万科物业管理试题库

1、二.法规179题三.保安治理35题四.停车场治理24题五.消防治理186题六.维修治理28题七.给排水治理53题八.供配电治理173题九.中央空调治理93题十.电梯管；理106题十一.智能化治理48题十二.清洁、绿化治理61题十三.创优工作21题十四.礼仪标准7题十五.社区工作7题一.常识001,物业,是粤非方言对房地产的称呼它最早在杏艳被普遍便用其含义是单元万科物业治理试题库常识30题的疥地产.破林为物业的单元性房地产可大M小一栋商楼宇、一组标准房、 一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业.002物的概念匕房地产的概念的区别是在英语中 物业与房地产是一个同Realestate 或Real prop

2、erty 在我们通常使用上房地产一向是一个宏观的概念 物业一词那么是个微观的概念.003世界物业治理的起源物业治理作为一种不动产治理的模式起源于19世纪60年代的英国.当时是英国工业空前开展忘联的时侯甲叫奥克姓亚.希尔 女 的住宅W主率先为其出租的住宅制定:一直别干:生出的治理方法并取得H人意 制的成首开物W治理之先河口004我国 大陆 的物业管产起源于1981年3月10匚 深圳市成立我国大陆首家 物业治理公司.标志着我国大陆物业治理工作摆脱行政一福利型传统方案经济卜一的治理模式走上了专业化、企化、经营件的小场运作轨道口005我可大地沅一家浏业治理公司是深圳物业治理公副：006号称“深圳市物业

3、治理第一村的是深圳市“东湖丽苑商品住宅小区.由深圳市物业治理公司实施对该小区的物业治理工作.007深圳市物业治理行业治理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业治理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼一国际商业大厦实施物业治理.008深圳市物业治理行业第一个对工业区实施物业治理的是1985年 由深圳市明基工区治理效劳公司对鹏基工业区实施物业治理.009深圳市第一家实施综合一体化物业治理的住宅小区是1990年 由深圳年芒花物棉治理对深圳市微、福利房住宅小区一莲花二村实施综合一体化物业治理.010我国第一家实行招投标的物业是1993年 白深圳1住宅司主持 在住宅,局梦度花物业治理公司、万厦.居业公司、群

4、众物业管员公司中 招莲花北、,景m西两住宅小区实施邀请招投标活动.011真正意义上社会化公开招投标选择物业治理公司的物业是1996年12 对深I而福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动.最后由深圳万科物业治理有 限公司中标.012物业治理市场的特点是1、二有双三权转的山场 变笨场、消费1场2、对前城;1场用地产开发市场、营带巾场 具有积极的鼓励作用3、,投给场4、双 向选择.013物业治理的要素市场是自用的居住用房治理、效劳.014物业治理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的治理、效劳.015也巴乩产场体系中物W管二小场处最！；一级；016物业治理市场的流通和交换的标的是提供商品性

5、劳动效劳.017物业治理市场的关系是供方物业治理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租 人把供商从性劳动效劳的小场关系是双方按合同建立起来的T等的也助.冗利的 交换关系.018管二山场的含义是物业治理企业:口呼节件的手段片.施管二；小W主和上冲使用人、承,祖人提供效劳从而取得次酬0019深刻巾物地管前需要阴能内士要问巴是翅亚加世上法及宽言坪套政第M件弓I导和推劫标准化管丹和规模化绎并 继续加快物业巾场化出程 加大政府监管 力度 用交物业治理的科技水平 批域探索 继亚创司二020物业治理行 业的主答端门是小政府住宅行政治理部门 市住宅局物业乱管处 及其 区人民政府住宅行政治理部 区建设局物业治理

6、把,021物什管二门场的委行关系主要有关把治理里 二主经计用：022加,委托管K型.%特征是升段商. 业丰、佳委员会 采用招投标式协设的方式 逋过?物业治理委托合旧 委托专业化的物.业管天企业 根据“统一有理徐合 效劳的原那么 提供劳务商轴的内场交换关系.023呦上七二屈也行是棉主白治匕行|,.化管砰川姑勺 施一管印、然J效劳 平等竞争.024物业治理招投标的原那么是公正、公平、公开 实事求是、合怙合埋 小期介入、：025物二招行小勺内外条姓赴刎;管下招和方利股林方的成为包用心完言小 场信息网络的建立.026如,管公司取柒,如:管印双为主工途价是投标M岐门工027 II知反新供药小布物胴标注分

7、心个类中.丁假设评工业X住宅小区.028 n的屐莉优秀示M匆,I 小亦十一!肌匚人方向老下八客大庭、工棉M谷.工顶包拈 根底治理 定屋治理及维修养护 共.用设备管工 共用设施治理 保安及个辆管 理 环境卫生治理 绿化,管正 精神文明建设 治理效益.两者具体内容评分刊 重不同 住宅小区八项 包括 根底专理房厘治理及维修养护 共用设魄、发 各治理 保安、消防及个辆治理环境二生常夷绿化苜理精神文明建设管理效益.029深圳市物业治理行业协会的性质是依法登记成立的物业治理行业的自律性社团法 人.030深圳市物业治理行业协会的主要责任是1.制定物业治理行业行为准那么及道德规范2.汛蛆物业管印斤业心上人巧的

