房地产“营改增”政策培训(1)

1、房地产税制改革与经营模式变革房地产房地产“营改增营改增”政策要点与应对政策要点与应对方案培训方案培训营改增前后税率对照表营改增前后税率对照表行业行业营业税率营业税率过渡期项目过渡期项目划分划分增值税率增值税率备注备注房地产开发房地产开发5%5%老项目老项目5%5%简易征收，不简易征收，不得抵扣。得抵扣。11%11%一般征收，可一般征收，可抵扣进项。抵扣进项。新项目新项目11%11%一般征收，可一般征收，可抵扣进项。抵扣进项。建筑业建筑业3%3%老项目老项目3%3%简易征收，不简易征收，不得抵扣。得抵扣。11%11%一般征收，可一般征收，可抵扣进项。抵扣进项。新项目新项目11%11%一般征收，可

2、一般征收，可抵扣进项。抵扣进项。项目跨越营改增期间认定方法：项目跨越营改增期间认定方法：一一. 项目跨越营改增期间项目跨越营改增期间(即项目开发始于即项目开发始于2016年年4月月30日前，销售结日前，销售结束于束于2016年年5月月1日以后。日以后。)认定问题，分两种方法：认定问题，分两种方法： (一一)以以建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证记载的开工日期来划分新老项目，记载的开工日期来划分新老项目，记载开工日期在记载开工日期在2016年年4月月30日及以前的认定为老项目，记载开工日日及以前的认定为老项目，记载开工日期在期在2016年年5月月1日及以后的认定为新项目。日及以后的认定为新项目

3、。 (二二)未取得未取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证，但实际已先期开工的，以，但实际已先期开工的，以总包合同总包合同中注明的开工日期界定新老项目，方法同中注明的开工日期界定新老项目，方法同(一一)。营改增前后税负平衡表营改增前后税负平衡表行业行业营业税营业税率率增值税名义增值税名义税率税率销售毛利销售毛利率率增值税实际增值税实际税负税负特别说明特别说明房地产房地产5%5%11%11%30%30%2.97%2.97%此计算为成本项的进项此计算为成本项的进项税金可抵扣的理想状态，税金可抵扣的理想状态，实际税负比理想状态更实际税负比理想状态更高。高。50%50%4.95%4.95%50.45

4、%50.45%5%5%60%60%5.95%5.95%80%80%7.93%7.93%100%100%9.91%9.91%建筑业建筑业3%3%11%11%10%10%0.99%0.99%此计算为成本项的进项此计算为成本项的进项税金可抵扣的理想状态，税金可抵扣的理想状态，实际税负比理想状态更实际税负比理想状态更高。高。30%30%2.97%2.97%30.27%30.27%3%3%40%40%3.96%3.96%60%60%5.95%5.95%80%80%7.93%7.93%地产板块目前可能涉及新老项目认定的项目：地产板块目前可能涉及新老项目认定的项目：一一. 香山公馆尚有商铺未出售，如果香山公

5、馆尚有商铺未出售，如果4月月30日前出售不涉及增值税，如日前出售不涉及增值税，如果果5月月1日及以后出售可认定为老项目。日及以后出售可认定为老项目。此处有一个税收筹划：此处有一个税收筹划：如果商铺只是形式上开票销售，实际转为集团内部持有，有两种税收如果商铺只是形式上开票销售，实际转为集团内部持有，有两种税收筹划方法：筹划方法：(一一)4月月30前内部销售，假设售价为前内部销售，假设售价为1亿，房地产公司开具营业税发票，亿，房地产公司开具营业税发票，并缴纳营业税并缴纳营业税500万元，取得物业的内部公司直接全额计入固定资产，万元，取得物业的内部公司直接全额计入固定资产，计提折旧，不存在增值税抵扣

6、。计提折旧，不存在增值税抵扣。(二二)5月月1日以后内部销售，假设售价仍为日以后内部销售，假设售价仍为1亿，房地产公司按老项目采亿，房地产公司按老项目采取一般征收，开出增值税专用发票，其中价款取一般征收，开出增值税专用发票，其中价款9009.01万元，增值税万元，增值税990.99万元。由于房地产公司无进项可抵，实缴增值税万元。由于房地产公司无进项可抵，实缴增值税990.99万元。万元。内部公司取得资产和发票后，假设同为增值税一般纳税人，其中内部公司取得资产和发票后，假设同为增值税一般纳税人，其中9009.01万元计入固定资产，后期计提折旧，万元计入固定资产，后期计提折旧，990.99万元计入

