物业项目经理工作手册实操版(1)

1、本文格式为Word版，下载可任意编辑物业项目经理工作手册实操版(1) 物业项目经理工作手册实操版(1) 管理项目负责人人力资源工作的权限和程序 序号工作内容部门经理权限工作程序办理期限 1部门组织架构和职务说明书的制订和调整。承办根据本部门情况编制，主送人力资源部经理，抄送分管总助。变动后15日内 2人员编制的制订与修改承办根据实际情况制订和更改部门编制，主送人力资源部经理，抄送人力资源部招聘管理员。根据实际情况调整 3人员招聘与录用审核部门根据岗位空缺情况，将招聘条件主送人力资源部招聘管理员，抄送人力资源部经理。 所有人员由人力资源部统一招聘、调配。 部门如有关系需要安排人员就业，需通过公司

2、统一考核，同等条件下可照顾优先录用。根据岗位空缺情况 4劳动合同审核所有员工到岗一个月内须签定劳动合同。 审核签定劳动合同审批表，主送招聘管理员。每月25日前 5职员入册承办职员到岗一个月内根据工作表现决定是否填写员工登记表(俗称大表)。如填写需在员工登记表上加签部门经理意见(不签名字)，资料统一上交人力资源部薪酬福利管理员。每月20日前 6职员转正承办新职员接受公司强化培训与集团NEO培训后具备转正资格。 根据职员表现确定转正时间，在万科企业股份有限公司职员转正审批表填写意见后(不签名字)，将资料上交薪酬福利管理员。每月20日前 7职工转正审核部门人事管理员填写转正审批表，部门经理审核签署意

3、见，主送薪酬福利管理员。每月25日前 8员工转正审核员工主管上级填写转正审批表，部门经理审核签署意见，主送人力资源部。每月25日前 9部门月培训计划审批主送内部培训管理员，抄送培训组。每月3日前 10在职辅导承办按层阶培训体系的要求，针对部门基层员工的状况进行在职辅导。 11主管级人员任免承办根据日常表现，部门经理提出主管任免，主送人力资源部经理。 免职人员部门提出免职理由，主送人力资源部经理。根据岗位空缺情况 12主办、员工班长级人员任免审批对拟升职人员进行培训、考核及班组内满意度测评，签发人事任命，同时主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。 免职人员部门经理要进行面谈，签发免职决定，主送

4、薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。根据岗位空缺情况 13加薪承办 审核(员工加薪)根据工作业绩，确定加薪后填写薪金调整表，主送人力资源部经理。每月25日前 14办理保险审核审批办理社会保险审批表，主送薪酬福利管理员。 所有员工转正后须办理社会保险和人身意外保险。每月10日前 15加班汇总表 考核汇总表审批根据实际情况审批后，部门备案。制订工资前 15工资审批审批工资表签字。每月5日前 17暂住证审批审批办理暂住证审批表，主送招聘管理员。办理月份15日前 18考勤汇总表审批审批考勤汇总表，主送薪酬福利管理员。职员每月30日前，员工、职工每月5日前 19岗位证书检查检查部门人员的持证上岗情况每月

5、 20请假审批员工15日内病、事假、探亲假 管理人员、技术员7天内的假 主送薪酬福利管理员 审核员工15日以上的病、事假 管理人员、技术员7天以上的假 主送薪酬福利管理员 21员工面谈承办每年一次，面谈内容包括工作生活中的收获及疑问、职业生涯规划等内容 22处理员工申述承办对员工申述的问题，三个工作日内给予答复，答复的内容包括事情调查结果、拟采取的措施等，鼓励员工提出中肯意见。 23落实员工满意度调查需整改的内容承办按公司每年两次的员工满意度调查情况进行整改，监督整改计划的落实情况 24监督部门各人员直属上级的工作方法与状态监控定期了解部门内部班长、主办、主管的工作方法与工作状态，并进行必要的

6、指导与改进。 25辞退各类人员已转正并由部门提出辞退的，必须符合以下条件： 试工期内的; 严重违反劳动纪律; (对于不属于严重违反劳动纪律情况地，一般按先发过失通知书警告通知书辞退流程逐级处理) 劳动合同到期。 对于不符合以上情况的，部门经理在辞退时必须提前一个月通知员工，否则要发一个月的代通知金及每年司龄一个月的补偿金。 对已转正辞退的人员填写离职手续表，签字后主送薪酬福利管理员。 进行离职面谈。 26各类人员辞职审核审批离职手续表，进行离职面谈，主送招聘管理员，抄送人力资源部经理。主管人员离职主送人力资源部经理。 职业生涯规划流程 品质管理 品质管理框架图 财务和经营管理 财务和经营管理流

