养老城养老产业项目可行性研究报告(1)

1、养老城养老产业项目可行性研究报告养老城养老产业项目可行性研究报告（本文档为 word 格式,下载后可修改编辑！）养老城养老产业项目可行性研究报告目 录第一章 总 论 . 4第一节 项目概况 . 4 第二节 承办单位概况 . 7 第三节 可行性研究工作概况 . 9 第四节 研究结论 .10第二章 项目建设背景和必要性 .14第一节 项目建设背景 .14第二节 项目建设的必要性 .18第三章 发展前景及需求分析 .23第一节 某某市社会经济发展现状及发展目标 .23第二节 某某市公道镇发展现状 .25第三节 项目发展目标及前景分析 .26第四章 总体规划及建设条件 .33第一节 总体规划 .33第

2、二节 建设用地规划 .35第三节 项目建设规模和建设内容 .36第四节 建设条件 .39第五章 建设方案 .45第六章 环境保护、节能与安全卫生 .49第一节 环境保护 .49第二节 节能及安全 .55第七章 项目组织、经营与管理 .58第一节 项目组织 .58第二节 项目建设管理 .59第八章 项目实施进度及招标 .62第一节 总体建设进度计划 .62第二节 项目招标 .63第九章 投资估算与资金筹措 .67养老城养老产业项目可行性研究报告第十章 财务分析及评价 .70第十一章 社会效益分析 .76第十二章 风险分析 .78养老城养老产业项目可行性研究报告第一章 总 论项目名称：某某天伦养老

3、城建设内容： 养老住宅组团、 公共服务组团、 商品交易组团及配套 建设等投资总额： 1000338.53 万元建设单位：中国某某国际经济技术合作公司某某国际房地产公司建设地址：某某市公道镇邵伯湖西岸联系人： 吕某某第一节 项目概况一、项目由来欲得天下者，先得长三角。长三角是中国乃至世界经济增长的发动机，是全球六个超大型城 市群之一， 是中国经济发展速度最快、 综合实力最强、 经济总量最大、最具活力和竞争力的地区，同时也是老龄化程度急剧增长的地区。某某作为长三角地区的主要省份，积极探索当前养老服务业的发 展道路， 思考如何创新养老模式， 使得某某不仅要成为国内养老服务 业的领航者、开拓者，还应通

4、过抢占长三角养老市场，应对人口老龄 化危机的挑战。 不断发展服务业， 拉动内需， 把扩大内需与经济增长、 社会建设、 民生改善和提高开放水平结合起来， 推动发展方式根本性 转变，进一步推动某某经济可持续发展。通过近两年时间的广泛调研、对国内外养老模式的比较分析和向 政府主管等部门的汇报请示， 在某某市委、 市政府领导的关心和支持养老城养老产业项目可行性研究报告下，初步形成了 “创新某某养老模式，加快抢占长三角地区老年服务 产业制高点”的基本思路和方案，以及筹建“某某天伦养老城”初步思路。“人生只爱某某住,夹岸垂杨春气熏”。某某是一座古老而又年轻 的城市，近年来，某某市委、市政府坚持以人为本和可

5、持续发展，转 变城市发展模式，提出“创新、精致、幸福”6 字箴言，城市发展成 果更多惠及百姓， 城市面貌变化得到广泛认同， 城市和谐发展进入全 新境界。 2004 年喜获”中国人居环境奖”,2006 年又成为“联合国人 居奖”的城市。 某某天伦养老城能落户在这里， 可谓既得天时、 地利， 又得人和。某某天伦养老城， 将成为某某养老事业的领航者和示范者， 既培 养专业化机构和团队，满足多层次养老需求，提高老年人生活品质；又解决养老机构的可持续性营运，实现自身经济的良性循环。二十世纪八十年代以来，城市滨水区的开发与复兴成为世界性潮 流和趋势。 后工业化时代的城市滨水区的更新开发作为城市重要空间 的

6、开发实践，契合时代发展脉搏，伴随着城市功能的再造和升级。从 美国旧金山的“渔人码头”到英国伦敦的“牛津港再造”，从日本的 “大阪复兴”到马拉西亚的“海岸开发”，无论是发达国家还是发展 中国家，都把滨水地区的开发列为重中之重。核心目的就是：借用滨 水资源，塑造全新风貌，提升城市品质，促进经济发展。在中国， 以上海外滩为代表的繁荣面貌和生活方式， 对许多滨水 城市是一个标杆和巨大的鼓舞， 从北方的青岛、 大连， 到南方的苏州、 广州、厦门等， 都把滨水区域作为振兴城市的重要经济手段。对这一 现象，有专家指出：这是对世界滨水开发潮流的呼应，也是滨水城市养老城养老产业项目可行性研究报告发展积累到一定阶

