第十一章地价评估和地价分摊

1、第十一章第十一章 地价评估和地价分摊地价评估和地价分摊 学习目标：学习目标： 1.1.了解城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算；了解城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算； 2.2.熟悉地租理论和地租的测算；熟悉地租理论和地租的测算； 3.3.掌握路线价法。掌握路线价法。第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算一一.地租的含义地租的含义狭义，指利用土地所获得的超额报酬；狭义，指利用土地所获得的超额报酬；广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬；报酬；基本含义，是一种纯粹的剩余物。基本含义，是

2、一种纯粹的剩余物。二二.地租现象地租现象农产品价值是按照最劣等地的平均生产成本、最远区位的运输成本来农产品价值是按照最劣等地的平均生产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。确定的。所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。 第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算三、地租的测算三、地租的测算 地租农产品市场价格农产品销售税费农产品生产成本农产品运输成本土地上投入资本的利息农业经营者利润 说明：公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地价值的资本的利息）。 第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算注意：注意： 土地是在最佳用途下

3、使用的土地是在最佳用途下使用的竞标地租竞标地租理论（地租与地租支付能力）理论（地租与地租支付能力） 土地是在最佳集约利用下使用的土地是在最佳集约利用下使用的马克思级差地租马克思级差地租理论，同一地块理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减上连续追加投资，边际投资效率递减 销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的平来扣除的 土地上生产的产品数量为土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为，每个产品市场价格为P，则市场价格，则市场价格PQ第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算三、地租的测算：具体方

4、法三、地租的测算：具体方法 1、从房租中分离出地租、从房租中分离出地租地租房租房屋折旧费维修费管理费投资利息地租房租房屋折旧费维修费管理费投资利息保险费房地产税租赁费用租赁税费利润保险费房地产税租赁费用租赁税费利润 2、由地价求出地租，地租、由地价求出地租，地租=地价地价资本化率资本化率 3、采用市场法求出地租、采用市场法求出地租 4、采用类似假设开发法求出地租、采用类似假设开发法求出地租第二节第二节 路线价法路线价法一、路线价法的概述一、路线价法的概述1、含义：是在特定街道上设定、含义：是在特定街道上设定标准临街深度标准临街深度，从中选取若干标准临街宗从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将

5、此平均价格称为路线价，然后利用地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格临街深度价格修正率或其他价格修正率修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。来求取该街道其他临街土地价值的方法。第二节第二节 路线价法路线价法2、路线价法的理论依据路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。 理论依据理论依据替代原理替代原理 第二节第二节 路线价法路线价法路线价法与市场法的关系：路线价法与市场法的关系： 路线价法中的路线价法中的标准临街宗地标准临街宗地，可视为市场法中的，可视为市场法中的可比实例可比实

6、例；路线价路线价是若干标是若干标准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的后的可比实例价格可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街临街深度、形状、临街状况、临街宽度等的调整状况、临街宽度等的调整，可视为可视为房地产状况调整房地产状况调整； 路线价法与市场法的不同：路线价法路线价法与市场法的不同：路线价法不做不做交易情况修正和市场状况调整交易情况修正和市场状况调整；路路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是线价先对多个可比实

7、例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；路线价先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；路线价可以进行批量评估，可同时评估出许多估价对象，市场法只评估出一个估价可以进行批量评估，可同时评估出许多估价对象，市场法只评估出一个估价对象的价值；对象的价值； 在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价求得的路线价若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正。若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正

8、。求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点，所以不必进行市场状况调整。是估价时点，所以不必进行市场状况调整。例题：例题：路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。况调整。由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正路线价法估价时，一般不做因素修

9、正第二节第二节 路线价法路线价法3、路线价法适用的估价对象和条件、路线价法适用的估价对象和条件 适用对象适用对象：主要适用于：主要适用于城镇街道两侧商业用地城镇街道两侧商业用地的估价的估价具体对象具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情况行估价的情况前提条件前提条件：街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐：街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 第二节第二节 路线价法路线价法4、路线价法估价的操作步骤、路线价法估价的操作步骤 划分路线区段

