银子岩景区改扩建工程项目可行性研究报告

1、银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 银子岩景区改扩建工程 项目可行性分析报告 为 实 现 银 子 岩 景 区 可 持 续 发 展 ，桂 林 旅 游 股 份 有 限 公 司 （ 简 称 “公 司 ”或 “桂 林 旅 游 ”）之控股子公司桂林荔浦银子岩旅游有限责任公司（简称“银子 岩公司”） 拟 实 施 银 子 岩 景 区 改 扩 建 工 程 项 目 ， 将 银子岩景区由岩洞观 光型景区改造成为具有汽车宿营地功能的观光与休闲度假相结合的旅游景区。本项目计划投资总额 5,000 万元，由银子岩公司股东桂林旅游和自然人何荣凤按每股面值 1 元以现金方式对银子岩公司按出资比例增资筹集项目所需资金，其中本

2、公司以现金增资 万元，何荣凤以现金增资 万元。增资完成后，银子岩公司注册资本增至 万元，其中，桂林旅游出资额为 万元，占公司注册资本（总出资额）的 96.87%，自然人何荣凤出资额为 万元，占公司注册资本（总出资额）的 3.13% 。 一 、 桂 林 荔 浦 银 子 岩 旅 游 有 限 责 任 公 司 基 本 情 况 公司名称：桂林荔浦银子岩旅游有限责任公司 注册地址：荔浦马岭小青山 注册资本： 万元 法定代表人：马国钧 经营范围：旅游（含景点门票）、餐饮、休闲娱乐、旅游商品 、烟、酒、宾馆服务、旅游客运。 股权结构：银子岩公司为本公司之控股子公司，公司持有 96.87%的股权，自然人何荣凤持

3、有 3.13% 的股权。 银子岩公司主要从事国家 AAAA 级景区银子岩景区开发和经营业务，拥有银子岩景区 66 年风景旅游资源使用权（自 2002 年 6 月 26 日起至 2068 年 6月 26 日止），目前已开发的旅游项目主要为银子岩岩洞观光。 银子岩景区占地面积约 120 亩（不包括石山部分，石山部分面积 1,500 亩），水域面积约 40 亩，包括荔浦县马岭镇永明村龟鳖山、朝寨山、老虎坳山、水养岩等十座山，银子岩、星子岩、斋公岩等六个岩洞，目前仅开发经营了银子岩。1价格团队散客1银子岩岩洞观光35 元50 元2住宿70 元/间100 元/间72 间、150 床位3餐饮及商品零售-银

4、子岩景区改扩建项目可行性分析报告 银子岩属层楼式溶洞，总长 10 余公里，现已开发游程约 2 公里，包括下洞、大厅、上洞三大部分，汇集了不同地质年代发育生长的各种类型的钟乳石，特色景点数十个，溶洞精华景点以三绝“音乐石屏”、“广寒深宫 ”、“雪山飞瀑”和三宝“佛祖论经”、“独柱擎天”、“混元珍珠伞”为代表，被誉为“世界溶洞奇观”。 （ 一）现有经营项目 目前银子岩公司主要经营项目有银子岩岩洞观光、住宿、餐饮及商品零售业务，具体情况如下表所示： 表 1：银子岩公司经营项目情况 经营项目 备注 （ 二 ） 经 营 情 况 近 几 年 银 子 岩 景 区 旅 游 业 务 经 营 情 况 良 好 ，年

5、 接 待 游 客 人 次 、 总 收 入和 净 利 润 均 呈 逐 年 稳 步 增 长 趋 势 ，其 中 ， 20 06 年累计接待游客 8 1. 78 万 人次 ， 同 比 增 长 22 .6 5% ；实现销售收入 3 ,1 84 .82 万元，同比增长 2 1. 60 % ；净利 润 1, 75 6. 91 万元，同比增长 33. 25%。 游 客 结 构 上 ， 分 为 团 队 和 散 客 ，目 前 以 团 队 游 客 为 主 ，占 游 客 总 数 的 9 0% 以 上 ；收 入 结 构 上 ， 分 为 景 区 门票 、客 房 、餐 饮 和 其 他 收 入 ，目 前 以 景 区 门 票

