南昌市地块价值评估报告基准地价法

1、土地估价报告项目名称：南昌市XXX区C-888地块委托方：南昌市XXX公 司估价方：南昌市XXX房地产评估公司土地估价报告编号：赣XX土评字（2008）第666号估价报告作业日期：二 00八年一月二十七日至二OC八年二月一日土地估价报告第一部分 概述一、估价项目名称：南昌市 XXX区C-888地块二、委托估价方：南昌市XXX公司联系地址：南昌市XX路 XX大街X号法 人 代 表 ：王五三、受托估价方：南昌市 XXX房地产评估公司联系地址：南昌市XX路 XX号四、估价基准日二0C八年一月二十七日五、估价日期二0C八年一月二十七日至二月一日六、估价目的为委托方以出让方式取得南昌市 XXXE C-8

2、88地块土地使用权提供市场价值参考依据。七、地价定义本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全三通 （通 路、供电、供水），在估价基准日 2008年 1月 27日设定其开发程度尚未具备 完全三通（通路、供电、供水）条件下，规划用途为居住用途，使用年限为 70 年的土地使用权价格。八、土地估价结果评估土地总面积： 80150.0 平方米 单位面积地价： 490元/ 平方米 总地价： 3927 万元（人民币）大写： 叁仟玖佰贰拾柒 万元整九、土地估价师签字：签字估价师姓名 估价师证书号十、土地估价机构：南昌市XXX房地产评估公司法人代表：二0C八年二月一日第二部分 估价对象界定、估价

3、对象描述1、土地登记状况土地位置：YY路与XX二路交叉口处； 土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批 复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。土地权属性质及其权属变更状况： 该宗土地权属性质为国家所有， 南昌 XXX 公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件， 确定该宗土地用途为居住用途。土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件， 确定待估宗地总面积为 80150.0 平方米。土地四至：待估宗地东临 XX大道，南临YY路，西临XX二路，北临YY 二路。2、土地权利状况土

4、地所有者：国家土地使用者：南昌XXX公司土地使用权取得方式：划拨 土地使用权取得时间：二 00 三年八月五日3、土地利用状况待估宗地尚未具备完全的三通 （供水、供电、通路）；红线内为两口池塘， 仍未平整。二、影响地价的因素说明（一）一般因素1、地理位置南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约115 27 116 35,北纬28 10 一29 11 '之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通 闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、粤之间的咽喉 地段,既是沿海的内地,又是内地的前沿。2、自然环境（ 1 ）、地形、地貌南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区,地势平坦,城

5、区坐落处的东岸是以 冲击层为主的湖积平原,东南地势平坦,西北丘陵起伏,平均海拔 25米。城 区内有东湖、西湖、南湖、北湖,城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河 湖环绕。全市平原面积 2651.79 平方公里,占总面积的 35.8%；水系面积 2146.04 平方公里,占 29%；全市西北以岗地、丘陵为主,山地面积 87.21 平方公里, 占全市总面积的 1.2%；丘陵面积 879.62 平方公里,占 11.9%；岗地面积 1637.7 平方公里,占 22.1%。（2）、气候、水文 南昌属亚热带气候,温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明,日平均 气温为摄氏17.5 C,极端最低气温为摄氏零下

6、 9.3 C,极端最高气温为摄氏 43.6 C。年平均降雨量1600毫米，历年平均无霜期291天，日照时数1895小 时。冬季受蒙古冷高压控制和影响,盛行偏北气流, 1 月多刮偏北风；夏季受西太平洋副热带高压控制和影响，盛行偏南气流， 7 月多刮偏南风。春秋两季 为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响，盛行偏南气流， 7 月 多刮偏南风。春秋两季为过渡季节， 分别受大陆高压和海上高压的控制和影响； 春末夏初，天气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。一年的四季中，夏 冬季长，春秋季短，年平均气温比相似纬度邻省地区略高，更有利于农作物的 繁育和生长。3、城市性质南昌市是江西省省会和全省

7、政治、经济、科学技术、文化教育的中心，经 50 余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全的工业综合体系，成为集工业综合 和贸易的新型城市。4、行政区划、人口南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区 5 个区；南昌县、 新建县、进贤县、安义县 4 个县。1999 年总户数 1055035户，人口 4226585人（男 2178722人，女 2047863 人）农业人口 2535012人，非农业人口 1691573，平均每户人口数 4.01 人，人口 密度 571人/ 平方公里。据 1998 年统计，全地区人口密度为每平方公里 1056.2 人，其中市区人口密 度为 1248 人；而在城区

