房地产行业2022年14月统计局数据点评

1、1 销售：疫情短期扰动，打断市场边际回暖4 月商品房销售跌幅持续扩大，单月销售面积和金额跌至 2016 年以前水平。1-4 月商品房累计销售面积 39768 万平方米，同比下降 20.9%，跌幅较 1-3 月扩大 7.2pct，当月销售面积 8722 万平方米，同比下降 39%，跌幅扩大 21.3pct，除受疫情影响的 2020 年 2 月外，创 2006 年 8 月以来最大跌幅，4 月单月销售面积跌至 2016 年以前水平。1-4 月商品房累计销售金额 37789 亿元，同比下降 29.5%，跌幅扩大 6.8pct，当月销售金额 8134.4 亿元，同比下降 46.6pct，跌幅超过 202

2、0 年 2 月受疫情影响下的跌幅 35.9%，为 2006 年 8 月以来单月销售金额同比最大跌幅，4 月单月销售金额跌至 2016 年以前水平。其中住宅跌幅更大，1-4 月住宅累计销售面积 33722 万平方米，同比下跌 25.4%，单月销售面积 7417 万平方米，同比下跌 42.4%，1-4 月住宅累计销售金额 33248 亿元，同比下降 32.2%，单月销售金额 7175 亿元，同比下降 48.6%。图表 1：商品房累计销售面积及同比增速图表 2：商品房当月销售面积及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，图表 3：商品房累计销售金额及同比增速图表 4：商品房当月销售金额及同比增速

3、资料来源：统计局，资料来源：统计局，图表 5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表 6：商品房住宅当月销售面积及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，图表 7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表 8：商品房住宅当月销售金额及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，从区域来看，中部/东部/西部/东北地区 1-4 月累计销售面积 15502/11787/11616/864 万平放米，同比下降 28%/14%/15%/43%，单月销售面积 3355/2726/2477/166 万平方米，同比下降 46%/33%/30%/67%；1-4 月累计销售金额 20899/8295/7923/67

4、3 万平方米，同比下降 34%/21%/22%/47% ， 单 月 销 售 金 额 4412/1875/1724/124 亿 元 ， 同 比 下 降 51%/41%/36%/72%。图表 9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）图表 10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）资料来源：统计局，资料来源：统计局，价格方面，全国商品住宅销售均价 9674 元/平，延续 3 月销售均价低位，环比略有回升，百城住宅价格指数同比环比回升 0.02%，分城市能级来看，一线城市/二线城市/三线城市住宅价格指数环比分别变动 0.03%/0.03%/-0.06%，主流城市和二线城市价格企稳，三线城市价格

5、下跌压力仍加大。图表 11：商品住宅销售均价图表 12：按城市能级划分商品住宅价格指数（%）资料来源：统计局，资料来源：统计局，4 月以来疫情加剧，短期扰动因素打断市场复苏。4 月以来 39 省市出台 45 次放松政策，政策频率明显加快，涉及限购、限贷、降低首付比等实质性的放松政策也越来越多，政策力度越来越大，同时出台宽松政策的有南京、苏州、天津等城市能级较高的城市，需求端政策持续出台下，部分城市已经有边际回暖迹象。但 4 月开始全国范围内疫情加剧，49 个城市实行部分区域禁止出城的防疫政策，疫情严重封控区和管控区线下销售几乎停滞，同时疫情反复、经济下行、失业率攀升，居民预期收入下降、购买力一

6、定程度受损，观望情绪加剧，打断了春节后边际回暖的销售市场。市场回暖更待疫情短期扰动因素消散，政策力度加码购买力提升。从深圳 3 月中旬疫情影响来看，疫情加重销售面积骤降，疫情影响消退，城市解封后，市场快速恢复，4 月新房和二手房同比降幅收窄 23pct 和 22pct，同时带动周边东莞、惠州等城市的市场恢复。惠州 4 月销售面积同比降幅收窄 16pct，环比上升 19.5%，东莞 4 月二手房成交面积同比上升 70%，环比上升 132%，热度明显提升。核心城市来看，疫情后积压需求可以得到较快释放、并带动周边城市回暖，疫情短期扰动因素消退后，4 月受到疫情影响较大的上海和长三角等热度稍高的高能级

