三亚传媒中心投资分析报告

1、 房地产商域网 - 海量房地产资料下载三亚传媒中心投资分析报告2010 年 11月目 录第一章：三亚市宏观经济运行环境3一、 城市GDP发展状况3二、 城市三大产业发展状况3三、 城市居民可支配收入3四、 城市财政收入4五、 城市金融机构运行状况4六、 城市社会消费品零售总额5七、 城市对外贸易经济5八、 城市旅游休闲经济5综述：6第二章：三亚市房地产产业运行状况7一、 房地产市场运行经济指标7综述：9二、 河东区市场发展状况10三、 产品市场15四、 客群市场18五、 项目概况22投资估算24第一章：三亚市宏观经济运行环境一、 城市GDP发展状况三亚作为中国唯一热带滨海旅游度假城市，依托中国

2、旅游经济大好的发展契机，凭借独有的自然资源。近年来，三亚市经济发展迅速，基础发展系数加大，经济保持高位运行，城市GDP均保持15%以上的增幅高速增长。城市：GDP 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅城市GDP122.32144.31174.8522.1%16.8%17.2%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报二、 城市三大产业发展状况基于城市经济良好的运行平台。近几年，第二产业、第三产业经济比重加大，经济贡献率加强，经济产业的发展结构稳步转型。以服务业为拉动，轻工业为助推的经济发展模式基本成型。产业结构及配置整体优化发展。产业发展 单位：亿元年

3、份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅产业增值第一产业22.8625.8927.349.9%10.1%7.9%第二产业48.4652.0340.3634.4%9.0%19.7%第三产业51.0066.39107.1522.0%23.8%18.9%产业结构结构比例22：27：5121：25：5416:23:61备注：数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报三、 城市居民可支配收入城市经济的高位运行，经济产业结构优化转型，经济体量储位持续提高，城市居民人均收入大幅增长。近几年，城市居民人均收入以年均13%增幅快速增长，扩充城市经济活力空间。城市居民可支配收入 单位：元年份

4、2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅城市居民可支配收入11642134711523323.6%15.7%13.1%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报四、 城市财政收入经济体量加大，税收政策调剂，在经济高位发展的拉动下，财政收入大幅增长。地方财政收入均以年均30%以上增长幅度持续增收。年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅财政收入28.6159.4878.6198.6%107.9%32.2%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报五、 城市金融机构运行状况城市居民收入的提高，近年来，城市金融机构存款余额，城乡居民储蓄存款余额大幅

5、增长，金融体系发展稳健。基于城市经济运行平台，依托城市的投资环境，企业利润空间大的驱动，推动投资经济的高速增长。近年来城市的金融贷款明显加快。增长幅度大，增速较快，经济投资特征突出。金融存贷款余额： 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅年末金融机构存款余额222.88280.20478.2436.2%25.7%70.1%年末金融机构贷款余额93.2095.33145.9222.6%12.6%53.1%城乡居民储蓄存款余额94.73122.73170.9815.2%29.6%39.3%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报六、 城市社会消费品零售总额

6、经济高位运行，居民收入大幅提高，聚集的消费资本活力释放，有效刺激了社会消费需求，推动城市社会消费品零售总额以20%以上增幅快速增长。社会消费品零售总额： 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅社会消费品零售总额29.4038.7750.9022.8%26.5%25.3%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报七、 城市对外贸易经济投资、内需、出口作为经济发展的主体支撑，在以投资的带动下，内需的推动下，三亚市对外贸易规模逐步放大。但受08年金融危机影响下，09年进出口贸易总额均出现大幅下挫。对外贸易 单位：万美元年份2007年2008年2009年07年增

7、幅08年增幅09年增幅出口总额57006647465039.0%15.0%-30.0%进口总额950100080-47.0%5.3%-92.0%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报八、 城市旅游休闲经济凭借城市自身的旅游资源，依靠酒店业、旅游业强势发展，有力推动休闲、旅游经济快速发展。伴随着城市营销活动的推广，城市知名度的提升。近几年三亚市旅游经济均保持大幅增长，年均增幅均保持在13%以上幅度稳步增长。旅游经济 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅全年旅游收入80.1191.05103.7722.5%13.7%14.0%外汇旅游收入2440726