10、划分路线区段 设定标准临街深度设定标准临街深度 选取标准临街宗地选取标准临街宗地 调查评估路线价调查评估路线价 制作价格修正率表制作价格修正率表 计算临街土地的价值计算临街土地的价值第二节第二节 路线价法路线价法二、划分路线价区段二、划分路线价区段 1、路线价区段路线价区段：是指具有同一个路线价的地段。：是指具有同一个路线价的地段。 2、划分原则：、划分原则： 应将应将“通达性相当、位置相邻、地价相近通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同的临街土地划为同一路线价区段；一路线价区段； 两个路线价两个路线价区段的分界区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一，原则上是地价有显著差异的地

11、点，一般是从般是从十字路或丁字路中心处十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段；线价区段； 较长的较长的繁华街道繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段；，两个路口之间可划分为多个路线价区段； 某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价区段；区段； 同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道街道中心为分界线中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段，将街道两侧划分为不同的路线价区段 第二节第二节 路线价法路线

12、价法三、设定标准临街深度三、设定标准临街深度 1、标准临街深度：是街道对地价影响的转折点；、标准临街深度：是街道对地价影响的转折点；由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价基本不变由此远离街道的方向，地价基本不变 2、设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地、设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的的临街深度的众数众数（有代表性）（有代表性），这样可以简化以后，这样可以简化以后各宗土地价值的计算。各宗土地价值的计算。 例如：某个路线价区段内临街土地的临街深度大多例如：某个路线价区段内临街土地的临街深度大

13、多是是18m。则标准临街深度应设定为。则标准临街深度应设定为18m；如果临街深；如果临街深度普遍是度普遍是25m。则标准临街深度应设定为。则标准临街深度应设定为25m。第二节第二节 路线价法路线价法四、选取标准临街宗地四、选取标准临街宗地 1、标准临街宗地是路线价区段内具有、标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地代表性的宗地； 2、选取的具体要求（选取的具体要求（8要求）：要求）： 一面临街；一面临街； 地块形状为矩形；地块形状为矩形； 临街深度为标准临街深度；临街深度为标准临街深度； 临街宽度为标准临街宽度；临街宽度为标准临街宽度； 临街宽度与临街深度的比例（宽深比）适当；临街宽度与临街

14、深度的比例（宽深比）适当； 用途为所在路线价区段具有代表性的用途；用途为所在路线价区段具有代表性的用途； 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； 其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性第二节第二节 路线价法路线价法五、调查评估路线法五、调查评估路线法 1、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格；的平均价格； 2、求取方法求取方法：可以运用可以运用收益法收益法、市场法市场法分别求分别求取各宗的价格，然后采用简单算术平均、加权算术平取

15、各宗的价格，然后采用简单算术平均、加权算术平均、中位数、众数等求得该路线价区段的路线价；均、中位数、众数等求得该路线价区段的路线价； 3、路线价的表示方法：可以为、路线价的表示方法：可以为土地单价土地单价，也可也可以为以为楼面地价楼面地价：可以用货币表示，也可以用相对数表可以用货币表示，也可以用相对数表示。示。第二节第二节 路线价法路线价法六、制定价格修正率表六、制定价格修正率表 1、类型类型：临街深度价格修正率表和其他价格修正率表两类；：临街深度价格修正率表和其他价格修正率表两类； 2、原理原理：（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差，：（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差

16、，价值也越小。价值也越小。 3、法则法则：四三二一：四三二一 将临街深度将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份： 距街道最近的第一个距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的英尺，价值占整块土地价值的40% 第二个第二个25英尺，价值占整块土地价值的英尺，价值占整块土地价值的30% 第三个第三个25英尺，价值占整块土地价值的英尺，价值占整块土地价值的20% 第四个（距离街道最远的）第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的英尺，价值占整块土地价值的10%基于临街深度价格递减率基于临街深度价格递减率第二节第二节 路线价

17、法路线价法3、法则、法则：九八七六：九八七六超过超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过过100英尺的第一、第二、第三、第四个英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价英尺等份的价值，分别为临街深度值，分别为临街深度100英尺的土地价值英尺的土地价值 9%、8%、7%、6%。例题：例题： 甲地块临街深度为甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，英尺，形状为矩形，总价为总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。英尺的矩形地块。根据根据“四三二一法则四三二一法则

18、”及及“九八七六法则九八七六法则”下列关于乙地块价格下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为英尺，则其总价为25万元万元B.若乙地块临街深度为若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为英尺，则其总价为50万元万元C.若乙地块临街深度为若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为英尺，则其总价为90万元万元D.若乙地块临街深度为若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为英尺，则其总价为110万元万元E.若乙地块临街深度为若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为英尺，则其总价为117万元。万元。第二节第二节 路线价法路线价法

