万科合同管理办法

1、万科：合同管理办法1、目的为加强万科集团房地产项目的工程合同管理，规范 工作流程，维护公司权益，根据万科企业股份有限公司合同管 理规范，制定本管理办法。2、范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。3、职责万科集团总部财务管理部成本审算中心负责对本管 理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员 贯彻执行本管理办法。4、方法与过程控制一般规定本管理办法适用于直接构成发 包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品 的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执 行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执 行。

2、万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则：合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行 业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权 利、义务和责任，但金额在一万元以下且能及时结清的零星工程 及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工 程类业务未签署合同即先行施工。招标原则本原则包括以下两方面含义：采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合 作方均应通过招标方式 确定：某项工程、产品业已经过万科集团 审批确定了长期合作伙伴关系；某些政府垄断工程；属于万科 企业股

3、份有限公司工程招标管理办法规定的适用情形，经详细 填写万科企业股份有限公司考察结果审批表，并按规定经公 司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合 作方。合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议，应作为 招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义 务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确 的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同 价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式，并就设计变更与 现场签证的有效性、可控性作出明确规定。合同订立的管理标准示范合同：在招标及合同签署时，工程 合同应

4、尽量应用合同标准文本。总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文 本，各公司应予采用。合同标准文本内容尽量采用FIDIC条款模式，内容分为协议 条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业 务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条 款则经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未 尽事宜；如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准 合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准 文本之间存在差异的内容。如公司尚未制定合同标准文本，可以延用以往的合同，但经 办部门应联系成本 管理部、工程管理部、财务管理部、办公室、 法律组尽快制定相应的

5、标准合同。当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时， 业务部门应及时提出与相关部门共同修改。合同的经济条款应包括但不限于以下内容：合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方的，应以双 方确定的最终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下进行招 标并确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确定合同价款，合 同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法，并规定合同双 方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以及就确定后的合同 价款签署补充协议。为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定 控制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5%以内的造价咨询酬 金发包单位支付，若结算造价最终

6、核减额超出5%,则因造价超出 部分而引起的造价咨询酬金之增加部分承包单位支付；若承包单 位报送的结算金额超出最终审定结算金额10%时，承包单位除造 价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款，直至取消今后对万科工 程的投标资格。计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成 附属部分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答 疑文件等，并应在合同条款中明确以下问题：包干形式、定额标准、取费方法；发包单位分包工程、 甲供材料设备、限价的范围和种类；人工、材料、机械台班 的价格及其价差的结算办法；总分包的关系、配合的范围以及 总包管理费和总包配合费的计取方法等；开办费、施工组织措 施费、扰民费

7、、文明现场施工费、赶工费等费用的取舍、计取办 法及其包括的具体范围。设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的 认定依据、结算核价办法，对于承包单位，可依据万科企业股 份有限公司设计变更和现场签证管理办法的规定与其另外订立 关于设计变更、现场签证的协议。总价结算办法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算二合 同价+材料价差+设计变更+现场签证+增加项目-减少项目+奖励- 罚款"确定结算总价。结算和付款办法：合同应明确规定验收及付款办法、保修维 护办法及保修金处理办法；进度款的支付一般按形象进度分阶段 确定付款金额，不采用分月审核进度款的方法；各期进度款累计 不应超过总造价的

8、80%；无准确施工图预算或无准确合同总价时， 应充分考虑付款风险，尤其在滋工中后期更应有效地控制好进度 款，以防超付。廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在 工程或其他高金额的合同中，应与承包单位另外签署廉洁合作 协议作合同的补充协议。保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益， 应与承包单位另外签署工程质量保修协议作合同的补充协 议。合同起草、谈判与签署的主要职能部门：工程管理部负责工 期、质量等技术部分的起草、谈判和合同签署；成本管理部负责 其中的合同价款、计价方式、付款方式等经济部分工程的起草和 谈判。合同审批流程：通过招标确定合作方后，主办工程师填写合 同审批表，