7、增值税万元计入增值税进项税额，可在将来两年内抵扣销项税，也就是说，取得商铺的内部进项税额，可在将来两年内抵扣销项税，也就是说，取得商铺的内部公司可以通过抵扣的方式，把房地产公司缴纳的增值税再抵减回来。公司可以通过抵扣的方式，把房地产公司缴纳的增值税再抵减回来。二二. .惠州项目由于无法在惠州项目由于无法在4 4月月3030日前取得日前取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证，因，因此，将被认定为新项目，所有成本支出都应按照增值税一般纳税人的此，将被认定为新项目，所有成本支出都应按照增值税一般纳税人的要求，取得增值税专用发票，以备抵扣。要求，取得增值税专用发票，以备抵扣。三三. .桂林项目，由于

8、房地产公司只是管理方，相关证件取得情况及今桂林项目，由于房地产公司只是管理方，相关证件取得情况及今后销售方式、方法不太了解，但原理是一样的。后销售方式、方法不太了解，但原理是一样的。四四. .建筑公司，目前情况不清楚。建筑公司，目前情况不清楚。房地产开发公司增值税抵扣要点房地产开发公司增值税抵扣要点增值税计算方法增值税计算方法行业行业纳税人资质纳税人资质判定资质标准判定资质标准名义名义税率税率计税方法计税方法房地产房地产一般纳税人一般纳税人销售收入销售收入500500万元万元11%11%含税总额含税总额/1.11/1.1111%-11%-可抵扣进项税额可抵扣进项税额小规模纳税人小规模纳税人销售

9、收入销售收入500500万元万元5%5%含税总额含税总额/1.05/1.055%5%建筑业建筑业一般纳税人一般纳税人销售收入销售收入500500万元万元11%11%含税总额含税总额/1.11/1.1111%-11%-可抵扣进项税额可抵扣进项税额小规模纳税人小规模纳税人销售收入销售收入500500万元万元3%3%含税总额含税总额/1.03/1.033%3%房地产、建筑业跨税务管辖地域征纳方式房地产、建筑业跨税务管辖地域征纳方式行业行业项目区分项目区分 征收率征收率计税依据计税依据征管地域征管地域计税方法计税方法房地产房地产新老项目新老项目3%3%预售收款预售收款项目所在地税务机关项目所在地税务机

10、关 预售收款预售收款/1.03/1.033%3%新老项目新老项目一般征收一般征收11%11%销售总价销售总价- -支付支付的地价的地价公司注册地税务机关公司注册地税务机关申报申报( (销售总价销售总价- -支付的地支付的地价价)/1.11)/1.1111%-11%-可抵可抵扣进项税扣进项税- -已预征增已预征增值税值税老项目简老项目简易征收易征收2%2%销售总价销售总价公司注册地税务机关公司注册地税务机关申报申报销售总价销售总价/1.02/1.022%2%建筑业建筑业新老项目新老项目一般征收一般征收2%2%总价款和价外费总价款和价外费用用建筑工程所在地税务建筑工程所在地税务机关机关( (总价款

11、和价外费用总价款和价外费用- -支付的分包款支付的分包款)/1.02)/1.022%2%新老项目新老项目一般征收一般征收11%11%总价款和价外费总价款和价外费用用建筑公司注册地税务建筑公司注册地税务机关申报机关申报( (总价款和价外费用总价款和价外费用- -支付的分包款支付的分包款)/1.11)/1.1111%-11%-可抵扣的进项可抵扣的进项税税- -已预征增值税已预征增值税老项目简老项目简易征收和易征收和清包工清包工3%3%总价款和价外费总价款和价外费用用- -支付的分包支付的分包款款建筑工程所在地税务建筑工程所在地税务机关机关( (总价款和价外费用总价款和价外费用- -支付的分包款支付

12、的分包款)/1.03)/1.033%3%增值税征管的三个要点和关系增值税征管的三个要点和关系增值税征管是国家所有税种力度最大、处罚最重的，刑法中专门有增值税征管是国家所有税种力度最大、处罚最重的，刑法中专门有针对违反增值税征管法规的处罚规定。针对违反增值税征管法规的处罚规定。第二百零五条第二百零五条 虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金元以上二十万元以下罚金; ;虚开的税款数额较大或者有其他严重情虚开的税款

13、数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金下罚金; ;虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。者没收财产。单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管直接负责的主管人员和其他直接责任人员人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的，处三