8、比金的I、子试3.至空.公员的世行见 织调查 并向有美部门提H处壬意见4.向市主管部门反映物业治理行业的意见、 建设和要求 经号尚W管彳:业的哈江双达5.游产工北W用那J :a6.协助市、区主管部门开展物业治理效劳质量评优工1劫 7.办理主管部门委托的其他事项.二.法规001?城市新建住宅小区治理方法?是建设部1994年3月24日第33号令.并于1994年4月1日批准施行.002深圳市物业治理的主要法律依据是“条例及“细那么.003?深圳经济特区物业治理行业治理方法?是经市政府二届第101次常务会议审议通过 丁 1998年7月20日发布并实施.004 “条例是1994年6月18日深圳市第一届人

9、民代表大会常务委员会第二十三次会 议迫过 了 1994年11月1日起施行.005 “条例是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会 议修正.006 “细那么是深圳市政府二届三十五次常务会议通过.1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布?深圳市人民政府令?第二十五号施行.007 “条例是以住宅小区类物业为根底编写的.008 “条例所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和 公共场地.009呦H匚孔指由卜业机构或公司迂6同或契的 猿受,件 用的去任 拉隐市场经甘方,式工用现-代管邛方法和技术为使物业充分发挥其使用价位和 经济效党而对物业木身及其业主

10、用户进行欲印并提供综合效劳.*“条例使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫牛、公共秩序等项H移行维护,修鬃和整冷 使之保 持正常状态的行为.010司也宁接受物业治理公三玄二.承住宅区I矶比设备、冷汇绿匕付林绿化、维修工程、保安效劳等专项治理业务的机构.011住宅区是小以住土为士年,川曲配奏公用设族技Hi:室旧!后心忤区,012住宅区的范围由市政府住宅行政治理部门会同有关部门划定.013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人.014人F.是指人优人腹加参加住.伙.41：办了母匚用座,015人住人在投定期住内不办;人住佗泗为M：物业管印白任也从此

11、甜昂枚版和Mt 的治理费.016卞公约上指山.业主承0 泊.仝卷业H 仃%束力H亡一美根；仁住二父如I、维护物业及其治理等方面权利义务的行为守那么.017 口用部泣是指用；L以内、叶连子位以外的41广用陶心设施和沙在 工括 用阳台、窗、防盗网 室内白用箱有、用 板 面等一018共用部泣是指垢椅和连或兵首/；、共用三辰为部佗没饰和设各 乜户 畀犀 的承重结机泓位 包括.根底、屋盖、梁、拄、墙体等、抗点结构泓位 包括构造 柱、粱、墙等、外府爪楼梯瓜 公共逋道、门厅、屋面、木体共用排沏道 管、电梯、机电设备、本体消防设施等.019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备.02

12、0住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主 使用人共同使用和维护.021住阜区的物业治理柔用叱主口冷与卜也服蜘四合k州管舟与行也管二中结合 的模式.022业主、承租人和其他非业主使用人的根本权利是依法参加住宅区物业治理.023出中一承租人和其他叱主使用卜1勺根本义务是攵用行星和公用苣流 让于 住宅区公共利益.024业主委员会成立的条件是住宅区入住率到达50蛆上或自第一个业主入住起满两025、委员公L；眄业管工会口之旧是、但的民事七体关东法往关系.026分期开发的住宅:区如何这举心主委员公 登期开发他住宅区 评匚人行的过半数 投票权的业主中诂 区生宅主笛部门町以召宾

13、脸时业主大公 在分期开发期间成立临时业主委员会.临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相 同.027业主大会由本住宅区的业主组成.028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行.029也大会也上不说1谷或出人消十八片小如何姓厂 书印委托代人参1法 定代理人参加.030业主大会每年至少召开一次.031组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日 期和内容送达每名业主.032 *.1如诃要正召开北：太会产不石住宅区仝住世、：10%上授/以为,匕双业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会.033野睫炭而中.丰委员会不召开

14、比主人会却何姓理 4 20 | ：勺 根卞委员会未召如北 主人会 由提仪为业主向区住宅丰芒部门中情 区住宅主芒部门可以负令或限期 业主委员会召集业主大会.034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过.035业主大公表决用一以采取投票方式或内其他方式各类厉屋按建筑Hl枳每10平方米为1票 缺乏10平方米的 5平方米及5平方米以上的计算为1票 缺乏5平方 米的不计票.036业：.大会的职杈包括1.选举、关党1委员会组成人员2.监督业主委员会的工作3.听取和+查业主委员会的工作报告4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项5.修改此主公约6.设变和撤消业主委员会不适当的法定7.批准业

15、主 委员会章程.037 口中委上公歪三百业文人公在业士中近罪产牛 业士变不公丰任、力主任田叱主 委员会在其委员中选举产生.业主委员公可聘请派出所、居民委员会等有关单位 的人员担任业主委员会委员 业主委员公上清执行秘书1至2名 负责处理业 工委员会n常M物038 、件安V公章杵的制曰主委员会匚杵势业主委工公委不一致h意制之弁北 主大会批准.039业主委员会实行差额选举方式.040业主委员会委员的人数一般为11人至17人 弃业主大会决定可正当增减们.培低不得少于5人.041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织水平和必 要工作时间.042业主委员会每届任期三年.043业主委