6、收 入 为 主 ，占 收 入 总 额 的 8 5%以 上 ， 门 票 之 外 的 其 他 收 入 占 比 不 大 ， 但 总 量 呈 上 升 趋 势 。 表 2：银 子 岩景 区最 近三 年及 一期 经营 情 况表 客房 收入 其中 接待 人数 ： (人次 ) 团队 其 散客 中 境内 境外 总收 入：（ 万元 ） 门票 收入 餐饮 收入 其 他 收入 2004 年594,656554,37819,442478,57394,9432005 年 666, 763624, 86021, 490513, 265133, 0852006 年 817,812780,10737,705657,795160

7、,0173,184. 82,812. 125. 5133. 2214. 02007 年 1 6 月417,739397,67520,064341,02276,7171, 611. 822003200420052006备注核心境内两 广、 湘两 广、 京两 广、京、豫粤 、长 三角 、京占 客 源 总 量 45%左右市场境外台 港澳台 港、 泰、马 、韩 、日台 港、韩、新马 、泰 、日台 港澳 、马 、泰 、韩占 境 外 客 源 总 量95%以 上重要境内长 三角长 三 角 、豫 、湘 、鄂长 三角 、闽 、湘 、鄂 、鲁 、川湘 、鄂 、鲁 、闽 、晋 、川占总 量 25% 左右场境外欧 美

8、加欧 美加欧 美加欧 美加占 境 外 客 源 总 量1% 左右机会市场其 他地 区其 他地 区其 他地 区其 他地 区10% 20%银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 净利 润（ 万 元） 1,756. 9（ 三 ） 客 源 分 布 情 况 银 子 岩 景 区 的 客 源 以 境 内 市 场 为 主 ，境 内 游 客 人 次 占 接 待 游 客 总 人 次的 80 %左 右 ， 境 内 市 场 又 以 两 广 、 长 三 角 及 华 北 、湖 南 、 湖 北 地 区 为 核 心和 重 要 客 源 地 ； 境 外 市 场 以 台 港 澳 、 东 南 亚 为 主 。 表 3：客 源分 布情 况表

9、市二 、 银 子 岩 景 区 竞 争 力 分 析 （ 一 ） 优 势 1、 集 自 然 和 田 园 风 光 于 一 体 银 子 岩 景 区 是 大 桂 林 旅 游 圈 新 开 发 的 旅 游 景 区 ，景 区 内 山 、 泉 、 岩 错落 其 间 ， 集 自 然 、 田 园 风 光 于 一 体 ， 是 田 园 山 水 之 典 范 ， 被 称 为 “桂 林 山水 的 代 表”。 银 子 岩 岩 洞 内 ，景点密集，有利于合理安排游览路线，是桂林最具特色、保存最为完好的岩洞，被国内外洞穴、岩溶、地质专家誉为 “世界溶洞宝库”。洞外一片田园风光，前有广阔的田野，俊秀的小青山、朝寨山拔地而起，桃 林郁

10、郁葱葱，四季果树香飘万里，景色怡人。自营业以来，该景区多次位列桂林市旅游 局景区满意度调查前三名。 2、区位优势凸显，辐射力强 银 子 岩 景 区 位于 漓 江 游 览 的 延 长 线 上 ，距桂林市区 8 5 公里，距桂林旅游3银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 次中心阳朔仅 20 公里，二 级 公 路 直 通 景 区 内 ， 交通便捷。 更为重要的是桂林梧州、广州贺州高速公路将于 2007 年底或 2008 年开通，届时银子岩景区将成为珠三角（桂林最大的旅游客源地）游客进入桂林的门户；昆明汕头（途径阳朔）、通往湖南的桂林黄沙河高速公路也在修建中，预计 2008 年开通，届时桂林、阳朔将成为