14、年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。有期徒刑或者无期徒刑。虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。他人虚开行为之一的。第二百零八条第二百零八

15、条 非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上发票的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。二十万元以下罚金。非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票又虚开或非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票又虚开或者出售的，分别依照本法第二百零五条、第二百零六条、第二百零者出售的，分别依照本法第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定定罪处罚。七条的规定定罪处罚。第二百一十二条第二百一十二条 犯本节第二百零一条至第二百零五条规定之罪，被犯本节

16、第二百零一条至第二百零五条规定之罪，被判处罚金、没收财产的，在执行前，应当先由税务机关追缴税款和判处罚金、没收财产的，在执行前，应当先由税务机关追缴税款和所骗取的出口退税款。所骗取的出口退税款。 虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。他人虚开行为之一的。 开出发票的管理开出发票的管理客户对象客户对象开出发票类型开出发票类型管理规定管理规定禁止性规定禁止性规定一般纳税人一般纳税人增值税

17、专用发增值税专用发票和普通发票票和普通发票均可均可要有真实交易，有要有真实交易，有资金流或其他支付资金流或其他支付方式。方式。不得虚开增值税专用不得虚开增值税专用发票。不得开具无真发票。不得开具无真实业务的普通发票。实业务的普通发票。小规模纳税人小规模纳税人增值税普通发增值税普通发票票要有真实交易，有要有真实交易，有资金流或其他支付资金流或其他支付方式。方式。不得开具增值税专用不得开具增值税专用发票和无真实业务的发票和无真实业务的普通发票。普通发票。个人个人增值税普通发增值税普通发票票要有真实交易，有要有真实交易，有资金流或其他支付资金流或其他支付方式。方式。不得开具增值税专用不得开具增值税专

18、用发票和无真实业务的发票和无真实业务的普通发票。普通发票。取得增值税专用发票的管理取得增值税专用发票的管理供应商供应商类型类型取得方式取得方式管理规定管理规定禁止性规定禁止性规定一般纳一般纳税人税人直接开出直接开出1.1.取得后取得后180180天内天内在国税网站认证。在国税网站认证。2.2.对方开出的发票对方开出的发票如未申报税，我方如未申报税，我方不能抵扣。不能抵扣。不得取得虚开、虚假不得取得虚开、虚假增值税专用发票。增值税专用发票。小规模小规模纳税人纳税人国税局代国税局代开开取得后取得后180180天内在天内在国税网站认证。国税网站认证。不得以虚假业务骗开不得以虚假业务骗开增值税专用发票

19、。增值税专用发票。增值税征管主要是以票控税，因此，国家对增值税专用发增值税征管主要是以票控税，因此，国家对增值税专用发票的开具、取得有严格的管理规定，前文也提到违反增值票的开具、取得有严格的管理规定，前文也提到违反增值税专用发票管理规定可能要担负刑事责任，因此，必须引税专用发票管理规定可能要担负刑事责任，因此，必须引起足够重视。起足够重视。一一. .营改增对合同条款的影响。由于增值税一般纳税人征纳方法是营改增对合同条款的影响。由于增值税一般纳税人征纳方法是以销项税减进项税的差额缴纳，因此，在签订合同中涉税条款就显以销项税减进项税的差额缴纳，因此，在签订合同中涉税条款就显得非常重要。主要归纳以下

20、几点：得非常重要。主要归纳以下几点：( (一一) )为免于后期麻烦，合同中一般应约定：总价款为含增值税价。为免于后期麻烦，合同中一般应约定：总价款为含增值税价。( (二二) )合同中应约定：供应商应提供增值税专用发票合同中应约定：供应商应提供增值税专用发票( (自开或由国税自开或由国税局代开局代开) )。( (三三) )合同中应约定：支付价款时，供应商提供的收款账户名称必须合同中应约定：支付价款时，供应商提供的收款账户名称必须与开票人一致，由国税局代开的，应与代开申请人与开票人一致，由国税局代开的，应与代开申请人( (或纳税义务人或纳税义务人) )名称一致。名称一致。( (四四) )因供应商提

