租赁合同中需要注意的相关问题

1、租赁合同中需要注意的相关问题双方的主体身份确认个人审核身份证或护照、 港澳居民往来内地通行证、 台湾居民来往大陆通行 证；企业、其他组织审核登记注册证明（营业执照、组织机构代码证等） 、法定 代表人身份证明、签约代表的授权委托证明，若是境外企业、其他组织，前述证 明还应经公证或认证。出租方的权利保证 保证拥有出租场所（出租物）和其他附属设施（如停车场、广告位等）的产 权，或使用权等有权决定并签订租赁合同出租之的权利出租方为开发商， 出租场所为居民小区的， 应注意由业主共同所有部分场所 的承租使用权，应经业主委员会同意以签订书面协议确定权利义务为佳出租场所为多方共有的， 应注意在租赁合同中列明共

2、有者名称或附上其同意 本租赁合同等文件作为合同附件，以免权属产生争议出租方应保证不存在 抵押 等情况，若有则应取得抵押权人的书面同意作为租 赁合同附件有第三人因权属争议，向承租人主张权利的，出租人应承担违约责任 出租场所的用途保证需要注意明确租赁场所具体位置、结构、范围（面积） 、装修情况、配套设 施设备等内容，以附图说明为佳土地使用权的用途范围 （政府批准的规划用途） ，需满足承租方的使用需求。 如：承租方为超市经营使用时，租赁场所是否商业用地。若不一致，须约定由出 租人或出租人委托承租人报规划部门批准出租场所应保证承租方的使用不违反消防法等相关国家法律法规的禁止性 条款若是经营性房屋租赁，

3、应注意是否投保公众责任险或第三者责任险 相关手续的办理首先是租赁登记手续， 需要明确约定办理期限与责任方， 另一方有提供协助 义务。登记可以免去合同效力等的争议性，可保证承租方的优先承租、购买、对 抗抵押买卖等的权利。 其他商用房屋涉和的相关手续的办理也需要明确约定： 在做了二次装修之后 涉和到消防重新报批的问题， 手续谁办， 责任在谁等都要约定清楚。 而另外一方 要有提供协助的义务还有营业执照等证件也都是一样， 约定一方办， 另一方协助的业务， 还有一 个时间，就是在什么时候必须办完。 因何方原因导致无法办理的， 则互相应承担 怎样的责任等都应约定办理相关手续的费用承担者应予以明确约定租金条

4、款租金应明确范围， 和是否包括管理费、 空调水电费等， 还需约定税费缴纳责 任主体。有租赁保证就的还应确定其的合理性， 并约定清楚租赁期满后租赁保证 金的处理。需要明确支付租金的具体时间、 形式和违约责任， 包括出租方在收取租金时 是否开具正式发票， 租赁期间租金是否会变动， 延迟多长时间可以单方解除合同 等若有装修免租期，也应列明免租期限。 免租期可能应交接时间的推迟而延期 的，也应写明届时期限顺延等避免使用“免费”等词句承租方应尽量避免出租方 “免费”提供相关配套设备设施或场所供承租方使 用，相反，对于出租方提供的任何额外或附加服务， 应明确规定是基于双方租赁 关系而提供，即是承租方以支付

5、租金为对价换取的权利合同中，有对价才有义务， 免费提供的服务难保稳定性且在质量保障上等多 方面皆可能产生争议明确交接时间和交接时租赁物的状况 交接时间和交接手续需要书面的、完善的约定：具体的交接时间，交接时租 赁物的状况如何确认 （最好能列明现场留存财产清单、 现场各个部位状况等， 并 双方在其上给予签字确认，列为合同附件） ，因哪方原因导致交接时间延迟如何 承担违约责任等，均需列明装修约定若出租人同意承租人对房屋进行装修，需明确约定：装修的内容和要求、承 租人对装修公司和其工人的管理、 装修给第三人造成损害的责任承担、 装修发生 的水电等费用承担与支付、 装修过程中与物业管理公司的协调、 装