7、程图 说明： 1、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念。 2、合理维护各类设备，降低运行成本。 3、考虑将客户资源转化成经济效益。 管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序 序号项目内容权限主送附件/备注 1付款单审核 2停车场发票使用情况不定期抽查 3拖欠款减免承办总经理 4季度管理报告财务部分审批重大调整须经财务部同意 5 日常经营性费用2000元以下审批 20005000元审核相关职能部门 500010000元承办相关职能部门审核，分管总助审批 10000元以上承办相关职能部门，分管总助审核，总经理审批 65000元以下的非经营性费用会务、培训、员工活动、员工福利费承办

8、人力资源部审批 仪器仪表、品质活动费承办品质管理部审批 书报费、社区文化费用承办总经理办公室审批 75000元以上的非经营性费用承办相关职能部门审核，总经理审批 8工程劳务合同2000元以下审批 20005000元审核相关职能部门审批 500010000元承办相关职能部门审核，分管总助审批 10000元以上承办相关职能部门、分管总助审核，总经理审批 9交际费1000元以内审批 10002000元承办相关职能部门审批 2000元以上承办相关职能部门审核，总经理审批 10差旅费承办总经理审批 说明： 1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细

9、台帐、交际应酬费台帐。 2、保管好部门历任财务人员交接单。 篇2：宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法(20XX试行) 宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法(20XX试行) 第一章 总 则 第一条 为切实规范物业服务企业和物业项目经理行为，推进物业服务企业和物业项目经理加强自律和自我约束，建立健全事中事后监督管理机制，营造公平竞争、优胜劣汰的市场环境，根据物业管理条例浙江省物业管理条例宁波市住宅小区物业管理条例浙江省物业服务企业信用信息管理办法等相关法律法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 物业服务企业和物业项目经理信用信息的征集、评价和应用管理，适用本办法

10、。 本办法所称物业服务企业，是指根据法律法规，从事物业服务活动的独立法人。 本办法所称物业项目经理，是指由物业服务企业委派，担任物业服务项目的负责人。 本办法所称信用信息，是指在本市行政区域内从事物业服务活动中形成的能够用以分析、判断、评价物业服务企业和物业项目经理遵守法律、法规、规范性文件以及规范、导则，履行物业服务合同等信用状况的客观信息。 第三条 市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)负责指导和监督全市物业服务企业和物业项目经理信用体系建设工作，建立宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理平台(以下简称市物业信用平台)。 宁波市物业和住房维修资金管理中心(以下简称市物管中心)承担全市

11、物业服务企业和物业项目经理信用信息的具体管理工作，负责市物业信用平台的运行、维护和管理。 区县(市)、功能园区住房城乡建设主管部门(以下简称辖区物业主管部门)负责指导和监督本辖区物业服务企业和物业项目经理信用体系建设，具体负责物业服务企业和物业项目经理信用信息的征集、评价和应用等工作。 宁波市物业管理协会应加强物业行业自律，协助做好信用信息管理相关工作。 第四条 物业服务企业和物业项目经理信用信息的征集、评价和应用管理，应当遵循客观、公正、公开和审慎原则，严格遵守本办法和其他相关管理规定要求，保守国家秘密，保护商业秘密和个人隐私。 第二章 信用信息征集 第五条 信用信息征集是指通过采集、认定、

12、记录等方式，形成客观反映物业服务企业和物业项目经理相关活动信息的行为。 第六条 物业服务企业和物业项目经理的信用信息主要包括基础信息、良好行为信息和不良行为信息。 第七条 基础信息包括： (一)物业服务企业基础信息：反映物业服务企业基本状况的信息，主要包括企业注册信息、从业人员信息、经营业绩信息及物业服务项目信息等。 (二)物业项目经理基础信息：反映物业项目经理基本状况的信息，主要包括人员身份信息及从业业绩信息等。 第八条 良好行为信息包括： (一)获得各级党委、政府及相关政府部门表彰、通报表扬、创新创优奖励的; (二)获得地市级以上物业服务行业协会表彰、通报表扬的; (三)物业服务综合测评结

