宿州房地产调研报告

1、宿州地产市场考察报告宿州地产市场考察报告策划部策划部2014.2.202014.2.204 4城市概况1 12 23 35 5当地土地市场当地楼市发展动态项目地块信息调研总结第一章：城市概况第一章：城市概况 全市总面积9787平方公里，地处黄淮海平原南端，东、北、西部分别与江苏淮安、徐州，山东荷泽，河南商丘等市、地接壤。 1.11.1城市概况：城市概况：安徽北大门，淮海经济协作区的核心城市之一，多省市交界处城市性质：城市性质：京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，苏鲁豫皖四省交界地区的中心城市，安徽省新兴的煤电化产业基地。发展目标：发展目标：创新发展模式，增强城市综合承载能力，全面提升城

2、市整体竞争力，将宿州建设成为一个充满生机与活力，适宜创业与居住的区域中心城市。 1 1中国中部地区新兴的制鞋业和纺织服装业基地；中国中部地区新兴的制鞋业和纺织服装业基地； 2 2京沪铁路沿线重要的现代加工业和商贸物流业基地；京沪铁路沿线重要的现代加工业和商贸物流业基地； 3 3面向华东地区的能源和原材料生产供应基地；面向华东地区的能源和原材料生产供应基地； 4 4省际区域性综合交通枢纽和商贸流通中心；省际区域性综合交通枢纽和商贸流通中心； 5 5皖北地区重要的战略性新兴产业基地。皖北地区重要的战略性新兴产业基地。1.11.1城市概况：城市概况：苏鲁豫皖四省交界地区的中心城市，多个城市名片特征u

3、 1宿州下设埇桥区一个市辖区，辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县四个县及宿州经济技术开发区、宿马现代产业区、宿州高新区、宿州循环产业开发区等一个国家级开发区和7个省级开发区。u 人口规模：2012年市域总人口规模约651万人，预计2030年约711万人。2030年中心城区人口约 110 万人。u 城镇化水平：市域城镇化水平2015年达到45%，2030年达到 63.5%。1.11.1城市概况：城市概况：安徽人口大省，与安庆市基本相当，城市化率偏低 宿州区内水果产区从面积和产量均占到全省宿州区内水果产区从面积和产量均占到全省70%70%以上；以上； 地下矿产资源丰富，已发现矿产28种，煤层气探明储量6

4、00亿立方，煤炭探明储量60亿吨，占淮北煤田储量的75%以上，是国家规划的13个大型煤炭基地之一。 大理石储量4000万立方，居全省之首，花色品种达20个以上； 灵璧奇石为中国“四大奇石”之一； 砀山酥梨为果中精品，为海内外顾客所青睐； 符离集烧鸡，色佳味美，为中国名菜谱中的一品名肴； 夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄”，清嘉庆年间曾作为贡米。1.11.1城市概况：城市概况：当地自然资源及农业资源较为丰富u 2012年，宿州市生产总值914.95亿元，比上年增长12.5%。u 产业：第一产业增加值237.35亿元，增长6.1%；第二产业增加值378.95亿元，增长16.2

5、%；第三产业增加值298.65亿元，增长13.1%。1.21.2城市经济：城市经济：经济稳步快速发展，以每年2位数快速增长1.21.2城市经济：城市经济：居民收入逐年增长，但依然处于全市经济欠发达行列 2012年城镇居民人均可支配收入19731元（全省第十七位），增长13.5%； 2012年城镇居民家庭恩格尔系数为41.46%，比上年下降0.6个百分点。 2012年城镇居民人均住房建筑面积35.09平方米，比上年增加4.7平方米。1.21.2城市经济：城市经济：固定投资显著上涨，楼市开发提速 全年累计完成固定资产投资613.69亿元，比上年增长27.8%。其中，城镇固定资产投资完成363.13

6、亿元，增长21.8%；农村非农户投资完成147.09万元，增长32.1%。 全年房地产投资完成103.47亿元，比上年增长46.5%。其中，住宅投资71.8亿元，增长36.3%；商业营业用房投资21.7亿元，增长173.3%。u 高速公路：连霍高速、泗许高速、京台高速等高速公路纵横贯穿u 铁路：京沪、陇海两大铁路干线呈“十”字状贯穿全境，1小时到达南京、2小时到达上海、3小时到达北京u 航空：距徐州观音机场70多公里，距合肥新桥机场、南京禄口机场均只200多公里u 航运：出海口连云港码头200公里，是安徽距离出海口最近的城市1.31.3城市交通：城市交通：高速、高铁、航空业打造宿州便利的交通网