11、高速公路交汇地。银子岩景区既具备潜力发展成为珠江三角洲游客进入桂林大旅游圈的驿站和集散地，成为一个多功能的、满足不同层次、多元化需求的旅游景区；又可以作为漓 江 游 览 的 延 伸 产 品 ，市场辐射面广、力度强。 （ 二 ） 存 在 的 问 题 1、配套设施不能满足游客增长需要 银子岩景区初期由民营资本投资开发，因投入不足，相关设施条件较差。本公司收购后，客源大幅增长，各种配套设施已不能满足需要，尤其是景区主要道路交通拥挤，制约了游客量的增长。桂林梧州、广州贺州等高速公路开通后，景区外围通达性将出现根本改观 ，游客量将获得再一次的大幅增长，改善景区内交通条件、完善配套设施成为迫 切需要。 2

12、、游览、收入结构单一，附加收入没有得 到有效开发 目前银子岩景区以单一的岩洞观光游览为主，游客停留时间短，人均消费额不高，收入结构单一。2006 年景区年接待量已达 80 万人次，如果游客的住宿、4银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 购物、餐饮、娱乐等附加收入能进一步提升，景区收益将大幅增长。2008 年景区外围交通条件的根本性改观将带动景区游客的大幅增长，从珠三角到桂林的游客将以大巴车、自驾车游为主，市场的变化迫切需要景区改变目前以单一的岩洞观光游览为主的格局，建设成具有汽车宿营地功能的 休 闲 度 假 中 心 ，不 断 提 高景区综合效益。 3、尚未形成多功能、可满足不同层次、多 元化需求

13、的旅游景区的格局 目前银子岩景区主要 作 为 漓 江 游 览 的 延 伸 产 品 ，提 供 银 子 岩 岩 洞 旅 游 观光 服 务 。 由于漓江 游 客 集 中 于下午时 段，景区上午和晚上时段游客稀少，下 午 时 段 游 客 拥 挤 ，景 区 资 源 未 能 得 到 充 分 、 有 效 的 利 用 。 为 改 变 目 前 这种 状 况 ，迫 切 需 要 对 景 区 进 行 改 造 升 级 ，将 其 建 设 成 为 具有多功能、可满足不同层次、多元化需求的旅游景区，以改善客源结构，实现景区不同时段游客接待量合理分布，提升景区整体接待能力。 （ 三 ） 机 遇 1、中国和桂林旅游业正处于黄金发

14、展期 “十一五”期间将是我国旅游业战略提升和快速发展的黄金时期。根据世界旅游组织 2020 年发展规划的预测，中国将跃居为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长的一个时期内处于发展的黄金期。 桂林是广西旅游的龙头，旅游业是桂林最具城市优势、最具品牌效应、最具综合竞争力、最具发展潜力的产业。桂林已确立了“旅游立市”发展战略，提出了建设现代化国际旅游城市的总目标，建成中国旅游强市的近期目标。桂林大规模城市改造完成后，旅游城市配套功能进一步完善，环境有了根本改观，桂林旅游业迎来了难得发展机遇，近年来旅游收入稳步增长，入境旅游人数连创新高，旅游产业综合效益不断提高。据统计 2006

15、 年，桂林旅游创历史最高水平，全年接待旅游总人数 万人次，同比增长 11.03%，实现旅游总收入 687,473 万元，同比增长 18.63%。 2、中国旅游业正向休闲度假旅游发展 在经济稳步发展，人均收入水平逐步提高，可支配的收入和闲暇时间也大大增加的背景下，人们旅游需求日益旺盛，出游动机更加多元化，对旅游产品的需5银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 求也日益多元化。经过 30 多年的发展，中国旅游业正步入产业转型期，由观光旅游向观光旅游、休闲度假相结合的方向转变，由此也催生了旅游产品的多元化，以及旅游产品的升级换代。 3、交通通达性的改善给景区带来历史性的 发展机会 桂林梧州、广州贺州高速

16、公路将于 2007 底或 2008 年开通，通往湖南的桂林黄沙河高速公路、昆明汕头高速公路也正在建设中，这些高速公路的建成将极大改善银子岩景区乃至整个大桂林的交通条件，推动国内外游客特别是珠三角及东南亚游客的增长。特别值得一提的是，桂林-梧州、广州-贺州高速公路开通后，由珠三角地区驾车 4 个小时左右即可抵达桂林，桂林作为珠三角后花园的旅游度假功能将进一步加强，这将直接刺激珠三角地区自驾游和公路客运游游客数量的增长，拉动桂林周末休闲度假旅游产品的市场需求。银子岩景区地处广州- 桂林高速公路附近，是珠三角地区进入桂林第一门户，将成为高速公路开通后最大的受益者之一。 4、阳朔旅游市场地位的巩固直接