7、段的必然出路。某某及时调整了发展战略，积极参与到全球滨水开发的浪潮中 来， 把目光转向目前苏中地区尚未开发的天然资源邵伯湖。 邵伯湖西 岸的公道镇人民政府经与中江国际合作，共同打造“某某天伦养老 城”，建设大型现代化老年服务产业集聚园区，吹响了滨湖开发的号 角， 昂首阔步迈向邵伯湖时代。 邵伯湖优美的自然景观资源和其独特 的文化底蕴、 历史文脉以及与新园区的多功能配套， 必然能使某某市 邗江区不辱使命，成为带动新城发展的一面旗臶。二、项目基本情况1、建设地点本项目拟对某某市公道镇邵伯湖西岸河东村地块进行开发建设， 项目位于某某市区以北约 18 公里，距公道镇区东北部约 4 公里，东 临邵伯湖，

8、北靠高邮湖，南连颖水河，自然生态条件十分良好。本项目规划面积为 3652.75 亩， 其中建设养老住宅组团 1279.95 亩，公共服务组团 791.55 亩，商品交易组团 431.2 亩，配套建设 1150.05 亩。2、主要建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团、 公共服务组团、 商品交易组团及配套建设等组成。养老住宅组团： 建设一个多元化、多层次的养老空间，包括 高档养老社区、居家养老社区、机构养老社区和福利型养老社区。公共服务组团： 包括学校、医院及护理、老年娱乐机构及养老城养老产业项目可行性研究报告酒店等。商品交易组团： 包括老年商品交易中心、会展中心、创意 中心及其它辅助建筑。

9、配套建设： 包括道路景观、园林绿化和高效农业生态园等。3、投资资金来源本项目投资总额为 1000338.53 万元，其资金来源为由中国某某 国际经济技术合作公司和某某国际房地产公司自筹及申请银行贷款 来解决。4、建设进度：本项目建设期 8 年（ 2011 2018 年）。本项目建设周期为 8 年。 预计 2011 年 3 月底前完成可行性研 究报告并通过审批， 2011 年 10 月底前完成项目准备工作， 2018 年底完成项目。预计分三期进行，一期于 2011 年年底开工，进行基础设施建设、养老住宅和公共服务设施建设， 2013 年底完工；二期于 2014 年初动工， 预计 2015 年底完

10、工； 三期于 2016 年初动 工，预计 2018 年底完工。第二节 承办单位概况中国某某国际经济技术合作公司是经国务院批准成立的大型外 经贸企业，是集国际国内工程承包、工程咨询、房地产、国际贸易、 劳务合作为一体的综合性跨国经营集团，拥有 50 多个分支机构，其中有境外机构 30 多个，是某某省的重点企业之一。中江国际至今已有 30 年的经营历史，具有对外承包工程劳务合 作经营权、 进出口贸易经营权、 国家建设部确定的房屋建筑工程施工 总承包一级资质， 国家商务部确定的承担国家援外成套项目施工任务养老城养老产业项目可行性研究报告和物资项目 A 级实施企业资格。中江国际已在世界上 80 多个国

11、家和 地区开展了业务。自 1995 年以来连续被美国工程新闻记录评为 世界最大的 225 家国际承包商之一，已进入全国 30 家最大的外经企 业和 500 家最大的进出口企业行列，已通过 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、 OHSAS18001 职业健康安全管理体系的认证。2003 年，在中非论坛上，中江国际引起中央及省领导的重视， 提出要把中江国际打造成走出去的龙头企业。 为此， 省委省政府采取 一系列有效措施， 对其进行了资产资本的整合： 原某某省建材资产管 理公司、某某省建设总公司、某某省成套设备公司、某某省建达公司 先后被其重组；禄口国际机场 10 亿资产划

12、拨并入；与此同时，省财 政按年财政收入的一定比例分三年增资扩股。通过以上三步战略措施，使中江国际跻入国家级跨国企业。中江国际老年生态社区项目是新时期中江公司重点打造的品牌 项目， 以国际化的视野、 国际化的管理， 服务于国际化的目标客户群。 项目开拓银发朝阳产业，以 CCRC （连续型退休社区）为基本，进一 步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作 机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。某某国际房地产公司成立于一九九二年， 是中国某某国际经济技 术合作公司旗下的全资子公司，九十年代主要在国际市场开发建设， 二零零零年后逐步转入国内市