8、，人口密度则更高。按当时城区建置，人口密度情况 是：西湖区每平方公里为 6197 人，高出市区人口密度 3.9 倍；东湖区为 5649 人，高出 3.5 倍；湾里区为 1730人，高出 38.6%，郊区为 2064人，高出 65%， 青云谱区为 1996 人，高出 59.9%。5、社会经济状况据 2001 年江西统计提要，全市 2000 年完成国内生产总值达 435.1 亿 元，比上年增长了 8.3%，其中第一产业达 46.05 亿元，第二产业达 205.28 亿 元，第三产业达 183.77 亿元，分别比上年增长 7.1%、 7.7%和 9.2%2000年南昌市固定资产投资快速增长， 投资结

9、构优化。 全年完成固定资产 投资 54.334 亿，比上年增长 133%。2000 年南昌市财税形势良好， 全年完成预算内财政收入 18.3011 亿元，比 上年增长 9.1%，金融机构人民币各项存款余款 627.4761 亿元，各项贷款余额 400.7426 亿元，分别比上年增长 15.2%和 1.2%。2000 年，南昌市人口总量稳步增长， 城市居民收入稳步增长。 其中城市人口达171.59万元，1999年人均GDP达9552元，人均消费性支出达 4077.39元，人均可支配性收入达 5268元，分别比上年增长 4.7% 、6.2%、8.6%。6、城市规划1985年 6月 22日国务院正式

10、批准了南昌市城市总体规划（ 19812000 年），并作了重要批复。批复指出：“南昌市是江西省省会，是江西重要的 经济、文化、科技和信息中心，南昌市今后的发展，要充分发挥水陆交通便利 优势，逐步改善城市布局， 大力发展第三产业， 特别是注意提高城市环境质量， 搞好城市防洪和基础设施配套， 逐步把南昌市建设成为经济繁荣、 科技文教事业 发达、环境优美、生活方便的社会广义现代化城市”。根据“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针， 市区人口远期控制在 105 万人左右，其中城区人口控制在 85 90 万人，昌北 地区 10 15 万人，罗家工业区 5 万人左右。市区用地规模到 2

11、000 年控制在 87 平方公里内，其中城区用地控制在 62平方公里。为有效控制市区人口规模和 用地规模的发展。规划发展一批小城镇，以吸引“松动”城区人口。近期南昌 市的建设重点放在新城区。“松动”旧城区人口23 万，无期“松动” 5 7总体规划将南昌市划分为 3 个规划圈：城区包括东湖、西湖、青云谱区 市区包括城区和距城区 10 公里范围内的罗家工业综合区、昌北地区。南昌地 区包括市区、湾里区和南昌、新建 2 县。规划布局以城区为中心，昌北地区和 罗家工业综合区与之紧密联系，外围有湾里、石岗、莲塘等卫星城镇及县城、 乡（镇）组成合理的城镇体系。城区面临赣江，东至赣抚平原五干一分渠以东 约 1

12、 公里的韶山路为界， 南不超过青云谱。 规划将城区分为 5 片，即：市中心、 城北、城东、城南、朝阳洲。各片分设中心，住宅和各项公共设施在片内基本 平衡，改变旧城区居住密集、交通拥挤、环境低劣、工业效益差的弊端。昌北 地区依山临水、与城区一江之隔，有丘陵地可供建设，且少占农田，规划近期 为南昌市发展方向。长陵镇在南昌大桥建成后，是南昌市副中心。昌北地区已 有 100 多个企事业单位，职工 3.9 万余人，规划该区将以长陵、牛行、下罗为 中心，形成组轩式布局。工业以“内涵”发展为主，在城区不再安排新的或大的工业项目。市区工 业各片分行业相对集中，城北为造纸、化工、纺织工业区；城东为轻工业区； 城