21、供的增值税专用发票不合规，导致我方无法正常抵因供应商提供的增值税专用发票不合规，导致我方无法正常抵扣或有其他法律问题的，所发生的损失和法律责任由供应商承担。扣或有其他法律问题的，所发生的损失和法律责任由供应商承担。( (五五) )对合同签订主体的要求：合同签订主体应落实为项目实施主体。对合同签订主体的要求：合同签订主体应落实为项目实施主体。项目实施主体将来是项目销售收入、成本、纳税主体。合同签订主项目实施主体将来是项目销售收入、成本、纳税主体。合同签订主体也应与此一致，否则，取得的增值税专用发票无法抵扣。体也应与此一致，否则，取得的增值税专用发票无法抵扣。二二. .营改增将促使经营、合作模式的

22、变化。营改增将促使经营、合作模式的变化。( (一一) )营业税时代，房地产开发商对于与建筑商合作模式营业税时代，房地产开发商对于与建筑商合作模式要求不多，只要建筑商在保证质量和进度的前提下，总要求不多，只要建筑商在保证质量和进度的前提下，总价最优就可以。建筑商开出的营业税发票，对于开发商价最优就可以。建筑商开出的营业税发票，对于开发商只能抵减企业所得税和土地增值税。只能抵减企业所得税和土地增值税。( (二二) )增值税时代，房地产开发商考虑的方面更多，除了增值税时代，房地产开发商考虑的方面更多，除了总价方面以外，还要考虑进项税额最大化问题。总价方面以外，还要考虑进项税额最大化问题。建筑商一般纳

23、税人开出的专用发票税点为建筑商一般纳税人开出的专用发票税点为11%11%。如果开发商自行采购建材，取得的增值税专用发票，可如果开发商自行采购建材，取得的增值税专用发票，可抵扣税点是抵扣税点是17%17%。如此一来，相差如此一来，相差6 6个百分点。个百分点。因此，以后开发商与建筑商合作会越来越多甲供材模式。因此，以后开发商与建筑商合作会越来越多甲供材模式。对于建筑商来说，要研究在清包工模式下如何保证盈利。对于建筑商来说，要研究在清包工模式下如何保证盈利。三三. .对上下游产业链、企业并购和公司分立的影响。对上下游产业链、企业并购和公司分立的影响。( (一一) )将可能出现下游企业并购上游企业以

24、提供更多税收筹划渠道将可能出现下游企业并购上游企业以提供更多税收筹划渠道现象。现象。开发商并购材料供应商，以取得更多进项税额。比如，适当提高开发商并购材料供应商，以取得更多进项税额。比如，适当提高材料进货价，将利润转移到材料供应商。不仅可以加大进项税额，材料进货价，将利润转移到材料供应商。不仅可以加大进项税额，同时也可以加大成本，冲抵土地增值税和企业所得税。而材料供同时也可以加大成本，冲抵土地增值税和企业所得税。而材料供应商只需增加缴纳增值税、附加税和企业所得税。达到税负最优应商只需增加缴纳增值税、附加税和企业所得税。达到税负最优目的。目的。( (二二) )公司集团化，部门公司化可能会越来越多

25、。公司集团化，部门公司化可能会越来越多。由于支付给个人的报酬无法作为增值税进项抵扣，而这又是规模由于支付给个人的报酬无法作为增值税进项抵扣，而这又是规模较大的开发商一项重要成本支出。上规模的开发商可能会将一些较大的开发商一项重要成本支出。上规模的开发商可能会将一些设计、技术部门独立成立公司，然后将原来公司内部分工的设计、设计、技术部门独立成立公司，然后将原来公司内部分工的设计、技术业务委托新设的独立子公司，并且由这些子公司开出增值税技术业务委托新设的独立子公司，并且由这些子公司开出增值税专用发票，这样就解决了巨额人工成本不能抵扣增值税问题，而专用发票，这样就解决了巨额人工成本不能抵扣增值税问题

26、，而且还可以作为开发成本抵扣土地增值税。且还可以作为开发成本抵扣土地增值税。四四. .一般纳税人购买商业物业可能会增多。一般纳税人购买商业物业可能会增多。( (一一) )财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知( (财税财税20091132009113号号) )规定，采购固定资产取得增值税专用发票中记载的进项税额规定，采购固定资产取得增值税专用发票中记载的进项税额可以抵扣，而由于之前物业销售一直征收营业税，一般纳税人购买商业物可以抵扣，而由于之前物业销售一直征收营业税，一般纳税人购买商业物业不能取得增值税专用发票，因此，不能作为进项税额抵扣。业不能取得增值税专用发票，因此，不能作为进项税额抵扣。( (二二) )营改增后，销售物业也征收增值税，可以取得专用发票，可抵扣，如营改增后，销售物业也征收增值税，可以取得专用发票，