16、员会换届选举业主委员会委员可连选连任.044 1 1主委G公成由于工作“二底委员 ,内瓶.、主I；以045业主委员会公谡白业主委员会主任根据工作:需变召攵并应在公议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员.046 X 主委员公召开会议时 可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业治理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议.047业主委员会向业主大会负责并报告工作.048业主委员公的以权有1.召集引主持邛主大公 2.审议和决定住宅维修基金和公用设油专用基金的假用 3.采取公开招标方式聘请物业治理公司对住宅区进行物业治理 并与其订立、变更或解除委托治理合同4.审议物业治理公司制定的对本住宅区的

17、年度治理方案、住宅区泥直工程和里大的建修工程项H5.审议住宅区物心骨干.效劳费的收费标淮 6.监督物业治理公司对本住宅区的物业治理工作.049业主委员会的以权中 其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准.050叱中要巧公的义务包括1.技行比牛大会各项触定2.遵守和履行物业委托治理合司3.不得从事各种投资利经苛沿动 4.对物业治理公司的正当经营和治理活 动予以支持和配合.051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动052业主委员会表决的原那么是采取少数服从多数的原那么.053、佳大会朴但主委员号接受限区廿宅丰管前门的指,叫隹 火车大公为汶 定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触.054物

18、业公司根据住宅区物业委托治理合同对住宅区统一实施治理055物业 委三管拜合同闹包括的内容 委三管二十顶 治理标准 治理权限 治理期 限 一五费收支 利洱及风险、蓝皆险查 述约而任及其他权利.义务条款.056住宅区物业委托治理合同应当报区住宅治理部门备案057开发建设白金从毛宅区前期的物根管工1!.是 广发建设电位泣当从住宅区入住司6 个月开始自行或委托物业治理公司对住宅区进行前期治理.058前期治理的费用由开发建设单位自行承当.059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业治理事宜.060在住宅区开始入住2年内成立业主委 员会的 不可以终|一物业治理公司与开发建 设单位签定的委

19、托治理合同.主委员公用士开发建设单位筌订委札治理介网 并行使本条例规定的各项责任.061住宅区入住2年下 业主委员会应侬“条例规定聘请物业治理公司对住宅区运 行治理 原物管母公司在同等条件卜可以优先承包治理,062公司在旧宅区和国刃灼也理出二；小； .,*星为使巾、维修、养产 消防、电梯、机J设备、眸灯、连廊、门行个房 棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、 道路、停,.场等公用殳施的使用、维修、养护利治理 清洁卫生 个辆行驶和总 泊 公共秩序 小住宅.主管部门规定和委托管其合同规定的其他物业管壬事项.063物山仁二公司的收利是：. ; /j矢注律、法班 早合窠工况 忆汽本住：匕a :物 业治理方法

20、 依据委托治理合肛和有美规定收取治理北用 制上迨反住宅区物业 管洋期定的行为选聘专营公司承当专项经苣务口064物棉三11!至司的L义不是 以为出士效劳为宗旨 汴二“：会效乙、处济效空和蚌境 效 按由住宅上管部门规定的标淮即委托管王合同时住宅区实施物、哈理 接 受业主委员公和1主的监督 组演成协助有关部门提供社区生活效劳和开展社区 文化活动 根据法律、法规和市政府的有关规定从事经茕活动口065住宅区内I洞治理闫出定也巾 接受公安尊布门的统一指中和吟.督 运入住六区 的个牺应按规定停放在停场或设置有序个标志的场所物M管用同位应与发主 明确,：辆保菅关系或传位石偿使用关系 并按有关规定收以相应的保管

21、工或忆位使用费.066物业治理公司对住宅区的治理未能到达市住宅主管部门和委托治理合同规定的标范 或者违反委杆营巴介同规定的 业主委员公或委托方可终iL合同口067物业治理公司因治理、维修、养护 不善 造成业1损失的 应赔偿业：板失, 068物也管二公司泊反1关出口法切和政策规定的 由广阔总门效法以处吧 069物业治理公司享受国家第三产业优惠政策 070 仃美业主公到EW定f：由小住宅甘管部L统一制匚小英丈本、心上公仃以根 据木住宅区的实际情况进行修改补充并冠立住宅主管部门和区住宅主管部门备 案.业主公纣,应当符合法律、法规、政而有关就定利上地使用权出让合同内挑定,071、1件公的的主要内容包牯

22、 仃宅区名称、地小iil机.及蕊 公共场所及公用没 施状况 业主大会的召集程.序及决定住宅区重大工项的方式 业.使川其住宅同 住宅区内公共场所及公用设通的权益业主参与住宅区物业治理的权利业主对 业主委员会及物W管母公司的监督权 住宅区物业各项维修、养护和菅不费用的缴交 业主在木住宅区内辰遵守的行为范虹违反业主公约的黄仔 其他至美事 项.072,1：公约生效的条件/,口 公冽在让电区入住率工到30%后 个已人住业,L门打 有过半数以上投票权的业主签订后生效.073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力074业主入住时物业治理公司应组织业主签订业主公约075 |!移交.宅区的卜川开发建怙H,计