13、场，先后开发了高层、小高层、多层、 经济适用房、商铺、别墅等多种商住房近100 万平方米，现具有国家 二级房地产开发资质， 已通过 ISO9000 认证。 公司注册资金五千万元 人民币，现有员工五十多人。企业的发展宗旨是“优先理念、优质工 程、优美环境、优良服务”。养老城养老产业项目可行性研究报告中国某某“邵伯湖天伦养老城”项目是新时期中江国际重点打 造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目 标客户群。项目开拓银发朝阳产业，以 CCRC （连续型退休社区）为 基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲 度假等工作机会， 用规模降低养老成本， 为入住的老年人

14、搭建发挥才 智、服务社会、享乐养老的平台。第三节 可行性研究工作概况一、可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、中国老龄事业发展“十一五”规划；3、某某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；4、某某省老龄事业发展“十一五”规划；5、中共某某省委、某某省人民政府关于加快我省老龄事业发展的意见 (苏发 20095 号)；6、国家发展计划委员会办公厅计办投资200215 号投资项目 可行性研究指南(试用版)；7、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；8、某某市城市总体规划 (2002 2020)；9、某某市国民经济和社会发展第十一

15、个五年规划纲要；10、项目单位提供的有关资料。二、可行性研究内容养老城养老产业项目可行性研究报告本报告根据对某某天伦养老城进行可行性研究，研究工作力求切 合实际，本着“经济合理、技术可行”的原则，以当前实际需求、资 金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、 功能、 经济等方面进行分析， 根据国家有关规定确定合理的建设规划 和投资。本可行性研究的主要内容如下：1、项目建设的背景和必要性2、发展与需求前景分析3、建设方案及建设条件4、工程方案及环境评价5、项目实施进度计划及招标6、组织、经营与管理7、投资估算及资金筹措8、借款偿还方案的确定和分析9、社会效益分析10、风险分析第

16、四节 研究结论一、主要研究结论1、项目建设具有充分的必要性某某市的区位条件优越， 地处长江下游北岸， 位于南京都市经济 圈和上海都市经济圈的交汇地带， 南接南京、 镇江， 西连宿迁、 安徽， 北与淮安、盐城接壤，东邻泰州。是国务院首批公布的二十四个 历史文化名城之一，是获得“中国人居环境奖”、“联合国人居 奖”的城市。养老城养老产业项目可行性研究报告本项目符合某某有关国民经济和社会发展总体规划、专项规 划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。公道镇 区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条件。同时对 某某经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优 化功能和可持续功能，

17、对周边地区的发展具有影响、辐射和示范 功能。本项目建设是十分必要的。2、项目建设符合总体规划项目总体建设方案符合某某市总体规划以及某某市邗江区公道 镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设 施完善。并能适应公道镇整体发展要求。3、项目建设具有良好的建设条件某某市委、市政府以及某某市邗江区公道镇政府对项目的建设予 以高度重视， 政府各部门将给予项目大力支持和配合， 可确保项目顺 利实施，本项目具备良好的开发建设条件。4、项目建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团、 公共服务组团、 商品交 易组团及配套建设等组成。5、环保与劳动安全本项目通过加强管理， 严格执行环保措施，

18、不会对环境产生太大影响。项目劳动安全措施落实。6、项目组织、管理、实施进度及招标项目组织机构健全， 并将建立完善的项目管理体系。 按照国家的 相关规定，采取相应的招标方式。养老城养老产业项目可行性研究报告7、投资及回报本项目固定资产投资总额 1000338.53 万元，其中：项目工程费 用 763851.97 万元，工程建设其他费用 118679.96 万元（含土地费 用 51000 万元），预备费用 44126.60 万元， 建设期利息 73680 万元（投 资估算详见表 1）。资金来源由中国某某国际经济技术合作公司和某 某国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。经测算， 项目计算期内， 项

19、目全部投资财务内部收益率所得税后 18.39%，高于基准收益率；所得税后财务净现值大于 0，该项目在财 务上可以接受；项目投资回收期为 5.88 年，项目能较快收回投资。二、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表：序号 指 标 名 称1 工程内容1.1 高端住宅1.2 居家养老住宅1.3 机构养老住宅1.4 福利型住宅1.5 学校1.6 医院及护理机构1.7 老年娱乐机构1.8 酒店1.9 老年国际商品交易中心1.10 会展中心1.11 创意中心1.10 其他辅助建筑1.11 道路及配套1.12 园林绿化2 建设期单 位 数 值 备 注2020009180008000080000300

20、0001378008200040000268000100000650001300004765006578008年m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2养老城养老产业项目可行性研究报告序号33.13.23.33.444.14.24.3指 标 名 称总投资额工程费用工程建设其他费用预备费用建设期利息经济指标财务内部收益率 （税后）财务净现值（税后）投资回收期（年）单 位万元万元万元万元万元%万元年数 值 备 注1000338.53763851.97118679.9644126.607368018.39169386.375.88三、建议1、按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作