8、2071949743.0%7.4%-25.7%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报综述：u 借助中国旅游、度假、休闲、养老产业的发展契机，依靠自身独有的自然资源、城市未来规划的战略定位及经济发展的投资预期。近几年，三亚市城市经济发展快速，经济保持高位运行。u 以服务业为龙头，工业为助推的经济结构发展模型逐步形成。产业结构优化转型，为城市经济可持续性发展提供后续动力。u 经济高位运行，经济体量的加大，地方财政收入、城市居民收入快速增长，城市经济消费能力逐渐释放，城市经济发展配套逐步完善。u 城市战略性发展定位，为城市经济注入休闲度假、养老养生产业的发展活性。旅游产业的强势发展，旅游经济

9、保持高幅稳步增长。第二章：三亚市房地产产业运行状况一、 房地产市场运行经济指标(一) 房地产投资开发状况城市化进程加快，城市空间的成长性扩张，三亚市固有资产投资额逐步增强，房地产开发投资比重加大。近几年，三亚市固有资产投资额增幅较快，年平均增幅达40%以上。城市空间的扩展及城市的改造规划，有力推动了房地产行业的高速发展，其发展年均涨幅达50%以上。固定资产投资 单位：亿元年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅固定资产投资额109.77151.58211.3959.9%38.2%39.5%房地产开发投资51.3776.1897.8973.2%48.3%28.5%房地产投

10、资所占比例46.8%50.4%46.3%备注数据来源：三亚市国民经济和社会发展统计公报(二) 土地市场发展状况房地产投资引发的投资热潮，拉升土地成交体量及成交均价，随着城市开发用地稀少，近几年，三亚市土地供应体量逐步减少，土地市场供需形势严峻。， 土地市场 单位：万平米年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅土地供应量26524088-61.3%-9.4%-63.3%可建面积14613094.62成交均价（万/亩-17.3%117%楼面地价(元/)423335713899-15.6%9.2%备注数据来源：海南伟业研究机构(三) 商品房市场的开发

11、情况市场投资开发及强势需求，有力推进了商品房施工面积、竣工面积的大幅上扬，近几年，三亚市商品房施工面积、竣工面积年均增幅保持20%以上高位发展。市场开发情况 单位：万平米年份2007年2006年2007年07年增幅08年增幅09年增幅商品房施工面积476.03400.8515.7932.0%17.1%28.7%商品房竣工面积93.8366.6119.18-4.2%7.9%79.1%备注数据来源：三亚市房管局(四) 房地产市场体量的供需态势房地产开发投资热潮的高涨，投资预期前景的看好，以中长期、短期投资、度假、养生养老及自住的市场需求的驱动下，近几年，三亚市商品房整体市场供销体量稳步上涨。受08

12、年商品房供应体量急剧放大因素使然，商品住房的供需态势显得较为严峻。市场供需 单位：万平米年份2007年2008年2009年07年增幅08年增幅09年增幅商品房供应面积103.67187.88106.7414.9 %62.2%-44%商品住房供应面积92.08184.7792.1411.7 %68.5 %-51%商品房销售面积92.97109.69127.3333.9 %17.6 %14%商品住房销售面积88.58104.49123.3634.7 %17.3 %16%商品住房结转可售面积103.80201.36171.8293.9%-15%供需态势2.2：12.9：12.4：1备注数据来源：三亚

13、市房管局(五) 商品房住宅的价格走势近几年三亚市房地产投资比例的加重，市场投资预期的升温，房地产市场发展迅速的态势，刺激投资、度假、养老养生市场需求。在投资、度假及养老三大需求及区位升级市场消费支撑下，近几年，全市商品住房成交均价保持20%以上的年均增幅上行。 年份项目20072008200908年增幅09年增幅商品房成交均价7451101591051236.34 %5%商品住房成交均价742497661050331.53 %9%备注数据来源：三亚市房管局(六) 二手房市场的发展走势一手房市场发展的带动，三大市场需求所形成的有效需求。一手房价格空间的上涨幅度过快所引发低物业消费，致使三亚二手房

14、市场发展迅速。市场年均成交量增幅达到60%以上。成交价格年均涨幅达46.8%年份20072008200907年增幅08年增幅09年增幅二手房成交面积10.913.2625.2535.2422.18 %90%二手房成交均价27493102561046.53 %13 %81%备注数据来源：三亚市房管局综述：u 投资层面：依托旅游、休闲、养老养生产业的发展，房地产投资稳步增长，市场投资信心十足，区域房地产的发展预期高涨。u 土地层面：三亚市房地产业发展迅速，土地市场需求强劲，土地供给稀缺，土地供需矛盾突出，致使热点区域土地价格上涨过快。（2007楼面地价在8700-8800元/平方米的地块有三宗，2