13、南为机械工业区；朝阳洲为木材加工、建筑构件和小型工业区；双港为冶金 工业区；麦园为电子工业区； 罗家为钢铁、化肥工业区。 市区以传统的中山路、 胜利路结合人民广场，形成商业服务和文化娱乐中心；在彭家桥形成体育、广 播电视中心。规划兴建各种等级的变电站。逐步形成 110千伏和 220 千伏电力环网。市 区规划兴建 10 个市话分局。逐步发展数据、传真、用户电报、图象传输等多 种通信业务，并增加邮电网点。规划管道燃气，城区东起石泉村，西至赣江、抚河江畔，南起青云谱区， 北到江坊，日供量为 44 万立方米，受益户为 11万户。规划城区生活居住用地由现在的人均 20 平方米增至 31.5 平方米，其中

14、新 区为 40 平方米。规划上海路、青山湖、朝阳洲、京山、昌北等地兴建住宅小 区。贯彻面向城市、为城市服务的方针，在郊区建立稳定的蔬菜、副食品和其 他经济作物基地。开发梅岭为风景游览区，建设青山湖和抚河故道风景区；美化沿江大道， 开辟红谷滩、绳金塔公园、重建滕王阁；利用宜林山地植树造林，提高绿化覆 盖率。（二）、区域因素 影响居住用地的区域因素主要有交通条件、 基础设施状况、公用设施状况、 环境条件、人口密度等因素。1、区域概况估价对象所在地YY片区位于南昌市昌北区域内，其东临赣江大桥，南临 八一大桥，西临红谷滩行政区，北临昌北机场；与城南仅一江之隔，可经水、 陆两路与城南相通。随着两岸经济的

15、发展，区域互动效果会更加明显。2、交通条件随着YY路、XX二路、XX大道、YY三路的逐步建设，该区域交通条件 必将完善起来，呈现出布局合理的道路网。3、基础设施 由于该区域刚开发利用，周边基础设施较差；但随着该区域土地的快速利用，当地各项基础设施必将得以完善。4、环境条件该区域自然风光较好，具有较大的绿化空间；随着该区域土地的逐步开发 利用，环境美化的合理布局等，该区域将形成一个优美的生活居住环境。5、人口密度该区域是昌北片区一个刚刚起步开发利用的居住区， 周边生活基础设施还 不够完善，出入也不够方便；因此，目前当地人口密度较小。（三）、个别因素土地位置：YY路与XX二路交叉口处； 土地来源及

16、其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批 复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。土地权属性质及其权属变更状况： 该宗土地权属性质为国家所有， 南昌 XXX 公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件， 确定该宗土地用途为居住用途。土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件， 确定待估宗地总面积为 80150.0 平方米。土地四至：待估宗地东临 XX大道，南临YY路，西临XX二路，北临YY 二路。交通状况：紧临新建的 YY路。土地形状：呈方形，对土地利用较为有利第三部分 土地估价结果及

17、其使用一、估价依据（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国担保法；4、城镇土地估价规程（试行）；19975、国家土地管理局 关于土地使用权转让登记有关问题的通知 国土籍字第 2号）；6、国家土地管理局印发的土地估价报告规范格式（ 2001）（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件1、江西省实施中华人民共和国土地管理法办法；2、江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例；3、江西省人民政府 江西省征收耕地占用税实施办法 （赣府发 198781 号）；4、江西省人民政府江西省征集防洪保安资金

18、暂行规定 （赣府发 199563 号）；5、南昌市城区土地利用总体规划及YY片区土地利用规划；6、南昌市 2001年统计年鉴 ；7、江西省人民政府、 南昌市人民政府颁布的有关政策、 规定、实施办法、 通知等法规文件；8、南昌市城区土地定级估价报告；（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关资料。1、南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件；2、企业法人营业执照及组织机构代码证；3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；二、土地估价1、估价原则：本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高最佳使 用原则、替代原则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原

19、则、变动原则、 多种估价方法相结合的原则。2、估价方法：由城镇土地估价规程可知，通行的估价方法有市场比 较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价 方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育情况以及结 合估价对象具体特点及估价目的等来选择适当的估价方法。因此，在本次估价 中主要采用基准地价系数修正法和假设开发法来测算待估宗地价格。3 、估价结果估价人员在现场勘查和对当地地产市场分析的基础上， 按照地价评估的基 本原则和估价程序， 选择合适的估价方法； 测算出待估宗地在评估基准日 2008 年 1 月 27 日设定的土地用途、土地使用权性质、土地使用年限以及