7、1.41.4城市规划：城市规划：城市发展方向东进、北扩、南展、西优 城市性质：京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，苏鲁豫皖四省交界地区的中心城市，安徽省新兴的煤电化产业基地。 发展目标：东进、北扩、南展、西优，中心城区在现状建成区的基础上重点向东、向北发展，向南适当发展，向西优化发展。 中心城区规划“一主三副四组团 ”的空间结构。一主：依托老城区和市级政务文化区，形成城市主中心。三副：汴北、城东、城南三个城市副中心。四组团：老城区、汴北新区、城东新区、城南新区四个城市综合组团。 “一核”：宿州中心城市 “一 轴”：沿国道G310和省道S301串接萧砀、沿京台高速和国道G206串接宿淮(

8、北)、沿省道 S303 串接灵泗的城镇发展 “两板块”：萧砀城镇板块、灵泗城镇板块。1.41.4城市规划：城市规划： “一核、一轴、两板块一核、一轴、两板块”的发展战略的发展战略 积极影响积极影响宿州市GDP逐年持续增长，房地产初步发展期，潜力很大，发展前景看好；宿州市社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强；人均住房面积还有较大的增长空间。城市化率当前快速增长，对于房企入市及楼市销售有促进作用消极影响消极影响u第三产业发展缓慢，经济发展有一定的阻力；u当地购买力偏弱，导致购房者对总价较为敏感。1.51.5城市概况总结城市概况总结 第二章：宿州土地市场第二章：宿州土地市

9、场 年份土地出让面积（亩）同比土地成交面（亩）同比土地出让用途2011年 1435.021417.9商业、居住、服务、工业等2012年 3614.67152%3325134%商业、居住、服务、工业等 2013年 6472.2479%616785%商业、居住、服务、工业等 2013年宿州土地市场成交面积达到6167.286亩，总出让金额65.1814亿。元城区在周边多幅土地成交的情况下，向汴北新区、高铁区扩充，城市空间得到极大扩展。2.1 2.1 历年土地成交情况：近年来宿州土地出让成交量成倍增长，楼市发展迅猛历年土地成交情况：近年来宿州土地出让成交量成倍增长，楼市发展迅猛2013年宿州住宅、商

10、业用地成交情况土地分类面积（亩）金额（万元）亩均价（万/亩）住宅、商业用地5024.262639998.5122.257竞得单位竞得单位土地位置土地位置面积面积规划规划用途用途成交（成交（万万元元/ /亩）亩）总价总价（万元）万元）宿州市建设投资有限责任公司东至水木清华小区用地、南至银河三路、西至万兴路、北至银河四路66294.10（99.4412）商服住宅44243953.01宿州市建设投资有限责任公司东至磬云路、南至银河二路及空地、西至拂晓大道、北至银河三路55190.90 (82.7863)商服住宅41033942.38宿州市建设投资有限责任公司东至通济五路、南至濉河路、西至现状居民住宅

11、、北至戚家沟29526.08（44.2891）商服住宅40517937.09宿州市建设投资有限责任公司东至磬云路、南至迎宾大道、西至宿蒙路、北至纺织路28441.11（42.6617）商服住宅40017064.68包增明南关办事处：人民路以东、浍水西路以南、公坪路、科苑集团用地以西、规划支路以北35819.36 (53.7290)商业住宅381.5205002.2 20132.2 2013年成交情况分析：年成交情况分析：中心城区地块成交均价约为400万方/亩中心地块：老城区地段或老城区与新区交界处A类汴河汴河西南西南道道东东2.2 20132.2 2013年成交情况分析：年成交情况分析：城区地

12、块成交均价约为200万方/亩竞得单位竞得单位土地位置土地位置面积（面积（）规划规划用途用途成交价成交价（万元（万元/ /亩）亩）总价（万总价（万元）元）宿州市建设投资有限责任公司东至六里变电所及空地、南至、西至合徐高速、北至纺织路及空地127636.53（191.4548）住宅22442885.88宿州市建设投资有限责任公司东至车湖沟、南至南外环路、西至西昌南路、北至迎宾大道144824.05（217.2361）商服21546705.76宿州市建设投资有限责任公司东至人民路、南至唐河路、西至空地、北至芒砀路23554.97（35.3325）商服2007066.5宿州市建设投资有限责任公司东至空

13、地、南至唐河路、西至拂晓大道、北至芒砀路32944.43（49.4167）商服1959636.257宿州市建设投资有限责任公司东至空地及居民住宅、南至芒砀路、西至拂晓大道、北至拱辰路38821.63（58.2324）商服19511355.32宿州市建设投资有限责任公司东至政新二路及人防办用地、南至府右路、西至政新三路、北至银河二路及人防办用地22795.05（34.1926）商服1936599.172安徽省中通置业有限公司拂晓大道以西、规划支路以北、以东、汇豪新天地及拂晓1#安置区项目用地以南43383.63（65.0754）商服住宅15410021.61城区地块：汴河新区及西南区城区地块B类