6、修期内是否免 租或一定期限内免租等租赁期限租赁期限是双方约定的， 但注意不得超过 20 年（包括装修免租期在内， 因为 本期间也属于租赁期限，只是免租金） ，超过部分不受法律保护，但可以约定届 时的续约条件若是承租方，应尽量要求届时在同等条件下拥有优先承租权，因为本权利并 非法定而需约定 转租、分租权利承租人是否具有转租、分租的权利，若具有又有何限制等，均需明确约定 使用要求、维修责任应注意约定使用要求和承租方不依约使用租赁物给出租方造成损失时应承 担的责任应明确约定租赁物维修责任的承担者，约定出租方承担违约责任的，承租方 应有在出租方不积极履行义务时为修护自身权益而先行维修， 而后再向出租方

7、主 张权利的责任若当事人没有另外约定， 则出租房屋的养护、 自然或第三人造成的损坏或故 障，其维修责任在于出租人； 若因承租人使用不当或过错造成的损坏或故障， 则 承租人须承担维修责任或维修费用。合同终止后租赁物的返还状态 需要明确约定返还的时间与手续与租赁开始时的交接手续类似 清场的义务，装修、添附物的归属等，均需明确约定 承租人需注意约定无须清场或恢复原状，有权取走可移动或拆除部分等。 出租人则需注意约定在合同终止后几日内，承租方不清场或不搬离的，出租 人有权单方将东西搬走或视为承租方放弃对所有滞留物的权利，出租方有权处 理，处理所得归出租方所有。给出租方造成损失的（如支出处理费等） ，有

8、权要 求承租方赔偿。另外 ，合同双方还应根据具体情况约定其他更详细的条款 （如商铺经营的租 赁，因对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种 因素影响，所以承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确 定如何办理扩容或增量， 以和办理扩容或增量所需费用都是必须的） 变更和解除 合同的条件、不可抗力情形、 违约责任和争议的解决方式等， 并补足合同的其他 一般性条款（效力条款等） 。（注：本篇总结，主要针对租赁房屋的情况。在文中可能会有租赁物与租赁 房屋概念混用的情况， 因同为租赁合同， 许多需要注意的地方也多为相通， 不再 多做说明。）附：一、觉得租赁合同中，对

9、于场所安全、使用等，承租方的义务的一个比较好的约法：1、鉴于本合同项下的经营场所在经营期间由乙方占有、使用，为方便使用 和确保安全， 双方自愿同意由乙方负责认真做好经营场所内的安全防范 （包括防 火和其他安全防范等） 工作， 确保达到国家和三明市相关安全标准， 随时注意检 查房屋、附属设施和安全设施， 如发现电线线路老化或其他安全隐患时， 应和时 整改并自行承担相关费用， 以保证经营场所的安全； 乙方若遇到无法解决的安全 问题或隐患， 则应立即书面通知甲方， 甲方应和时协调处理， 但相关费用由乙方 承担。甲方有权不定期地对经营场所进行安全检查并有权就发现的问题要求乙方 进行整改， 乙方应立即按

10、照甲方的要求整改并承担相关费用； 但双方同意甲方的 这一权利不应解释为甲方对经营场所承担检查或安全责任。甲方已经提醒乙方必须采取一切措施密切注意并有效落实安全问题以和其 他管理问题， 并建议乙方对财产人身安全等事项进行投保。 若乙方在使用经营场 所期间遭受损害或造成他人损害应由乙方承担全部责任。 若甲方对外被要求承担 赔偿责任，乙方同意代甲方承担， 或在甲方承担之后赔偿甲方因此所受到的损失。2、乙方须与公安消防等部门密切配合，做好防火、防盗、防破坏、防治事 故等安全工作。3、乙方在经营场所房屋内存在放的商业（或物品）由乙方负责安全保管， 并承担安全风险。4、乙方应按照公安消防有关规定配备设备、

11、设施或器材，设置安全标志， 费用乙方自行承担；保证疏散通道和安全出口畅通，保证生产经营安全。5、严禁将危和人身和财产安全的易燃、易爆物品、化学危险品、放射性物 品等危险品和重大危险源带入或放置在经营场所内。6、乙方必须严格遵守国家和三明市有关安全生产工作的各项法律、法规和 规定，因违反以上规则、 对安全生产管理不力、 违章操作等原因发生的各类事故 或案件，由乙方责任。7、因乙方违反本合同和省、市有关规定造成的事故和损失，由乙方承担全 部责任。8、乙方在经营期间除做好消防安全工作外， 还应做好社会治安、 计划生育、 “门前三包”等管理工作， 接受有关部门和甲方的监督检查， 按要求签订相关责 任书