20、土地开发 程度条件下的土地使用权价格为：评估土地总面积： 80150.0 平方米单位面积地价： 490元/ 平方米总地价： 3927 万元(人民币)大写： 叁仟玖佰贰拾柒 万元整三、估价的假设和限制条件1、估价的前提条件和假设条件：(1) 南昌市XXX公司以出让方式能取得 XXX区C-888地块土地使用权；估价对象作为居住用地，经开发能得到最有效利用，并产生相应土地收益。( 2)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。( 3)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、 法规。( 4)委托方提供的资料属实。2、估价结果和价估报告的使用( 1 )本评估报告有效期自估价报

21、告完成之日起一年内有效。(2) 本报告由南昌市XXX房地产评估公司负责解释。( 3)未经本公司书面同意，本评估报告书中任何一部分内容都不得使用 于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。3、需要特别说明的事项(1) 对于该宗土地面积，我们以委托方提供的南昌市国土资源局洪国土 资利字 2008888 号批复文件所载土地面积为准。（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正法、假 设开发法测算确定的；如土地用途及地价的构成因素改变，则土地价格应相应 的调整。（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因素发生 改变，则土地价格也应相应的改变。土地估价技术报告项

22、目名 称：南昌市XXX区C-888地块委托方：南昌市XXX公司估价方：南昌市XXX房地产评估公司土地估价报告编号：赣XX土评字（2008）第666号估价报告作业日期：二 00八年一月二十七日至二OC八年二月一日土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称：南昌市 XXX区C-888地块二、委托估价方：南昌市XXX公司联系地址：南昌市XX路 XX大街X号法 人 代 表 ：王五三、受托估价方：南昌市 XXX房地产评估公司联系地址：南昌市XX路 XX号四、估价目的为委托方以出让方式取得南昌市 XXXE C-888地块土地使用权提供市场价值参考依据。五、估价依据（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的

23、法律、法规、文件1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国担保法；4、城镇土地估价规程（试行）；5、国家土地管理局 关于土地使用权转让登记有关问题的通知 （1997 国土 籍字第 2号）；6、国家土地管理局印发的土地估价报告规范格式（ 2001）。（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件1、江西省实施中华人民共和国土地管理法办法；2、江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例；3、江西省人民政府 江西省征收耕地占用税实施办法 （赣府发 198781 号）；4、江西省人民政府江西省征集防洪保安资金暂行规定 （赣府发 199563 号）；5、南昌

24、市城区土地利用总体规划及YY片区土地利用规划；6、南昌市 2001年统计年鉴 ；7、江西省人民政府、 南昌市人民政府颁布的有关政策、 规定、实施办法、 通知等法规文件；8、南昌市城区土地定级估价报告；（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关资料。1、南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件；2、企业法人营业执照及组织机构代码证；3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；六、估价基准日二0C八年一月二十七日七、估价日期二0C八年一月二十七日至二月一日八、地价定义 本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全的三通（通路、供电、供水），在

25、估价基准日 2008年 1月 27日设定开发程度尚未具 备完全三通（通路、供电、供水）条件下，规划用途为居住用途，使用年限为 70 年的土地使用权价格。九、需要特殊说明的事项 （1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供的南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件所载土地面积为准。（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正法、假 设开发法测算确定的；如土地用途及地价的构成因素改变，则土地价格应相应 的调整。（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因素发生 改变，则土地价格也应相应的改变。十、土地估价师签字估价师姓名 估价师证书号 签字十一、土地估价机构

26、南昌市XXX房地产评估公司法人代表：二 00 三年二月一日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况土地位置：XX路与XX路交叉口处； 土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批 复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。土地权属性质及其权属变更状况： 该宗土地权属性质为国家所有， 南昌 XXX 公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件， 确定该宗土地用途为居住用途。土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件， 确定待估宗地总面积为 80150.0

27、 平方米。土地四至：待估宗地东临 XX大道，南临YY路，西临XX二路，北临YY 二路。2、土地权利状况土地所有者：国家土地使用者：南昌XXX公司土地使用权取得方式：划拨 土地使用权取得时间：二 00 七年八月五日3、土地利用状况待估宗地尚未具备完全的三通 （供水、供电、通路）；红线内为两口池塘，仍未平整。二、影响地价的因素说明（一）一般因素1、地理位置南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约115 27 116 35,北纬28 10 一29 11 '之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通 闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、粤之间的咽喉 地段,既是沿海的

