出资、出让取得的转让、互换、赠与、出资、抵押；划拨的不同抵押；划拨的不同定限物权；有期物权定限物权；有期物权 （二）建设用地使用权的设立（二）建设用地使用权的设立1、一般规定：、一般规定：设立建设用地使用权的，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。记。建设用地使用权自登记时设立。（139条）条） 注意其物权变动方式注意其物权变动方式债权形式主义债权形式主义 2、划拨土地使用权的取得 土地划拨是指土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关（县级以上地方人民政

20、府）批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付出让金及其他行政费用。建设用地可以通过划拨方式取得的情形： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 国土资源部2001年划拨用地目录 3、通过出让的方式取得建设用地使用权 书面形式合同（招标、拍卖、协议） 物权法规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 物权法第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立

21、的用益物权。” 作业：收集并消化建设用地使用权出让、转让合同 4、建设用地使用权的登记制度 （1）建设用地使用权自登记时设立 （2）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 （3）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记变更登记。 （4）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。 （三）建设用地使用权的行使（三）建设用地使用权的行使1.建设用地使用权人的权利建设用地使用权人的权利（P268）（1）自己使用、收益的

22、权利；自己使用、收益的权利；（2）交由他人（部分）使用（设定地役权、出租交由他人（部分）使用（设定地役权、出租出借）出借）（3）流转（转让、互换、出资、赠与、抵押担保）流转（转让、互换、出资、赠与、抵押担保）（4）物权请求权、相邻关系、抛弃物权请求权、相邻关系、抛弃2.建设用地使用权人的义务建设用地使用权人的义务（1）依法支付建设用地使用权出让金的义务）依法支付建设用地使用权出让金的义务（2）按规定的土地用途进行使用和保护义务）按规定的土地用途进行使用和保护义务注意：注意：房地一体主义的要求：房地一体主义的要求：146146、147147条：房随地走、地随房走条：房随地走、地随房走.建设用地使

23、用权转让、互换、出资或者赠与的，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。并处分。.建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。用范围内的建设用地使用权一并处分。 (四四)建设用地使用权的期限建设用地使用权的期限住宅建设用地使用权期间届满的，自住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后非住宅建设用地使用权期间

24、届满后的续期，依照法律规定办理。的续期，依照法律规定办理。 第一百三十五条第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第一百三十六条第一百三十六条建设用地使用权可以在土建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 第一百三十七条第一百三十七条设立建设用地使用权，可设

25、立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。土地用途的规定。 第一百三十九条第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当设立建设用地使用权的，应当向登记机构

26、申请建设用地使用权登记。建设用地向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。使用权人发放建设用地使用权证书。 第一百四十三条第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。但法律另有规定的除外。 第一百四十九条第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，非住宅建设用地使用

27、权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 146146、147147条：房随地走、地随房走条：房随地走、地随房走 1、国有土地使用权人可以对其权利进行哪些处分？国有土地使用权人可以对其权利进行哪些处分？（）（） 转让出租转让出租抵押出让抵押出让 2、甲房地产开发公司于年月日以出让的、甲房地产开发公司于年月日以出让的方式获得某市一块国有土地的使用权。经开发建成商品

28、方式获得某市一块国有土地的使用权。经开发建成商品房后，年月日将该宗房屋一并转让给乙公房后，年月日将该宗房屋一并转让给乙公司，该公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工丙司，该公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工丙于年月日入住，此时丙对该土地的使用年于年月日入住，此时丙对该土地的使用年限最高为多少？若该公司于年月日又以出限最高为多少？若该公司于年月日又以出让的方式获得某市一块国有土地的使用权，经开发建成让的方式获得某市一块国有土地的使用权，经开发建成一写字楼，年月日转让于丁公司，则丁公一写字楼，年月日转让于丁公司，则丁公司对该土地的使用年限最高为多少？司对该土地的使用年限最高为多少？ 二、土

29、地承包经营权二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概念和特征（一）土地承包经营权的概念和特征1.1.土地承包经营权的概念土地承包经营权的概念土地承包经营权是指农民以户为单位，在法律土地承包经营权是指农民以户为单位，在法律和承包合同规定的范围内对农村集体经济组织所和承包合同规定的范围内对农村集体经济组织所有的，或者国家所有、农村集体经济组织使用的有的，或者国家所有、农村集体经济组织使用的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源享有的占有、使用、收益的权利。自然资源享有的占有、使用、收益的权利。 2.2.土地承包经营权的特征土地承包经营权的特征