14、地块范围B类地块范围A类竞得单位竞得单位土地位置土地位置面积（面积（）规划规划用途用途成交价成交价（万万/ /亩）亩）总价总价（万元）（万元）宿州市新区建设投资有限责任公司金海三路以西、龙河以北、开发区河拐社区用地以东、开发区河拐社区及市供电公司金海变电站用地以南117327.25（175.9909）商服住宅10919183.01宿州市高新建设投资有限责任公司拂晓大道以西、唐河路以南、规划支路以东、以北51706.74 （77.5601）商服住宅1068221.371宿州市高新建设投资有限责任公司唐河路以南、规划支路以西、以北、汴河街道办事处新汴河村用地以东22797.13 （34.1957）

15、商服住宅1063624.744宿州锐通置业有限公司南至生活路、东至、北至小黄河、西至2013119#-1地块25455.83（ 38.1837）住宅1064047.472宿州市新区建设投资有限责任公司宿州科苑实业有限公司用地以西、金江二路以北、安徽省来氏大地食品有限公司用地以东、居民区用地以南32368.83 （48.5532）商服住宅1035000.982.2 20132.2 2013年成交情况分析年成交情况分析：城周地块成交均价约为100万方/亩C类地块C类地块C类地块城周地块：汴河新区，道东区及西南区外围地块A类竞得单位竞得单位土地位置土地位置面积（面积（）规划规划用途用途成交价成交价（

16、万万/ /亩）亩）总价总价（万元）（万元）宿州德仁置业有限公司宿马园区：东至宿马产业园管委会已征土地、南至新汴河大道、西至宿州大道、北至蒿沟乡蒿沟村农用地50741.69（76.1125）商服住宅806089宿州马鞍山投资有限公司、中冶置业（安徽）有限责任公司宿马园：东至闵子路、南至规划新汴河大道、西至规划西经四路、北至蒿沟乡蒿沟村用地49162.56 (73.7438)住宅805899.504宿州马鞍山投资有限公司宿马园：东至规划西经五路、南至规划新汴河大道、西至闵子路、北至蒿沟乡蒿沟村用地24215.15 (36.3227)住宅802905.816宿州马鞍山投资有限公司宿马园：东至规划虞姬

17、路、南至规划新汴河大道、西至规划西经五路、北至蒿沟乡蒿沟村用地24212.72(36.3191)住宅752723.933宿马园区宿州市宿州马鞍山工业园区2.2 20132.2 2013年成交情况分析：年成交情况分析：宿州马鞍山工业园区成交地块均价80万/亩竞得单位竞得单位土地位置土地位置面积（面积（）规划规划用途用途成交价成交价（万万/ /亩）亩）总价总价（万元）（万元）宿州市新区建设投资集团有限公司南至外环二路、西至大陈沟、北至、东至开发区用地126601.54(189.9023)住宅6011394.14安徽华纳创意产业投资有限公司高新区：邵杨村用地以西、小黄河以北、规划红星路以东、芒砀路以

18、南24343（36.5145）商服602190.87宿州瑶海农机大市场开发有限公司高新区：泗许高速以北、北十里村耕地以南、以东瑶海农机大市场用地以西34084.76（51.1271）商服603067.626安徽世纪丽城置业有限公司西至大陈沟、北至宿国土储2013-117#地块、东至、南至开发区用地33333.00(49.9995)住宅592949.971宿州市新区建设投资集团有限公司东至淮海南路、南至外环三路、西至、北至开发区用地52588.43(78.8826)住宅584575.191B类地块范围南北高新区、开发区A类B类地块范围2.2 20132.2 2013年成交情况分析：年成交情况分析

19、：宿南北高新区、开发区成交地块均价60万/亩2.3 2.3 土地市场总结：土地市场总结： 当前土地价格处于上升阶段，低于安庆价格当前土地价格处于上升阶段，低于安庆价格BT与招拍挂相结合，较为灵活的出让模式与招拍挂相结合，较为灵活的出让模式城市建设加速，土地出让量猛增城市建设加速，土地出让量猛增楼市逐渐成熟，土地区域划分明显楼市逐渐成熟，土地区域划分明显第三章：楼市发展动态第三章：楼市发展动态2008200820092009201020102011201120122012住宅施工面积住宅施工面积（万（万) )174.2226.3280.8348.8137.2同比同比30%24%24%-61%住宅