28、内地,又是内地的前沿。2、自然环境（ 1 ）、地形、地貌南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区,地势平坦,城区坐落处的东岸是以 冲击层为主的湖积平原,东南地势平坦,西北丘陵起伏,平均海拔 25米。城 区内有东湖、西湖、南湖、北湖,城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河 湖环绕。全市平原面积 2651.79 平方公里,占总面积的 35.8%；水系面积 2146.04 平方公里,占 29%；全市西北以岗地、丘陵为主,山地面积 87.21 平方公里, 占全市总面积的 1.2%；丘陵面积 879.62 平方公里,占 11.9%；岗地面积 1637.7 平方公里,占 22.1%。（2）、气候、水文 南昌属亚热

29、带气候,温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明,日平均 气温为摄氏17.5 C,极端最低气温为摄氏零下 9.3 C,极端最高气温为摄氏 43.6 C。年平均降雨量1600毫米，历年平均无霜期291天，日照时数1895小 时。冬季受蒙古冷高压控制和影响,盛行偏北气流, 1 月多刮偏北风；夏季受 西太平洋副热带高压控制和影响,盛行偏南气流, 7 月多刮偏南风。春秋两季 为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响，盛行偏南气流， 7 月 多刮偏南风。春秋两季为过渡季节， 分别受大陆高压和海上高压的控制和影响； 春末夏初，天气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。一年的四季中，夏 冬季长，春秋季

30、短，年平均气温比相似纬度邻省地区略高，更有利于农作物的 繁育和生长。3、城市性质南昌市是江西省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育的中心，经 50 余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全的工业综合体系，成为集工业综合 和贸易的新型城市。4、行政区划、人口南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区 5 个区；南昌县、 新建县、进贤县、安义县 4 个县。1999 年总户数 1055035户，人口 4226585人（男 2178722人，女 2047863 人）农业人口 2535012人，非农业人口 1691573，平均每户人口数 4.01 人，人口 密度 571人/ 平方公里。据 19

31、98 年统计，全地区人口密度为每平方公里 1056.2 人，其中市区人口密 度为 1248 人；而在城区，人口密度则更高。按当时城区建置，人口密度情况 是：西湖区每平方公里为 6197 人，高出市区人口密度 3.9 倍；东湖区为 5649 人，高出 3.5 倍；湾里区为 1730人，高出 38.6%，郊区为 2064人，高出 65%， 青云谱区为 1996 人，高出 59.9%。5、社会经济状况据 2001 年江西统计提要，全市 2000 年完成国内生产总值达 435.1 亿 元，比上年增长了 8.3%，其中第一产业达 46.05 亿元，第二产业达 205.28 亿 元，第三产业达 183.7

32、7 亿元，分别比上年增长 7.1%、 7.7%和 9.2%。2000年南昌市固定资产投资快速增长， 投资结构优化。 全年完成固定资产 投资 54.334 亿，比上年增长 133%。2000 年南昌市财税形势良好， 全年完成预算内财政收入 18.3011 亿元，比 上年增长 9.1%，金融机构人民币各项存款余款 627.4761 亿元，各项贷款余额 400.7426 亿元，分别比上年增长 15.2%和 1.2%。2000 年，南昌市人口总量稳步增长， 城市居民收入稳步增长。 其中城市人口达171.59万元，1999年人均GDP达9552元，人均消费性支出达 4077.39元，人均可支配性收入达

33、5268元，分别比上年增长 4.7% 、6.2%、8.6%。6、城市规划1985年 6月 22日国务院正式批准了南昌市城市总体规划（ 19812000 年），并作了重要批复。批复指出：“南昌市是江西省省会，是江西重要的 经济、文化、科技和信息中心，南昌市今后的发展，要充分发挥水陆交通便利 优势，逐步改善城市布局， 大力发展第三产业， 特别是注意提高城市环境质量， 搞好城市防洪和基础设施配套， 逐步把南昌市建设成为经济繁荣、 科技文教事业 发达、环境优美、生活方便的社会广义现代化城市”。根据“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针， 市区人口远期控制在 105 万人左右，其中城