17、带动银子岩 景区业务的增长 阳朔作为桂林旅游次中心的地位、功能正日益强化，成为国内外知名度极高的旅游目的地，尤其是成为了休闲度假游客、自驾车游客、自助旅游者的天堂。银子岩景区凭借区位优势，已融入阳朔旅游市场，必将吸引越来越多的阳朔散客前往旅游。 三 、 银 子 岩 景 区 改 造 的 目 标 （ 一 ） 改 造 成 为 具有汽车宿营地功能的 休 闲 度 假 中 心 银 子 岩 景 区 作 为 一 个 观 光 型 产 品 ，自开发以来一直作为漓江游览的延伸， 其 主 要 客 源 为 游 览 漓 江 的 游 客 。 目 前漓江游览的方式为上午从桂林磨盘山、竹江码头发船，中午后抵达阳朔码 头 。 作

18、 为 漓 江 游 览 的 延 伸 ， 银 子岩 景 区 的 游 客 主 要 集 中 在 下 午 时 段 ，从 而导致交通拥挤，而其他时段游客稀少，资源利用不充分。 银 子 岩 景 区 改 造 后 将 成 为 具 有 鲜 明 特 色 的 观 光 、休 闲 度 假 相 结 合 的 旅游景 区 ，成 为 具有汽车宿营地功能的 休 闲 度 假 中 心 ，推 动 景 区 升 级 换 代 ，改6银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 变 景 区 游 览 格 局 ， 在 质 和 量 上 提 升 景 区 效 益 。 （ 二 ） 成 为 珠 三 角 游 客 进 入 桂 林 的 起 点 站 桂 林 梧 州 、广 州

19、贺 州 高 速 公 路 开 通 后 ， 经 由 高 速 公 路 进 入 桂 林 的珠 三 角 游 客 将 出 现 快 速 的 增 长 ，而 近 年 快速增长的自驾车游预计将出现爆炸式 的 增 长 。 改 造 后 的 银 子 岩 景 区 作 为 珠 三 角 经 高 速 公 路 进 入 桂 林 的 第 一 站 ，既 可容 纳 快 速 增 长 的 珠 三 角 游 客 特 别 是 自 驾 车 游 客 ，又 可 作 为 拟 开 发 的 漓 江 分时 、分 段 、 双 向 度 假 游 的 起 点 站 。 作 为 起 点 站 ， 可 将 经 高 速 公 路 进 入 的 珠三角游客，经银子岩景区 阳 朔 逆

20、漓 江 向 桂 林 输 送 ， 改 变 以 前 单 纯 由 桂 林向 阳 朔 输 送 游 客 的 情 况 ，使 银 子 岩 景 区 成为珠三角游客进入桂林的真正的南 大 门 。 同 时 ， 经 桂 林 的 汕 昆 高 速 开 通 后 ， 银子岩还可以成为从大西南经桂林到珠三角地区的中继站。 四、银子岩景区改扩建的内容与规模 （一）总 体 目标将银子岩景 区改造成 为具有汽 车宿营地 功能的观光 与休闲度 假相结合 的旅游景区。 （二）项目备案与环评 本 项目已经广西区发改委桂计登字200593 号文 批准，给予立项备案。广西区环保局桂环管字2005106 号文批复了桂林荔 浦 银 子 岩 景

21、区 改 扩 建项 目 环 境 影 响 报 告 书 ， 同 意 项 目 建 设 。 （ 三 ） 项 目 选 址 和 土 地 取 得 本改扩建工程在现银子岩景区的基础上扩建，拟新增用土地 公顷（亩），本公司将通过招标、拍卖或挂牌方式取得所需土地的土地使用权。 （四）主要建设内容 对现有景区进行改造、扩建，使景区扩展成具有岩洞观光、运动休闲度假7酒店和汽车宿营地三大功能区的综合性景区。 1、全天候、配套完善的岩洞观光区 银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 岩洞观光区包括高峰流量达每小时 1,500 人次的岩洞、大型生态停车场、全天候游览环线、大型洗手间、游客多功能中心和多功能团餐餐厅（包括溶洞步道、