13、果较好的; (四)在各级政府部门确定的重点工作、重要创建工作中积极配合落实的; (五)作为正面典型在各级官方新闻媒体宣传报导的; (六)在各级评优评先活动中获得良好评价、认定、认证的; (七)经市住建局认定的其他良好行为信息。 第九条 不良行为信息包括： (一)已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确认物业服务企业或物业项目经理在从事物业服务活动中因违法、违规或违约需承担责任的; (二)受到各级党委、政府及相关政府部门行政处罚、通报批评的; (三)受到地市级以上物业服务行业协会通报批评的; (四)媒体披露、社会公众投诉存在与物业服务有关的不良行为，经各级物业主管部门查证属实的; (五)

14、物业服务综合测评结果较差的; (六)各级物业主管部门以及街道(镇乡)在日常监督检查中发现的项目履约违规行为; (七)经市住建局认定的其他不良行为信息。 第十条 信用信息征集方式包括： (一)基础信息由物业服务企业输入，企业注册所在地(首次登记地)物业主管部门核实，其中物业服务项目信息由项目所在地物业主管部门核实; (二)良好行为信息由物业服务企业输入，企业注册所在地(首次登记地)物业主管部门核实; (三)不良行为信息由各级物业主管部门记录; (四)人民法院、公安、人力社保、市场监管、发改(物价)、生态环境、综合执法、安全生产、应急管理、税务、银行等相关部门提供的信用信息由企业注册所在地(首次登

15、记地)物业主管部门记录。 第十一条 各级物业主管部门应在收到信息之日起10个工作日内负责核实、记录。 第十二条 物业服务企业或物业项目经理对记录的信用信息有异议的，可向记录信用信息的物业主管部门提出书面异议申请。物业主管部门应当在收到异议申请之日起5个工作日内完成核查，核查结果应当及时反馈。 第十三条 信用信息按规定录入平台后，不得擅自修改，信用信息发生变更的，按第十条的规定执行。 第三章 信用信息评价 第十四条 信用信息评价是指对物业服务企业和物业项目经理记录的信用信息进行量化评价，确定其信用等级的行为。 第十五条 信用信息评价实行信用评价分和信用等级相结合的方式。 信用评价分是根据信用评价

16、标准对物业服务企业和物业项目经理信用信息进行综合评分，每日更新;信用等级按上季度最后一日的信用评价分核定。 第十六条 物业服务企业的信用评价分，由基础信用信息评价分、市场行为信用信息评价分、项目履约行为信用信息评价分和其他信用信息评价分组合而成。其中： 基础信用信息评价分由物业服务企业基础信息，根据评价标准计算所得; 市场行为信用信息评价分，根据物业服务企业经营管理行为和投标行为，按照评价标准计算所得; 项目履约行为信用信息评价分，按照物业服务企业各物业项目履约行为得分进行平均计算所得; 其他信用评价分，由相关良好行为信息和不良行为信息根据评价标准计算所得。 计算公式如下： 其中： ：企业信用

17、评价分 ：基础信息评价分 B：企业市场行为得分 ：有效期内项目总数 ：有效期内第 个项目常规履约行为得分 ：有效期内第 个项目第 次履约检查得分 ：有效期内第 个项目综合测评得分 ：有效期内第 个项目履约检查总次数 ：其他信用信息得分 第十七条 物业项目经理的信用评价分由基础信用信息评价分、项目履约行为信用信息评价分和其他信用信息评价分组合而成。其中： 基础信用信息评价分由物业项目经理基本信息，根据评价标准计算所得; 项目履约行为信用信息评价分取该物业项目经理有效期内所有项目履约行为得分进行平均计算所得; 其他信用评价分，由相关良好行为信息和不良行为信息根据评价标准计算所得。 计算公式如下：