30、土地承包经营权具有如下特征：土地承包经营权具有如下特征：（1 1）土地承包经营权的主体是农业生产者。）土地承包经营权的主体是农业生产者。（2 2）土地承包经营权的标的物是农村集体所）土地承包经营权的标的物是农村集体所有的土地或国家所有而由集体使用的土地。有的土地或国家所有而由集体使用的土地。（3 3）土地承包经营权设立的目的是以农业生）土地承包经营权设立的目的是以农业生产为目的而利用土地。产为目的而利用土地。 不以支付对价为必要；有期限不以支付对价为必要；有期限 （二）土地承包经营权的设立（二）土地承包经营权的设立土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时

31、设立。设立。 （三）土地承包经营权的主要内容（三）土地承包经营权的主要内容1 1、承包人的权利（、承包人的权利（261-262261-262）第一，占有、使用、收益权第一，占有、使用、收益权第二，对承包经营权的处分第二，对承包经营权的处分转包、出租、转包、出租、互换、转让承包经营权（或其他流转方式）。互换、转让承包经营权（或其他流转方式）。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，土地承包经营权依法可以转让、入股、农村土地，土地承包经营权依法可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。抵押或者以其他方式流转。 第三，第三，承包期内发包人不得收回承包地

32、。承包期内发包人不得收回承包地。2 2、承包人的义务、承包人的义务妥善使用的义务。妥善使用的义务。承包人应依承包合同规定的数额向集体组织承包人应依承包合同规定的数额向集体组织交付收益的义务。交付收益的义务。 3、发包人的义务、发包人的义务 （1）维护承包方的土地承包经营权，不）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；得非法变更、解除承包合同； （2）尊重承包方的生产经营自主权，不）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；活动； （四）土地承包经营权的取得和消灭 、取得 （1）通过签订承包经营合同而原始取得 书面合同

33、， 土地承包经营权从承包经营合同合同生效之日起成立。 （2）因转让行为继受取得 转让、互换；登记对抗主义 （3）继承 （4）因法院强制执行等其他原因 2 2、消灭（、消灭（263263） 期限届满、期限届满、承包人放弃承包权的、承包地调整、承包人放弃承包权的、承包地调整、承包地灭失、收回、被征收、权利人死亡无继承承包地灭失、收回、被征收、权利人死亡无继承人或继承人放弃人或继承人放弃 注意期限：耕地注意期限：耕地3030年；草地年；草地3030年至年至5050年；年； 林地的林地的3030年至年至7070年；年； 特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主

34、管部门批准可以延长。部门批准可以延长。 三、宅基地使用权三、宅基地使用权（一）概念：（一）概念：宅基地使用权，是指自然人人宅基地使用权，是指自然人人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 物权法物权法第第152152条规定：条规定：“宅基地使用权人宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” （二）（二）宅基地使用权的特征宅基地使用权的

35、特征 1 1、主体的限定性、主体的限定性 2 2、客体仅限于农民集体所有的土地、客体仅限于农民集体所有的土地 3 3、宅基地使用权的用途特定、宅基地使用权的用途特定 思考：宅基地使用权与建设用地使用权的联系与思考：宅基地使用权与建设用地使用权的联系与区别。（主体、客体、期限、内容）区别。（主体、客体、期限、内容）（三） 宅基地使用权的内容 1 1、宅基地使用权人的权利、宅基地使用权人的权利 在宅基地上建造房屋及其他附着物的权利在宅基地上建造房屋及其他附着物的权利 在宅基地空闲处建造其他建筑物、附着物或种植在宅基地空闲处建造其他建筑物、附着物或种植竹木竹木 宅基地使用权的有限处分权宅基地使用权的