20、新开工面住宅新开工面积（万积（万) )124102174.8203.8138.2同比同比-18%71%17%-32%住宅竣工面积住宅竣工面积（万（万) )102.6102135.8143.8161.1同比同比-1%33%6%12%12%3.1 3.1 楼市施工情况：宿州楼市施工及竣工面积逐年增长楼市施工情况：宿州楼市施工及竣工面积逐年增长 2007-2011年，宿州各项建设指标平稳发展，受到2011年市场低迷影响，2012年住宅施工及新开工面积环比下滑板块分析：板块分析：老城区老城区板块板块：配套齐全、商业配套繁华、交通配套便捷，房价也居于其他区域之汴汴南板块：南板块：沿城市南北主轴线发展形成

21、汴河新城区，以行政办公、文化休闲、 商贸服务和科技信息、居住等功 能为主。西南板块：西南板块：西南片区土地待开发量大，但是区域荒芜项目较少，房价较低，但是周边学区资源丰富。道东道东区区板块：板块：城市改造区域，环境较差，房价较低，楼盘项目少。开发区开发区板块：板块：区域房地产市场开发热度大，但是距离市区较远，受到区域内配套及交通影响，房价较低。3.2 3.2 楼市板块分析：楼市分为楼市板块分析：楼市分为老城区、汴南片区、西南片区、开发区、道东区老城区、汴南片区、西南片区、开发区、道东区3.2 3.2 楼市板块分析：楼市板块分析：知名房企纷纷入驻恒大恒大 6767万万首钢首钢2424万万元一元一

22、4040万万农工商农工商4646万万皖北煤皖北煤电电6 6万万3.3 3.3 楼市历年分析：楼市供应及成交量在楼市历年分析：楼市供应及成交量在20112011及及20132013年呈现跨越式增长年呈现跨越式增长2012年由于楼市低迷，开发量大幅放缓，导致市场供应量下滑较为明显，同时供应量的下滑，加剧了市场成交量的低迷供应量90.43152344.43224.73375.07需求量123.97130.5213.67180.71285.82供需比0.731.161.611.241.312009年2010年2011年2012年2013年1-11月90.43152344.43224.73375.071

23、23.97130.5213.67180.71285.820.731.161.611.241.310.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80050100150200250300350400宿州市2009-2013年供需情况表住宅均价25333400381841944190非住宅均价377982756662763667762009年2010年2011年2012年2013年1-11月253334003818419441903779827566627636677601000200030004000500060007000800090002009-2013年住宅与非

24、住宅价格变化3.3 3.3 楼市历年分析：住宅价格稳步上涨，非住宅价格波动明显楼市历年分析：住宅价格稳步上涨，非住宅价格波动明显虽然2012年楼市低迷，供应量及成交量均出现明显的回来，但导致当地住宅价格的回落，价格依旧坚挺上涨，但2013年价格增长同比基本持平87%为宿州市区居民购买，3040岁为宿州主要购房群体，说明宿州受到经济水平、人们收入水平影响较大，当地购房主要为刚性需求客户，第一次置业的客户占据多数。3.4 3.4 客户分析：客户分析：30-40岁当地居民成主要购买力，市场以刚需为主及首改为主3.4 3.4 客户分析：客户分析：两房及紧凑型三房为主，显示当地刚需及首改户型颇受欢迎在对

25、购房需求面积段调研中发现，90120是宿州购房者需求最为主要面积段，占到购房者的43%，其次是90平方以下的户型占到39%，从而可以看出随着房价不断涨幅，宿州当地购房者将倾向于90平方以下的户型将会加大。开发公司：开发公司：安徽省首御房地产开发有限公司；投资商：首钢集团安徽省首御房地产开发有限公司；投资商：首钢集团项目地址：项目地址：拂晓大道与银河三路交汇处东北面总建面积：236189.5平方米（一期）容积率： 2.21（一期）建筑结构：建筑结构：小高层全框架结构物业形态：物业形态：小高层、商业均价：均价：4900主力面积：主力面积：92-140推盘节奏：2013年9月首批推出3#、5#，推出

26、279套住宅，已成交（备案）174套；优惠：2013年11月推出6#、4#，推出309套住宅，已成交（备案）84套；优惠：2014年1月推出1#、2#，共252套住宅，备案38套项目优势：项目优势：项目位于五星级希尔顿逸林酒店旁边；主力面积段迎合了市场需求；在市场形成较好的口碑度；售楼部位于城中心。项目劣势：项目劣势：一期纯住宅产品，目前位于新城区，新城区入住率较低成交分析：成交分析：市场广告投放力度大，紧邻五星级酒店旁，产品和面积段迎合了市场客户需求诉求点：诉求点：世界500强，宿州第一城3.5 3.5 楼盘分析：楼盘分析：首钢首御3.5 3.5 楼盘分析：楼盘分析：户型以标准三房及紧凑型三