21、，实现项 目建设“投资省、建设快、质量好”的目标。2、制订资金使用计划， 监督资金使用， 将建设资金落到实处，保证项目建设完成。3、做好与地方政府、财政、金融等各相关部门的协调工作，争取更多的政策倾斜，支持、促进公道镇的稳定、快速发展。4、在项目建设过程中， 建设单位需加强与地方有关部门的联 系，如规划、土地、交通、消防、供水、供电、环保、地质等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。5、着力做好拆迁安臵的工作， 这对整个项目的如期进行关系 极为重要， 在本项目中起决定性作用。 建议作为重中之重的工作， 花大力气做好。养老城养老产业项目可行性研究报告第二章 项目建设背景和必要性第一节 项目

22、建设背景一、某某市概况某某位于某某省中部，江淮平原南端， 南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。 市区位于京杭大运河与长江交汇处， 是长江下游重要的滨江城市，也是某某重要的水陆交通枢纽。某某市历史悠久、人文荟萃，至今已有近2500 年的历史。历史上，某某曾作为经济大都市和重要的通商口岸， 经济繁荣、 文化发达。某某市风景优美、文物古迹众多，是国务院首批公布的 24 个历史文化名城之一， 1998 获 “全国优秀旅游城市”称号， 2002 年被评为“国家环保模范城市”、 “国家卫生城市”和“国家文明城市工作先进市”，是长江三角洲重要的对外开放城市和旅游城市。某某市水陆交通基础设施优良， 运输便捷。

23、 南京到某某汽车只需 1 个多小时，上海到某某只需 2 个多小时，北京至某某只需要 8 个多小时。某某由于具有沿江滨海的优越区位条件及稳定的农业、特色的工 业、丰富的物产资源和人文优势， 1988 年被国务院批准为开放城市。 党的十一届三中全会确定改革开放方针以来， 特别是党中央实施“建 设上海浦东， 推动长江三角洲和长江沿江地区开放与经济发展”战略 以来， 某某作为长江下游的重要沿江城市， 经济和社会事业得到了迅养老城养老产业项目可行性研究报告速的发展。新的世纪又给某某的发展带来新的机遇，勾画出新的蓝图。某某市城市发展总目标： 按照率先实现全面小康， 率先基本实现 现代化的要求，将某某建成“

24、经济强市”、 “文化大市”、 “旅游名市”和“生态园林城市”，成为古代文化与现代文明交相辉映的名城。某某市城市功能定位： 历史文化名城， 具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲区域性中心城市之一。从宏观政策上看， 在二 000 年全省城市工作会议上， 我省勾勒出 南京、 苏锡常、 徐州三大都市圈， 作为南京都市圈重要增长极的某某， 提出了要在苏中地区率先崛起， 使某某尽快从中等城市发展成为一个大城市。从宏观交通上看，某某正在形成一个四通八达的现代交通立体网 络。宁通公路贯穿东西，京沪高速公路纵横南北；宁启铁路的开通， 某某从此告别了“地无寸铁”的历史，圆了某某人百年美梦

25、。西北绕 城公路的通车使某某成为全省首个具有环城高速公路网的地级市。润 扬长江大桥的全线贯通， 使某某至镇江的天堑变通途。 此外沿江高等 级公路、 某某港扩建等一批重大基础设施的建设构筑了某某大发展的 新平台。水陆交通的改善将为某某市的经济腾飞奠定坚实的基础。目前， 某某城市规模不断扩大， 城市人口不断增长， 城市交通体 系不断完善，城乡布局发生了显著变化，一个“东城西市”、 “南港 北区”的城市格局已初步形成。 根据某某市建设百万人口城市的总体 要求和发展规划， 必须进一步推进城市化的发展进程， 加快某某市的发展步伐。在经济全球化的时代，国际资本和生产要素在向全球发展中国家 扩散， 随着中国

26、加入 WTO，各地新一轮迎接资本的开发热潮正在形成，养老城养老产业项目可行性研究报告各地都在比拼发展载体、 城市环境和综合经济实力， 城市间的竞争日益激烈。根据某某市“富民强市、建设名城”的发展要求和实现“两个率 先”、力争苏中第一的奋斗目标，为抢抓发展机遇，进一步改善投资 环境，提高城市综合竞争能力， 2001 年 9 月某某市委、市政府提出 用三年左右时间完成以“四点、五片、六线、一环”为重点的城市环 境综合整治任务的城市建设目标，和“一年一变样，三年大变样”的 城市环境综合整治的战略构想， 吹响全力推进名城建设的号角。 通过 道路改造、 河道整治、 广场建设和绿化亮化以及老城区的改造等一