22、声光系统改造）。 2、以运动休闲为主题的 休闲度假酒店区 规划 320 间客房的中心度假酒店，配套游泳池、网球场、SPA 中心、红山攀岩俱乐部以及酒店区停车场。 3、汽车宿营地 汽车宿营地接待中心（含餐厅、超市）、停车场、加油站、汽车维护站、50套自助式家庭汽车旅馆、露营区和房车驳接区。 （四）建设规模 项目投资总额 5,000 万元，各功能区投资规模如下： 8分类项目投资额(万元)新增土地使用权取得新增 公顷土地使用权的取得840景区道路环线240停车场260溶洞观光区购物中心1501120多功能团餐厅270溶洞道路、声光改造200度假酒店2,360停车场60游泳池和运动设施80环境配套设施

23、80自助式汽车旅馆300接待中心80露营区及配套50维护中心及加油站基础30合计5,000银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 表 4：银子岩景区改扩建工程项目投资概算表 运动休闲度假酒店区 2,580 汽车宿营地 460 五 、 资 金 来 源 与 投 资 方 式 本项目计划投资总额 5,000 万元，由银子岩公司股东桂林旅游和自然人何荣凤按每股面值 1 元以现金方式对银子岩公司按出资比例增资筹集项目所需资金，其中本公司以现金增资 万元，何荣凤以现金增资 万元。本公司拟通过本次增发 A 股募集公司增资所需资金，何荣凤则自筹解决其增资所需资金。 六、运营与管理 （一）建设时间安排 银 子 岩 景

24、 区 改 扩 建 工 程 项 目 预 计 建 设 期 为 1年 ， 若 2 00 7 年 底 募 集 资 金到 位 ， 2 00 7年 底 动 工 兴 建 ， 预 期 2 0 08 年 底 竣 工 验 收 ， 并 投 入 运 营 。 （ 二） 实行边建 设边营业 实行 边建 设边营 业， 采取有 效措 施， 妥善安 排施 工区域 及进 度， 合理 配 置 施 工 队 伍 、 机 械 ， 确 保 景 区 能 基 本 正 常 营 业 ， 将 项 目 建 设 对 银 子9银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 岩 景 区 收 入 影 响 降 至 最 低 ， 力 争 在 建 设 期 间 景 区 收 入 能

25、 有 所 增 长 。 （ 三） 运营 思路 项 目 完 成 后 ， 以 将 银 子 岩 景 区 建 设 成 为 具有汽车宿 营地功能的观 光与休闲度假相结合的旅游景区为目标，从企业治理结构、人力资源、市场营销、产品开发等方面不断完善与提升景区竞争力： 进 一 步 完 善 企 业 法 人 治 理 结 构 ； 进 一 步 完 善 企 业 激 励 与 约 束 机 制 ；实 施 企 业 品 牌 运 营 和 企 业 文 化 建 设 。根 据 改 造 后 经 营 内 容 、范 围 的 变 化 ，在 现 有 员 工 15 5人 基 础 上 ，通 过 市 场 招 聘 、公 司 内 部 调 节 等 方 式 ，增

26、 加 2 20人 ， 重 点 引 进 管 理 、 销 售 、 工 程 技 术 方 面 人 员 及 优 秀 服 务 人 员 。 在 提 高景 区 市 场 竞 争 力 方 面 ， 重 点 做 好 ： （1）依托公司优势，形成优势互补、良性互动、共同 发展格局。本公司作为大型的旅游上市企业，融“吃、住、行、游、娱、购”旅游六要素为一体，拥有桂林最大的旅游车队、船队，多处国家级景点、景区、酒店及旅行社、航空服务网络，这是银子岩景区发展的坚强后盾。改造后要继续发挥公司优势，通过一体化运营，在公司范围内形成优势互补、整体成长的局面，提升银子岩景区及公司整体市场竞争力。 （2）进一步巩固和发展作为漓江游览延