15、008年11430元/平方米的楼面地价一宗，2009年楼面地价达到12413元一宗，2010年1月成交3宗土地，楼面地价均在10000元/以上。）u 供需层面：三大市场需求积聚成推动市场的发展动力，城市房地产开发投资热潮所形成运营平台，致使市场供需体量同步上涨。伴随城市土地供应的需求，市场供应体量会有所走低，而市场有效需求的持续放大，市场需求体量将稳步增长。u 价格层面：旅游、度假、休闲、养老养生产业发展愿景，防通胀的物业保值、增值预期，短期投资游资的推动，商品房市场供给时段的滞后性挤压及城市发展战略规划的引导等，整体推动了商品房价格的持续上扬。二、 河东区市场发展状况(一) 片区概述：市区片

16、区是三亚政府所在地，也是三亚经济、文化中心，是三亚居民的主要居住和生活区域。因为历史原因，城区核心部分人口密度大，建筑密度过高，建筑物档次较低。但配套设施齐备，生活便利性高。同时由于各区域的位置的不同，又分别拥有海景、河景、山景等资源，有些区位同时集海景、河景、山景于一身，呈现很好的自然资源优势。(二) 片区市场发展状况目前，该片区的房地产市场发展以次中高端物业为主，主要在售典型楼盘有时代海岸、山水国际、凤凰水城东岸、凤凰水城南岸、汇丰国际、红树林酒店等。在售项目以高层公寓为主，附属较少低密度物业，依托成熟的商业配套及居住环境，片区物业价格集中于20000-30000元/(三) 周边典型项目凤

17、凰水城 南岸联系电地面积2100000平方米建筑面积1300000平方米物业类别住宅、公寓、洋房总户数20000项目地址目前售价26000均价销售现状三亚凤凰水城（东岸）酒店式公寓凤凰一品十月一日开盘，均格26000元/平方米。项目配套项目紧邻体育会展中心、金鸡岭公园及新行政中心，周边有学校、幼儿园、医院、银行、邮局、商业、加油站，且项目与三亚市武警支队、新建友谊派出所仅一路之隔，治安情况佳。清平乐建筑类别20栋8-10层小高层体量占地10万，建面15万，户数270装修状况精装修物业类别住宅 公寓面积范围零居33，一居60/70，两居88/93/96项目地址目前售

18、价三期均价15900，四期18000施工进度已封顶山屿湖建筑类别3栋别墅，3栋小高层，27栋5-7电梯洋房体量总占地10万，总建面15万，总户数270装修状况精装修物业类别住宅，别墅，洋房面积范围一居47，两居80/85/95，三居130，四居150项目地址河东凤凰路与迎宾路交汇处东北侧500米处目前售价34000-41000施工进度2010年8月十日已竣工卓达东方巴哈马建筑类别板楼，多层，小高层体量总占地19万，总建面35万， 总户数324装修状况毛坯物业类别公寓面积范围两居75/85/95项目地址目前售价20000左右施工进度现房华庭天下建筑类别2栋14层，2栋16层，2栋25层高层体量占

19、地：2.8万，建面6.5万，总户数1068装修状况精装修物业类别住宅面积范围一居60,两居74/85项目地址目前售价26000施工进度封顶揽海听涛建筑类别住宅 公寓体量总占地20000，总建面40000，总户数322装修状况毛坯物业类别公寓面积范围一居50，两居80/90/96,三居120,四居160项目地址河东路与金鸡岭路交汇处（凤凰水城正对面）目前售价19000-21000施工进度2010年7月31日竣工，现房环球书院建筑类别一期两栋17层300户暂无体量未知装修状况简装物业类别公寓面积范围40-60零居室项目地址三亚市迎宾路东岸村旁目前售价13000项目状况一期两栋给三亚外语学院老师盖的

20、，剩下的对外出售，售价13000元/平，二期规划未出，50年产权阳光名邸建筑类别6-12层板楼体量总占地1.8万，总建面3.8万装修状况毛坯物业类别住宅 公寓面积范围一居62/65,两居78，三居100，四居134项目地址三亚市迎宾路目前售价二手房售价15000元左右项目状况已入住鸿洲佳园建筑类别高层 小高层体量总占地1.8，总建面3.8，总户数390装修状况毛坯物业类别住宅 公寓面积范围一居60，两居80项目地址三亚市迎宾路目前售价二手房售价14000-16000元/平项目状况已入住东岸假日小区建筑类别7栋6-7层多层，4栋11层小高层，板楼体量占地5.7万，建面8.3万装修状况毛坯物业类别

