深圳南山商业地产研究

1、u2014年深圳办公总供应量约为84.3万，去化约38.1万，去化率为45.2%；去化面积年均增速10%-15%，近三年在25%-30%之间；u从各片区办公成交占比来看，福田与南山办公楼成交量较大；南山区由于前海概念的影响，成交均价也首次超过福田上升至第一位。2730043520189003650043653289000500010000150002000025000300003500040000450000.005.0010.0015.0020.0025.0030.00宝安福田龙岗罗湖南山盐田供应面积（万平）成交面积（万平）成交均价（元/平）45.131.563.552.33343.865.

2、784.327.41333.640.221.126.331.338.161%41%53%77%64%60%48%45%0%10%20%30%40%50%60%70%80%010203040506070809020072008200920102011201220132014总供应量销售去化去化率深圳办公市场去化分析各片区办公供需面积与成交均价【整体商务市场】近几年深圳办公市场销售去化率逐年降低，供需关系不平衡，市场库存压力较大，南山区为成交主体19621719820420721120522120022023926724518418713411716716415119816720021622421

3、40501001502002503000500010000150002000025000300002013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2014年深圳（核心区）写字楼租赁市场量价走势成交面积甲级写字楼整体写字楼u2014年深圳租赁成交面积203681，其中核心区租赁成交122184,占全市租赁总量的40%，同时中心区企业租赁需求量在14年持续上升，空置率进一步走低；u租赁价格方面，2014年整体写字楼租金均价为175元，其中核心区甲级写字楼租金

4、均价为216元，核心区甲级写字楼稳步上涨。数据来源：世联研究（核心区包含：福田中心区、中心西、南山区）【整体商务市场】受前海效应带动，2014年深圳写字楼租赁市场表现高度活跃，城市核心区租金实现较大幅度的上涨20113年租赁市场放量共45.33万，13年共去化27.85万，租赁吸纳率为60%，实现均价120元/平月区域区域 楼盘名称楼盘名称 入市时间入市时间 办公面积（）办公面积（） 租赁率租赁率 1313年租赁面积（）年租赁面积（） 1313年租金（元年租金（元/ /月月) ) 累计租赁周期（截止累计租赁周期（截止2013.12.312013.12.31） 福田区 福年广场 2013.012

5、3336.13%80015012中航中心 2013.06500008%40822007荣超大厦第七座 2013.065169795%49112.152307南山区 招商局广场 2013.0630297.520%60501807田厦国际中心 2013.0428029.4721%5958.441089科兴科学园 2013.054000045%180001138深圳软件产业基地 2013.05300001%3501108A8音乐大厦 2013.12500042%105001103创维半导体设计大厦 2013.024000070%2800011511三诺大厦 2013.072000070%140001

6、206宝安区 光浩国际中心 2013.043500093%32397.14749龙岗区 荣超英隆大厦 2013.08562607%3792.87614世宏大厦 2013.1123666.681%23456220132013年深圳写字楼市场在租写字楼（新推量）租赁面积合计年深圳写字楼市场在租写字楼（新推量）租赁面积合计 173276.6173276.6 罗湖区 京基100 2011.0317499596%155324033福田区 皇岗商务中心 2010.124700095%100020036嘉里建设二期 2011.116900085%1035024025绿景NEO（A座） 2011.695000

7、95%475020031东海国际中心 2009.119950095%505324050南山区 一本电子商务大厦 2012.014800069%150005024凯达尔集团大厦 2011.114300086%6695.398926南山云谷 2012.055000090%100004520百旺信科技大厦 2012.091000040%40003516兰光科技大厦 2012.064000030%60008019龙岗区 维百盛大厦 2011.062400083%5466.636331正中时代广场A座 2010.0747451100%120866642珠江国际 2012.062500021%319551