19、4、制作价格修正率表、制作价格修正率表 内容包括内容包括：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。平均深度价格修正率。 其中：其中：累计深度修正率越来越大，单独深度和平均深度累计深度修正率越来越大，单独深度和平均深度修正率越来越小。修正率越来越小。 平均深度与累计深度价格修正率的关系：平均深度与累计深度价格修正率的关系：平均深度价格修正率累计深度价格修正率平均深度价格修正率累计深度价格修正率标准临街标准临街深度深度所给临街深度所给临街深度实际上等于所占标准宗地总价值的比率实际上等于所占标准宗地总价值的比率/所占标准宗地所占标准宗地总

20、面积的比率总面积的比率第二节第二节 路线价法路线价法4、制作价格修正率表、制作价格修正率表第二节第二节 路线价法路线价法制作临街深度价格修正率表的要领制作临街深度价格修正率表的要领 （1）设定标准临街深度）设定标准临街深度（2）将标准临街深度分为若干等份）将标准临街深度分为若干等份（3）制作单独深度价格修正率，或将单独深度价格修）制作单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均价格修正率正率转换为累计深度价格修正率或平均价格修正率 注：制作特殊形状土地的价值，还需要制作相应的注：制作特殊形状土地的价值，还需要制作相应的价价格修正率表格修正率表，如三角形。，如三角形。

21、第二节第二节 路线价法路线价法某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%？ 第二节第二节 路线价法路线价法七、计算临街土地的价值七、计算临街土地的价值计算公式：计算公式：以以标准临街宗地的总价标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用作为路线价时，应采用累计深度价格修正率累计深度价格修正率 估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同 如果临街宽度与标准宽度不相同如果临街宽度与标准宽度不相同(=(=VV总价) 标准临街

22、宗地总价单独深度价格修正率标准临街宗地总价单独深度价格修正率单价)估价对象土地面积标准临街宗地总价单独深度价格修正率临街宽度 临街深度(=(=VV临街宽度总价) 标准临街宗地总价单独深度价格修正率标准宽度标准临街宗地总价单独深度价格修正率单价)标准宽度 临街深度第二节第二节 路线价法路线价法七、计算临街土地的价值七、计算临街土地的价值计算公式：计算公式： 以以单位宽度的标准临街宗地的总价单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用作为路线价时，也应采用累计深度累计深度价格修正率价格修正率 以以标准临街宗地的单价标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用作为路线价时，应采用平均深度价格修正率平

23、均深度价格修正率(=(=VVV总 价 ) 路 线 价单 独 深 度 价 格 修 正 率临 街 宽 度总 价 )单 价 )估 价 对 象 土 地 面 积路 线 价单 独 深 度 价 格 修 正 率临 街 深 度(=(=VV单价) 路线价平均深度价格修正率总价) 路线价平均深度价格修正率 临街宽度 临街深度第二节第二节 路线价法路线价法七、计算临街土地的价值七、计算临街土地的价值计算公式：计算公式： 以以标准临街宗地的单价标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用作为路线价时，应采用平均平均深度价格修正率：如果土地形状和临街状况有特殊深度价格修正率：如果土地形状和临街状况有特殊者者(=(=(=(=VV

24、VV单价) 路线价平均深度价格修正率其他价格修正率总价) 路线价平均深度价格修正率其他价格修正率土地面积或者单价) 路线价平均深度价格修正率单价修正额总价) 路线价平均深度价格修正率土地面积总价修正额计算举例计算举例： 一面临街矩形土地的价值计算一面临街矩形土地的价值计算图中是一块临街深度为图中是一块临街深度为15.24m（即（即50英尺）、临街宽度英尺）、临街宽度20m的矩形的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元元/m2。根据表中的。根据表中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总

25、价。土地单价路线价土地单价路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率土地总价土地单价土地总价土地单价土地面积土地面积该块土地的单价：该块土地的单价：2000140%2800（元（元/m2）该块土地的总价：该块土地的总价：28002015.2485.34（万元）（万元）计算举例计算举例： 前后两面临街矩形土地的价值计算前后两面临街矩形土地的价值计算先确定高价街（前街）与低价街（后街）的影响范围的分界线先确定高价街（前街）与低价街（后街）的影响范围的分界线以此分界线将前后两面临街的矩形土地分为前后两部分，根据各自所临以此分界线将前后两面临街的矩形土地分为前后两部分，根据各自所临街的路线价和临街深度