23、委城会、哆殳两斤宅区工杵延黄姿司包 括住宅区规划图、竣工总平面图 单体建求、结构、谩备竣工图地卜管网竣工 图 住宅区各类厉屋清单.出售房屋的产权范围或本钱核算清单 住宅区公用设施、 设备及公共场地清单 住宅区未兑工的疥屋、公.用设葩设备及公共场地的竣工n期.076注上专用士未成立肘 午物W治理公司接管1彳匕区工程建世资料 代为保管.077止主,承札人和比他|辿主便,用人使用比!心；注守的焜定斤.不衿用大脑 门比港 不得改变庾屋结构、外貌和.用途 不得在房屋的内外承里墙、梁、柱、 楼板、阳介,天金,厘面及通道法行注堂苗、柝、咨、占不等堆放易燃、易爆、 剧毒、放射性管物们白.用生活性燃料除外 不得

24、利.用房.星从事危害公其利.益 的;活动 不得侵害他人向正当权益;078室内局部的维修责任由业主负责维修.079不,局部批修d市界限心旬分是“住入口内 水、也表匣、网以内.080不N局部再维修源用白业主II诽.主使用晨 和其成：081共用局部维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修.082共用局部的维修养护费 用I从房屋 木体 黜修基金中支f、h083公用性堆维修成仔军辰为划分是 住宅区忧忸曲口、沟渠、,池、弁、赳化、 娱疗场所、停个场,连氤自行个房棚等住宅K公用设施由物业管下公司统一治理维修养护.084公用设施的维修费用从治理效劳费中支付.085住宅区的义、匚出通讯等管均E维修养产由

25、相关牝务中位负成批修养干 费用由相关业务单位支付.086 了;屋吐江市小的第修产炉III苣鱼面 土历屋本体中八属于HJLM；位和自川北总的 部位、设施和设备.毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同 组织实施或委托物业治理公司组织实施.087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用.其中共有墙体按两 仅为分后 白每恻业主按比例分相共有楼板其楼而与贰棚滞位由所在工业主倒 竟 其结构部位白毗连层上卜一业主按比例分担.088人为造成公用.邮曲;、投工的 白投诉杵戈I：修复、麻信-.089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业治理公司共同维护.090房屋的修缮、

26、粉刷由业主委员会决定.091房屋的天面、外墙每 10年至少修缮、粉刷一次.092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次.093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次.094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施工程到 修然林糊期确实不需要修争利粉曲的业丰委员公可向门、区住宅士菅部门申请 延期修宇利粉曲 经巾、区住宅主管部匚口点 可以延期.095岳X %修洗和棚.；哥没册项:F用外观设市由业士或承礼人*川 其他女用刈. 住宅本体维修基金中支付.096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋平安或公共平安时需即时维修. fdc01

27、 房市金碟097公用枝址用是金午开发建及中鼠!住宅又移燹时接一 定机档取比例提取 井一 次性向业主委员会划援 由区住宅主管部门设立专帐治理 吏用方法由小政府制 订 区住宅主管部rj时业上委员使川公用设施专川基金不得一涉098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2姆取.099公用设施专用基金用于购置治理用房和住宅区公用设施的重大维修工程工程.100住宅区内禁IL践睹、占用显亿比 占用松.喇八通道一3彳、道府 hi；场、自行仁庆 棚 等公用设施而影响其正常或用功笆 乱拗垃圾、.杂物 影的 市容观蟾的丸搭、丸贴、乱技等 扳毁、深运周林义术雕里 聚众喧闹 随意停 放个胞和鸣喇叭 发

28、出超出规定标准的噪音 排放有毒、有害物质 经范业主公 妁所禁止的行业 法律,法挑及市政府规定禁止的其他行为:101住宅区的专用房屋指的是物业治理的治理用房与按比例提供给业主委员会由物业 治理公司经营的商业用房.102住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造本钱提供管壬用房 以微利房价提供局部商业用房103住宅区内?用片户的产权成胡i：宅K八休棉士104现棉管母用后的计克方法是 物叱管H用房:iii也 江斤云=人均治理用房规划指标0.06住宅区厉屋总套数 住宅,单身公寓套数加住宅五屋每100平方米建筑可|枳折一右 写字楼、商面积、工厂房等物标亦按每100平方米建311机折一

29、有 ：均人II数 3.75105物X管二用,芬包牯办公用i丸牛涓用殳、巨后警人包用机I.及保安人巧ii月用 房.106保安人员宿弁用房由开发建设单位利用I小区大厦内和关公工场所解决.107物业治理用房必须是正规用房.108向业主委员会提供治理用房的期限在业主委员会成立2个月内把供 法迟不超过6个月 商讣用汪K公.用设血专用基金札I司二 fdc01 房市金碟109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3%高工住宅区或别墅区按总建筑面积的2 %.提供.110 提供给根.、：委人会N商内购置费公用吐葩七月油余门垫支.井久谈 业用房经营收入中收回.111提供给业主委员会的商业用房