9、在征得有关职能部门同意后上报分管副总、总经理审 批；合同审批应按照合同的审批流程，工程合同审批流程如“图 一”所示。工程合同审批流程：主办工程师/造价工程师共同确定合同格式分管副总复核签 字财务管理部复核签字法律组审核非标准合同招标确定合 作单位等主办工程师填 写合同审批表成本管理部复核签字工程管理部/项目部复核签字驻项目部造价工程 师复核签字总经理批示签字办公室等存档下发执行为提高合 同审批的效率，公司领导、职能部门经理可根据实际情况需要， 在自身职能范围内，对于某些类别、一定金额以下的工程合同， 在不违及有关规定的前提下，可对下级部门或人员作一定的授 权，但授权人仍为责任人。第一章合同履行

10、的管理合同的交底：在合同签订之后，一般要求至 少就主体合同填写万科企业股份有限公司工程合同摘要表， 发至各部门，并向工程、成本、采购等有关人员进行合同讲解交 底，说明工期、质量、工程范围、付款方式、发包单位职责、总 分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合；金额较小的合同交 底，可只填写万科企业股份有限公司工程合同摘要表发送到 相关部门的有关人员，以便执行。合同款支付项目部的工程管理人员负责合同款支付的经办， 填写付款申请单、工程付款审批表等，经相关职能部门审核、公 司领导审批后支付；合同款支付审批按其支付金额规模确定审批 流程。工程进度款的支付流程如“图二”所示。工程付款审批流程：承包单位报付

11、款申请报告监理审核形象进度 现场工程师复 核、驻项目部造价工程师复审 现场工程师填写工程付款审批 表分管副总签字财务管理部复核签字成本管理部复核签字 项目经理复核签字工程管理部 复核签字总经理财务开支票并 成本管理部登记实际完项目部登签字 登记成和付款台账 记 台账对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承 包单位一定数额的渗漏保证金。合同变更的管理合同订立后，因客观条件发生变化需要变更 合同内容的，或者承包单位提出变更要求的，经办人员应及时向 部门经理请示报告，部门经理同意变更的，经办人员在与对方协 商一致后起草变更后的条款，再按

12、照合同订立的有关程序办理， 严禁擅自变更合同。合同结算当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完 成，并且通过验收、达到了工程结算条件，主办工程师协助合作 方收集整理结算资料，填写工程结算申请表。如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况 等，主办工程师应在结算申请表中作出详细说明及处理意见。成本管理部负责按合同确定的结算方式办理结算，并特别注 意：奖罚条款的执行、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣 除、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实滋的部分、 钢材实际用量、主材价格等。工程结算的具体方法按万科企业股份有限公司工程预结算 管理办法执行。工程结算要注意结算资料的及时整理、分类

13、、归档、保存。合同执行情况的评估主体合同等金额较大的合同执行完后， 应合同主办部门对发包单位的合同管理、承包单位的工期、质 量、成本、配合等进行总结，并填写万科企业股份有限公司合 同执行情况评估表。编号：VKCW03-05-F4版本：A/1表格生效日期：xx年08月03日序号：项目名称：填写日期年月日合同名称承包单位序号内容合同编号资质等级经验 教训总结合同订立1 （招投标、合同的规范性等）2工程质量控制3施工工期控制4工程成本控制5合作配合 情况6其他情况对施工单位的综合评价1质量控制2工期控制3合作配合4报价合理5现场管理6技术实力7经济实力是否推荐列入合格承包商数据库：是否填表/负责人签