27、房为主。开发公司：宿州康利置业有限公司项目地址：迎宾大道与金海二路交汇处总建面积：20万容积率：3.06建筑结构：小高层全框架结构物业形态：11栋18层小高层，4栋30层高层售价：未开盘主力面积：88-114推盘节奏：2014年1月25日位于汴河中路的营销中心公开一期开发1#、2#、3#、4#、7#，一期开盘为2#、3#、4#，共计360套房源，均为18层的小高层，面积区间为78116。 项目优势：项目外立面Art deco建筑风格，位于宿州二中旁；产品线丰富；有1200高档商务会所。项目劣势：项目远离城区，周边入住率较低，商业配套不完善诉求点：书香二中，学府雅苑3.5 3.5 楼盘分析：楼盘

28、分析：君悦学府3.5 3.5 楼盘分析：楼盘分析：户型以标准三房及紧凑型三房为主。1、总体需求量明显上涨；虽然近年来全市整体供应量和需求量波动较为明显，但总体趋势依旧呈现上涨趋势。2、宿州大盘众多；2013年宿州房地产市场在售项目40万方以上体量已有10个之多，均集中于新城区和城西板块，越来越多国企大型开发商进入宿州开发品质项目。3、提升产品品质，迎合市场；宿州楼盘品质较高，注重景观、物业管理、产品附加值等方面，利用大面积户型赠送、园林绿化等提高产品的性价比。4、同质化严重；2014年竞争尤为激烈，高层产品占据市场绝对主导，户型多集中于100-120三房。售不5、市场均价略低于安庆；2013年

29、宿州住宅均价4190元/平,非住宅均价6776元/平，均低于安庆市场。3.63.6楼市分析：楼市分析：第第四四章：地块信息章：地块信息4.1 4.1 地块一：地块位于淮海地块一：地块位于淮海南路与外环南路交汇南路与外环南路交汇处，属于城区地块处，属于城区地块 土地情况：用地面积：53亩规划容积率:3.54.1 4.1 地块一：地块一：目前属于净地，规模不大，城区位置，周边配套较完善优势：优势：1、临近城区，周边商业配套较，交通便利；2、地块属于净地，不涉及拆迁问题3、周边竞品数量较少劣势劣势：1、非未来城市住宅发展方向。威胁威胁：1、项目周边有部分在售项目对本案造成直接威胁；机会机会：1、宿州

30、近几年城市框架拉大，市区人口近60万人，城市化进程近年来提速加快，有助于房地产市场的开发。2、当地楼市发展未成熟，虽然近年来开发量大幅上涨，但短期内地产泡沫反应不明显。4.1 4.1 地块一：优劣势分析地块一：优劣势分析土地情况：用地面积：26亩规划容积率:3.24.2 4.2 地块二：地块二：地块位于纺织路与淮海南路交汇处，与地块一相比更近市区4.2 4.2 地块二：地块二：城区地块位置优越，且周边生活配套较好优势：优势：1、临近城区，周边商业配套较，交通便利；2、地块属于净地，不涉及拆迁问题劣势劣势：1、地块体量较小，后期产品力打造及内景打造难度系数大威胁：威胁：1、与城中心区在售项目直接

31、形成竞争，但周边配套与城中心项目相比有所不足；机会机会：1、宿州近几年城市框架拉大，市区人口近60万人，城市化进程近年来提速加快，有助于房地产市场的开发。2、当地楼市发展未成熟，虽然近年来开发量大幅上涨，但短期内地产泡沫反应不明显。4.2 4.2 地块二：优劣势分析地块二：优劣势分析4.3 4.3 地块地块三三：洪河路与汇源大道交汇处，位于城北新区，周边配套设施弱，竞争激烈土地情况：用地面积：42亩规划容积率:3.2恒大恒大土地三现场照片：4.3 4.3 地块地块三三：城北新区周边无配套，临近药厂空气污染严重，短期搬迁希望不大，周边新建项目量较多，与恒大一墙之隔。优势：优势：1、地块位于北部新

32、城，交通便利，属于后期宿州主打居住区域；2、地块属于净地，不涉及拆迁问题劣势劣势：1、周边知名房企入住，品牌优势不明显2、药厂污染严重，短期内搬迁困难，若项目入市，搬迁前销售难度较大威胁威胁：1、周边新建项目体量及数量较多，后期竞争压力大。机会：机会：1、宿州近几年城市框架拉大，市区人口近60万人，城市化进程近年来提速加快，有助于房地产市场的开发。2、当地楼市发展未成熟，虽然近年来开发量大幅上涨，但短期内地产泡沫反应不明显。4.3 4.3 地块三：优劣势分析地块三：优劣势分析土地情况：用地面积：157亩规划容积率:3.54.4 4.4 地块四地块四 ：位于拂晓大道和银河三路交汇处，宿州第一中学