30、由物业治理公司按委札,治理价同位.用、经背 其收入用于弥补治理费的缺乏.112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和治理效劳费的收支帐目业主委员嚏应每二个月至少公布一次 接受业主的监慢j113叱共l：W主可用人士.反棉士公始心 小川应事而任；114忆卡金沛如喑理效劳也 门工注修基G和判业以二治理合同的封似他出用的 物业治理公司可要求业主限期交纳.115冷.逾刖不如1物.业丰厂曲.本体西焦基金的 图 山收湎变纲勘L力号之工的泮 豺,金尹可按业主公约利物业委行管邛合同的规定进行催交连笠六个H不交纳的可 向人民法院申请追缴.116现地七二公司让以物业类归管砰介I司的约定.肘土或立头的.承二承川

31、相应损失.117业主委员会、业主大会违反“条例第二十二条“业主大会和业主委员会应接受|J区住宅主管部门的指导和监督 业主大嚏的决定、业主委员公罩程的内容或.业主委员公约决定不得叮宪法、法律、法烦和规章相抵社了规定的 市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定并逋告公休业主,118业主委员公定物业治理公司订卜列行为之一的拄门扩大收费范惘、提升收费林淹 改变公用设施专用基金和住宅 水体 维修基金的.用途 或未按龙定定 期公布收支帐币的 改变专用济厘的用途未按规定使用的治理制度不健 全、治理混丸 学成对住宅区的岳屋治理、维修、养护不善 经机 区主管部门 认定应当予以处分的业主委员吸有权予以K止并

32、限期改正逾期不改正的业 主委员公可以终止委托治理合同W住宅.主苻部门和有关行政主管部门应当责令 其限期改正并可处以3000元以上10000元以卜的罚款情节严重的小住宅 主管部门M以降低其物业治理资质等级直至撤消其物业菅理的经营工程.119 /.姿工会辽行投密和始活动 小、m住七.首曲m点令限批心厂“：以并处3000元以上10000元以下的罚款.120小中,If J主可用人或,1：他单桂、个人不拜山政市美知此洋 不得读变好星 结构、外貌和用途 不得小:房屋的内外承至端、梁、柱、楼板,阳台,天分、厘 面及通道出行违罩凿、拆、卷占 不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品 但工廿将活性燃料除外 不得利

33、用房屋从事危害公共利.益的活动 不得侵害他人 的正当权毓口违反上述第三卜八条规定的 山、区住宅主管部门应当责令限期改 正 恢复原状 可一以并处1000元以上5000元以下的罚款.121、佳,|：W丰可用人或其业单瓶,个人违反住匕区刃粗二曼忙占用绿化地 .用楼.悌间、亚道、星阿、平今、迨熟、停车场、阳车房 质 等公用设施而影 响其正常使用功能 礼抛爪坡、杂物 影响山容双腌的乱搭、而贴、乱拄等 损 毁、涂划园林艺术.睢空聚众喧闹的意停放/辆和鸣喇队发出超出规定标准 的嗓音排放有毒、订害物I员经营业主公约所禁止的行业法律、法规及小政府规定禁止的其他行为的巾、区住宅主管爸门应当疝令限期谈正可以尹处10

34、0 元以上2000元以下的罚款.122写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本“条例执行.123物业治理公司必须根据所持有的“物业治理资质从事相应的物业治理工作.124资质证书分为甲级、乙级、丙级 3种.125呦H匚官司也持有的不.1资质述I!%,门物叱治理工作：斗f叶级资质让1州 单位可以治理各类物止并按甲级标准收取管工效劳我假设有乙级里质证书的单位 以管用30层以卜的各天物业并按乙级标准收取管于医务费 不有丙级资质 米的单位可以治理9 以,口斗穿刎:汾外住罕区、刎比小邓测, 去怎 丙级标准收取治理效劳费.126小生委H会是否有收委也会计旧事务于如物心管二公司正分叶计、上车专员套利 物业治理公

35、瓦可以共同委托会计师事务所对住宅 本体 维修基金和营工效劳费的使用明细表和收支明细帐目进行审计.127对物业公司审计的费用从治理费中支付.128业主委员委托会计师事务所会对物业治理公司进行审计的前提条件是在业主委员 会与该物业治理公司之间的委托治理合同依法终止时.129住宅区治理效劳费总收入的主要来源有1.局部I如叼1炭租金 2.公用设施、设备和公共场所地 的经营收入3.向业主收取专五.效劳费4.住宅区的其他合法 收入.130住宅区治理效劳费的根本开支有1.住宅区公.用设施、设备和公北场冲 地 的厂常治理、建修和养扩费.用 包牯材料费、公用水电费、设备损消耗、坨圾清运费、 绿化养护费竿2.业主

36、委员会、治理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费.用3.就治理工作而明清的17b公司及匕也泄清人员的用4.住宅区公用设施、债备必要的保险瓶川和法定税费 5.住宅区必要的社区文化活动费用.131治理效劳费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用.132收取治理效劳费工程和标准以及每年根本开支的工程和标准由业主委员会根据物业管二公司的费质证书等级以及业主对物业管邛效劳的实际博.求 参照小物价主管部 门和市住宅主管部门的指导收费标准市议确定不 报主大会批准执行.133住宅区治理效劳费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区治理处主任签字并加盖 公章币每二个月至少张榜公布一次 年度帐目公布应