27、系 列举措， 再现了 “春风十里某某路”、 “绿扬城廓是某某”的古诗意境， 体现了 “绿色某某”、 “生态某某”的城市特色。 城市生态环境变美了， 城市形象变靓了，古城某某的知名度、美誉度大大提高，自 2002 年 一举夺得“国家卫生城市”、 “国家环保模范城市”、 “全国文明城市工 作先进城市”三块金牌，接着又相继获得了“国家园林城市”、 “中国 人居环境奖”、 “国家节水型城市”、 “国家畅通工程 B 类优秀城市”和 2006 年荣获的“联合国人居奖”等一块块沉甸甸的城市奖牌，并已 连续五年被台湾电电公会评选为台商极力推荐的十佳城市之一。某某市委、市政府深刻地认识到， 2500 年的历史文

28、化底蕴是某 某的城市之魂，也是某某城市发展的独特优势。在城市规划建设中， 必须坚守住彰显“人文、生态、宜居”的鲜明个性特色，不和其他城 市比规模、 比高楼、 比洋气， 而要比特色、 比秀气、 比大气、 比文气。 循着这一理念， 在进行古城整体保护的同时， 某某对城市空间布局进 行优化调整，确立“跳出老城建新城”的思路。 “邵伯湖天伦养老城” 在邗江区公道镇的落户正是贯彻这一思路的重大举措之一。养老城养老产业项目可行性研究报告二、人口老龄化背景分析1982 年， 联合国老龄问题世界大会的文件规定： 60 岁及 60 岁以 上的人为老年人；而老龄社会，指的是 60 岁以上人口占总人口 10% 以上

29、的，就开始进入老龄社会。2009 年，我国 60 岁以上的老年人已经达到 1.67 亿，占全国人 口的 18，约占世界老龄人口的 15，是世界上唯一一个老龄人口 过亿的国家。与此同时， 2009 年， 我国 80 岁以上的高龄老人已达 1899万 ， 占老 年 总人 口 数 的11.4。2020 年， 中国老年人口预计将超过 2.4 亿。 到 2040年， 将达到 3.97 亿， 超过法国、德国、意大利、日本和英国目前人口的总和。我国如何应对这一挑战， 将在一定程度上决定我国是否能够成为繁荣和稳 定的发达国家。而某某省早在 1986 年就进入了老龄社会，是我国最早进入老龄 社会的省份之一，比全

30、国提早了 13 年。我国目前的老年人口已经达 到了 1.69 亿，到 2020 年将达到 2.48 亿。截至去年底，全省60 岁及 以上老年人口 1258.8 万，占户籍人口总数的 17，高于全国约 4.5 个百分点！ 目前某某省老龄化程度在全国排名第三位， 前两名的省市 分别是上海、浙江。某某省目前已进入老龄化加速发展阶段，加快老龄事业发展成为 一项重大而紧迫的战略任务。省委、省政府对此高度重视，专门出台养老城养老产业项目可行性研究报告了关于加快我省老龄事业发展的意见 （苏发 20095 号），把发展 老龄事业提到重要的议事日程上。第二节 项目建设的必要性一、老龄化产业发展的需要目前我国已进

31、入老龄化社会，而某某比全国提前了 13 年进入老 龄化社会。今后一段时间， 老龄化加剧发展的态势更为严峻。某某是经济大省，文化大省，也是老年人口大省。某某省人口年龄老龄化呈现出现早、基数大、增速快、 “空巢” 多、寿龄高等五大特点。 2008 年末，我省60 岁及以上老年人口 1218 万人，占我省总人口的 16.5%，“空巢老人”的占比更是明显上升，城 市超过 40%，农村也在 38%以上。 预计到 2010 年老年人口将达到 1260 万，老龄化水平将达到 17%以上。 2020 年，老年人口数量将增加到 1648 万人，老龄化水平达 21%。另据预测，未来 50 年内，老龄人口 规模将以

32、年均 1.9%的速度递增，到2050年，全省老龄人口将达到 1702 万人，老龄人口比重将超过四分之一，老龄人口社会抚养比将达到35%以上。某某老龄化对经济社会的影响日益显现，现有分散养老模式无法 满足多样化养老需求， 以纯福利形态由政府举办养老机构难以满足老 年服务的需求规模和多样性。当前养老形式主要包括居家养老、 社区养老和机构养老三种， 这 三种类型的共同特征是养老服务的分散化供给，特点如下： （一）是 分散化供给无法实现老年服务供给的规模化经营， 分散在城市各个角 落的老年服务提供机构以机构所在为中心覆盖范围有限， 无法实现规 模经济； （二）是分散化供给依赖城市设施如医院等机构支撑，