33、对面4.4 4.4 地块四：地块四：宿州最好中学学区地块，教育资源优越，但周边开工新建项目较多优势：优势：1、地块位于北部新城，交通便利，属于后期宿州主打居住区域；2、地块属于净地，不涉及拆迁问题3、紧邻宿州最好高校资源，后期主打教育牌，将是项目入市的一大卖点劣势劣势：1、周边知名房企入住，品牌优势不明显威胁：威胁：1、周边新建项目体量及数量较多，后期竞争压力大。机会：机会：1、宿州近几年城市框架拉大，市区人口近60万人，城市化进程近年来提速加快，有助于房地产市场的开发。2、当地楼市发展未成熟，虽然近年来开发量大幅上涨，但短期内地产泡沫反应不明显。4.4 4.4 地块四：优劣势分析地块四：优劣

34、势分析4.5 4.5 地块五地块五 ：位于拂晓大道和银河四路交汇处,第一中学北侧地块土地情况：用地面积：150亩规划容积率:3.54.5 4.5 地块五地块五 ：第一中心北面，东面是首钢首御，周边竞争楼盘众多，市场竞争激烈。首钢项目首钢项目第一中学第一中学优势：优势：1、地块位于北部新城，交通便利，属于后期宿州主打居住区域；2、地块属于净地，不涉及拆迁问题3、紧邻宿州最好高校资源，后期主打教育牌，将是项目入市的一大卖点。同时临近首钢项目喜来登酒店，周边配套资源优越。劣势劣势：1、周边知名房企入住，品牌优势不明显威胁：威胁：1、周边新建项目体量及数量较多，后期竞争压力大。机会：机会：1、宿州近几

35、年城市框架拉大，市区人口近60万人，城市化进程近年来提速加快，有助于房地产市场的开发。2、当地楼市发展未成熟，虽然近年来开发量大幅上涨，但短期内地产泡沫反应不明显。4.5 4.5 地块五：优劣势分析地块五：优劣势分析第五章：调研总结第五章：调研总结1、宿州市地理位置优越，交通便捷，当前城市化进程加速，对楼市发展起到一定的促进作用。2、楼市发展迅猛，知名房企纷纷入驻，对当地成交量起到一定促进作用及产品提升。但同时部分区域开发量大幅上涨，存在一定的楼市泡沫隐患，短期来看，楼市泡沫影响不大。3、从此次选取的5宗地块来看，地块1-2#属于城区板块，配套设施完善，但从地理位置来看，2#优于1#地块，同时

36、地块总建面积约5.5万方，短平快操作也能避免随后期当地开发量的上涨引起的区域泡沫影响销售进程。3-5#位于北部新城，周边开发项目及体量众多，且知名房企扎堆，竞争压力较大，后期销售难度较大。4-5#虽有学区资源，但总建面积约35万方，体量略大，开发周期长，容易受到后期区域楼市泡沫的影响而销售滞缓。故而建议2#或1#，以当前地块成交价格来看，约为200万/亩。5.1 5.1 指标简易测算指标简易测算地块地块面积面积（亩）（亩）总建（万方）总建（万方）预计价格预计价格（万（万/ /亩）亩）总价（万）总价（万）周边售价周边售价（元）（元）折算销折算销售额售额（亿）（亿）地块一 5312.4（住宅10.

37、6；商业1.8）25013250住宅5000商业150007.5地块二 265.6（商业0.6；住宅5）250-3506500-9100住宅5300商业18000 3.5萧县地产萧县地产市场考察报告市场考察报告4 4城市概况1 12 23 35 5当地土地市场当地楼市发展动态项目地块信息调研总结第一章：城市概况第一章：城市概况1.11.1城市概况城市概况：苏、鲁、豫、皖四省交汇之处, “徐州的西大门”之称。全县辖18个镇、5个乡，共有708个行政村，常驻人口110余万人，户籍人口约143万萧县位于安徽省的最北部，苏、鲁、豫、皖四省交汇之处。交通便捷，资源丰富，环境良好，工农业稳定发展，文化底蕴

38、丰富。距徐州市15公里、京杭运河30公里、距徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。1.11.1城市概况城市概况：产业两翼齐飞，重点打造新工业及服务业“五大五大”新型工业新型工业“三大三大”现代服务业现代服务业 2012年底，萧县工业总产值完成158158亿元亿元，增长23%；工业增加值完成34.2亿元，增长20%。实施工业项目104个，建成41个，完成工业固定资产投资82亿元，增长20%。1.21.2城市规划：城市规划：北居、中工、南游“北居、中工、南游”的格局南部旅游度假组团中部产业组团北部居住及服务组团北片区：中脊一脉，龍鳳双城北片区：中脊一脉，龍鳳双城中