37、由业主委员公士仁利物业管 理公司法定代表人签字并加盖公章后公布.134住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会.135住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅治理部门.136住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费、建造成137住宅区公用殳施卜用基金?成内上汽修项为夏I是 区内%,或道；恪 灯、沟、渠,池、井、园林绿化地、地卜排水管等 文化娱乐体育场所,停个场、 连麻、自行位济棚.不包出产权不h：仝体业主共有的物业.138住宅区公用设施专用基金所说的重大维修工程勺标淮是 区内道路路Hll、珞基降重损坏 造成无法通行的 路灯浅路需耍改造或至新

38、敦切为 沟、英.,池、步、 十壁HII出现产重断裂或破损的园林绿化地材木、草皮冽於那、小M等设施 制包新沽箱或更新改造的文化娱乐体育场所当改选、改建或因房屋为基蒯倾制 .荒成裂算或勾结构等以因造成柱、梁、板墙、裂健或严重放怀的 停车场、连座、 力行仁房棚需要更新、改造、改建的地卜排水管网大修,更新,改选等.上述范围之外的由市住宅主管部门确定.139高层住宅区专用基金的使用比例30却于本体外公用 设施.其余.用丁杰体北.用设施的重大维修工程工程.140专用基金不属于业主委员会或物业治理公司的经营收入.141七用基金用了住三父公用劭施重大批修麟护工程.沏n寸 元能便用二金的用书部 分.如增值局部缺

39、乏 从治理费枳累中垫支或由w主分J电142七二至同盟要也用丫用基金归n晌业主委工会提供法定代表人名字高二的例.用中请陵工程有关图氢,预算资料施工承接白-位成人员资质资湖.143、付安工会立物,I室理公司位用亭用基金内昌广程,序是W丰委员公生妾到物根 治理公司使用专用基金的申请后14 I-内召式心主大公上谡 同；同区亡可河理部门报送有业主委员会主任及物业治理公司法定代表人共同签字的?住宅区公用设施专用基金使用申请表:*区住宅治理部应在接到申请表早14日内完成审 批并将款项拨到物业治理公司帐户.144 .假设里 木仔 衽丝基金.此多英物心叱丰的八仃资叶 以每个中央电W为单位 由 该单体物业的所有业

40、主按各自物业的建筑面积分担和享用.145房H本依 汽修基金的丰七吊是；11彳宅主管部各区小宅主口部门对转区 内各类物业的本体基金的使用和治理指导和监督.146、住撤幻蛆 不秣 线修基金:定一琲.丰门设珠！蛆竣工姿便用保修期悯1 的第一个乂和 按H缴交.本体纸修基金 业.匕发生变正的.原业上所交的本依基金 不予退还. R开发单位的原因造成空置的火屋其木体基金由开发单位缴交.147房区木/ 纪健争小取林小U物也主管谛15!布内指导林仁小甘可 准每两年制订和发布一次.各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累 状况经与物业治理公司协商后对木体基金缴交标成作迂当调整.148 ；*屋 本於 注修基金

41、的4用原元是 根据取Z .民 用之迪口 用广 屋本体共用部位的维修养护.149匹位本体注修届*的可,琲同是我“避位屋御伍暴沪II书用处组蛆实瓶 其费用从本体基金中支出.共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备包括房屋的承重结构部位包括根底、屋盖、梁、柱、墙体等抗震结构部他 包括构造柱、梁、第等、外是、楼相机 公共通道,门厅、公 共雇而.木体处用排烟道 管、电护、机电电各、不休消防设施、公共天线,木 体上下水主管道、共用防盗监控设施等.150房H水体维修基金下臼用比例木.基金为30用热星木本用溜；中, 常在修和案星小修 其余片 70用.小屋本体共叱部位I修以卜笠豆二程 学新 车利

42、发造工程 卜同 .用丁中修以二线护工三时 玳经W主委员公或该栋50%U 上业主书面同意.151房屋 本体 计暂屋消能标乖 加屋刈L滞位的大、中、小修标范岛也宓建 设部有关标准.152房呈本体正修基金不随支出归绐业丰委员会决定百合体邛冽,单研、 房厘水体基金不够和用时 绎W主委员会或设栋50以匕业主书ii|司意 由该栋 各业主按规定分摊.153物谆丹公司之管邛处点每年用屋 水体 维修基金内曳用应每年12月31日 前提出卜年度使用本体基金的计旬.及预第提交业主委员公市议通过：业士委忒会应在收到治理处的方案及预算后15|：疗出咨乜 货期现为同於 ,修_L程应在7匚答复过期现为同意；154如业主委员会

43、或该栋房屋局部业主不同意治理处使用本体基金进行中修以上维修工 程方案时,管用处认为有充足理由使用或该项r实施与否涉及国冢或空.区城市管 理、.房屋治理、园林绿化治理等有关规定的可由物业管外公司中诗经区住宅管 理部门核准后实施.155旧屋 本体 在修基金讪用之精的手/匚常淮和岑星小修由管加史主打答 作为东体基金支H记阴凭讦 中修以二工程应出具施工项H清学白委员会主任或该株楼K或20 以二机、：、管丁处.1.任笠,子：作为公飞温金如秣北 证.156 .假设里 木仔 衽丝基金的眼务以岳卢木依每机为单位由行七记 底菅厂 井陵 立专用帐号存储本物业的本体基金.157房H本质 汽修基金的1i:督办工 木铸