27、伸的产品市场 ，保证景区接待量的稳步增长。经过近年的经营运作，银子岩景区在国内外旅游市场已经具有一定知名度。改造完成后银子岩景区要进一步挖掘和提升漓江游览市场占有率，保证客源市场稳中有升。 （3）做好新市场的开发拓展，不断提高市场占有率。 在进一步巩固和发展现有作为漓江游览延伸产品市场的同时大力开拓新的客源、新的市场，形成景区新的利润增长点：紧紧抓住高速公路开通的机遇，联合两广、湖南、四川、贵州等地自驾车俱乐部及其他旅游散客运营商，利用自驾车宿营地吸引自驾车族进入景区；通过阳朔、桂林景区专线车形成散客进入景区通道，加强大型旅游网络商合作，进一步拓展散客市场。充分发挥改造后景区会议、休闲功能完善

28、的优势，利用景区良好的知名度、美誉度，配套田园风光、民俗村寨等特色，大力开拓休闲、会议商务等高端旅游市场。 10七、市场前景 银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 （ 一 ） 市场定位 以 境 内 客 源 市 场 为 主 ，境 外 客 源 市 场 为 辅 。 境 内 客 源 市 场 方 面 ， 将 大力 拓 展 自 驾 车 和 公 路 旅 游 市 场 ,继 续 巩 固 和 提 高 漓 江 游 览 市 场 占 有 率 ，以 珠三 角 、 广 西 、 长 三 角 及 湖 南 、 湖 北 为 主 ，努力开拓东北、西南客源市场；境 外 客 源 市 场 以 台 港 澳 及 东 南 亚 为 主 ， 带 动

29、欧 美 客 源 市 场 。 （二）市场预测 1、桂林市旅游接待状况与预测 桂林市2000年至2006年接待游客总量如下表：表5：桂林市1998-2006年游客统计 年份2000200120022003200420052006接待总量(万人次)1097旅游收入(亿元)根 据 桂 林 市 旅 游 业 发 展 十 一 五 规 划 ，2 0 10 年 前 桂 林 游 客 量 年 增长 率 的 预 测 如 下 ： 表 6： 桂 林 市 旅 游 业 发 展 十 一 五 规 划 预 测 游 客 量 增 长 率 年度2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年增长率（%）2、银子岩景区市 场

30、预 测 如果 景 区不 进行 改 造，预计 到 2008 年 接 待 量 为 88 万 人 次 ，此 后 因接 待 能 力 限 制 ， 接 待 量 将 不 再 增 长 。 如 实 施 景 区 改 造 ，参 考 桂 林 市 旅 游 规划 的预 测 增速 ，预 计项 目 建成营 运 后 ， 银 子 岩 景 区 游 客 量 为 ： 近 期 （ 1 3 年 ）： 预 计 第 一 年（ 2 00 7 年 ），游 客 人 数 85 万 人 次 ；第二 年 （ 2 0 0 8 年 ），因 景区 建 设， 预计 游 客人 数保 持 不变 为 85 万 人 次 ；11银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 第 三

31、年 （ 2 0 0 9 年 ）， 景 区 改 造 完 成 ， 交 通 条 件 改 善 ， 预 计 游 客 人 数 增 幅大 于 全 市 游 客 增 幅 ， 达 8 左 右 ， 为 92 万 人 次 。 中 期 （ 4 6 年 ）： 以 4% 平 均 增 长 率 稳 定 增 长 。 远 期 （ 6 年 以 后 ）： 因 基 数 已 较 大 ， 居 于 谨 慎 性 考 虑 ， 假 定 游 客 量略 有 增 长 ， 趋 于 稳 定 。 预 测 情 况 如 下 ： 表 7： 银 子 岩 景 区 市 场 预 测 单 位 ：万 人 次 近期中期远期第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6