34、区人口控制在 85 90 万人，昌北 地区 10 15 万人，罗家工业区 5 万人左右。市区用地规模到 2000 年控制在 87 平方公里内，其中城区用地控制在 62平方公里。为有效控制市区人口规模和 用地规模的发展。规划发展一批小城镇，以吸引“松动”城区人口。近期南昌 市的建设重点放在新城区。“松动”旧城区人口23 万，无期“松动” 5 7总体规划将南昌市划分为 3 个规划圈：城区包括东湖、西湖、青云谱区市区包括城区和距城区 10 公里范围内的罗家工业综合区、昌北地区。南昌地 区包括市区、湾里区和南昌、新建 2 县。规划布局以城区为中心，昌北地区和 罗家工业综合区与之紧密联系，外围有湾里、石

35、岗、莲塘等卫星城镇及县城、 乡（镇）组成合理的城镇体系。城区面临赣江，东至赣抚平原五干一分渠以东 约 1 公里的韶山路为界， 南不超过青云谱。 规划将城区分为 5 片，即：市中心、 城北、城东、城南、朝阳洲。各片分设中心，住宅和各项公共设施在片内基本 平衡，改变旧城区居住密集、交通拥挤、环境低劣、工业效益差的弊端。昌北 地区依山临水、与城区一江之隔，有丘陵地可供建设，且少占农田，规划近期 为南昌市发展方向。长陵镇在南昌大桥建成后，是南昌市副中心。昌北地区已 有 100 多个企事业单位，职工 3.9 万余人，规划该区将以长陵、牛行、下罗为 中心，形成组轩式布局。工业以“内涵”发展为主，在城区不再

36、安排新的或大的工业项目。市区工 业各片分行业相对集中，城北为造纸、化工、纺织工业区；城东为轻工业区； 城南为机械工业区；朝阳洲为木材加工、建筑构件和小型工业区；双港为冶金 工业区；麦园为电子工业区； 罗家为钢铁、化肥工业区。 市区以传统的中山路、 胜利路结合人民广场，形成商业服务和文化娱乐中心；在彭家桥形成体育、广 播电视中心。规划兴建各种等级的变电站。逐步形成 110千伏和 220 千伏电力环网。市 区规划兴建 10 个市话分局。逐步发展数据、传真、用户电报、图象传输等多 种通信业务，并增加邮电网点。规划管道燃气，城区东起石泉村，西至赣江、抚河江畔，南起青云谱区， 北到江坊，日供量为 44

37、万立方米，受益户为 11万户。规划城区生活居住用地由现在的人均 20 平方米增至 31.5 平方米，其中新 区为 40 平方米。规划上海路、青山湖、朝阳洲、京山、昌北等地兴建住宅小 区。贯彻面向城市、为城市服务的方针，在郊区建立稳定的蔬菜、副食品和其 他经济作物基地。开发梅岭为风景游览区，建设青山湖和抚河故道风景区；美化沿江大道， 开辟红谷滩、绳金塔公园、重建滕王阁；利用宜林山地植树造林，提高绿化覆 盖率。（二）、区域因素影响居住用地的区域因素主要有交通条件、 基础设施状况、公用设施状况、 环境条件、人口密度等因素。1、区域概况估价对象所在地YY片区位于南昌市昌北区域内，其东临赣江大桥，南临

38、八一大桥，西临红谷滩行政区，北临昌北机场；与城南仅一江之隔，可经水、 陆两路与城南相通。随着两岸经济的发展，区域互动效果会更加明显。2、交通条件随着YY路、XX二路、XX大道、YY三路的逐步建设，该区域交通条件 必将完善起来，呈现出布局合理的道路网。3、基础设施由于该区域刚开发利用，周边基础设施较差；但随着该区域土地的快速利 用，当地各项基础设施必将得以完善。4、环境条件该区域自然风光较好，具有较大的绿化空间；随着该区域土地的逐步开发 利用，环境美化的合理布局等，该区域将形成一个优美的生活居住环境。5、人口密度该区域是昌北片区一个刚刚起步开发利用的居住区， 周边生活基础设施还 不够完善，出入也

39、不够方便；因此，目前当地人口密度较小（三）、个别因素土地位置：YY路与XX二路交叉口处； 土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批 复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。土地权属性质及其权属变更状况： 该宗土地权属性质为国家所有， 南昌 XXX 公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件， 确定该宗土地用途为居住用途。土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件， 确定待估宗地总面积为 80150.0 平方米。土地四至：待估宗地东临 XX大道，南临YY路，西临XX二路，北临Y