8、9摩尔城 2012.111200088%4825.086315宝安区 龙光世纪大厦 2011.015258393%1144.8717336财富港大厦 2010.014750047%20008048华丰国际商务大厦 2012.0125000100%15000602420122012年年深圳写字楼市场在租写字楼（存量）租赁面积合计深圳写字楼市场在租写字楼（存量）租赁面积合计 105252.97105252.97 现有商务市场经营模式分析数据来源：世联行工商数据监控平台3项目名称类型开发商建筑面积（）入市时间租/售深圳软件产业基地产业园深圳市投资控股有限公司6200002013租售风华科技大厦单体博

9、泰生物 337222014年 租赁博泰工勘大厦单体豪威光电 345402014年 租赁深圳国家工程实验大楼单体国家高技术中心 1105302014年 租赁深圳虚拟大学元重点实验室平台单体深圳市建筑工程署32172.422015年租赁地铁科技大厦单体风华科技 1300002015年租赁豪威大厦单体76591.72015年 租赁深圳湾科技生态园B-TEC项目三四期产业园深圳市投资控股有限公司8700002017年租售中国储能大厦单体湖南科力 9996.72017年租赁 航盛科技大厦单体深圳航盛电子 400002017年租赁 超多维科技大厦单体超多维光电子 320002017年租赁科技园片区未来供应

10、量约200万平米，但因受政策影响，90%左右以租赁为主，面向市场销售的体量较少科技园片区未来南山商务市场4整体写字楼市场成交活跃，2013年成交量为34.3万；环比增长10%-15%，近三年在25%-30%之间；市场吸纳率年平均约60%现有商务市场整体量价走势p售价方面：2013年甲级写字楼售价达39186元/，环比2012年下降4.5%，而整体写字楼均价为35972元/，环比下降1.92%；另外，由于关外商务市场逐渐扩大，在增加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价；p销售面积：2013年深圳写字楼销售面积34.3万，环比2012年上涨30.4%，甲级写字楼销售量为20.5万，同比2

11、012年可售供应总量14.4万有所上涨；p吸纳率：2007-2013年深圳写字楼市场吸纳率年平均值为60%，总体写字楼市场销售情况良好。60.70%41.30%52.90%76.90%64%64%59%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%20072008200920102011201220132007-2013年深圳市写字楼销售吸纳率销售吸纳率2006-2013年深圳市字楼销售量与价格走势（单位：万/元）42.127.413.033.640.221.126.3 34.31580023241213292718731275282

12、7036676 35972.1482918086274142346828895367873970841033.9577339186.156310500010000150002000025000300003500040000450000.05.010.015.020.025.030.035.040.045.020062007200820092010201120122013销售量整体写字楼均价（含产业园）甲级写字楼均价数据来源：世联行工商数据监控平台52013年深圳市各区写字楼供销关系与成交均价情况27.216.79.82.961.515.611.55.61.5428623411422225300

13、00370000500010000150002000025000300003500040000450000.52.54.56.58.510.512.514.516.518.520.522.524.526.528.5福田区南山区龙岗区盐田区罗湖区推售面积（万）销售面积（万）57%98%97%84%100%71%57%63%49%87%71%44%89%69%0%25%74%100%65%54%57%57%25%66%89%30%30%49%0%20%40%60%80%100%120%2007200820092010201120122013福田区南山区龙岗区盐田区2007-2013年深圳各片区写字

14、楼吸纳率情况2013年南山区写字楼供应面积约16.7万，销售面积约11.5万，仅次之于福田区；且吸纳率逐年走高，目前处于全市最高位现有商务市场南山区量价走势数据来源：世联行工商数据监控平台6u2014年办公年均去化在38.1万，按照目前年均增速10%-15%的水平，保守估计2016-2018年年均去化量将达50-60万，619万的办公产品去化时间将在10-12年；u考虑2015年后，前海快速发展对深圳商务市场形成良好的刺激作用，预估年均增速提升5-10个百分点，乐观估计2016-2018年年均去化量将达60-100万； 619万的办公产品去化时间将在6-10年；【整体商务市场】南山为办公物业供应主体，整体库存消化周期较长现有商务市场经营模式分析3.323.834.230.261.839.824.523.143.838.125.535.878.911.39.526.53960.623.945.30204060801001202001200220032004200520062007