12、并承担相应的管理费用， 如发生违规或安全责任事故， 由乙方承担全部责任， 甲方不承担任何连带的经济和法律责任。二、不可抗力和维修责任，也约定得不错 1、不可抗力是指不能预见、 无法避免、 并不能克服的自然事件和政治事件。 不可抗力和其他意外事故造成甲方或乙方损失的， 经有权机关确认， 双方互相免 除责任。在不可抗力事件发生后的二十四小时内， 不能继续履行合同的一方应立 即将不可抗力的情况通知对方，并在 30 天内提出不能履行合同的理由的有效证 明文件（因政府部门导致出证推迟不在此限） 。此项证明文件应由发生灾害地区 的公证机构出具。 按照灾害对履行合同的影响程度， 由双方协商决定是否变更或 解

13、除合同。经营场所因不可抗力而灭失的，本合同自然终止。但：因不可抗力致使房产、设施损坏或不可正常使用，或不可归责于双方原因 而致使房产损坏或不可正常使用的， 其修缮、更换的责任按权属归属情况由各方 负责使其恢复正常使用的功能。如因上述原因致使不能正常营业的，甲方不向乙方收取在此期间的应收款 项。如导致部分经营场所不能正常营业， 该部分按实际面积占经营场所建筑总面积的比例在不能正常营业期间免缴应付甲方的款项。2、乙方开业后，由于经营场所（建筑、结构、甲方提供部分）质量原因需 要维修的，由甲方负责无偿维修，乙方应予以配合；若造成乙方损失的，甲方应 予适当补偿，补偿金额双方可现场协商解决； 若因乙方原

14、因， 造成甲方房屋结构 损坏的，乙方必须负责修复。3、如因不可抗力或甲方原因，导致经营场所任何部分被损坏之后 7 天内甲 方不和时进行重建复原工作，乙方有权进行以下行为：A、乙方可进行所有必须的重建复原工程，而甲方应补偿乙方由此而引起的所有花费和开支，或由乙方在应付款项中扣除；B、如因甲方原因重建复原工程在发生损失之后 30天仍未动工，乙方可选择 终止本合同，并由甲方承担违约责任。4、乙方承担经营场所和其配套设施的日常保养、保洁和养护工作，但乙方可向甲方提出协助要求，甲方应全力支持。三、附件的约定1、甲方需向乙方提供以下材料的原件或经与原件核对无误的复印件，并作为本合同附件：A、营业执照；B、

15、建筑物房产证和土地使用权证；C、房屋租赁许可、涉和房屋租赁的其他必须由有关政府部门许可或批准的文件；D、物业抵押债权人（若有）同意出租的文件；E、土建、消防、环保和排污综合验收合格意见书。2、乙方需向甲方提供经与原件核对无误的营业执照复印件，并作为本合同附件。3、本合同所有附件均为本合同重要组成部分， 与本合同具有同等法律效力。四、甲方的权利义务除本合同其他条款的约定外，甲方权利义务如下：1、甲方保证在本合同签订前，租赁房屋上未设定抵押。租赁期内，第三人 主张本合同签订前设定的抵押权的，甲方应赔偿因此给乙方造成的一切损失。2、甲方出租给乙方的房屋，其房产税、土地使用费、租赁登记管理费、增 加建

16、筑面积（若有）需补交的地价和当地有关部门规定收取涉和房产的相关费用 等均由甲方承担。3、甲方按照本合同约定的条件和时间（可在本合同第三条项下约定）向乙 方交付房屋。 甲方交付的房屋不符合本合同约定条件的， 乙方有权拒收； 甲方没 有按本合同约定的时间向乙方交付符合本合同约定的房屋的， 则租期顺延， 甲方 承担迟延交付的责任并赔偿因此给乙方造成的一切损失。4、租赁期限内，甲方应根据实际情况的变化或政府有关主管部门要求和时 办理房屋所有权证书和相应的国有土地使用权证书和房屋租赁证的续证、 变更和 年检手续， 持续维持租赁行为的合法性。 甲方如未按时履行上述义务而影响乙方 的正常经营， 乙方届时有权延期支付租金并从中扣除乙方因此遭受的损失， 直到 乙方恢复正常经营； 导致本合同无法继续履行的， 乙方有权解除本合同并要求甲 方承担赔偿责任。5、本租赁房屋妨碍第三方相邻权或