7、城市有望较快复苏。从非热点城市来看，疫情除了影响销售开展，更产生了预期收入下降对购买力的担忧， 4 月以来各地陆续出台下调首付比、交易税费、购房补贴、契税优惠等降低购房成本、提升购买力的政策；同时 5 月 15 日央行和银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，将首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为 LPR-20bp，打开按揭利率下行空间，后续各地按揭利率加速下行，或将有效支撑居民购买力，促进市场销售恢复。2 投资：销售下行叠加疫情加剧，土地施工投资齐跌土地投资和施工投资齐降，开发投资同比跌幅持续扩大。1-4 月房地产开发投资累计完成额 39154 亿元，同比下降 10.1%，4

8、 月单月投资完成额 11389 亿元，同比下降 10.1%，跌幅扩大 7.7pct，单月开发投资自 2021 年 9 月起 6 个月同比转负，投资下行周期与 2014年持平，平均下行幅度 6.6%，远超 2014 年 2.6%下行幅度。图表 13：开发投资累计完成额及同比增速图表 14：开发投资当月完成额及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，施工投资方面，1-4 月商品房累计新开工面积 39739 万平方米，同比下降 26.3%，4 月单月新开工面积 9901 万平方米，同比下降 44.2%，单月跌幅仅次于 2020 年 2 月，4 月单月新开工面积已经跌至 2009 年水平，1-4

9、月累计施工面积 818588 万平方米，同比持平，1-4 月累计竣工面积 20030 万平，同比下降 11.9%，跌幅扩大 0.4pct，单月竣工面积 3101万平方米，同比下降 14.2%。新开工面积大幅下降主要受到 1）销售尚未企稳，预售资金放松力度有限，房企资金面仍未有明显改善，无法形成良性资金循环，叠加 3 月以来仍陆续有房企出险，房企减少开工投资，加快资金回笼，保持投资谨慎。2）疫情影响下部分地区停工停产，不仅新开工受疫情影响，4 月净增加施工面积 12329 万平方米，同比下降 38.7%，跌至 2004 年以前水平，竣工方面尽管延续去年底以来的保交楼政策，但疫情停工停产影响下，当

10、月竣工面积同比大幅下降 14.2%，是本轮下行周期中当月竣工面积下行幅度最大的一个月。图表 15：累计新开工面积及同比增速图表 16：当月新开工面积及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，图表 17：累计施工面积及同比增速图表 18：累计竣工面积及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，土地投资方面， 1-4 月土地累计成交价款 956 亿元，同比下降 20.6%，4 月当月土地成交价款 282.6 亿元，同比下降 28.3%，跌幅扩大 27.6pct，当月成交价款跌至 2012 年以前水平。土地投资下降主要受到疫情影响，多地土地供应量下降；销售下行，企业端土地投资的意愿和能力都不足

11、。图表 19：土地成交价款累计值及同比增速图表 20：土地成交价款当月值及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，疫情短期扰动消散后，投资回暖仍需需求端政策发力。疫情作为施工投资的短期扰动因素，由于疫情停滞的施工和土地交易活动在疫情好转后会逐渐恢复，但由于销售下行导致的投资下行则亟待需求端政策发力。当前房企面临借新还旧融资渠道受阻、债务到期压力大等资金面上的窘境，销售市场下行，本就资金压力大的房企更无法从销售端获取资金，无法形成从市场销售获得资金输血的自救良性循环，部分房企出险暴雷，其余幸存下来的房企在销售企稳前，无论新开工还是拿地，都会加剧资金压力。因此，投资回暖仍需要政策从需求端发力，

12、只有销售企稳，房企资金压力缓解，施工投资和土地投资才能逐步恢复正常。3 土地：土地市场持续降温，疫情影响供地减少土地市场持续降温，供地面积大幅减少，供需比下降。1-4 月累计土地购置面积 1766万平方米，同比下降 46.5%，4 月当月土地购置面积 426.9 万平方米，当月土地购置面积仅次于 1999 年 2 月，同比下降 57.3%，跌幅扩大 16pct，跌幅仅次于 2014 年 1 月。百城土地成交数据来看，100 大中城住宅用地供应土地规划建筑面积 2809 万平方米，同比下降 78.9%，成交土地规划建筑面积 2207 万平放米，同比下降 66.5%，供需比下降至 1.27，溢价率