39、脊山体组团义安山、凤山、龙山、饮牛山；凤城（三大组团）中部高铁商务组团、西部书画创意组团、东部商贸市场组团；龍城（五大组团）东部休闲居住组团、东北部行政组团、北部传统商贸组团、中部站点商贸组团、南部滨水居住组团；1.21.2城市规划：城市规划：北片区：中脊一脉，龍鳳双城1.21.2城市规划：城市规划：南片区：一心三组团南片区：一心三组团 中央绿心：段园和萧县之间的生态农园； 食品工业园组团 姬村+段园组团 开发区组团1.21.2城市城市规划规划：凤凰新区由于萧县是“北居南游”的发展模式，而老城区的地块资源稀缺，所以凤北新区的房地产市场前景广阔。1.31.3城市城市建设建设：加大城市建设力度总用

40、地约87.7平方公里，水域、山体及备用地等用地24.57平方公里，城市建设用地规模达到63.13平方公里，规划中心城区常住人口达到55万，人均城市建设用地控制在114.78平方米。1.31.3城市城市建设建设：萧县城镇建设用地表一览表编号编号 用地类型用地类型 面积面积（平方公里）（平方公里） 比例比例 人均人均（平方米）（平方米） 1 居住用地 18.2328.88% 33.15 2公共管理及 服务 2.64.12% 4.73 3 商业服务 4.126.53% 7.49 4工业及仓储物流 15.1423.98% 27.53 5 道路交通 11.2617.85% 20.47 6 绿地广场 8.

41、9214.14% 16.23 7 其他 2.844.5% 5.16 114.781.4 1.4 城市城市总结总结：人口大县，资源丰富经济欠发达，但提速较快地理位置优越，交通便捷城市建设加快，旧城改造力度大全市规划细则出台，新旧城区携手发展第二章第二章：萧县萧县土地土地市场市场萧县国土资源局的居住用地拍卖出让信息匮乏，资料多为工业用地。2014年2月4日该县工业园区有一条商品房住房用地成交公示，仅作参考。地块位置 土地面积(公顷）土地用途土地年限成交价(万元)成交价格（万/亩）萧县食品工业园2.3134中低价位、中小套型普通商品住房用地70年138740万/亩2.1 2.1 成交信息：成交信息：

42、 2.1 2.1 成交信息：成交信息： 项目成交时间项目地块位置面积（公顷） 土地年限土地成交价格（万元）成交价格（万元/亩）土地用途2012年11月萧县龙城镇顺河路南侧新实小东侧地块4.9570386852 住宅2012年12月萧县鹏程中学地块4.2270349655 住宅2012年12月萧县龙城镇龙山残体西侧4.2270368658 住宅2013年6月萧县龙城镇淮海路北侧0.9470、40744.252.7 商业、住宅2013年1月龙城镇虎山南路西侧、世纪大道北侧4.2670、40531583 商业、住宅第三章：楼市发展动态第三章：楼市发展动态3.1 3.1 楼市楼市基础基础数据：数据：当

43、地楼市成交量及成交均价较为平稳，套均面积显著提升 类型类型 2012 2012年年 2013 2013年年 同比增长同比增长住宅销售面积（万m2） 310205 346932 11.84% 11.84% 住宅销售套数 （套） 2439 2469 1.23%销售（平米）12714010.5% 销售均价 （元/平方米） 3249 3327 2.4%323833813227 322531623269340432983432336934303459300030503100315032003250330033503400345035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月3.1 3

44、.1 楼市楼市基础基础数据：数据：2013年成交均价波动明显整体趋势向上，成交结构成主因3.241.454.742.193.042.122.563.692.212.663.953.6600.511.522.533.544.551月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商品房销售面积走势图（万方商品房销售面积走势图（万方) )3.1 3.1 楼市楼市基础基础数据：数据：月度成交量相对平稳，过年期间达到成交高峰。40.00%54.00%6.00%购房人群购房人群县城乡镇农村其他3.1 3.1 楼市楼市基础基础数据：县城居民及周边乡镇居民成为本地住宅主要购房力数据

45、：县城居民及周边乡镇居民成为本地住宅主要购房力 通过房管局数据比对，在2013年销售的商品房中，购房人群里，县城占40%，乡镇及农村54%，其他6%。3.1 3.1 楼市楼市基础基础数据：数据：30-40当地居民成为购房主力 根据已备案的购买人年龄，统计出30岁以下占29%，30-40岁占42%，40-50岁占25%，50岁以上占4%。29%42%25%4%购买者年龄购买者年龄30岁以下30岁-40岁40-50岁50岁以上3.1 3.1 楼市楼市基础基础数据：数据：100-120平三房产品颇受当地购房者喜爱 已备案的住宅套型面积，80平以下的占6%，80-100平占27%，100-120平占3