33、然而养老城养老产业项目可行性研究报告此类设施在建设之初就不是为老年人服务所设计， 因此无法实现专业 化供给，也无法满足老年人多层次需求； （三）是受城市空间限制和相对分散的老年需求，集中供给难以实现。因此提供专业化、 多样化老年服务， 缓解供需矛盾， 需要以服务 产业园区的形式进行： （一）是通过集中需求解决专业化供给的市场 规模，使专业化供给机构能够持续发展； （二）是通过专业化供给培 养老年服务的人才、管理团队并总结经验。然而， 人口老龄化的迅速发展背后也意味着一个潜力巨大、 亟待 开发的大市场正在形成。预计到 2010 年，某某省老年人的退休金总 收入将达到 615 亿多元， 2020

34、年将有 1898.9 亿多元。而 2007 年某 某省城市老年人中 42.8%的人拥有存款，其离退休金加子女赡养费， 可用于购买老年用品和服务的支出可达到 480 亿元人民币，而 2020 年某某老年人口消费规模将超过 950 亿元， 老年人口消费占总消费的 比重在 2010 年将达到 11.4%，到 2050 年将超过 28%。在当前全球经济不景气的情况下，发展老年服务产业则成为活跃 经济， 进一步拉动内需的重要突破点， 也是加快推进某某 “两个率先” 的新增长点。二、某某经济发展的需要产生良好的经济效益。 吸引约 30 个各类养老机构入驻，提供 护理性住房比例为 7 千套， 居家养老住宅

35、1 万套。 吸引多层次的养老 服务机构直接服务多达 3 万名老年人口，直接护理收入 12 亿元。老 龄事业配套服务营业收入 7 亿元。促进地方经济增长， 100 亿规模投 资可为地方增加 52 亿元GDP，增加税收 9.36 亿元。解放家庭劳动力，减轻 1 万户家庭的养老负担。 按目前某某养老城养老产业项目可行性研究报告人口结构比例测算，每名超过 60 岁的老年人对应 4.5 名 15 岁-59 岁 的劳动力， 大型老年综合社区直接服务 3 万老年人后， 将近能够解放 13.5 万劳动力。由专业化机构和社区的综合服务来替代家庭劳动力， 不但促进了社会分工，而且将家庭劳动外部化，直接产生了 GD

36、P。增加就业渠道。 为满足园区功能，学校、医院和市场服务等 功能可增加直接就业约 4 万人，按 1： 3 的拉动比例，可带动间接就业 12 万人。推动老龄服务业的专业化分工。 形成向省内、长三角和全国范围内实现服务功能辐射，提高老龄事业的整体社会化水平。本项目的建立有利于发展老龄服务产业，提升某某服务业水平， 加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，通过“老有所养、老 有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的和谐社区向老年人提供 符合老龄人口需要的物质文化产品， 并成为吸纳城乡新增就业的主要 渠道，也是解决民生问题、 促进社会和谐、全面建设小康社会的内在 要求。三、城市化建设的需要随着我国城

37、市化进程的进一步加快，某某城市建设也进入了一个 高速增长的阶段。为了推动社会经济的发展，某某提出了以某某、江 都、仪征三个城区构成带状联系的“一体两翼”的城市组群，形成城 区与开敞生态绿地、水系有机协调、疏密有致的组团式城市空间布 局。 城市性质为历史文化名城，是具有传统特色的风景旅游城市， 适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。把某某建设成 为 100 万人及 100 平方公里的新城。 这一城市格局的确立和城市化进养老城养老产业项目可行性研究报告程的加快给老城区周边地区的发展带来了契机。项目土地综合利用开发，可使区域符合规划并满足城市化建设需 求；对拆迁居民给与一定的补偿，可改善他

38、们的生活环境。因此，项 目的实施可以提高项目区域城市化建设中的定位， 有助于和谐社会的 构建，是改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。四、城市功能完善的需要某某是历史文化名城， 中国优秀旅游城市， 国家级文明城市、 卫 生城市、环保模范城， “中国人居环境奖”获得城市，同时又是一座 滨江通海的新兴工商城市。近年来，某某市的发展日新月异，城区面 积不断扩展，宁通公路早已通车，某某至南京路程只需一小时左右， 润扬长江大桥的建成使某某和镇江之间的长江天堑变为通途。围绕 “富民强市、建设名城”的目标，某某正不断向“经济强市、文化大 市、旅游名市、生态园林城市”跨越。随着某某城市规模不断扩大，