13、上升 1.1pct 至 5.2% ； 一线城市/ 二线城市/ 三线城市土地供应面积同比变动 229%/-90%/-64%，其中一线城市主要受 2021 年集中供地周期影响，基数较小，土地成交面积同比变动-89%/-52%/-71% ， 供需比分别为 1.99/0.76/1.76 ， 供需比环比下降 17.51/2.09/0.1，溢价率分别为 15%/4.7%/2.1%。图表 21：土地购置面积累计值及同比增速图表 22：土地购置面积当月值及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，图表 23： 100 大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速图表 24： 100 大中城市住宅类成交土地规

14、划建筑面积及同比增速资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表 25：100 大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速图表 26：100 大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速资料来源：Wind，资料来源：Wind，疫情因素叠加销售尚未企稳，土地购置面积创新低。4 月当月土地购置面积跌幅创今年新低的主要原因有：1）疫情影响范围大，土地交易活动受影响。本次疫情影响范围较大， 4 月 49 城封控或半封控，土地交易活动受疫情影响停滞。2）土地市场遇冷，集中供地普遍缩量。目前已经结束集中供地的 19 城中有 13 城供地宗数不足，由于去年二三轮集中供地流拍率高、热度较差，部分城市

15、有意缩减第一批土地供应量，福州、青岛、重庆首轮仅供应不足 100 万平放米的土地，南京供应 145 万平方米，仅为 2021 年的 20%，集中供地普遍缩量。3）销售尚未企稳，民企资金压力大，购地意愿和能力都不足。虽然 3 月部分城市销售边际回暖，但 3 月底开始疫情蔓延，销售仍未企稳，房企难以形成资金良性循环，4 月房企暴雷仍未停滞，发生 6 笔境外债和 4 笔境内债违约，房企借新还旧渠道受阻，市场疲弱无法形成销售端的良性循环，资金压力下，房企购地意愿和能力都不足。4 资金：开发贷边际好转，按揭利率持续下调开发到位资金跌幅扩大，开发贷发放情况边际好转。1-4 月开发到位资金 48522 亿元

16、，同比下降 23.6%，跌幅扩大 4pct，4 月当月开发到位资金 10363 亿元，同比下降 35.5%，跌幅扩大 12.5pct。其中国内贷款 1311.6 亿元，同比下降 28%，跌幅收窄 1.7pct，虽然同比跌幅仍较高，但在整体开发到位资金跌幅持续扩大的情况下，国内贷款跌幅收窄说明开发贷情况边际好转，5 月 4 日银保监会会议强调“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序”，预计后续开发贷情况会继续好转。受销售低迷影响，个人按揭贷款和定金及预付款拖累到位资金下行。定金及预付款 1-4月累计 15357 亿元，同比下降 37%，4 月 3105 亿元

17、，同比下降 53%，跌幅扩大 15.5pct，个人按揭贷款 1-4 月累计 8037 亿元，同比下降 25%，4 月当月 1668 亿元，同比下降 42.4%，跌幅扩大 20.3pct。开发到位资金同比跌幅扩大主要受个人按揭贷款和定金及预付款拖累，而这两类到位资金同比跌幅持续扩大主要由于销售跌幅扩大，后续资金端能否整体改善仍待销售企稳回暖。图表 27：房地产开发到位资金累计值及同比增速图表 28：开发到位资金当月值及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，图表 29：国内贷款到位资金当月值及同比增速图表 30：个人按揭贷款及同比增速资料来源：统计局，资料来源：统计局，按揭利率持续下调，全国

18、性信贷政策出台打开利率下行空间。按揭利率延续去年 9 月以来下行趋势，4 月首套房贷款利率 5.17%，环比下降 17bp，二套房贷款利率 5.45%，环比下降 15bp，首套房和二套房利率下行幅度均创本轮利率下行新高。 5 月 5 日，关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，通知指出 1）对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；2）在全国统一的贷款利率下限基础上，央行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各