18、其中： ：项目经理信用评价分 ：基础信息评价分 ：有效期内项目总数 ：有效期内第 个项目常规履约行为得分 ：有效期内第 个项目第 次履约检查得分 ：有效期内第 个项目综合测评得分 ：有效期内第 个项目履约检查总次数 ：其他信用信息得分 第十八条 信用信息的有效期为两年，作为信用评价分的计算依据。 第十九条 同一良好行为涉及多项加分内容的，以加分最多的一项予以记分;同一不良行为涉及多项减分内容的，以减分最多的一项予以记分。同一不良行为在整改期内不重复记分，同一不良行为在整改期到期后仍未整改的，按照信用评价标准继续扣分。 第二十条 物业服务企业信用等级分A、B、C、D、E五个等级。 (一)根据全市

19、物业服务企业信用综合得分，排名前10%(含)的，为A级物业服务企业。 (二)根据全市物业服务企业信用综合得分，排名10%40%(含)的，为B级物业服务企业。 (三)根据全市物业服务企业信用综合得分，排名40%80%(含)的，为C级物业服务企业。 (四)根据全市物业服务企业信用综合得分，排名80%以后的，为D级物业服务企业。 (五)存在第二十一条所列不良行为的，直接列为E级物业服务企业。 第二十一条 物业服务企业有下列行为之一的，直接列为E级物业服务企业，有效期一年。 (一)物业服务项目发生较大及以上质量安全责任事故，经认定物业服务企业负主要责任的; (二)经认定有涉黑涉恶行为的; (三)未及时

20、支付员工工资等行为，造成严重不良影响，且未及时做出有效处置，消除影响的; (四)服务合同终止时，不按照规定程序撤离并移交物业用房和相关资料，造成严重不良影响的; (五)骗取、挪用或侵占物业专项维修资金或小区公共收益的; (六)发生其它违法违规行为，造成严重不良影响的。 第二十二条 物业项目经理信用等级分A、B、C、D、E五个等级。 (一)根据全市物业项目经理信用综合得分，排名前10%(含)的，为A级物业项目经理。 (二)根据全市物业项目经理信用综合得分，排名10%40%(含)的，为B级物业项目经理。 (三)根据全市物业项目经理信用综合得分，排名40%80%(含)的，为C级物业项目经理。 (四)

21、根据全市物业项目经理信用综合得分，排名80%以后的，为D级物业项目经理。 (五)存在第二十三条所列不良行为的，直接列为E级物业项目经理。 第二十三条 物业项目经理有下列行为之一的，直接列为E级物业项目经理，有效期三年。 (一)物业服务项目发生较大及以上质量安全责任事故，经认定物业项目经理负主要责任的; (二)经认定有涉黑涉恶行为的; (三)骗取、挪用或侵占专项维修资金或小区公共收益的; (四)发生其它违法违规行为，造成严重不良影响的。 第二十四条 E级物业服务企业对不良行为进行认真整改、有明显改观的，可向企业注册所在地(首次登记地)物业主管部门申请缩短E级有效期，经企业注册所在地(首次登记地)

22、物业主管部门初审，报市住建局同意，可以缩短E级有效期，但最短不得少于6个月。 第二十五条 物业服务企业或物业项目经理无参与评价项目的，其项目履约行为信息评价分取当前全市的平均分。 第二十六条 物业服务企业应在服务项目的显著位置公示当前物业服务企业和物业项目经理的信用等级。 第四章 信用信息应用 第二十七条 物业服务企业和物业项目经理信用等级评价结果作为物业管理示范项目考评、评优评先、日常监管、物业服务项目采购或招标投标等的重要依据。 根据物业服务企业和物业项目经理的不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。 第二十八条 信用等级为A级的物业服务企业和物业项目经理差异化管理措施如

23、下： (一)优先推荐物业管理示范(优秀)项目考评; (二)在各类行业评优评先活动中，予以优先推荐; (三)在政府项目采购、物业服务项目招投标中可予以加分; (四)实施简化监督和低频次日常检查。 第二十九条 信用等级为B级的物业服务企业和物业项目经理差异化管理措施如下： (一)在各类行业评优评先活动中，予以推荐; (二)在政府项目采购、物业服务项目招投标中可予以适度加分; (三)实施简化监督和较低频次的日常检查。 第三十条 对信用等级为C级的物业服务企业和物业项目经理实施常规监督和一般频次的日常检查。 第三十一条 信用等级为D级的物业服务企业和物业项目经理差异化管理措施如下： (一)限制各类行业评优评先资格; (二)定期在主要新闻媒体上公布名单; (三)实施强化监督和较高频次