26、分别计算价值，然后再将此两部分价值加总。街的路线价和临街深度分别计算价值，然后再将此两部分价值加总。前、后街影响深度与总深度的关系前、后街影响深度与总深度的关系前街影响深度后街影响深度总深度前街影响深度后街影响深度总深度计算举例计算举例： 前后两面临街矩形土地的价值计算前后两面临街矩形土地的价值计算下图是一块前后两面临街、总深度为下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为英尺、临街宽度为30英尺的英尺的矩形地块。已知前街路线价为矩形地块。已知前街路线价为320元元/平方英尺，后街路线价为平方英尺，后街路线价为240元元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。平

27、方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。计算举例计算举例： 矩形街角地的价值计算矩形街角地的价值计算采用正旁两街分别轻重估价法采用正旁两街分别轻重估价法先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，最后加总。最后加总。计算举例计算举例： 三角形土地的价值计算三角形土地的价值计算一边临街直角三角形土地价值计算一边临街直角三角形土地价值计算按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率土地单价土地单价=路线价路线价临街深度价格修正率临街深度价格修正率三角形土地价

28、格修正率三角形土地价格修正率1/2 临街宽度临街宽度临街深度临街深度计算举例计算举例： 其他三角形土地价值计算其他三角形土地价值计算先将三角形作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后计先将三角形作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后计算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。计算举例计算举例： 其他形状土地的价值计算其他形状土地的价值计算先将其划分为矩形、三角形土地，分别计算这些形状的土地价值，再先将其划分为矩形、三角形土地，分别计算这些形状的土地价值，再进行加减。进行加减。第三节第三节 城镇基准地价评估城镇基准地价评估一、城镇基

29、准地价的概念一、城镇基准地价的概念是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。用权在某一时点的平均价格。 基准地价具有特定的内涵，即有其对应的估价时点（基准日期）、基准地价具有特定的内涵，即有其对应的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度

30、和容积率等积率等 威海更新城镇基准地价威海更新城镇基准地价 调整后的市区商业和住宅用地分为六个级别，工业为五个调整后的市区商业和住宅用地分为六个级别，工业为五个级别。商业、住宅用途土地价格略有增幅，商业一级地级别。商业、住宅用途土地价格略有增幅，商业一级地40004000元元/ /平方米，住宅一级地平方米，住宅一级地23002300元元/ /平方米，平均上涨平方米，平均上涨14.99%14.99%；工业用地价格微调，一级地；工业用地价格微调，一级地750750元元/ /平方米，平方米，平均上涨平均上涨9.98%9.98%。第三节第三节 城镇基准地价评估城镇基准地价评估二、城镇基准地价评估的程序

31、和方法二、城镇基准地价评估的程序和方法 制定基准地价评估作业方案；制定基准地价评估作业方案； 明确基准地价的内涵、构成、表述方式等；明确基准地价的内涵、构成、表述方式等； 划分土地级别或地价区段；划分土地级别或地价区段； 抽样评估若干宗地的价格；抽样评估若干宗地的价格； 计算各土地级别或地价区段的地价；计算各土地级别或地价区段的地价； 综合确定基准地价；综合确定基准地价； 编写基准地价使用说明。编写基准地价使用说明。制定基准地价评估作业方案制定基准地价评估作业方案确定基准地价评估的确定基准地价评估的区域范围区域范围的选择：的选择： 城镇行政区、城镇总体规划确定的规划区、土地利用总体规划确城镇行

32、政区、城镇总体规划确定的规划区、土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围、建成区、市（中心）区；定的城镇建设用地范围、建成区、市（中心）区；基准地价评估的技术路线基准地价评估的技术路线落实评估人员落实评估人员准备所需要的资料和设备准备所需要的资料和设备落实工作场地落实工作场地编制工作计划和时间进度等编制工作计划和时间进度等明确基准地价的内涵、构成、表述方式等明确基准地价的内涵、构成、表述方式等内涵的一般内容：内涵的一般内容： 估价时点（一般为年度的估价时点（一般为年度的1月月1日）日） 土地用途（商业、办公、居住、工业）土地用途（商业、办公、居住、工业） 土地使用权性质（出让取得、划拨取得）土地