44、基金和H乂项HI管那处符二人HA 各栋房屋的显著位置公布一次.基金帐目列明基金应用的工程、部位、费用支出 及证实人、基金余额县体利仝部并接受白关部门和业主的监督和质池158 “住不按定罪!基金的七砰处明如：4戊簧刊*坎委札治理勺同、松士公的 规定采取相应催缴举措.159二刎,管二司及其管1处在使用号厚 水体 淮修基金行；列不/范仃为之一为 i|j区住宅主管部门可依法规、规匚规定了,以处分1.擅自提升本体基金收费标准2.改变本体基金的用途 掂昨它用I的3.未按规定期限公布本体基金收支帐 目的 4.拒绝接受业主委员会或业主查询的.160 ；刎,口二老司及其管1处未接E时公布代|坎抵之百加心H主可以

45、由船不秣是金.161 泊自屋 本体 第惬相金,川于一匚常生修：阎心定加木体赴余比例的%,Hi.委 员会或所维修养护单栋房屋50 以上业士 I司点常匚、修口,以.超出划定的不体基金比例超出局部工在卜度水体基金的小修黄里冲抵或经业主委员公诀定提高本体基金收取标准弥补.162冷星.本体夫喙基金计收%具体标Hi；是本体基金厂收标i；应根据创业的讪用 年限及新IH程度维修养护实标需要并考虑群众的经济承受水平等R素制定.本体基金可按如下标业向主很收江屋徨修龙内不驾怔收 勾二什室不 步匚梯 何H付:平方米建筑面队0.15元 高二向住楼、住宅楼 含出乜宅的多所 住宅 每月总平厅米建筑iii机0.25：,其他歌

46、户 含号了磷、商根大原、,马等 的木体基金标池参爆上述规定标准执行 会经业主委员公或多数业主同意 征收标割向造雪匕浮 但最高上浮间度不得超过上述标注的50.163房屋本性夫修基金柱川T*限处定时用木U基金电丸打U!定杵汴和F 亚 其I：匚堂泊炉丁零星小修金融在1000元,以卜的II津如此管凯姓13一,口.木 栋房屋楼长共同签字：支片用丁中修以上建护工程或维修金额1001元以匕的须经本栋房屋占60 以上棉-|司意！；方门仅用：本M基声实不必殳出时 弊 占60 以匕训,.主|意口仲询株期；小上主分揶.；164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、 设备、公共场地的管

47、琼服垢的单位.应遵守也状圳经济特区物业治理行业管用办法?.165呦服弟也注守社公化、5W化、彳出空的原刻很符物业匕城内环.境为整 法优美保证物业的安仝使用线小业主和其在非业主例用人的合法权益.166何种制棉可以不来用二豺小飞方式随之因根管口作I物也由忏发匕苣干住门用 的在一个物业管珅区域内多层物业总建筑面积低了五万平方米的或高工物 业总建筑而枳伐J ：万平方米的 或多层、高瓜混合物业总起第无机低于二万平154如业主委员会或该栋房屋局部业主不同意治理处使用本体基金进行中修以上维修工 程H划时 管用处认为有充足现山使JIJ或该工程土施.否砂及国家或Q城巾节 理、.向屋治理、定林绿化治理等有美规定的

48、可由物业管玉公司中诗经.区住宅管 理部门核准后实施.155旧屋 本体 在修基仝使用之析的手/匚常谁和专星小修由管加把主可答工 作为东休基金支H记阴凭讦 中修以二工程应出具“通工本H清电百委员奈主 或短闻:楼长 或20以二根土 、管二处主任.笠字 作为衣体基金戋出一修任证.156房屋 本体 立修居企的眼冬以殳色木隹保称为r位迎行当 记 出管厂 昨设 立专用帐号存储本物业的本体基金.157 .假设里 木仔 衽丝基金的1i:督办工 本依基金的收乂项H午管那处母二人HA 各栋房屋的显著位置公布一次.基金帐目列明基金应用的工程、部位、费用支出 及证实人、基金余额单体和仝部并接受白关部门和业主的监督和质池

49、158,口、长也定濮初基企的 管印处匚无匕加出黄规定一或委托治理号| 、业、：公沟 规定采取相应催缴举措.159八管二；司技其管1处在使用用厚 水体 淮修基金力二列不;范仃为Z灼巾、区住宅主管部门可依法耗、规匚规定T以处分1.擅自提升本体基金收费标 准2.设变.本体基金的.用途 掂昨它用I的3.未按规定期限公布本体基金收支帐 目的 4.拒绝接受业主委员会或业主查询的.160物业治理公司及其管 理处未按时公布怅H或拒绝查血的 业主可以拒缴本体基金二 161仁旺屋 人体 汜修基金川.匚常工、修力超出城定他.木体基金比例的 痴佳专 员会或所维修养护单栋房屋 50 以上出t I司苣言或修匕以足出皿定|