39、 国民经济保持较快增长， 整个城市 建设如火如荼，城市形象也在不断提高。五、改善投资环境、促进区域经济发展的需要某某市位于长江三角洲经济发达地带，作为沿江经济带的重要城 市，某某市在某某省沿江开发战略中具有重要的地位。目前，某某市 已经成为某某中部地区经济发展的重心之一， 作为区域经济中心的作用日益明显。近几年来， 公道镇作为某某市邗江区的重要组成部分， 借助紧邻 某某的地理优势， 有利于与主城区的沟通联系， 依托主城区的发展形养老城养老产业项目可行性研究报告成自身发展的动力，尤其是老龄服务产业的发展。养老产业是朝阳产业，必将成为某某市经济增长的重要驱动力。 该项目的主要服务范围是整个长三角地

40、区， 面向全国乃至整个国际市 场，对某某提升自身城市职能、优化产业结构有巨大的促进作用。养老城养老产业项目可行性研究报告第三章 发展前景及需求分析第一节 某某市社会经济发展现状及发展目标一、发展现状2009 年，面对国际金融危机的严峻形势，全市人民在市委、市 政府的领导下， 以科学发展观为统领， 认真贯彻落实中央和省一系列 决策部署，围绕“发展创新型经济、建设创新型城市”的主题，坚定 信心， 迎难而上， 保增长、 保民生、 保稳定， 全市经济发展企稳向好， 开放创新深入推进，城乡统筹协调发展，社会事业全面进步，民生状 况进一步改善。2009 年全市实现地区生产总值 1856.39 亿元，可比价

41、增长 13.8%。其中，第一产业增加值 144.88 亿元，增长 5.1%；第二产 业增加值 1042.03 亿元，增长 14.3%；第三产业增加值 669.48 亿 元，增长 15.0%。人均 GDP 达 41406 元，按当年汇率计算折合 6065美元。产业结构不断优化。三次产业比例由上年的 8.1： 56.2：35.7 调整为 7.8： 56.1： 36.1，二、三产业增加值占 GDP 比重达到 92.2%。某某市历年社会经济主要指标变化见表 2-1、2-2。 表 3-1 某某市历年地区生产总值表年份19941995199619971998199920002001GDP（亿元）265.3

42、8338.30351.15376.67401.59426.97472.12505.46第一产业（亿元）42.953.7955.0957.7459.4061.6563.1067.25第二产业（亿元）117.81164.83185.38188.94194.17204.77231.40246.08第三产业（亿元）104.67119.68110.67129.99148.01160.56177.50192.13养老城养老产业项目可行性研究报告年份20022003200420052006200720082009GDP（亿元）558.93647.22788.13922.02110013111573.2918

43、56.39第一产业（亿元）70.8369.9279.7989.2994101117.47144.88第二产业（亿元）272.60332.42419.87519711042.03第三产业（亿元）215.20244.88288.47313.56385462558.11669.48图 3-1 某某历年 GDP 变化趋势二、某某城市发展总体规划1、发展总目标某某市城市发展总目标： 按照率先实现全面小康， 率先基本实现 现代化的要求，将某某建成“经济强市”、 “文化大市”、 “旅游名市” 和“生态园林城市”，成为古代文化与现代文明交相辉映的名城。2、城市功能定位历史文化名城，

44、具有传统特色的风景旅游城市， 适宜人居的生态园林养老城养老产业项目可行性研究报告城市和长江三角洲区域性中心城市之一。第二节 某某市公道镇发展现状公道镇地处某某北郊、 邵伯湖畔， 扬菱公路穿境而过。 全镇面积 100 平方公里，其中陆地面积 66.6 平方公里，辖 11 个行政村、 3 个居委会，常住人口 4 万人。享有 “玩具鞋服之乡、柴油机配件之乡”之美誉，是某某省重点 中心镇，先后荣获全国群众体育先进单位、某某省卫生镇、某某省文明镇、某某省教育现代化示范镇等荣誉称号。公道，是人杰地灵的风水宝地。碧水婆娑、岸荡逶迤，原生态的 风光，抚育了许多仁人士。 这里是明代大将常玉春的出生地，全民健 身

45、是源远流长的历史传统； 这里是清代大学士阮元的故乡， 教化文章 是一肪相承的文化底蕴。乾隆皇帝下江南时，曾戏说“普天之下，唯 此公道”。公道，是“九龙临水”的创业福地。物华天宝、事业鼎兴，诚信朴 实的人们，创造了许许多多经济奇迹。经过多年的努力，公道已经初 步形成了柴油机配件、电子通讯、化工化纤、汽车配件、玩具鞋服、 模具灯具六大经济板块。完善配套的基础设施、便捷顺畅的交通网络、 结构合理的人力资源、宽松和谐的投资环境、淳朴深厚的人文基础、 旖旎富饶的自然资源，使得其成为投资兴业的宝地。自然环境优越，盛产优质大米；生态环境极佳，是鱼、虾、蟹、 等水产品养殖的理想场所，素有“鱼米之乡”的美称。2