33、使用权性质（出让取得、划拨取得） 土地使用期限土地使用期限 土地条件土地条件 容积率容积率例题例题 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（） A.A.基准日期基准日期 B.B.土地开发程度土地开发程度 C.C.基准地价修正体系基准地价修正体系 D.D.土地用途土地用途 E.E.基准地价公布日期基准地价公布日期 第四节第四节 基准地价修正法基准地价修正法一、基准地价修正法的概念一、基准地价修正法的概念 是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关是在政府确定并公布了

34、基准地价的地区，利用有关调调整系数整系数将将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价准地价调整为估价对象宗地价格的方法。调整为估价对象宗地价格的方法。 是一种间接的估价方法，估价结果的准确性主要取决是一种间接的估价方法，估价结果的准确性主要取决于于基准地价的准确性基准地价的准确性及及各种调整系数的科学性各种调整系数的科学性。第四节第四节 基准地价修正法基准地价修正法二、基准地价修正法的步骤二、基准地价修正法的步骤 搜集有关基准地价的资料；搜集有关基准地价的资料；查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基准地价；查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基

35、准地价；进行市场状况调整和土地状况调整；进行市场状况调整和土地状况调整；求出估价对象宗地的价格。求出估价对象宗地的价格。第四节第四节 基准地价修正法基准地价修正法三、基准地价修正法的公式三、基准地价修正法的公式宗地价格宗地价格=适用的基准地价适用的基准地价*土地市场状况调整系数土地市场状况调整系数*区位区位调整系数调整系数*用途调整系数用途调整系数*土地使用期限调整系数土地使用期限调整系数*容积率容积率调整系数调整系数*土地开发程度调整系数土地开发程度调整系数*其他因素调整系数其他因素调整系数第五节第五节 补地价的测算补地价的测算 一、补地价的概念一、补地价的概念 是指建设用地使用权人因改变是

36、指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让 合同合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、 土地使用权出让金、土地收益、租金等。土地使用权出让金、土地收益、租金等。第五节第五节 补地价的测算补地价的测算 二、需要补地价的情形（二、需要补地价的情形（3种）种） 改变土地用途、容积率等土地使用条件改变土地用途、容积率等土地使用条件 延长土地使用期限延长土地使用期限 转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产房地产 第五节第五节 补地价的测算补地价的测算 三、测算方法三

37、、测算方法对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，总体公式对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，总体公式补地价补地价=新规划条件下的土地市场价格新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格旧规划条件下的土地市场价格对于单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价的计算对于单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价的计算补地价（单价）补地价（单价）=新楼面地价新楼面地价新容积率新容积率-旧楼面地价旧楼面地价旧容积率旧容积率如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则第六节第六节 高层建筑地价分摊高层建筑地价分摊 一、高层建筑地价分摊的意义

38、一、高层建筑地价分摊的意义 解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，以此确定建筑物各解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，以此确定建筑物各 个所有者占有土地的份额，明确他们在土地中的权利与义务。个所有者占有土地的份额，明确他们在土地中的权利与义务。 高层建筑地价分摊解决的问题高层建筑地价分摊解决的问题 确定各部分占有的土地份额确定各部分占有的土地份额 确定各部分分摊的土地面积确定各部分分摊的土地面积 确定各部分分摊的地价数额确定各部分分摊的地价数额 第六节第六节 高层建筑地价分摊高层建筑地价分摊 二、高层建筑地价分摊的方法二、高层建筑地价分摊的方法 （一）按照建筑面积进行分摊（一）按照建

39、筑面积进行分摊例题例题 某幢楼房的建筑面积某幢楼房的建筑面积1000m21000m2，土地总面积，土地总面积500m2500m2，某人拥，某人拥有其中有其中80m280m2的建筑面积。请按照建筑面积进行分摊的方法的建筑面积。请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地份额及分摊的土地面积。计算该人占有的土地份额及分摊的土地面积。 该人占有的土地份额该人占有的土地份额=8%=8% 该人分摊的土地面积该人分摊的土地面积=500=5008%=408%=40（m2m2） 或者或者5005001000=0.51000=0.5，即，即1m21m2的建筑面积附带的建筑面积附带0.5m2 0.5m2 的的土地面积。土地面积。 第六节第六节 高层建筑地价分摊高层建筑地价分摊 二、高层建筑地价分摊的方法二、高层建筑地价分摊的方法 （二