36、有限处分权 2 2、宅基地使用权人的义务、宅基地使用权人的义务 按照批准的用途使用宅基地的义务按照批准的用途使用宅基地的义务 按照批准的面积建造房屋的义务按照批准的面积建造房屋的义务 服从规划的义务服从规划的义务 行使宅基地使用权不得妨碍邻人合法权益的义务行使宅基地使用权不得妨碍邻人合法权益的义务 （四） 宅基地使用权的取得 1、宅基地使用权的初始取得 宅基地使用权的初始取得的条件 （1）主体资格 （2）申请宅基地使用权的客观条件 （3）宅基地使用权初始取得的程序 根据土地管理法第62条第3款和省、自治区、直辖市有关土地管理法实施办法的规定。 2 2、宅基地使用权的继受取得、宅基地使用权的继受

37、取得 我国现行法律不允许宅基地使用权的单独转让，但是农村村民所有的房屋的转让则不为法律所禁止，因此，农村村民私有房屋的转让势必在房屋转让时一并转让宅基地使用权，这也就是说，尽管有人不能通过初始取得的方式取得宅基地使用权，但却可以通过受让的方式继受取得宅基地使用权。 此外，私有房屋依法为可以继承的标的，故宅基地使用权也可因房屋的继承而取得。 （五） 宅基地使用权行使的限制 宅基地使用权行使上的限制具体表现在以下方宅基地使用权行使上的限制具体表现在以下方面：面： 第一，宅基地使用权不得单独转让。第一，宅基地使用权不得单独转让。 第二，宅基地使用权不得抵押。第二，宅基地使用权不得抵押。 第三，依第三

38、，依土地管理法土地管理法第第6262条第条第1 1、4 4款规定，款规定，农村村民只能以户的形式申请宅基地，并且一农村村民只能以户的形式申请宅基地，并且一户只能享有一处宅基地使用权。在因转让房屋户只能享有一处宅基地使用权。在因转让房屋所有权或者实现抵押权而使宅基地发生转移的，所有权或者实现抵押权而使宅基地发生转移的，原权利人不得再申请宅基地使用权。原权利人不得再申请宅基地使用权。 （六（六 ） 宅基地使用权的消灭宅基地使用权的消灭 宅基地的收回和调整、宅基地的征收、宅基宅基地的收回和调整、宅基地的征收、宅基地使用权的抛弃、宅基地的灭失、其他致宅基地地使用权的抛弃、宅基地的灭失、其他致宅基地使用

39、权消灭的情形使用权消灭的情形 思考：宅基地使用权设立自何时生效？思考：宅基地使用权设立自何时生效？ 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地

40、的村民，失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。应当重新分配宅基地。 第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。登记。 四、地役权四、地役权（一）地役权的概念和特征（一）地役权的概念和特征 1.1.地役权的概念地役权的概念地役权是指以他人不动产供自己不动产便利而地役权是指以他人不动产供自己不动产便利而使用的权利。使用的权利。2.2.地役权的特征地役权的特征（1 1）地役权是使用他人不动产的权利）地役权是使用他人不动产的权利（2 2）地役权是为了自己

41、不动产便利而使用的）地役权是为了自己不动产便利而使用的权利权利 （3 3）地役权具有从属性和不可分性。（）地役权具有从属性和不可分性。（164164、165165；166166、167167条）条） （二）地役权的取得（二）地役权的取得 1 1、因设立地役权的合同而取得地役权、因设立地役权的合同而取得地役权 地役权自地役权合同生效时设立、登记对地役权自地役权合同生效时设立、登记对抗主义抗主义 2 2、通过遗嘱设立地役权、通过遗嘱设立地役权 3 3、地役权转让取得、地役权转让取得 （三）地役权的效力（三）地役权的效力1 1、供役地义务、供役地义务 物权法物权法第第159159条：条：“供役地权利

42、人应当按供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。害地役权人行使权利。”2 2、需役地义务、需役地义务 物权法物权法第第160160条：条：“地役权人应当按照合地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。对供役地权利人物权的限制。”（四）地役权的期限（四）地役权的期限 物权法物权法第第161161条：条：“地役权的期限由当事地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等

43、用益物权的剩余期限。使用权等用益物权的剩余期限。” （ 五）地役权的消灭五）地役权的消灭 1 1、地役权期限届满、地役权期限届满 物权法物权法第第161161条。条。2 2、供役地权利人废止地役权、供役地权利人废止地役权 物权法物权法第第168168条：条：“地役权人有下列情形地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。用。” 2004年，经人介绍王老太与李老汉相识，准备办理结年，经人介绍王老太与李老汉相识，准备办