14、字：优秀良好一般较差优秀良好一般较 差优秀良好一般较差优秀良好一般较 差优秀良好一般较差优秀良好一般较 差优秀良好一般较差优秀良好一般较 差备注：对施工单位的综合评价的技术部分项目部填；经济部分 成本管理部填；管理部分项目部、工程管理部协商填写。万科企业股份有限公司考察承包商结果审批表编号： VKCW03-05-F5版本：A/1表格生效日期：xx年08月03日表格填写日期：年月 日序号：项目工程名称目标成本控制价：拟签工程 合同简况对本项目采用考察对比方式确定合作方 的理:考察单位名称：基本资料：近年代表工程：合作情况：报价及付款要求：质量水平及保修承诺：工期或供货期承诺：其他项目部评价意见工

15、程管理部评价意见成本管理部评价意见分管副总选择意见总经理确定合同方备注：1、本表供在金额小、时间紧且不违反万科集团工程招标管 理办法的情况下，确定合作方时考察人员填写并报各职能部门 和领导审批用。2、最少要选择三家以上的单位进行考察且必须组织两个以上 部门的人员共同考察。万科企业股份有限公司名称 编号A/l VKCW03-05-001第1 页 共2页全文结束年08月03日万科企业股份有限公司工 程合同管理办法之版本廉洁合作协议编制罗力兵更改黄尚斌 审核王文金批准郁亮生效期廉洁合作协议甲方：万科房地产有限公司乙方：甲乙双方于年 月 日签署了工程建造合同，为加强工程项目建设期间的廉洁合作，确保 项

16、目高效优质按期竣工，甲乙双方经协商签定本协议并作为双方 共同遵守的廉洁合作行为准则。一、甲方责任1、甲方有责任向乙方介绍本单位有关廉洁合作管理的各项制 度和规定。2、甲方有责任对本单位项目管理人员进行廉洁合作教育。3、甲方人员应严格遵守本单位有关廉洁合作管理的规定，不 得接受乙方的宴请，不得接受任何形式的实物、现金或礼券。4、甲方在工程项目建设期间发现甲方人员任何形式的索贿受 贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报乙方单位领 导。5、甲方人员如违反廉洁合作管理制度及本协议规定，甲方应 视情节轻重、影响大小给予行政及经济处罚。6、对于乙方举报甲方人员违反廉洁合作规定的情况，甲方应 及时进行

17、调查，根据调查情况进行处理。二、乙方责任1、乙方应保证乙方有关人员了解甲方单位有关廉洁合作管理 的各项制度及本协议的规定，并遵照执行。2、乙方不得宴请甲方人员，不得以任何形式赠送实物、现金 或礼券。3、乙方单位在工程项目建设期间发现乙方人员任何向甲方人 员行贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报甲方单位 领导。4、乙方有责任接受甲方对乙方在工程项目建设期间廉洁合作 管理执行情况的监督。5、乙方单位人员有义务就甲方人员任何形式的索贿或受贿行 为及时向甲方单位领万科企业股份有限公司万科企业股份有限 公司工程合同管理办法之廉洁名称合作协议编制罗力兵更改 黄尚斌审核王文金批准编号版本郁亮A/l

18、VKCW03-05-002 第2页共2页全文结束年08月03日生效期 导举报；如乙 方向甲方人员行贿，或甲方人员向乙方索贿，乙方满足其要求且 并未向甲方举报的，一经查实，除追回此给甲方造成的损失外， 乙方承若在总价的基础上再让利，并对本方知情不报人员进行相 应处罚。6、如因乙方单位及人员在工程项目建设期间贿赂甲方人员， 被检查机关立案查处的，甲方有权取消或终止工程合同的履行， 此给甲方造成的损失乙方负责赔偿。甲方：方：法定代表人：法定代表人：年 月曰年 月曰万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司工 程合同管理办法之工程名称质量保修协议编制罗力兵更改黄 尚斌审核王文金批准编号版本郁亮A/l V