50、引本体基 金比例超出局部厂至卜年度本体基金的小修责里冲抵或纤业I委刊会决定提高本体基金收取标准弥补.162房区本质汽修基金也收的以性标钳;是本体基金“收标耗应根据泡棉的讪用 年限及新IH程度难修养护实际需要并考虑群众的经济承受水平等R素制定.木体基金可按即卜标准向业主征收注.房屋保修期内不得很收 多H住宅不 坪 耳目每平丁米建翅I限0.15：高工商住楼,住宅楼 帘带U里的多工 住宅每月总平厅来建筑iil机0.25.其他岳户片写字或、的根大以、,马等 的本体基金标准参照.述规定标注执行但舒业上委刊会或多数业上同急征 收廊徒可适当上浮 但最高上浮冏度不得超过上述标拧:的50|163冷星.本体正喙基

51、金位川T*限可定时用桁木基金应瓦彳R!定他汴用f 法 其I 常叫ne小修金收在1000 以卜的 由物业律理处十二人却本 栋房屋楼长共同签字后支-L.用丁中修以上建护工程或建修金翁1001元以匕的 须经本栋房屋占60 以上亚、问意前方.优川.木体苗山仁式,、6支付 奸 占60 以匕叫住工,意1午核桃城小卜住分机：164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、 设备、公北场地的谆理效劳的叶位 应遵守斛策圳绎济特区物板治理行业的理.办 法?.165加:管厂眼孙吊遮守洋会化、七也化.、企业叱的Hh ,呆好物业与.城：市二不坊刊整 法优美 保证物业的安仝使用 维护业主和其他

52、非讣主使用人的合法权铃.166何种物业可以不采用招标的方式南定物业治理企业 物业由开发建设聿位门用 的在一个物业治理区域内多层物W总裂筑而枳低了五万平方米的或高二物 业总聋纹面积伐于 ：万平方米的 或多层、高笈混合物业总建货无机低于二万平方米的二前款物业治理区域的范围由小主管部门会同有关部门划定.167如:管不效劳中标以宗取公开招标、邀清招标的.旧式：168以服芬殳标工应当包柄 物“卷理处矶构设立方案、这作济杵朋斗工管； 规章制度 治理效劳人乩配备方案 管佩效劳! 11岳及其他物资装备配置方案 管 理.服绛此用收支预片方案治理效劳分项标推与效劳承诺社区文化效劳方案治理效劳模式设想等.169呦1

53、吨匚；企业星程料业管二服弟底当遵河后仃美1为归H潍火仃旧家强 制性标前的应当符合讪主管部门规定的行业标准j鼓励物治理企业采用国外 先迸的管土效劳标范 樨高管开.效劳水T.170物业治理企业对物业实施物业治理的佣金是不得超过物业治理本钱的百分之十.171项小管厂公r派小机构次北管耳处卜列顶n支小列入次根管一邛成木 旧.不得重复 计算1.管壬处治理人员的工资、福利2.保洁消杀费3.治安防前於4.公用配奏i殳饱日常维修养护况5.园林绿地维修养护贽6.用于物业治理的固定资产 析IH及kH、办公黄用7.公.用部位黄8.9样匕打堆/养小度9.中央空 调费.172对物业治理企业在一个物业治理区域内收取的治理

54、效劳费用及按规定用于治理效劳 的经营性收入实行独立核算.除去治理效劳的本钱开支、物业治理企业的佣金和依法应缴的税、费口有结余的 应转入:木物业管天区域卜年度的管员艰务费用 不得擅自提取或挪作他用.173物业治理企业在合理的时间内进行的物业治理活动包括对物业进行巡视、检查、 或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造或按规定对物业的旧修进行照管的业主或非业主使.用人应当撮供方便并 接受北洋 不得无理拒绝或阻挠工具体巡视、检查的内容和时;小 维修养力或改 的工程及施工的时间、地点均应当提前公布.业主、非业主使用人与物业治理企出对前款线修养沪或改定的项n有分歧的 由市

55、、区1管钝门决定执行 对维修 养护或改造的费用4疑义的可向物业治理企J牌出质询物业治理企、1 k应当在收到质询后七日内予以答复. fdc01 房市金碟174业主及其他非业主使用人对物业治理企业公布的收费标准及效劳工程、物业治理的 收支怅目有疑义的司晌山、区主管部门和价格行政治理部门投诉ib区主管部 门或山,区阶珞行政治理部门应在收乳投诉后及时予以充处 并将无处结果中口通 知投诉人.175加华.公司庵交弑H税种咛 小F.税、城市建电li护税、救兰型m 企皿了 得利增也枕卬花顼,176首中喻、痂设好税、掇百芋相枕忘为甘棉收入的5%营业税的1%营业税的3%177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计

56、征营业税.178物业治理公司代收的水、电费收费工程要交增值税.179加管二；共用收工公打M主要项一收入市分 管印黄,耕.停匕为收入有偿效劳费等 支出局部 治理人员工资、福利 办公费 绎书费 差旅要水史赞 机自设冬运转水电况 设备工具修理费 公共设施维修,化养护把 保安费用 法定承率、保险费 号卫仰,金等 木季盈亏 上季结转累积盈亏.三.保安效劳管 理001治安治理主要是：必须通过现行 的科学技术段叮首?手段 依*各种先进设冬工具 预防和终止仔何危及或影响物郴管用辖区内的业.主或非业主使用人的牛命财产与身心健康的行为与因素 比方电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、 火警、偷盗、滋扰以及嗅声等 还有如自然灾害、人为事抽、流氐汨动以及芥种 破坏沿动的:软防与阳小第保业主或