21、住宅面积范围三居90/100/120项目地址三亚市迎宾路目前售价二手房售价14000-15000项目状况07年交房，租房价格90平米2800元/月区域市场小结1) 区内主要以养老、养生及长期度假居住为主；2) 同其它区域相比，市区项目分布较为分散，同时又因为景观资源的不同 海景、河景、山景 售价差别很大；3) 目前市区基本没有大面积的土地和景观条件良好的土地，近期供应的土地较为有限。三、 产品市场(一) 物业类型三亚市近几年，商品房供应仍以公寓、酒店物业类型为主项目物业类型容积率铂爵公馆住宅、公寓1.09财富海湾公馆住宅、酒店式公寓1.4国际公馆公寓、产权式酒店1.5泰德白石郡别墅0.65鲁能

22、三亚湾住宅、别墅2金中海·蓝钻住宅、别墅2克拉码头产权式酒店1.49海居住宅、酒店式公寓1.2东和·中央海岸住宅、酒店3.6凤凰岛住宅、酒店式公寓、别墅1.1时代海岸公寓、别墅、酒店、游艇2.1山水国际公寓、别墅、酒店、商业0.56凤凰水城东岸公寓、洋房、别墅、酒店1红树林酒店1.7半山半岛海景公寓、临海别墅2.6公主郡公寓、别墅0.4西山渡别墅0.3基于近几年三亚开发项目所开发的物业类型统计，基于09年出让土地容积率及土地性质的整理，三亚商品房目前乃至未来几年，公寓、酒店等物业类型仍是市场供应主流。（09年交易土地容积率普遍在1以上，占供应比例60%）(二) 市场供应户型

23、结构及面积配比三亚市商品住房供应户型结构仍以一房、两房为主，但户型结构及面积配比呈两极分化非（次）海景物业海景物业椰景蓝岸国际公馆户型面积区间套数比例户型面积区间套数套数比例两室一厅79-8534040%一房57-66平米40053%三室一厅99-106.727030%两房120-160平米25033%三房167平米10013%时代海岸顶层复式770平米20.3%户型面积区间套数占总套合计7521*1*154-5515624.70%海阔天空二期1*2*171-7322836.20%户型面积区间套数套数比例2*2*297-9915624.70%一房69.93-752410%3*2*2128-18

24、89014.30%两房115.8614460%三房128.47149.657028%山水国际空中别墅421.11436.4942%户型面积区间套数占总套合计242二房一厅7343652%半山半岛3期二房二厅9332038%户型面积区间套数套数比例三房二厅1268410%两房11935449%三房160-18935449%海岸名都空中别墅280-300122%户型面积区间套数占总套合计720二房二厅100808.95%三亚湾 海居一房一厨4016018%户型面积区间套数套数比例一房二厅7216018%两房11910677%二房二厅93808.95%三房1732615%二房二厅100778.60%

25、顶层复式343-40058%二房二厅117849.40%合计137一房二厅7416818.80%二房二厅115849.40%备注通过对海景房、次或非海景房户型结构及面积的对比，近几年三亚商品房供应的户型结构表现为：非海景或次海景户型结构及面积配比趋向舒适型，而海景房更多趋于豪华型。(三) 市场需求户型结构及面积配比商品房市场需求户型结构趋于中小型面积，以一房、二房需求为主a) 2007年，三亚市商品房销售的户型面积为：60以下、 60-80 的销售比例最大，共销售 2403 与 2298 套，各占销售总量的 24%与 23%。b) 2008年，三亚市商品房销售的户型面积为：60以下、 60-8

26、0 的销售比例最大，共销售 2879 与 2664 套，各占销售总量的 24.23 %与22.42 %。c) 2009年，三亚市商品房销售的户型面积为：60-80 和90-100的销售比例最大，共销售 3210 和 2378套，各占销售总量的 24 %和 18%。（以上数据采集于三亚房管局分析监测报告）(四) 市场供应物业单价近几年，三亚商品房市场供应以中低价位物业为主，价位主要集中8000-12000元/，12000-15000元/价格区间a) 2007年全市预售新建商品以 11000-12000 元/ 价位所占的比例最高，占 20.67 %；其次为 8000-9000 元/ ，其所占比例为

27、 18.03 %。b) 2008年全市预售新建商品住房以大于15000元/ 价位所占的比例最高，批准预售面积 38.88万，占 21.04 %；其次为8000-9000元/ ，占 17.65 %。c) 2009年全市预售新建商品住房以大于15000元/ 所占的比例最高，面积为 19.29万，占 20.93%；其次为 11000-12000元/ ，占 20.66%。（以上数据采集于三亚房管局分析监测报告）(五) 市场需求物业单价商品房的销售以中低档位物业的销售比重最高，a) 2008年全市商品房销售物业以单价大于15000 元/ 的价位所占比例最高，销售面积为 17.19万，占总销售面积的 16