19、KCW03-05-002第 1页共3页全文结束年08月03日生效期 工程质量保修协 议甲方：万科房地产有限公司乙方：甲乙双方于年 月 日签署了工程建造合同，为保证该合同范围内乙方承建的工程在一定 使用期限内正常使用，维护建筑工程所有者、使用者的合法权 益，明确双方权利与义务，甲乙双方经协商签定本协议。乙方在 质量保修期内按照建设工程质量管理条例、市建设工程质量管理条例及本保修协议承担工程质量保修 责任。一、质量保修范围和内容工程质量保修范围包括：地基基础 工程、主体结构工程、防水及防渗漏，装修工程，电气工程、给 排水工程，暖通工程等约定的其他工程。2、在质量保修期内于乙方工程质量原因给甲方和业

20、主造成的 直接和连带损失，乙方承担赔偿和保修责任，所需费用从工程质 量保修金中扣除。3、工程竣工验收后，本工程移交给万科物业管理公司管理，保修款转交该公司保管，并从移交 日起，万科物业管理公司有权代为行使甲方在本协议中的所有权利 和责任。4、属于保修范围内的项目，乙方同意接到甲方或业主通知后 派人及时赶到现场进行修理，并保证保修质量，否则甲方有权委 托他人修理，所需费用从工程质量保修金中扣除。5、乙方需指定专人在现场负责维修工作。在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，费用乙 方承担。具体时间如下：1)给排水、供电设施及线路出现故障，乙方须在接到通知后4 小时内赶到现场，6小时内完成维修

21、工作。2)其他情况，乙方须在接到通知后24小时内赶到现场，48小时 内完成维修工作。5、维修过程中，甲方应给予乙方必要的协助。四、保修质量乙方负责保修的质量，工程保修项目完成后须 经业主或甲方代表验收签字方可。工程保修项目应保证在六个月 内不出现同类问题，否则，即使保修期满也应继续维修。因乙方滋工质量问题，乙方维修两次后，同一部位再出现类 似问题，乙方每次每项向甲方支付违约金1000元，同时，甲方有 权委托他人修理，此引起的费用和责任乙方承担。五、质量保修卡为增强客户信心，本工程施工单位向各客户 出具质量保修卡，并加盖滋工单位公章。质量保修卡应与竣工资 料同时提交甲方。万科企业股份有限公司万科

22、企业股份有限公司工程合同管理 办法之工程名称质量保修协议编制罗力兵更改黄尚斌审核 王文金批准编号版本郁亮A/l VKCW03-05-002第3页共3页 全文结束年08月03日生效期六、质量保修金支付工程结 算时，依据合同内容，甲方从乙方工程结算造价中扣除%作为工程质量保修金。如质量保修金余额不足以支付工程保修及赔偿等费用，乙方 应在接到甲方通知后15天内将差额补齐。七、质量保修金返还工程质量验收满2年后，如无质量问 题，经甲方、物业公司签字同意后，在xx年 月 日至年 月 日承建工程，现保证房屋和整体配套工程质量达到优良标准，除装 修等人为损坏外，各部位质量保修期如下：主体结构保修期为年，屋面

23、防水工程、有防水要求的卫生 间、房间、和外墙面和门窗框的防渗漏保修期为年，电气管线、 给排水管道、设备安装和装修工程保修期为年。在质量保修期内若出现质量问题，我公司负责赔偿、维修。物业管理处及施工单位联系电话：背面：施工单位简介甲方：乙方：年 月曰年 月曰1、目的为加强万科集团房地产项目的工程合同管理，规范 工作流程，维护公司权益，根据万科企业股份有限公司合同管 理规范，制定本管理办法。2、范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。3、职责万科集团总部财务管理部成本审算中心负责对本管 理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员 贯彻执行本

24、管理办法。4、方法与过程控制一般规定本管理办法适用于直接构成发 包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品 的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执 行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执 行。万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则：合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行 业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权 利、义务和责任，但金额在一万元以下且能及时结清的零星工程 及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工