40、Y 二路。交通状况：紧临新建的YY路。土地形状：呈方形，对土地利用较为有利第三部分上地估价一、估价原则本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原 则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原则、变动原则、多种估价方法相结合的原则二、估价方法与估价过程由城镇土地估价规程可知，通行的估价方法有市场比较法、收益还原 法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按 照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育情况以及结合估价对象具体 特点及估价目的等来选择适当的估价方法。因此，在本次估价中主要采用基准 地价系数修正法和假设开发法来测算待估宗地价格。A、假设开发法假设

41、开发法：是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建 筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用 后，以剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。计算公式为：生地价格 = 开发完成后的房地产价值 - 由生地建造房屋的开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买生地 的税费B、基准地价系数修正法所谓基准地价系数修正法，是指求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准 地价水平， 参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各 种修正因素说明表，根据宗地区域条件、个别条件、土地使用年限、期日、开 发程度等，确定修正系数，修正基

42、准地价从而得出估价对象地价的一种方法， 其基本公式为：KIP=P x (1+ i 1) x AX BX T+F式中：P某地块的宗地评估价格P | 该地块所在土地级别的基准地价K i 宗地各区域因素修正系数A个别因素修正系数B 使用年限修正系数T 估价期日修正系数F 土地开发程度差异修正值(一)运用假设开发法测算1 、规划条件说明依据南昌市国土资源局洪国土资利字 2008888 号批复文件，可知待估宗地利用规划条件为：建筑容积率W 1.6 (含高层)，建筑密度w 28%绿化率 40%；土地总面积为 94074.71 平方米，其中规划道路用地面积为 13924.71 平 方米，建设用地面积为 80

43、150.0 平方米。2、待估宗地价格测算(1)开发完成后房地产价值的确定根据土地利用规划条件， 土地最高最佳使用原则，可确定待估宗地地上建 筑物总建筑面积为 128240 平方米；根据市场上同类物业售价及估价对象实际 状况，确定开发完成后多、高层住宅平均销售价格为1 400元/平方米；则开发完成后房地产价值 =128240x 1400=17953.6 万元（ 2）开发成本的确定a、建筑成本经市场调查分析可知， 市场上由生地开发建造与设定估价对象相类似房屋 建筑成本约 600元/平方米；在本次估价中， 建筑成本取 600元/ 平方米。建筑成本二600 X 128240= 7694.40 万元b、

44、专业费专业费为建筑成本的 8%。专业费 = 7694.40 X 8%= 615.55 万元c 、小区配套设施费用 小区配套设施费按建筑成本的 8%计算。小区配套设施费用 = 7694.40 X 8%= 615.55 万元d、开发成本开发成本 = 建筑成本 + 专业费用 + 小区配套设施费用= 7694.40 + 615.55 + 615.55= 8925.50 万元3、管理费用的确定 根据南昌市房地产开发管理费收取标准，在本次评估中，管理费按开发成 本的 5.5%提取；则管理费用= 8925.50X5.5%= 490.90万元4、投资利息的确定 在投资利息计算时，地价是在项目初期一次性支付，假

45、设建筑成本及其它 各项费用在 1.5 年建设期内均匀投入， 投资利息率为 5.31%（中国人民银行 2008 年 2月 21日公布的固定资产一年期贷款利息率）。利息二地价x 5.31%x 1.5 + （开发成本+管理费用）x 5.31%x 0.75二地价X 5.31%x 1.5 + （8925.50 + 490.90） x 5.31%x 0.75=（地价X 0.08 + 375.01）万元5、销售税费的确定销售商品房时销售税费（广告宣传费2%，卖方交营业税 6%）为其售价的8%；则销售税费 = 17953.60 x 8%= 1436.29 万元6、投资利润确定开发商投资利润率一般按房地产总投资

46、的1525%计算，因此，本次评估中，结合估价对象实际状况，综合确定本次投资利润率为17%。投资利润二（土地价格+开发成本+管理费用）X 17%=（土地价格+ 8925.50+490.90）x 17%=（土地价格X 0.17 + 1600.79）万元7、购买土地税费的确定 目前，南昌市购买土地税费按地价的 4%收取；则 购买土地税费二地价X 0.04万元8、土地价格的确定生地价格=开发完成后的房地产价值由生地建造房屋的开发成本管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地 的税费土 地价格=17953.60-8925.50-490.90-1436.29-（ 地价 X 0.08 +375.0