46、6%，120-144平占22%，144平以上占9%。6%27%36%22%9%销售面积比销售面积比80m2以下80-100100-120120-144144城东板块位于老城区和新城区，品质相对较高，规模较大售价较高，3800元/以上城西板块大盘较多，主要依靠性价比。售价较低，基本在3300元/左右分析小结：整个萧县市场楼盘有大小楼盘23个，2013年批准销售3397套，销售2469套，去化率为72.7%，销售形式较好。在售尾盘未开发柏星 碧水星城嘉泰龙城壹号左岸花园安粮中央花园博文城市广场嘉楼香格里拉龙城国购广场龙凤佳苑城东板块城西板块3.2 3.2 楼市片区：楼市片区：新开工楼盘数量较多，后

47、期城市供应量大案名位置总体量（万方）剩余体量（万方）售价（元/平）销售情况嘉泰龙城壹号萧县龙城镇顺河路南侧，新实小东侧169.33500多层销售较好，目前3#剩11套，7#剩8套，小高层销售压力较大博文城市广场中山路与交通路交叉处4.55约3住宅4000；沿街商铺5.7万；内部商业一层3.5万，二层3万；三、四层2万2013年7月开盘，目前沿街商铺剩两间及2-4层商铺，住宅总175套。剩120套左右龙城国购广场中山路与交通路交叉处13约5住宅3900；商业一层4万多商业二层3万；三层2万；租金价格一层40；二层20已交房，剩余房源2、3层商业，住宅为50-110小户型安粮中央花园新城龙凤大道与

48、行政大道交叉口北80约603600安粮中央花园一期二组团推出2#、10#、16#、29#四栋多层住宅，户型90-130平，均价3400元/平，按揭97折，全款96折，已交房。嘉楼香格里拉龙凤大道88号524736002012年6月一期开盘，主力户型在100-128，本月共备案28套。柏星碧水星城萧县龙城镇西关、淮海路口37约1934002011年3月一期开盘，当时均价2700元，目前均价3400元，100-115户型3.2 3.2 楼市片区：楼市片区：当地楼盘数量较多，10万方以下项目量较少 开发公司：宿州华安置业有限公司项目地址：萧县中山路与交通路交汇处住宅售价3900总建面积：132000

49、容积率：4.8物业形态：小高层、酒店式公寓、商业项目公摊：小高层20%主力面积：109-113推盘节奏：2010年12月24日首批商业推出，至目前累计推出335套商业，住宅362套，已成交（备案）570套；优惠：2010年12月24日推出ABCD栋商业，335套，备案276套2011年7月5日推出279套住宅，备案255套2013年12月5日推出83套商住房，备案39套项目优势：项目地段好；位于老城区中心地带，周边配套齐全；产品线丰富；商业氛围较浓；主力面积段迎合了市场需求；在市场形成较好的口碑度；项目劣势：产品细节品质一般成交分析：市场广告投放力度大，地段好，商业齐备，有较好的市场口碑度，产

50、品和面积段迎合了市场客户需求诉求点：萧县首席城市综合体3.33.3楼市楼市个案个案：龙城国购广场3.3 3.3 楼市楼市个案个案：项目由于售价较高，故而当前在售户型以紧凑型三房为主 开发公司：宿州市博文嘉和置业有限公司萧县分公司项目地址：萧县中山路与交通路交汇处 售价4000总建面积45554.93容积率：5.92建筑结构：多层砖混结构，小高层全框架结构物业形态：多层、小高层、联排别墅、商业主力面积：87-140推盘节奏：2013年6月7日首批房源推出，至目前累计推出503套，已成交（备案）73套；优惠：号称萧县首座100米高层。一栋30层高层沿街商业目前剩3套项目优势：位于老城区的中心地带；周边商业配套齐全；户型方正；主力面积段为87-110；在市场形成较好的口碑度；项目劣势：商业售价较高，2层-4层商业销售情况不理想成交分析：有较好的地理优势，萧县首座超100米高层建筑，商业业态齐全，周边交通便利诉求点：活力中心、商业璀璨3.3 3.3 楼市楼市个案个案：博文城市广场3.3 3.3 楼市楼市个案个案：户型集中在90-138平，满足不同购房者对市中心的居住需求。1、临近徐州城市，起点较高；萧县离徐州仅41公里，相对于宿州其他县城而言，其房地产发展的起点更高。2、萧县进入大盘时代；萧县市场在售项目30万方以