25、程类业务未签署合同即先行施工。招标原则本原则包括以下两方面含义：采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合 作方均应通过招标方式确定：某项工程、产品业已经过万科集团 审批确定了长期合作伙伴关系；某些政府垄断工程；属于万科 企业股份有限公司工程招标管理办法规定的适用情形，经详细 填写万科企业股份有限公司考察结果审批表，并按规定经公 司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合 作方。合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议，应作为 招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义 务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象

26、；合同中尤其应有明确 的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同 价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式，并就设计变更与 现场签证的有效性、可控性作出明确规定。合同订立的管理标准示范合同：在招标及合同签署时，工程 合同应尽量应用合同标准文本。总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文 本，各公司应予采用。合同标准文本内容尽量采用FIDIC条款模式，内容分为协议 条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业 务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条 款则经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未 尽事宜；如当地政府部门有强制性规定，可

27、按当地政府部门标准 合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准 文本之间存在差异的内容。如公司尚未制定合同标准文本，可以延用以往的合同，但经 办部门应联系成本管理部、工程管理部、财务管理部、办公室、 法律组尽快制定相应的标准合同。当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时， 业务部门应及时提出与相关部门共同修改。合同的经济条款应包括但不限于以下内容：合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方的，应以双 方确定的最终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下进行招 标并确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确定合同价款，合 同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法，并规定合同双

28、 方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以及就确定后的合同 价款签署补充协议。为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定 控制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5%以内的造价咨询酬 金发包单位支付，若结算造价最终核减额超出5%,则因造价超出 部分而引起的造价咨询酬金之增加部分承包单位支付；若承包单 位报送的结算金额超出最终审定结算金额10%时，承包单位除造 价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款，直至取消今后对万科工 程的投标资格。计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成 附属部分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答 疑文件等，并应在合同条款中明确以下

29、问题：包干形式、定额标准、取费方法；发包单位分包工程、 甲供材料设备、限价的范围和种类；人工、材料、机械台班 的价格及其价差的结算办法；总分包的关系、配合的范围以及 总包管理费和总包配合费的计取方法等；开办费、施工组织措 施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的取舍、计取办 法及其包括的具体范围。设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的 认定依据、结算核价办法，对于承包单位，可依据万科企业股 份有限公司设计变更和现场签证管理办法的规定与其另外订立关于设计变更、现场签证的协议。总价结算办法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算二合 同价+材料价差+设计变更+现场签证+增加项目-减

30、少项目+奖励- 罚款”确定结算总价。结算和付款办法：合同应明确规定验收及付款办法、保修维 护办法及保修金处理办法；进度款的支付一般按形象进度分阶段 确定付款金额，不采用分月审核进度款的方法；各期进度款累计 不应超过总造价的80%；无准确施工图预算或无准确合同总价时， 应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效地控制好进度 款，以防超付。廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在 工程或其他高金额的合同中，应与承包单位另外签署廉洁合作 协议作合同的补充协议。保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益， 应与承包单位另外签署工程质量保修协议作合同的补充协 议。合同起草、谈判与签

31、署的主要职能部门：工程管理部负责工 期、质量等技术部分的起草、谈判和合同签署；成本管理部负责 其中的合同价款、计价方式、付款方式等经济部分工程的起草和 谈判。合同审批流程：通过招标确定合作方后，主办工程师填写合 同审批表，在征得有关职能部门同意后上报分管副总、总经理审 批；合同审批应按照合同的审批流程，工程合同审批流程如“图 一”所示。工程合同审批流程：主办工程师/造价工程师共同确定合同格式分管副总复核签 字财务管理部复核签字法律组审核非标准合同招标确定合 作单位等 主办工程师填 写合同审批表成本管理部复核签字 工程管理部/项目部复核签字 驻项目部造价工程 师复核签字总经理批示签字办公室等存档下发执行为提高合 同审批的效率，公司领导、职能部门经理可根据实际情况需要， 在自身职能范围内，对于某些类别、一定金额以下的工程合同， 在不违反有关规定的前提下，