47、1）-（ 土地价格X 0.17 + 1600.79）-地价X 0.04土地价格=5125.11 - 1.29=3972.95 万元土地单价二 3972.95 - 80150.0=496 元/平方米（取整）因此，采用假设开发法评估得到该宗土地70年期的土地使用权价格为496元/平方米。（二）运用基准地价系数修正法测算地价1、基准地价成果及内涵介绍2002年7月，南昌市土地管理局经过调查分析，具体组织测算和编写了 南昌市城区土地定级报告和南昌市城区土地估价技术报告，两报告 已经南昌市土地估价委员会原则批准执行，并报请原国家土地管理局验收。 该基准地价将南昌市城区土地分为 6级，覆盖范围为100平方

48、公里，具体地 价详见下表：土地级别I47892261775n26541616556V942885225V619637151455480882、待估宗地基准地价的确定根据南昌市城区土地基准地价表，待估宗地所在区域土地级别；可确定当 土地用途为居住用途，开发程度达“五通一平”（红线外“五通”，红线内场 地平整），使用年限为70年时；待估宗地所在区域土地基准地价为 637元/平 方米。3、区域因素修正（艺K）估价过程中，按照基准地价标准，使用住宅用地地价区域影响因素指标说 明表和修正系数表。详见下表：V级住宅用地区域因素修正系数指标说明表因 素因子优较优一般较劣劣基 本 设

49、 施 状 况基础 设施 状况供水（定级 分值）80 10060 80406020 40020排水（定级 分值）80 10060 80406020 40020供电（定级 分值）80 10060 80406020 40020公用 设施中学小于250M250400M400 600M600 800M大于800M状况（距 公用 设施距离）小学小于250M250400M400 600M600 800M大于800M医院小于400M400600M600 800M8001000M大于1000M体育场馆小于500M500800M8001200M12001500M大于1500M公园小于300M300600M600

50、900M9001200M大于1200M菜场小于200M200300M300 400M400 500M大于500M交 通 条 件道路通达度混合型 主干道生活型 主干道交通型 主干道交通型 次干道支路公交 便捷 度距一级站点 距离小于100M100150M150200M200 250M大于250M距二级站点 距离小于50M50 100M100150M150 200M大于200M距三级站点 距离小于30M30 50M50 80M80120M大于120M环 境 条 件环境质量优劣度 （定级分值）80 10060 80406020 40020绿地覆盖率 （定级分值）80 10060 80406020 4

51、0020人 口 密 度人口密度 （定级分值）80-10060 80406020 40020V级住宅用地区域因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣供水0.063195.792.90-1.84-3.69基础设排水0.055485.092.540-1.62-3.24施状况供电0.073976.783.390-2.16-4.31基本公用设中学0.048034.42.20-1.4-2.8设施0.409施状况小学0.045224.152.070-1.32-2.64状况（距公医院0.034833.191.60-1.02-2.03用设施体育场馆0.026832.461.230-0.86-1.72距离）

52、公园0.029422.71.350-0.86-1.72菜场0.03182.291.460-0.93-1.86父通条件0.256道路通达度0.1249311.55.730-3.64-7.29公交便捷度距一级站点距离0.0786427.213.60-2.29-4.59距二级站点距离0.0393213.61.80-1.15-2.29距三级站点距离0.0131071.20.60-0.38-0.76环境条件0.231环境质量优劣度0.01245111.45.710-3.63-7.26绿地覆盖率0.106499.764.880-3.11-6.21人口密度0.103人口密度0.1039.444.720-3.0-6.01待估宗地区域因素修正系数表影响因素待 估 宗 地因素水平优劣程度修正系数基 本 设 施 状 况基础设施状况供水（定级分值）25较劣-1.84排水（定级分值）25较劣-1.62供电（定级分值）25较劣-2.16公用设 施状况（距公 用设施 距离）中学>800M劣-2.8小学>800M劣-2.64医院>1000M劣-2.03体育场馆>1500M劣-1.57公园>1200M劣-1.72菜场>500M