46、008 年，全镇实现地区生产总值 15.85 亿元，一二三产比例为12： 61： 27，财政收入 5253 万元，农民人均纯收入 8650 元。实现全养老城养老产业项目可行性研究报告部工业产值 52.86 亿元、销售 51.01 亿元、利税 4.71 亿元。全镇纳 入城镇规划面积 4.5 平方公里，耕地面积 3.5 万亩， 08 年新增高效 农业面积 8600 亩。第三节 项目发展目标及前景分析一、项目建设发展目标总体愿景： 以综合性园区的建设模式，努力打造世界一流、国 内领先、某某特色的养老示范基地。两个集聚：1、集聚众多的养老机构和相关配套服务设施，形成一个层次丰 富、 类别多样的养老服务

47、机构的集聚园区， 为养老服务机构的发展提 供良好的空间；2、集聚不同收入水平的老年服务需求。 形成一个需求高度集中、 层次复杂多样的需求集聚区。形成一个“老有所养、有老所医、老有 所学、老有所为、老有所乐”的和谐社会，为缓解养老服务的供需矛盾做出贡献。项目以大型专业养老机构、中小老年公寓和居家养老集聚区为依 托， 实现高水平养老服务的公平性供给， 最终实现服务功能全面覆盖区域老龄人口，让覆盖区域的老年人都能快乐地生活。项目架构与总体设想：借鉴开发园区建设模式，努力打造世界先进、国内一流、某某特色的养老示范基“怡养福地 乐活社区”。项目建设发展目标： 将本项目打造成为华东地区规模较大、省 内最大

48、的集休闲养老、老年创意、银发农业、老年用品交易、老龄产 业学术研究、 老龄产业人才培养和老龄产业发展论坛为一体化的多功养老城养老产业项目可行性研究报告能、综合性、现代化养老服务产业基地，并以此为基础在全国范围内 实施养老服务机构连锁经营扩张战略。项目定位： 以高质量、高品位、综合性老年服务产业为核心，以 大型专业养老机构、 中小老年公寓和居家养老集聚区为载体， 公益基 金、民间资本、 政府扶持资金、国有企业资金参与老年产业的经营模 式， 打造一个既与国际接轨又有中国特色的创新型的老年服务产业基 地，用高品位打造的品牌， 改变人们的养老观念，用高端市场带动低 端市场， 用核心区带动周边地区， 既

49、满足高收入老年人的多样化养老 需求以实现养老机构运营的效率目标， 又能满足低收入老年人基本需 求以实现公平性的和谐社会建设目标， 确保所辖区域养老无盲点， 实 现企业的社会责任。市场导向： 集聚养老三种模式，丰富家庭养老、社区养老和机构 养老内涵，满足自理、半自理和不能自理老人的需求，立足某某，辐 射长三角，面向海外群体。项目意义： 提倡尊老、敬老、爱老、养老、护老的社会风尚，弘 扬中华民族传统的寿文化、 孝文化。 形成一个 “老有所养、 老有所医、 老有所为、老有所学、老有所乐”的和谐社会，健全对老年人的社会 保障制度， 逐步改善保障老年人生活、健康以及参与社会发展的条件， 为缓解养老服务的

50、供需矛盾做出贡献。开发理念： 乐活养老、天伦养老、生态养老、科技养老、创意养老、互动养老。乐活养老：乐活概念由美国社会学家保罗. 雷在 1998 年提出, 并以 lifestyles of health and sustainability中每个英文的笫一 个字母组合成了“LOHAS”这个新词汇, 直译过来就是“健康可持续养老城养老产业项目可行性研究报告性的生活方式”, 意译过来就是要让人们快乐地生活, 老有所乐。天伦养老：在中国人的传统观念中，居家的感觉是无可替代。作 为一个好的老年社区， 如何为老人们营造出温馨的居家之感， 是首先 需要考虑到的。 “天伦养老城”的建筑在硬件的配套上，将能满足居 家所需的各项功能。同时， 会更注重社区人文环境的打造，让老人们 能够处处感觉到家的温馨。此外，社区还将在“天伦养老”方面下足 工夫。千百年来， 中国人的家庭生活都离不开三四代人的聚居，儿孙 绕膝一直都是老人们最大的快乐。 “天伦养老城”准备在这样一个大 的社区当中，设臵从幼儿园、小学、中学到成人教育等一系列的教育 配套设施， 孙辈不必远离家庭去求学， 可与祖父母们生活在同一个社 区之中，拉近彼此的距离。 老人们可以享受到天伦之乐，儿孙辈也可以找到感情的寄托，几代人的情感得以维系。生态养老： “生态养老”指的是通过建设生态农业区、生态种植 基地等方式，给老人们创造回归自然、亲近自