28、.45% ;其次为 6000-7000 元/ ，销售面积 12.94 万，占 12.38% 。b) 2009年全市商品房销售物业以销售单价以大于15000元/ 所占比例最高，销售面积为 22.55 万，占总销售面积的 18% ;其次为 7000-8000 元/ ，销售面积 17.73万，占 14% 。（以上数据采集于三亚房管局分析监测报告）综述：u 海景资源利益效应最大化利用，可开发土地的稀缺性及硬性指标规定，未来三亚商品房开发仍以高层公寓、酒店为主。u 基于海景资源的稀缺性，海景房与非海景房的面积结构两级分化，海景房由舒适型转型豪华型，而非海景房更多偏向舒适型，宜居性。u 近几年，市场需求主

29、力户型结构以一房、二房为主，面积偏向中小型，随着房价过高，过快上涨，市场对面积小、总价低、性价比高物业需求会更为强劲。u 近几年，市场供需物业单价仍以中低价位为主，市场的持续走高带动物业中低价位的基数攀升。而因资源因素所造成的物业价位落差较大，如海景房与非海景房的价格落差基本在10000元/以上。四、 客群市场(一) 岛外、岛内市场构成岛外市场仍然是支撑三亚商品房市场需求的中流砥柱岛外市场销售面积年份2007年2008年2009年岛外市场75.97 万88.62 万95.71万岛内市场12.61万15.87万27.65万所占比例86%85%81%备注数据来源：三亚市房管局市场分析监测报告采集受

30、限于岛内经济发展起步晚，经济收入低、购买有限，本土市场需求较为疲软。三亚固有的无可比拟的自然资源，后期孕育的发展预期，形成了强势的投资、度假、养老的岛外市场需求。 (二) 岛外市场的区域结构三亚商品房的岛外市场需求的区域结构仍以“两区一都”为主项目区域购房比例凤凰岛东北地区占到5%，长三角地区占50%，京津地区占25%，西南地区占10%，西北地区占2%，其他占3%。三亚湾新城美丽3区东北地区占到30%，长三角地区占20%，京津地区占20%。金中海.蓝钻东北地区占到20%左右，长三角地区占20%，京津地区占30%。凤凰水城东岸东北地区占到26%左右，长三角地区占15%，京津地区占30%，西南地区

31、占2%，西北地区占6%，珠三角地区占4%，海南占10%，其他占7%。山水国际东北地区占到32%，长三角地区占7%，京津地区占20%，西南地区占8%，西北地区占3%，珠三角地区占2%，其他占20%。三亚·时代海岸东北地区占到30%，长三角地区占13%，京津地区占19%，西南地区占1%，西北地区占4%，珠三角地区占3%,海南地区占20%，境外1%，其他地区占4%。亚龙湾会公主郡东北地区占到16%，长三角地区占22%，京津地区占41%。红树林酒店东北地区占到27%，长三角地区占9%，京津地区占29%，西南地区占6%，西北地区占5%，珠三角地区占7%，海南地区占3%，其他地区13%海岸名都东

32、北地区占到45%，长三角地区占11%，京津地区占16%，西南地区占3%，西北地区占5%，珠三角地区占8%，海南地区占3%，其他地区6%备 注以上数据来源于各项目专业人士的统计，整理区域客群购房比例以东北、长三角、京津三大地区为主。而因项目地段、类型、价格及首期客户构成的差异，项目客户构成比例略有变化。（如凤凰岛、半山半岛、价格因素制约，经济购买力较弱的东北地区所占比例较小）(三) 需求动机投资、度假、养老三大市场需求，构成市场的驱动引擎a) 东北、西北高寒地区客户：因南北气候、环境等条件差异明显，偏爱三亚城市本身优异的自然环境和景观条件，特别是气候的舒适性，作为养老或度假的第二居所，此区域客群对物业价格敏感性较高。b) 京津及长三角地区客户：看好三亚良好自然景观环境资源和未来三亚的发展潜力及升值空间，一般购买大面积户型或多套中小户型项目，兼具投资、度假等目的。 (四) 客群属性各大城市的高收入群体仍是构成三亚市场需求的主力客户在三亚购房的群体中，购房者身份呈多样化特点，有离退休人士、企业中高层管理者、民营企业家、私人老板、个体户、自由职业者以及演艺界、体育界人士、房地产投资者 炒楼或长线投资、等，另外一些有隐性收入的政界人员也是市场主要需求者之一。 （以上表述依据：来源于业内专人人士的总结）(五)