32、年第 7 年-2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年-游客量预测85859296100104104104八 、 经 济 效 益 分 析 （一）财务分析的依据和说明 1、项目建设期为 12 个月，第 2 年项目建设完成投入营运，第 3 年至第 6年为增长经营期，第 6 年后为稳定经营期。从谨慎性出发，考虑到可能出现的各种不确定因素，以 2009 年游客接待量（92 万 人 次 ） 为 基 础 进 行 测 算 。 2 、改造完成后，自驾车游客及其他散客将大幅增加， 景区游客结构逐步改善，预计到 2009 年团队游客与散 客比例为 85%：15%。 3、

33、本项目为改扩建项目，进行财务分析时只计算项目 营业收入及成本费用的增量部分。 （二）新增营业收入估算 1 2 3 4 新增 项目 新增门票收入 新增游客门票收入 新增团餐收入 新增住店客人 用餐收入 计算依据 改扩建后提高门票价，团队由 35 元提升为45 元；散客由 50 元提升为 60 元。 如不实施改造游客量为 88 万人次，改造后为 92 万人次，增量为 4 万人次。 目前因餐厅档次不高，且接待能力有限，仅约 9%的团队在景区就餐。改造后，餐厅档次及接待能力提升，预计就餐的团队（不过夜）比例增加 15%，餐标按 15 元/人次计。新增客房 320 间，按 55%住房率，每年按360 天

34、，每个客人餐费 30 元计。 计算公式 9210 485%45+415%60 9285%15%15 (32036055%30) /10000 新增收入920 万元 189 万元176 万元190 万元12银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 5新增酒店房费收入新增客房 320 间，按 55%住房率，客房价格 160 元/间.天，每年按 360 天计。(32036055%180)/100001140 万元6新增其他收入现有其他收入每年 150 万元，预计新增 100万元/年。100 万元合 计2715 万元（三）新增成本费用估算 新增项目计算依据计算公式新增成本费用1新增营业税金及附加按营业收入的

35、 5.5%计。27155.5%149 万元2新增土地使用权摊销按 40 年摊销。840/4021 万元3新增固定资产折旧扣除土地取得费用后，其他投资转化为固定资产，综合固定资产折旧按 25 年计。(5000840)/25166 万元4新增工资及福利景区现有职工 155 人，根据新增建设内容及游览范围新增劳动定员 220 人，工资及福利按每年 20000 元/人计。2202440 万元5新增客房变动成本参考桂林同档次酒店水平，按每间客房每天42 元计。32036055%42/10000266 万元6新增餐饮成本餐饮按 50%综合毛利率计。(176+190)50%183 万元7新增广告促销费用按每

36、年 100 万元计。100 万元8新增修理费按每年 40 万元。40 万元9新增办公费用按每年 80 万元计。80 万元10新增其他成本如景区公共设施使用、维护及其他不可预见费用，按每年 180 万元计180 万元合计1625 万元（四）经济效益测算 经济效益指标计算公式预测值1新增利润总额新增收入-新增成本费用1090 万元2新增净利润新增利润总额（1-15%的企业所得税税率） 万元3投资年收益率（静态）新增净利润/投资总额18.53%九 、 结 论 银 子岩 景区 改扩 建工程 项目 适应 中国 旅游业 由观 光游 向休闲 度假 游转 型 的 发 展 趋 势 ，契 合 了 银 子 岩 景

37、区 外 围交通条件根本性改善带来的市场13银子岩景区改扩建项目可行性分析报告 机 遇 ，有 利 于 提 升 景 区 整 体 竞 争 能 力 ，实 现 可 持 续 发 展 。从 效 益 测 算 来 看 ，本改扩建工程完工并投入运营的当年可为公司新增 92 6. 5 万 元 净 利 润 ， 投资 年收益率（静态）为 18 .5 3% 。因 此 ，本 项 目 在 投 资 方 向 上 是 正 确 的 ，财务 上是可行的。 桂林旅游股份董事会 2007 年 11 月 16 日 14原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学

38、管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#m2;30# m2。室内地坪 m为准，总长27#m；30# m。总宽27#m；30# m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。

39、内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用

40、主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程

41、，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则

42、，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护

43、。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工

44、程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认

45、后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。

46、C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑

47、工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要

48、求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录

49、，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定

50、性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距，顺水间距，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要

51、组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面

52、必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于